Cerere de evacuare pentru lipsa de titlu. Imobil iesit din administrarea reclamantei urmare a restituirii lui in natura fostului proprietar. Consecinte.
Imobilului din care apelanta-reclamanta a solicitat evacuarea apelantului-parat a fost restituit in natura fostului proprietar, respectiv numitului N. C., ce este asociat unic al apelantei-parate, retinandu-se ca acest imobil a fost preluat abuziv de catre stat. -Legea nr.10/2001
Avand in vedere situatia juridica potrivit careia imobilul (parter si subsol) situat in Bucuresti, din care apelanta-reclamanta a solicitat evacuarea apelantei-parate si obligarea la contravaloarea lipsei de folosinta, nu a intrat niciodata in patrimoniul apelantei-reclamante cu un titlu valabil, iar in prezent acesta este integral restituit fostului proprietar, se constata ca apelanta-reclamanta nu detine nici un titlu valabil pentru a putea obtine evacuarea apelantei-parate din imobilul in litigiu si nici pentru a culege fructele produse de respectivul bun imobil. (CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A V-A CIVILA,
DECIZIA CIVILA NR. 42 din 21.01. 2014) Asupra cauzei civile de fata:
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala sub nr.7454/3/2009, reclamanta A. F. I. a chemat in judecata parata SC A. S. I. SRL pentru ca, prin hotararea ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea paratei din spatiul cu alta destinatie situat in Bucuresti str.11 Iunie nr.15, sector 4, pentru lipsa titlu, precum si obligarea paratei la plata sumei de 4.973,25 USD reprezentand contravaloare lipsa de folosinta si majorari/penalitati/daune de intarziere la plata contravalorii lipsei de folosinta pentru perioada 01.01.2007-30.09.2008, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii reclamanta a aratat ca a incheiat cu SC V. C. G. SRL contractul de inchiriere nr.70/4.6.2008 pentru 5 ani. La data de 30.04.1999 s-a incheiat contractul de cesiune parti sociale avand ca cesionar SC A. C. SRL, societate care ulterior si-a schimbat denumirea in SC A. S. G. SRL, cu asociat persoana fizica si administrator N. C. C. si acelasi sediu, folosit in baza aceluiasi contract de inchiriere. S-a sustinut ca parata nu a plati reclamantei chiria si ocupa spatiul fara titlu.
Reclamanta a invocat raspundere civila delictuala, parata urmand sa acopere prejudiciul reclamantei calculat la nivelul chiriei pe care reclamanta ar fi putut sa o incaseze de la un chirias de buna credinta, pentru care s-ar fi calculat majorari de intarziere daca nu ar fi achitat chiria la termenele statornicite. Prejudiciul cuprinde pierderea efectiva-contravaloarea folosintei spatiului/cota de aport si castigul pe care creditorul nu l-a putut realiza, cu majorari/penalitati.
Prin sentinta comerciala nr.8986 din 23.09.2010 tribunalul a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei si exceptia prematuritatii capatului 2 de cerere ca neintemeiate, a admis in parte actiunea, a dispus evacuarea paratei din spatiul de 32 m.p. subsol din imobilul situat in Bucuresti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, a obligat parata la plata contravalorii lipsei de folosinta a acestui spatiu in cuantum de 11.110 lei si a respins celelalte pretentii ca neintemeiate.
Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de fond a retinut ca reclamanta, in calitate de administrator al fondului imobiliar., institutie publica de interes local, sub autoritatea C.L.M.B., justifica calitatea procesual activa, fiind succesoarea in drepturi a fostei D. G. A. F.I. din cadrul P.M.B., parte in contractul de inchiriere nr.70/1998.
Raportat la corespondenta partilor si la faptul ca pretentiile de la punctul 2 sunt consecinta cererii de evacuare, instanta de fond a constatat ca exceptia prematuritatii este neintemeiata, scopul disp.art.7201 Cpc fiind atins.
Tribunalul a retinut, pe fondul cererii, ca parata nu a facut dovada unui titlul locativ pentru intregul spatiu ocupat. Astfel, spatiul acordat spre inchiriere SC V. C. G. SRL prin contractul nr.70/1998, iar ulterior catre SC A. C. SRL care isi schimba denumirea in SC A. S. G. SRL, este de 28,25 mp plus 32 mp subsol.
Prin sentinta civila nr.503/13.04.2010 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a Civila pronuntata in dosarul nr.19999/3/2008, s-a admis in parte actiunea reclamantului N. C. si s-a dispus restituirea in natura catre reclamant a apartamentului nr.2 (fost 3) si a spatiului comercial de 36,55 mp de la parterul imobilului din str.11 Iunie nr.15, sector 4, fiind respinsa in rest actiunea cu privire la restituirea subsolului ca parte componenta a spatiului comercial.
Asadar, din materialul probator tribunalul a constatat ca pentru spatiul ocupat de parata de 32 mp subsol din imobilul situat in Bucuresti, str.11 Iunie, nr.15, sector 4, nu se justifica un titlu legal, motiv pentru care a dispus evacuarea paratei din acest spatiu.
De asemenea, a retinut instanta de fond ca este datorata si lipsa de folosinta pentru spatiul respectiv in cuantum de 11.110 lei, stabilit in functie de calculul reclamantei, in baza art.998, 1073, 1086 Cod civil. Pentru astfel de spatii ocupate, pentru neexecutarea la termen a obligatiilor de plata a chiriei sunt datorate si majorari de intarziere conform HG 1513/2002 care trebuie precizate sub aspectul cuantumului, modului de calcul, perioadei avuta in vedere, conform art.1169 C.civ. , astfel ca celelalte pretentii ale reclamantei au fost respinse ca neintemeiate.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel, in termen legal, atat reclamanta A. F. I., cat si parata SC A. S. I. SRL, ambele apeluri fiind inregistrate pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a V-a Civila sub acelasi nr. unic 7454/3/2009.
In motivarea apelului declarat de reclamanta A. F. I. s-a aratat ca hotararea instantei de fond este nelegala si netemeinica deoarece nu au fost avute in vedere toate probele administrate in cauza, iar debitul datorat de parata si neachitat a creat un prejudiciu bugetului local.
S-a sustinut ca sentinta apelanta nu cuprinde motivele ce au stat la baza inlaturarii temeiului de drept invocat de reclamanta pentru pretentiile constand in TVA si majorari aferente acestuia, iar instanta de fond nici nu a observat ca la dosar exista un calcul desfasurat al debitului solicitat, calcul din care rezulta perioada pentru care s-au solicitat majorari de intarziere ( 01.2007-09.2008), procent aplicat (0,02% pe zi de intarziere) si numarul de zile de intarziere.
Apelanta-reclamanta a mai aratat ca instanta de fond a obligat societatea parata la contravaloarea lipsei de folosinta in cuantum de 11.110 lei, fara a motiva insa de ce a respins diferenta pana la suma de 12.973,18 lei (asa cum fusese solicitat prin precizarea valorii pretentiilor depusa pentru termenul din 14.01.2010).
Fata de motivele invocate, apelanta-reclamanta a solicitat admiterea apelului si modificarea in parte a sentintei atacate in sensul obligarii paratei si la plata diferentei contravalorii lipsei de folosinta in cuantum de 1.863,18 lei, a TVA-ului in cuantum de 2.464,90 lei, a majorarilor de intarziere aferente lipsei de folosinta in cuantum de 792,62 lei si a majorarilor de intarziere aferente TVA-ului in cuantum de 376,47 lei, majorari calculate pentru perioada 01.01.2007-30.09.2008.
In drept, apelanta-reclamanta a invocat dispozitiile art.282 Cod procedura civila, art. 998-999, art.1073, art. 1086, art.1081 Cod civil, OG nr.45/2003, OG nr.26/2001, HG nr.1513/2002 si HG nr.784/14.07.2007.
In motivarea apelului declarat de parata SC A. S. I. SRL s-a aratat ca instanta de fond in mod eronat a retinut ca reclamata ar justifica o calitate de proprietar al spatiului, iar parata nu ar face dovada unui titlu locativ in vigoare. Sub acest aspect, reclamanta nu si-a dovedit calitatea de proprietar al spatiului, singura calitate care i-ar fi dat dreptul sa solicite evacuarea si contravaloarea lipsei de folosinta.
S-a sustinut ca reclamanta nu reprezinta un veritabil proprietar al spatiului deoarece P.M.B. nu a fost niciodata proprietar asupra acestuia, statul procedand la deposedarea abuziva si nelegala a spatiului in litigiu de la adevaratii proprietari, in temeiul Decretului nr.92/1950, act normativ ce a fost declarat abuziv prin legi speciale de reparatie.
A mai invocat apelanta-parata faptul ca intimata-reclamanta nu a raspuns la intrebarile din interogatoriu referitoare la titlul sau de proprietate asupra spatiului, neputand indica (nici prin acte doveditoare, nici prin raspunsul la interogatoriu) care este titlul sau de proprietate, astfel ca instanta de fond a pronuntat o sentinta de evacuare dintr-un spatiu asupra caruia reclamanta nu si-a dovedit dreptul de proprietate sau un alt drept real.
In plus, instanta de fond nu a luat in considerare faptul ca apelanta-parata a dovedit ca o parte din spatiul in litigiu este detinut cu titlu de proprietate chiar de apelanta, iar restul spatiului este supus restituirii in natura in urma unei sentinte judecatoresti.
Apelanta-parata a mai precizat faptul ca subsolul din care s-a dispus evacuarea sa face parte integranta din unitatea locativa restituita dl. N. C. (asociat in cadrul apelantei-parate), fiind supus aceluiasi regim cu parterul. Instanta civila ce a solutionat cauza intemeiata pe Legea nr.10/2001 nu a studiat atent raportul de expertiza efectuat, iar impotriva acelei sentinte s-a declarat apel, cale de atac nesolutionata inca.
Din expertiza efectuata in cauza intemeiata pe Legea nr.10/2001 rezulta in mod evident ca subsolul a fost proiectat si construit odata cu imobilul, fiind parte integranta a sa. Prin urmare, este evident ca preluarea abuziva a spatiului de la parter este in mod logic insotita de preluarea tot abuziva a subsolului aferent, ceea ce rezulta si este evidentiat prin lipsa oricarui titlu de proprietate al intimatei-reclamante.
In ceea ce priveste obligarea apelantei-parate la plata sumei de 11.100 lei cu titlu de contravaloare lipsa de folosinta, s-a aratat ca aceasta solutie este nelegala si netemeinica deoarece pretul avut in vedere la stabilirea acestei lipse de folosinta este unui invocat de intimata-reclamanta dintr-un contract in care apelanta-parata nu a fost niciodata parte. In plus, desi se dispune evacuarea numai din subsol, nu se arata proportionalitatea dintre spatiul pretins ocupat si cel liber, nu sunt luate in calcul nici pretul de piata, nici actuala stare a pietei imobiliare.
Cum intimata-reclamanta nu a facut dovada ca detine titlu de proprietate asupra spatiului, iar obligarea la plata contravalorii lipsei de folosinta nu se poate face decat in favoarea proprietarului sau titularului de drepturi reale, obligarea apelantei-parate la plata contravalorii lipsei de folosinta este nelegala si netemeinica.
Avand in vedere motivele invocate, apelanta-parata a solicitat admiterea apelului si schimbarea in tot a sentintei atacate in sensul respingerii actiunii formulate de reclamanta ca neintemeiata, cu cheltuieli de judecata.
In drept, apelanta-parata a invocat dispozitiile art.274, art.282, art.287 si urmatoarele Cod procedura civila.
Prin incheierea de sedinta din 01.02.2011 Curtea a dispus, in baza art.244 pct.1 Cod procedura civila, suspendarea judecarii cauzei pana la solutionarea dosarului nr.19999/3/2008 aflat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti si avand ca obiect retrocedarea imobilului din care se solicita evacuarea in prezenta cauza.
Prin incheierea de sedinta din 26.11.2013 cauza a fost repusa pe rol ca urmare a faptului ca nu mai subzista motivul suspendarii, solutionarea dosarului nr.19999/3/2008 facandu-se in mod irevocabil prin pronuntarea deciziei nr.4314 din 08.10.2013 de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I Civila in dosarul nr.19999/3/2008* (dosarul initial casat).
La solicitarea Curtii, au fost depuse la dosar toate hotararile pronuntate in dosarul nr.19999/3/2008, de la inregistrarea acestuia si pana la casare, cand a primit nr.19999/3/2008*, precum si ulterior pana la ramanerea irevocabila a hotararii, inclusiv raportul de expertiza intocmit in apel dupa casare.
Analizand hotararea atacata prin prisma criticilor invocate si a probatoriului administrat, Curtea a retinut urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata ce formeaza obiectul prezentei cauze, apelanta-reclamanta a solicitat evacuarea apelantei-parate din spatiul cu alta destinatie decat cel de locuinta situat in Bucuresti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, pentru lipsa titlului, precum si obligarea apelantei-parate la plata contravalorii lipsei de folosinta, a TVA-ului aferent si a majorarilor de intarziere aferente acestor doua categorii de debite.
Spatiul din care apelanta-reclamanta a solicitata evacuarea apelantei-parate era compus din parter in suprafata de 28,25 mp si subsol in suprafata de 32 mp., aspect ce rezulta din motivarea in fapt a cererii introductive coroborat cu adresa nr.18/2429, 2430, 2533 din 17.07.2008 emisa de P.M.B.-Directia Inspectie si Control General, Serviciul Control Spatii Contracte (fila 19 dosar fond) si cu contractul de inchiriere nr.70 din 04.06.1998 (filele 32-36 dosar fond).
Instanta de fond a dispus evacuarea apelantei-parate doar din spatiul de 32 mp situat la subsolul imobilului din Bucuresti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, retinand ca apelanta-parata a justificat un titlu legal doar pentru spatiul situat la parterul imobilului in litigiu, respectiv sentinta civila nr.503 din 13.04.2010 a Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI - a Civila pronuntata in dosarul nr.19999/3/2008. Prin aceasta sentinta s-a admis in parte actiunea formulata de numitul N. C. (ce este asociat unic al apelantei-parate, aspect ce rezulta din inscrisurile aflate la dosar si recunoscut de ambele parti in fata Curtii la termenul din 01.02.2011) si s-a dispus restituirea in natura catre acesta a apartamentului nr. 2 (fost nr.3) si a spatiului comercial situat la parterul imobilului, fiind respinsa actiunea cu privire la restituirea subsolului ca parte componenta a spatului comercial.
Aceasta solutie de respingere a cererii de evacuare a apelantei-parate din spatiul situat la parterul imobilului in litigiu nu a fost contestata de apelanta-reclamanta.
Curtea retinand ca, ulterior pronuntarii sentintei comerciale nr.8986 din 23.09.2010 ce este apelata prin prezenta cale de atac, instanta civila a solutionat in mod irevocabil cauza ce a format obiectul dosarului nr.19999/3/2008 (casat prin decizia nr.1265 din 24.02.2013 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I Civila si trimis spre rejudecare apelului, ocazie cu care dosarul a primit nr.19999/3/2008*). Astfel, sentinta civila nr.503 din 13.04.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI - a Civila a fost schimbata in parte, in apel dupa casare, in sensul ca s-a dispus prin decizia civila nr.36A din 8.02.2013 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila restituirea in natura catre dl. N. C. C. si a suprafetei de 38,92 m.p. subsol, ca parte componenta a spatiului comercial alcatuit din 32,31 m.p. incapere mate subsol si 6,61 m.p. incapere mica subsol. Aceasta decizie civila nr.36A din 08.02.2013 a ramas irevocabila prin decizia nr.4314 din 08.10.2013 pronuntata de Inalta Curte de Casatie si Justitie - Sectia I Civila (fila 72 dosar apel).
Din sentinta civila nr.503 din 13.04.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V - a Civila, astfel cum a fost schimbata in parte, in mod irevocabil, prin decizia civila nr.36A din 8.02.2013 pronuntata de Curea de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila, rezulta ca numitul N. C. C. este persoana indreptatita la restituirea imobilului in litigiu, conform legii nr.10/2001, imobilul fiind preluat abuziv de stat de la autorii reclamantului. Ca urmare, acestuia i-a fost restituit integral, in natura, imobilul ce formeaza obiectul prezentei cauze.
Din inscrisurile mentionate mai sus rezulta ca atat parterul, cat si subsolul imobilului situat in Bucuresti, str.11 Iunie nr.15 sector 4, subsol din care apelanta-reclamanta a solicitat evacuarea apelantului-parat, au fost restituire in natura fostului proprietar, respectiv numitului N. C., ce este asociat unic al apelantei-parate, retinand ca acest imobil a fost preluat abuziv de catre stat.
Apelanta-reclamanta a confirmat, in fata Curtii, la termenul din 14.01.2014, ca subsolul ce face obiectul prezentei cauzei este acelasi cu cel restituit asociatului unic al apelantei-parate prin decizia nr.36A/2013 a Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a IV-a Civila.
Avand in vedere situatia juridica retinuta mai sus din care rezulta ca imobilul (parter si subsol) situat in Bucuresti, str.11 Iunie nr.15, sector 4, din care apelanta-reclamanta a solicitat evacuarea apelantei-parate si obligarea la contravaloarea lipsei de folosinta, nu a intrat niciodata in patrimoniul apelantei-reclamante cu un titlu valabil, iar in prezent acesta este integral restituit fostului proprietar, Curtea constata ca apelanta-reclamanta nu detine nici un titlu valabil pentru a putea obtine evacuarea apelantei-parate din imobilul in litigiu si nici pentru a culege fructele produse de respectivul bun imobil.
Fata de aceasta situatie de fapt si de drept, Curtea nu va mai analiza celelalte motive invocate de apelante, respectiva analiza fiind de prisos.
Ca urmare, in baza art.296 Cod procedura civila Curtea a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A. F. I. si a admis apelul declarat de parata SC A. S. INSRAL SRL, urmand a schimba in parte sentinta atacata in sensul respingerii actiunii formulate de reclamanta ca nefondata.
Curtea a pastrat dispozitiile sentintei apelate cu privire la solutionarea exceptiilor de catre instanta de fond, avand in vedere ca niciuna dintre partile apelante nu au formulat critici cu privire la modul de solutionare a acestora. Curtea a apreciat ca toate criticile formulate de apelanta-parata vizeaza fondul cauzei, iar nu si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, caci apelanta-parata nu a solicitat niciun moment solutionarea actiuni pe calea exceptiei, ci a solicitat respingerea actiunii pe fond, ca neintemeiata. In plus, calitatea procesuala activa a reclamantei intr-o actiune in evacuare pentru lipsa titlu si despagubiri nu este data numai de calitatea sa de proprietar al bunului, or acest aspect a fost cel invocat si sustinut de apelanta-parata pentru solutionarea fondului cauzei.