Actiune in revendicare admisa impotriva cumparatorului imobilului in temeiul Legii nr.112/1995. Decizie nr. 92 din data de 20.01.2012
pronunțată de Curtea de Apel Bucuresti

Domeniul Despagubiri, penalitati
Actiune in revendicare admisa impotriva cumparatorului imobilului in temeiul Legii nr.112/1995. Posibilitatea proprietarului evins de a obtine pretul de circulatie al imobilului in temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep. Calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor Publice. C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.. 501 din Legea nr. 10/2001 rep CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
decizia civila nr. 92/20.01.2012 Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 02.12.2008, reclamantul ....... a chemat in judecata pe parata ......., solicitand obligarea paratei sa lase in deplina proprietate, posesie si folosinta apartamentul de la etajul 1 din imobilul situat in Bucuresti, ......., ca urmare a compararii titlurilor de proprietate, cu consecinta evacuarii paratei din imobil pentru lipsa de titlu.
Cererea de chemare in judecata a fost intemeiata pe dispozitiile art. 480, 481 Cod Civil, art. 1 Protocol I CEDO, art. 6 C.E.D.O.
Parata ....... a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii, cerere reconventionala, prin care a solicitat obligarea reclamantului-parat la restituirea contravalorii materialelor si lucrarilor de modernizare a imobilului, precum si cerere de chemare in garantie a Ministerului Finantelor Publice si a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, solicitand ca, in cazul admiterii actiunii principale, chematii in garantie sa fie obligati la restituirea pretului de piata al imobilului conform art. 50 alin.1 din Legea nr. 10/2001, precum si la plata daunelor morale si materiale si a spezelor suportate cu prezentul proces.
In drept, cererea de chemare in garantie a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1337-1351 C.civ, art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009.
Reclamantul-parat ....... a formulat intampinare la cererea reconventionala prin care a solicitat respingerea acesteia ca fiind formulata impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, aratand ca obligatia de despagubire revine statului sau unitatii detinatoare, conform art. 48 alin. 3 din Legea nr. 10/2001; precum intampinare la cererea de chemare in garantie, prin care a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a C.G.M.B. fata de dispozitiile Legii nr. 215/2001, respectiv a solicitat disjungerea acesteia conform art. 63 alin. 2 Cpc.
Prin incheierea din data de 05.06.2009 instanta a respins exceptia inadmisibilitatii si cererea de disjungere a cererii de chemare in garantie, si a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului in raport de actiunea principala si lipsa calitatii procesuale pasive a reclamantului-parat in raport de cererea reconventionala. Cu ocazia concluziilor pe fond, paratul a invederat instantei ca nu mai sustine exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului fata de actiunea principala.
Prin incheierea din data de 09.11.2009, instanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a chematului in garantie Consiliul General al Municipiului Bucuresti pe cererea de chemare in garantie.
Prin incheierea din data de 08.03.2010 instanta a luat act de renuntarea reclamantului la judecata capatului cererii principale referitor la evacuare.
Prin sentinta civila nr. 20145/18.10.2010 Judecatoria sectorului 1 a luat act de renuntarea reclamantului la judecata capatului cererii principale referitor la evacuare, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a reclamantului-parat fata de cererea reconventionala, ca nefondata, a respins exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, invocata de reclamantul-parat in raport de cererea reconventionala privitoare la plata imbunatatiri, ca nefondata, a admis in parte actiunea principala, astfel cum a fost completata si precizata, formulata de reclamant. Totodata, a obligat parata sa lase reclamantului in deplina proprietate si linistita posesie apartamentul de la etajul 1 din imobilul situat in Bucuresti, ....... sector 1, a respins capatul de cerere privitor la ridicare imbunatatiri, ca neintemeiat, a admis cererea reconventionala formulata de parata-reclamanta ....... in contradictoriu cu reclamantul-parat ......., a obligat reclamantul-parat la plata contravalorii imbunatatirilor efectuate in valoare de 25.900 lei, a admis in parte cererea de chemare in garantie formulata de parata ....... in contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice si Municipiul Bucuresti prin Primarul General, a obligat chematul in garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General la plata catre parata ....... a pretului de piata al imobilului litigant in valoare de 429.200 lei, a respins cererea de chemare in garantie formulata in contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice, ca neintemeiata, a respins cererea de chemare in garantie formulata in contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucuresti, ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, a obligat parata sa plateasca reclamantului cheltuieli de judecata in cuantum de 2.500 lei (onorariul avocatial), a luat act ca parata si-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecata pe cale separata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut, in ceea ce priveste cererea de chemare in garantie formulata de parata ....... in contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice si Municipiul Bucuresti prin Primarul General, instanta a constatat ca in cauza este incidenta raspunderea vanzatorului pentru evictiune rezultand din fapta unui tert, respectiv mostenitorul fostului proprietar. In acest caz, este necesara intrunirea urmatoarelor conditii: 1) sa fie vorba de o tulburare de drept, sens in care instanta retine ca actiunea promovata de catre mostenitorul fostilor proprietari se bazeaza pe invocarea dreptului de proprietate (tulburarea provine din dreptul de proprietate invocat de catre mostenitorul fostului proprietar, concretizata in formularea actiunii in revendicare); 2) cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii, conditie intrunita fata de cererea nr. ....... formulata in baza Legii nr. 112/1995 si notificarea din data de ....... catre SC Herastrau Nord SA pentru a nu da curs cererilor de cumparare referitoare la imobil, precum si fata de actiunea in revendicare promovata inca din 1998; 3) necunoasterea de catre cumparator a cauzei de evictiune, in acest sens Primaria Municipiului Bucuresti a emis adresa nr. ....... precizand lipsa litigiilor referitoare la imobil.
Fata de argumentele expuse, instanta a constatat intrunite conditiile garantiei vanzatorului, Municipiul Bucuresti prin Primarul General, pentru evictiunea provenind din fapt unui tert. Conform art. 1341-1346 Cod civil, vanzatorul trebuie sa restituie integral pretul primit si diferenta dintre pret si sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii (indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau nu previzibil ori de vanzatorul de buna sau rea-credinta, conform art. 1344 C.civ.).
Fata de cererea de chemare in garantie si valoarea de circulatie a imobilului evins stabilita prin raportul de expertiza, instanta a obligat chematul in garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General la plata catre parata ....... a pretului de piata al imobilului litigant in valoare de 429.200 lei.
In solutionarea cererii de chemare in garantie, instanta a constatat, de asemenea, ca nu sunt aplicabile prevederile art. 501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, modificata.
Avand in vedere incheierea de sedinta din ......., prin care s-a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a chematului in garantie Consiliul General al Municipiului Bucuresti, instanta a respins cererea de chemare in garantie formulata impotriva acestuia, ca atare.
Impotriva acestei sentinte au declarat apeluri ....... si chematul in garantie Municipiul Bucuresti prin Primar General.
Chematul in garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General nu a motivat apelul, insa la termenul de dezbateri a sustinut faptul ca hotararea apelata este nelegala intrucat nu erau aplicabile pe cererea de chemare in garantie prevederile dreptului comun, ci instanta trebuia sa aiba in vedere dispozitiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, principiului specialia generalibus derogant.
Prin decizia civila nr. 663A/22.06.2011 Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a luat act ca apelanta ....... isi retrage apelul declarat impotriva sentintei civile 20145/18.10.2010 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti si a respins, ca nefondat, apelul declarat de chematul in garantie Municipiul Bucuresti prin Primar General.
Pentru a hotari astfel, tribunalul a retinut, in ceea ce priveste apelul declarat de Municipiul Bucuresti, prevederile art. 292 alin. 2 C.pr.civ., potrivit carora, in cazul in care apelul nu se motiveaza, instanta de apel se va pronunta, in fond, numai pe baza celor invocate la prima instanta.
Dar, cum, nici la fond, Municipiul Bucuresti, prin Primar General, nu a depus intampinare, prin care sa arate exceptiile, dovezile si mijloacele sale de aparare, tribunalul a respins apelul acestuia, ca nefondat.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs chematul in garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General.
In motivarea recursului, recurentul chemat in garantie Municipiul Bucuresti a aratat ca hotararea pronuntata a fost data cu aplicarea gresita a legii intrucat instanta in mod gresit l-a obligat la plata sumei de 429.200 lei catre parata, a constatat ca sunt intrunite conditiile garantiei vanzatorului Municipiul Bucuresti pentru evictiunea provenind din fapta unui tert, conform art. 1341-1346 Cod civil, precum si ca nu sunt aplicabile prevederile art.501 alin. 1 din Legea nr. 10/2001.
Recurentul precizeaza ca nu sunt intrunite conditiile prevazute de art. 1336 si urm. Cod Civil din materia obligatiei vanzatorului de a garanta cumparatorul contra evictiunii.
Recurentul critica decizia instantei de fond, sustinand ca obligatia de restitui suma de 429.200 lei ca pret de piata al imobilului, nu revine institutiei recurente, chiar daca a fost parte contractanta, intrucat pretul efectiv al vanzarii a fost incasat de Ministerul de Finante si nu de catre Municipiul Bucuresti.
Atat timp cat legiuitorul a stabilit in mod expres in continutul Legii nr. 112/1995 (prin art.13 alin.6) ca pretul platit de catre chiriasii cumparatori se constituie intr-un fond extrabugetar la dispozitia Ministerului de Finante, este foarte clar ca pretul pe care l-au platit reclamantii a fost virat in contul Ministerului (in fondul extrabugetar), pe care l-a si folosit efectiv pentru acordarea de despagubiri in temeiul Legii nr. 112/1995.
Pe cale de consecinta, aceasta obligatie trebuie stabilita numai fata de Ministerul Finantelor Publice (care a incasat si utilizat pretul) si nu fata de Municipiul Bucuresti prin Primarul General, care nu are calitate procesuala pasiva in cauza.
Un alt argument este dat de faptul ca in contractul de vanzare cumparare incheiat in baza Legii nr.1121l995, nu se prevede nici o clauza referitoare la obligatia de garantie pentru evictiune a vanzatorului.
Conform art. 50 alin. 3 din Legea 10/2001, restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 1121l995, cu modificarile ulterioare.
In drept, recursul a fost intemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ
Intimatii nu au formulat intampinare in recurs.
Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Curtea constata ca recursul este intemeiat pentru urmatoarele considerente:
Potrivit dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep. "Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare".
Potrivit art. 50 alin. 2^1 si alin. 3 din lege, potrivit carora: "(21) Cererile sau actiunile in justitie avand ca obiect restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.
(3) Restituirea pretului prevazut la alin. (2) si (2^1) se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor*) din fondul extrabugetar constituit in temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare".
In conditiile in care la primul termen de judecata in apel apelantul-chemat in garantie Municipiul Bucuresti a invocat gresita aplicare a dispozitiilor de drept comun care reglementeaza actiunea in raspundere civila pentru evictiune si a sustinut aplicabilitatea dispozitiilor cu caracter special edictate prin art. 50 din Legea nr. 10/2001, in mod gresit a constatat tribunalul faptul ca apelul declarat de Municipiul Bucuresti se impune a fi respins, intrucat aceste sustineri formulate in fata instantei de apel echivalau cu invocarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a apelantului pe cererea de chemare in garantie.
Precizarea facuta de legiuitor in cuprinsul art. 294 alin. 1 C.pr.civ., potrivit caruia exceptiile de procedura nu pot fi considerate cereri noi, se explica tocmai prin aceea ca exceptiile de fond pot fi invocate intotdeauna, fara nicio distinctie, in orice etapa procesuala. Cu atat mai mult, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a apelantului, fiind o exceptie de fond, absoluta si peremptorie, putea fi invocata direct in apel.
Analizand exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive a recurentului, invocata prin motivele de recurs, dar si in apel, Curtea constata ca sustinerile recurentului sunt intemeiate, intrucat dispozitiile art. 501 coroborate cu cele ale art. 50 alin. 21 si alin. 3 din Legea nr. 10/2001 rep., constituie norme speciale, derogatorii de la dreptul comun privind obligatia vanzatorului de a raspunde pentru evictiune (art. 1341 C.civ). Prin urmare, ele se aplica cu precadere, potrivit principiului de drept conform caruia "norma speciala deroga de la norma generala" (specialia generalibus derrogant), atunci cand instanta de judecata retine ca situatia de fapt expusa de reclamant se incadreaza in ipoteza normei juridice.
Or, textul de lege cu caracter derogatoriu de la dreptul comun instituie o forma de raspundere extracontractuala speciala, ce stabileste in mod expres calitatea procesuala pasiva a Ministerului Finantelor Publice in ceea ce priveste restituirea pretului de piata al imobilelor, in situatia in care contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
In consecinta, regulile de drept comun in materia evictiunii - relative la instituirea raspunderii contractuale pentru evictiune a vanzatorului, respectiv recurentului Municipiul Bucuresti - nu erau incidente in solutionarea procesului de fata, in conditiile existentei dispozitiilor legale mentionate mai sus cuprinse in Legea nr. 10/2001, cu caracter special si derogatoriu de la dreptul comun din materia evictiunii.
In al doilea rand, Curtea constata ca erau indeplinite conditiile pentru aplicarea dispozitiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, avand in vedere faptul ca titlul de proprietate al paratei reclamante in cererea de chemare in garantie ......., respectiv contractul de vanzare-cumparare nr. ....... incheiat in procedura Legii nr. 112/1995, a fost lipsit de efecte juridice in urma admiterii actiunii in revendicare a fostului proprietar, reclamantul ......., prin hotararea de fond, ramasa irevocabila prin neapelare sub aspectul solutiei pronuntate asupra actiunii principale avand ca obiect revendicare.
Situatia admiterii actiunii in revendicare a fostului proprietar echivaleaza cu situatia desfiintarii contractului ca urmare a promovarii unei actiuni in anulare.
Aceasta interpretare se fundamenteaza chiar pe dispozitiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20 alin. 21 din lege, potrivit carora: "(2^1) In cazul in care imobilul a fost vandut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, chiriasii care au cumparat cu buna-credinta imobilele in care locuiau si ale caror contracte de vanzare-cumparare au fost desfiintate, fie ca urmare a unei actiuni in anulare, fie ca urmare a unei actiuni in revendicare, prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinte din fondurile de locuinte gestionate de consiliile locale si/sau de Ministerul Dezvoltarii, Lucrarilor Publice si Locuintelor". Prin urmare, chiar legiuitorul a avut in vedere, in definirea notiunii de "desfiintare" a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil vandut cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995, atat ipoteza admiterii actiunii in anularea respectivului contract, cat si ipoteza admiterii actiunii in revendicare, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Pentru aceste considerente, in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 1 si 2 rap. la art. 304 pct. 9 C.pr.civ., Curtea va admite recursul declarat de recurentul chemat in garantie Municipiul Bucuresti prin Primarul General impotriva deciziei civile nr. 663 A/22.06.2011 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a V-a civila, in dosarul nr. 21592/299/2008, in contradictoriu cu intimatul reclamant parat ......., intimata parata reclamanta ....... si intimatul chemat in garantie Ministerul Finantelor Publice, va modifica in parte decizia recurata, in sensul ca va admite apelul declarat de Municipiul Bucuresti prin Primarul General impotriva sentintei civile 20145/18.10.2010 pronuntata de Judecatoria sectorului 1 Bucuresti, va schimba in parte sentinta civila apelata, in sensul ca va respinge cererea de chemare in garantie a Municipiului Bucuresti, ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva; va admite cererea de chemare in garantie formulata de ....... in contradictoriu cu Ministerul Finantelor Publice si va obliga Ministerul Finantelor Publice la plata sumei de 429.200 RON reprezentand valoarea de circulatie a imobilului catre Radina Emilia, mentinand celelalte dispozitii ale sentintei si deciziei.