Restituirea in natura a imobilelor preluate abuziv de stat in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Modalitatea legala a restituirii. Cerere de constatare a nulitatii absolute a contractelor prin care imobilul a fost vandut in baza Legii nr. 4/1973.
De la data intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001 restituirea se realizeaza in sensul reglementat prin aceasta lege, iar nu pe calea reglementata prin Codul civil.
Contractul de vanzare cumparare a imobilului nationalizat abuziv de catre stat este valabil intrucat a fost incheiat in anul 1974 sub incidenta Legii nr. 4/1973, perioada in care problema restituirii imobilelor catre fostii proprietari era exclusa, iar prezumtia bunei credinte a ambelor parti contractante nu a fost inlaturata.
Sectia civila - Decizia civila nr. 18/12 ianuarie 2007
Prin sentinta civila nr. 630/2005 pronuntata de Judecatoria Alba Iulia in dosar nr. 5227/2002 a fost admisa actiunea civila formulata de reclamantii P. E. I., P. M. D., P. V. A. impotriva paratilor Municipiul Alba Iulia, Primarul Municipiului Alba Iulia, N. E., M. M. si M. S. si s-a constatat nulitatea absoluta a trecerii in proprietatea statului a imobilului situat in Alba Iulia, str. M. A., nr. 6, inscris in CF 3355 Alba Iulia, nr. top 2639/1/4/2/2/1; s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr. 3505/1974 incheiat intre Oficiul pentru Construirea si Vanzarea Locuintelor Alba si N. C. si N. E.; s-a dispus rectificarea cartii funciare prin radierea dreptului de proprietate a cumparatorilor cu reinscrierea dreptului de proprietate al fostului proprietar, P. Q.; a fost respinsa actiunea civila formulata de N. E. din dosarul conexat cu nr. 6215/2002; au fost obligati paratii la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Imobilul in litigiu a fost dobandit de tatal reclamantilor la data de 8 mai 1940 prin cumparare si a fost nationalizat in baza Decretului nr. 92/1950, nationalizarea reprezentand o preluare fara titlu valabil de catre Statul Roman. Aceasta cu atat mai mult cu cat antecesorul reclamantilor nu a fost un exploatator de locuinte in sensul actului normativ mai sus mentionat, situatie in care si contractul de vanzare-cumparare nr. 3505/1974 este nul absolut, avand la baza o cauza ilicita, precum si neindeplinirea conditiei esentiale a obiectului, in sensul ca vanzatorul nu a detinut proprietatea bunului vandut.
Pentru aplicarea dispozitiilor art. 46 din Legea 10/2001 cauza de valabilitate presupune ca ambele parti contractante sa fie de buna credinta, ori vanzatorul nu a fost de buna credinta.
Impotriva acestei sentintei au declarat apel paratii.
Prin decizia civila nr. 171/A/2006 pronuntata de Tribunalul Alba in dosar nr. 5835/2005 s-a admis apelul declarat de paratii N. E., M. M. si M. S. impotriva sentintei civile 630/2005 pronuntata de Judecatoria Alba Iulia in dosar civil nr. 5227/2002 si in consecinta:
A fost schimbata in tot sentinta civila atacata si procedand la rejudecarea cauzei:
A fost respinsa actiunea civila formulata de reclamantii P. E. I., P. M. D. si P. V. A. impotriva paratilor Municipiul Alba Iulia prin Primar, N. E., Marcu M. si M.S.
A fost admisa actiunea civila formulata de reclamanta N. E. in dosar conexat nr. 6215/2004 impotriva paratilor Statul Roman prin Consiliul Local Alba Iulia, Primarul Municipiului Alba Iulia, P. E. I., P. M. D. si P. V.A. si in consecinta:
S-a constatat ca imobilul situat in Alba Iulia, str. M. A. - fosta T., nr. 6 nationalizat in baza Decretului nr. 92/1950 este identic cu imobilul inscris in CF 3355 Alba Iulia, nr. top 2639/1/4/2/2/1.
S-a constatat valabilitatea contractului de vanzare-cumparare nr. 3504/1974 incheiat de N. E. si N. C. cu privire la acest imobil.
S-a dispus rectificarea in CF 3355 Alba Iulia in sensul intabularii dreptului de proprietate a Statului Roman prin nationalizare si apoi dreptului de proprietate al reclamantei N. E. si def. N.C. cu titlu de cumparare prin contract 3504/1974.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a retinut si motivat in esenta urmatoarele:
Potrivit art. 1 raportat la art. 2 lit. a din Legea 10/2001 in sensul prezentei legi, prin imobile preluate abuziv se inteleg imobilele nationalizate prin Decretul nr. 92/1950. In atare situatie, capatul de cerere formulat de reclamanti prin care se solicita constatarea nulitatii absolute a trecerii in proprietatea Statului a imobilului inscris in CF 3355 Alba Iulia in baza Decretului nr. 92/1950 are caracterul unei actiuni in constatare, prevazuta art. 111 Cod procedura civila, si care devine inadmisibila atata vreme cat titularul dreptului poate cere realizarea acestuia. Titularul dreptului poate cere realizarea acestui drept in conditiile prevazute de Legea 10/2001 si care reprezinta cadrul special de restituire a imobilelor (in natura sau prin despagubiri) preluate in mod abuziv de stat, situatie in care se incadreaza si imobilele preluate in baza Decretului nr. 92/1950, declarat act abuziv chiar prin prezenta lege.
Potrivit art. 45 din Legea 10/2001, actele juridice de instrainare avand ca obiect imobile ce cad sub incidenta prezentei legi, sunt valabile daca au fost incheiate cu respectarea legilor in vigoare la data instrainarii. In cazul actelor juridice de instrainare avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, acestea sunt valabile numai daca actul a fost incheiat cu buna credinta.
Imobilul inscris in CF 3355 Alba Iulia, cu nr. top 2639/1/4/2/2/1 casa a fost proprietatea antecesorului reclamantilor din anul 1940 cu titlu cumparare. Acest imobil a fost nationalizat in baza Decretului nr. 92/1950.
Paratii au cumparat in anul 1974 imobilul situat in Alba Iulia, str. T., nr. 6, casa in suprafata de 82,32 mp prin Oficiul de Construire si Vanzare a Locuintelor. In acest sens s-a incheiat contractul nr. 3504 din 11 decembrie 1974. Din continutul contractului de vanzare-cumparare incheiat rezulta ca vanzarea s-a realizat in baza Ordinului de repartitie nr. 662, cumparatorilor eliberandu-li-se titlul de proprietate nr. 24 din 01.10.1975.
Contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat sub incidenta Legii nr. 4/1973, care dadea posibilitatea statului sa vanda un anumit tip de cladiri, apartamente sau case mici persoanelor fizice, dupa care era asigurat fondul necesar de locuinta pentru inchiriere. Instrainarea se facea pentru persoanele care nu detineau o alta locuinta in baza unei repartitii, cu atribuirea in folosinta a terenurilor aferente constructiei si cu eliberarea unui titlu de proprietate in forma prevazuta in anexa la lege. La data incheierii contractului de vanzare-cumparare atacat au fost respectate prevederile Legii 4/1973.
Instanta de apel a apreciat ca atat vanzatorul cat si cumparatorii au fost de buna credinta la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare.
Impotriva acestei ultime hotarari au declarat recurs reclamantii P. invocand prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.
In expunerea criticilor recurentii arata urmatoarele:instanta de apel nu s-a pronuntat asupra valabilitatii titlului statului, desi retine caracterul abuziv al nationalizarii. Imobilul a fost nationalizat cu incalcarea art. 1 pct. 3 a Decretului 50/50, proprietarul tabular fiind mic meserias, deci exceptat de la nationalizare; instanta nu a analizat buna credinta a cumparatorilor, apreciind ca atat vanzatorii cat si cumparatorii au fost de buna credinta. Nu se poate vorbi de buna credinta a Statului Roman atata timp cat Decretul de preluare era abuziv. Recurentii arata ca si cumparatorii nu au fost de buna credinta. Parata N. a dobandit imobilul nelegal.
Recursul este nefondat.
Reclamantii P. au investit instanta de judecata la data de 31.07.2002 cu o actiune avand trei capete de cerere, respectiv: 1) constatarea nulitatii absolute a trecerii in proprietatea Statului a imobilului situat in Alba Iulia, str. M. A. nr. 6 inscris in CF 3355 Alba Iulia nr. top 2693/1/4/2/2/1 proprietatea defunctului lor tata P. Q. in temeiul Decretului nr. 92/1950; 2) sa se dispuna constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare nr. 3504/1974 incheiat cu paratii N. C. si E., prin care au dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului; 3) sa se dispuna rectificarea cartii funciare prin radierea dreptului de proprietate al cumparatorilor cu reinscrierea dreptului de proprietate al fostului proprietar cu titlu de lege.
In drept, s-au invocat prevederile art. 46 din Legea 10/2001 si art. 6 alineat ultim din Legea 213/1997. Prevederile art. 46 din Legea 10/2001 vizau capatul 2 de cerere, iar cele ale art. 6 din Legea 213/1998 capetele 1 si 3.
Prima critica adusa hotararii atacate este de neprimit in situatia in care instanta de apel a respins actiunea reclamantilor, deci si capetele 1 si 3 de cerere.
In mod corect instanta de apel a retinut ca dreptul reclamantilor in calitatea lor de persoane indreptatite pentru retrocedarea imobilului preluat abuziv de Statul Roman va fi valorificat in conditiile Legii 10/2001, sens in care reclamantii au formulat notificare.
La data investirii instantei de fond cu solutionarea capetelor 1 si 3 de cerere intemeiate pe dispozitiile art. 6 alineat ultim din Legea 213/1998, era in vigoare Legea 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv in perioada 06.03.1945 - 22.12.1989.
Asa cum rezulta din descrierea actiunii civile introduse de reclamanti, acestia s-au indreptat pe calea dreptului comun impotriva Statului Roman, care le-ar fi preluat abuziv proprietatea in temeiul unui act normativ abuziv, cerand restabilirea situatiei anterioare.
Rezulta astfel ca reclamantii au pus in discutia justitiei regimul juridic al unor imobile preluate abuziv in perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 din sfera de reglementare a Legii nr.10/2001.
Potrivit dispozitiilor art. 6 alin 2 din Legea 213/1998, bunurile preluate de stat fara un titlu valabil, inclusiv cele detinute prin vicierea consimtamantului, pot fi revendicate de fostii proprietari sau de succesorii acestora, daca nu fac obiectul unor legi speciale de reparatie.
Ori, dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001, pentru toate imobilele care intra sub incidenta ei, persoanele indreptatite pot obtine masuri reparatorii, inclusiv restituirea imobilelor in natura, numai in conditiile acestei legi, adica parcurgand procedura administrativa prealabila speciala si obligatorie prevazuta de art. 21 - 23 si, la cerere, procedura facultativa si subsidiara reglementata prin aceasta lege, fiind exclusa calea dreptului comun, deoarece Legea nr. 10/2001 este un act normativ special, cu dispozitii derogatorii la dreptul comun, conform principiului "specialia generalibus derogant".
E de precizat ca reclamantii nu au solicitat instantei sa se constate preluarea fara titlu valabil a imobilului in litigiu.
Si criticile referitoare la capatul 2 de cerere, vizand contractul de vanzare-cumparare, sunt neintemeiate.
Corect a retinut instanta de apel buna credinta atat a vanzatorului cat si a cumparatorilor.
Contractul atacat a fost incheiat in 1974, sub incidenta Legii nr. 4/1973, cum legal a retinut instanta de apel.
Art. 46 din Legea 10/2001 dispune: "actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, in afara de cazul in care contractul a fost incheiat cu buna credinta".
Potrivit textului citat, dreptul subdobanditorului de buna credinta al unui imobil preluat de stat fara titlu valabil si instrainat ramane definitiv dobandit, chiar daca provine de la un nou dominus.
Acest text legal recunoaste in terminis, prevalenta interesului subdobanditorilor de buna credinta in defavoarea adevaratului proprietar, chiar in situatia in care bunul a fost preluat fara titlu valabil de catre stat.
Ori, corect a retinut instanta de apel ca la data incheierii contractului, in anul 1974, problema restituirii imobilelor catre fostii proprietari era exclusa.
Astfel, la data respectiva era mai mult decat evidenta buna credinta a ambelor parti contractante.
Aratarile recurentilor referitoare la lipsa bunei credinte sunt simple sustineri fara suport probatoriu.
Prin urmare, corect a fost respinsa actiunea reclamantilor si admisa cererea paratilor formulata in dosarul conexat 6215/2004, constatandu-se valabilitatea contractului de vanzare-cumparare din 1974 cu privire la imobilul in litigiu.
Pentru considerentele expuse, intrucat in cauza nu era incident motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, Curtea a respins recursul ca nefondat.