CIVIL- PRONUNTAREA UNEI HOTARARI CARE SA TINA LOC DE CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. APLICARE A ART. 5 ALIN. 2 DIN TITLUL X- LEGEA NR. 247/2005 Sentinta civila nr. din data de 30.04.2009
pronunțată de Judecatoria Buzau

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante, reclamanta GE a solicitat instantei, in contradictoriu cu paratul CI ca, prin hotararea ce o va pronunta, sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare pentru suprafata de teren de 10.000 mp-teren arabil situat in extravilanul comunei, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii formulate, intocmite in drept pe prev. art. 1295 C.civ., s-a aratat ca intre parat, in calitate de promitent-vanzator si reclamanta, in calitate de promitent-cumparator s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat, avand ca obiect terenul mentionat anterior, ca pretul a fost achitat de reclamant, dar ca, desi paratul a fost somat prin executor judecatoresc sa se prezinte pentru a incheia in forma autentica contractul de vanzare-cumparare, asa cum s-a obligat, paratul nu a facut-o nici pana la acest moment, al introducerii actiunii de fata.
In dovedire, s-au depus inscrisuri
Desi legal citat, paratul nu s-a prezentat si nici nu a depus intampinare in cauza.
Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta constata urmatoarele:
Paratului CI i-a fost recunoscuta calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenului in suprafata de 10.000 mp-teren arabil situat in extravilanul comunei, in temeiul actului de partaj voluntar autentificat de BNP VV.
Or, instanta observa ca, la data de 12.02.2008, intre paratul din prezenta cauza, CI, in calitate de "promitent-vanzator", si reclamanta din cauza de fata, in calitate de "promitent-cumparator", s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP AVV si VRC.
Din cuprinsul acestui antecontract, reiese ca:
- prin acest act juridic, partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere terenul in suprafata de 10.000 mp-teren arabil situat in extravilanul comunei;
- pretul acestei tranzactii imobiliare a fost stabilit la suma de 5000 RON, pe care paratul declara ca l-a primit integral de la reclamanta la data autentificarii actului juridic respectiv.
Instanta retine ca acest antecontract de vanzare-cumparare, prin care partile s-au obligat sa constituie in viitor un drept real asupra unui bun imobil naste in sarcina acestora obligatia de a incheia contractul asumat.
Instanta judecatoreasca are posibilitatea ca, prin suplinirea consimtamantului obligatiei de "a face" izvorata dintr-un antecontract, sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, chiar in conditiile abrogarii art. 12 din Decretul nr. 144/1958.
Aceasta solutie se impune in virtutea principiului executarii in natura a obligatiilor, prevazut de art. 1073 C. civ.
Acest text instituie, in materie de obligatii, principiul executarii reale sau in natura specifica a obligatiilor civile concrete, in intelesul ca debitorul este obligat sa execute insusi lucrul promis, neputand deci sa ofere creditorului despagubiri in locul executarii insasi a obligatiei asumate.
Cu alte cuvinte, obligatia de a face - ca cea din speta, de a indeplini toate indatoririle de care depinde transferul dreptului de proprietate asupra imobilului litigios-, nu este o obligatie alternativa avand ca efect fie executarea in natura a lucrului promis, fie despagubiri pentru neexecutare.
Acest lucru rezulta cu evidenta atat din prevederile art. 1073 C. civ enuntat, cat si din prevederile art. 1075 din acelasi cod, care cer ca obligatia asumata sa fie executata in natura specifica, plata de despagubiri fiind admisa numai in caz de neexecutare.
Aceasta este situatia ori de cate ori este posibila executarea in natura, anume cand natura obligatiei este astfel incat poate fi executata de debitor in persoana, de catre creditor in locul debitorului sau printr-un mijloc direct de constrangere juridica, cum este pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa consfinteasca conventia partilor, atunci cand, pe langa acordul lor de vointa, este necesara si indeplinirea unei alte conditii legale, privind forma autentica, asa cum este cazul in speta.
Mai mult, potrivit prevederilor art. 1077 C. civ., in cazul in care obligatia de a face nu este adusa la indeplinire de catre debitor, creditorul poate fi autorizat de a o duce el la indeplinire.
O asemenea concluzie reiese cu evidenta si din analiza prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, conform cu care "in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract."
Or, in cauza, instanta retine, pe de o parte, ca este indubitabil ca reclamanta a achitat integral pretul vanzarii, atata vreme cat mentiunea din cuprinsul antecontractului de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica nu a fost contestata de catre parat si ca, prin urmare, si-a indeplinit obligatiile ce-i incumbau in baza acestui act juridic.
Apoi, pe de alta parte, se impune a se constata ca, desi a fost convocat prin notificarea de executorul judecatoresc, paratul a refuzat nejustificat sa se prezinte pentru a incheia in forma autentica contractul de vanzare-cumparare la a carui incheiere s-a obligat prin antecontractul mentionat anterior.
Pentru aceste considerente, instanta va admite actiunea si va pronunta hotararea de fata, care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare cu privire la terenul arabil, in suprafata de 10.000 mp, situate in extravilanul comunei, care a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP Asociati VV si VRC si incheiat intre reclamanta GE,in calitate de promitent-cumparator si paratul CI, in calitate de promitent-vanzator.