Pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare -cumparare. Sentinta civila nr. 1341 din data de 11.08.2008
pronunțată de Judecatoria Gaesti

La data de 04.03.2007 intre reclamantul N. M. si paratul P. S. s-a incheiat o conventie care a imbracat forma unui inscris sub semnatura privata, prin care partile s-au inteles cu privire la vanzarea terenului intravilan in suprafata de 4680 mp din suprafata de 1,69 ha, pentru suma de 12.000.000 lei. In aceasta conventie se precizeaza ca s-a platit suma de 2.000.700 lei vechi reprezentand arvuna pana la perfectarea actelor, dar partile, in instanta au recunoscut achitarea unui avans de 270 lei.
Potrivit art. 2 alin. 1 din Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor, din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. In aceasta situatie, conventia incheiata de parti la data de 04.03.2007 este nula absolut ca act de vanzare cumparare, prin aceasta intelegere nerealizandu-se transferul dreptului de proprietate asupra terenului atata timp cat nu este respectata conditia de incheiere in forma autentica, prevazuta ad validitatem.
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X al legii nr. 247/2005, in situatia in care una din parti refuza, ulterior incheierii antecontractului, sa incheie contractul in forma autentica, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract.
In speta reclamantul nu si-a indeplinit obligatia de plata a pretului pana la data formularii prezentei actiuni, respectiv 07.03.2008. Asa cum rezulta chiar din chitanta nr. 0002098 depusa in copie de reclamant si aflata la fila 20 din dosar, acesta a achitat diferenta de pret in suma de 930 la data de 11.04.2008, asadar dupa promovarea actiunii in justitie. Acest aspect este apreciat totusi ca lipsit de relevanta in ceea ce priveste admisibilitatea cererii de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare, atata timp cat conditia prevazuta de textul de lege mentionat mai sus a fost indeplinita chiar inainte de prima zi de infatisare.
Pe de alta parte, in ceea ce priveste valabilitatea acestei conventii ca antecontract de vanzare cumparare, instanta constata ca la incheierea ei, partile nu au identificat terenul care ar forma obiectul promisiunii bilaterale. Astfel, in conventie se precizeaza numai suprafata de 4680 mp fara a se mentiona vecinii acestei suprafete, in conditiile in care acest teren face parte dintr-o parcela de 1,69 ha.
Este adevarat ca potrivit titlului de proprietate nr. 67672/14.05.1997 eliberat de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Dambovita, paratul este proprietarul suprafetei de 16900 mp, teren extravilan situat pe raza com. Valea Mare, in T 31, P 552/9, dar in lipsa indicarii vecinatatilor, suprafata despre care se pretinde ca a facut obiectul promisiunii de vanzare cumparare nu poate fi identificata in cadrul parcelei mentionate care este cu mult mai mare.
Nici martorii audiati nu au putut indica vecinii terenului cu privire la care ar fi cazut de acord reclamantul si paratul, iar la interogatoriu, paratul nu a recunoscut vecinatatile pretinse de reclamant. Mai mult, din depozitiile martorilor rezulta ca partile nu s-au deplasat impreuna pe teren pentru identificarea suprafetei.
Astfel, instanta a apreciat ca obiectul antecontractului de vanzare cumparare incheiat la data de 04.03.2007 nu este determinat si nici determinabil, fapt ce atrage nulitatea absoluta a conventiei, potrivit art. 948 Cod civil, afirmatia reclamantului ca din probele administrate rezulta elementele de identificare a suprafetei in cauza neputand fi retinuta.
Solutia a fost mentinuta in caile de atac.