Drept civil
Decizie civila
Superficie
Nasterea prin conventia partilor a unui drept de superficie presupune existenta neechivoca a unui act juridic care, in mod ferm, sa ii ofere superficialului prerogativa folosintei terenului construit conjugata cu pastrarea acestei prerogative pe toata durata existentei constructiilor.
(Trib. Bistrita-Nasaud, sect. civ., dec. nr. 413/R/12 noiembrie 2009)
Prin sentinta civila nr.3373 din 3 iunie 2009 pronuntata de Judecatoria Bistrita s-a luat act de renuntare la judecarea cererii de interventie formulata de intervenientii N. V. si D. G.; s-a respins a neintemeiata actiunea civila precizata de reclamantul G. I. in contradictoriu cu parata SC F. SA Bistrita prin lichidator SC L. E. SRL Bistrita si intervenientii M. L. D. si M. S. I.; s-a admis cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenientii P. E. V., M. L. D. si M. S. I. si in consecinta a fost obligat reclamantul sa-si ridice de pe terenul proprietatea intervenientilor inscris in c.f.16519 Bistrita, nr. cadastral 10391 in suprafata de 4.633 mp cladirile respective; baraca dormitor, constructii anexa, sopron, grajd de animale, platforma betonata, in caz de refuz, autorizeaza pe intervenienti la ridicarea lor pe cheltuiala reclamantului., cu obligarea reclamantului sa plateasca intervenientilor cheltuieli de judecata in suma de 508,3 lei.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal a promovat recurs reclamantul G. I. solicitand admiterea acesteia si pe cale de consecinta modificare in totalitate a hotararii atacate ca fiind nelegala si netemeinica in sensul admiterii actiunii introductive astfel cum a fost precizata, cu cheltuieli de judecata.
Examinand sentinta atacata prin prisma criticilor formulate, precum si din oficiu sub toate aspectele potrivit disp.art.304/1 si 306 alin.2 Cod proc.civila, tribunalul retine ca nu sunt date motive de modificare ori casare a hotararii judecatoresti pronuntata de prima instanta.
Critica recurentului vazand neexercitarea de catre instanta judecatoreasca a rolului activ in dezlegarea raporturilor juridice dintre litiganti este vadit nefondata. Cercetarea judecatoreasca s-a desfasurat cu respectarea exacta a cadrului procesual al pricinii fixat de insusi reclamantul G.I. prin actiunea dedusa judecatii, avand ca obiect constatarea dobandirii dreptului de proprietate asupra constructiilor: baraca dormitor, constructii anexe, sopron, grajd animale, platforma betonata, instituirea dreptului accesoriu de superficie dobandit la licitatie publica in baza contractului de vanzare-cumparare nr.24/21.05.2007, respectiv de intervenienti prin cererea de interventie in interes propriu avand ca obiect obligarea reclamantilor la eliberarea terenului de constructiile mentionate. Cat timp instanta de fond a fost investita cu stabilirea dobandirii unui drept de superficie in nume propriu de catre reclamantul-recurent, este prohibita analizarea unei alte teze, facuta pentru prima data in recurs, aceea a dobandirii dreptului enuntat de catre vanzatorul SC F. SA. In acest context eronat se critica lipsa demersurilor instantei de fond in verificarea existentei dreptului de folosinta asupra terenului disputat in patrimoniul societatii vanzatoare, instanta de judecata avand obligatia legala, instituita de art.129 Cod proc.civ., de a starui nemijlocit in aflarea adevarului in limitele investirii sale si nu de a se erija in aparator al unuia sau altuia dintre litiganti. Contrar sustinerilor recurentului, rolul activ al instantei de judecata nu poate nicidecum suplini ori modifica demersul juridic intreprins de participantii la proces in privinta aspectului esential al obiectului actiunii judecatoresti.
Nici celelalte critici ale recurentului nu pot fi impartasite.
Dovezile administrate atesta situatia de fapt si drept a imobilelor constructii si respectiv teren pe care acestea sunt edificate, in privinta carora reclamantul si respectiv intervenientii isi aroga dreptul de proprietate, astfel incat aspectele retinute de prima instanta nu vor fi reiterate, nefiind contrazise de probele furnizate suplimentar in recurs. Proprietarul constructiilor pretinde instituirea dreptului de superficie asupra terenului aferent lor, iar proprietarii terenului reclama eliberarea acestuia de constructii.
Spatiile de depozitare si baza de productie in ferma de legume a fost Intreprinderi de legume fructe Bistrita, devenita SC. F. SA Bistrita, au fost construite in anii 1980 pe terenul preluat in fapt de statul roman in lipsa vreunul titlu si fara inscriere in cartea funciara, in lipsa constituirii vreunui dezmembramant a dreptului de proprietate. Este certa inexistenta oricarei dovezi, a oricarui inscris care sa ateste faptul atribuirii terenului in folosinta constructorului pentru edificarea constructiilor enumerate. Realitatea existentei constructiilor este certa, insa nici macar evidenta contabila a patrimoniului constructorului nu reflecta cu certitudine detinerea in proprietate a edificatelor in discutie, aspecte relevate prin scriptul atasat la dosarul de fond f.29.
Cu ocazia legilor reparatorii in materia proprietatii, fostilor proprietari, care in anul 1992 au obtinut o hotarare judecatoreasca irevocabila (SC. 2534/1992 data in dosar nr. 3033/1992 al Judecatoriei Bistrita) ce confirma detinerea in proprietate a terenului litigios, li se restituie proprietatea, procedura finalizandu-se in anul 2007 prin eliberarea titlului de proprietate.
In primavara aceluiasi an, prin actul de adjudecare contractul de vanzare-cumparare nr.24/2007, vizat pentru legalitate de judecatorul sindic, reclamantul devine proprietarul constructiilor "cladire baraca dormitor + constructii anexe + sopron + grajd de animale + platforma betonata". Probele furnizate (contractul, procesul verbal de licitatie, factura fiscala emisa, raportul de evaluare tehnica - f.5-19-), coroborate cu informatiile furnizate de vanzator f.29 confirma aspectul instrainarii exclusive a proprietatii edificatelor in contextul nedetinerii dreptului tabular asupra lor de catre vanzatoare si al inexistentei vreunui titlu asupra terenului aferent lor.
Inopozabilitatea sentintei civile din anul 1992 si a titlului de proprietate detinute de intervenienti, invocata de reclamantul-recurent este certa, identic si inopozabilitatea actului de adjudecare detinut de reclamant, invocata de intervenienti.
Acesta din urma valoreaza titlul de proprietate intre parti, neavand insa, nici din perspectiva legii 85/2006 (art.53 si 120 invocate) valoarea afirmata de recurent in raport de proprietarii terenului cu privire la efectele instituirii dreptului de superficie asupra terenului aferent constructiilor, in privinta caruia nu exista nici un act juridic care sa ateste dreptul de proprietate ori folosinta al societatii vanzatoare la data aparitiei Legii nr. 15/1990 ori a parcurgerii procedurii speciale reglementata de HGR.834/1991. Ori, transmiterea proprietatii constructiilor prin licitatie publica in baza L.85/2006 nu poate avea consecinta afirmata a instituirii dreptului de superficie asupra terenului in discutie. Chiar daca superficia nu reprezinta operatiunea juridica a unei instrainari in formele prevazute de lege, are aceleiasi efecte, proprietarul terenului fiind in realitate deposedat, ceea ce echivaleaza cu instrainare, astfel constituirea superficiei nu este posibila prin efectul actului de adjudecare a constructiilor.
Nasterea prin conventia partilor a unui drept de superficie presupune existenta neechivoca a unui act juridic care, in mod ferm, sa ii ofere superficialului prerogativa folosintei terenului construit conjugata cu pastrarea acestei prerogative pe toata durata existentei constructiilor.
Referitor la regimul juridic al dreptului de superficie prin DC.4125/2005 Inalta Curte de Casatie si Justitie a retinut ca dreptul de superficie este un drept real pe care o persoana, proprietar asupra constructiilor, a altor lucrari sau plantatii, il are pe suprafata de teren si apartine altei persoane, teren asupra caruia superficialul capata un drept de folosinta. Astfel definit, dreptul de superficie are caracter imobiliar si perpetuu prin natura sa, existenta acestuia fiind dependenta de caracterul definitiv al constructiei, plantatiei sau lucrarii ce greveaza terenul pe care se afla, dreptul de superficie nefiind gratuit ci contra unei indemnizatii. Cu privire la temeiul nasterii acestui drept instanta suprema a decis ca poate sa fie in baza legii ori in baza conventiei dintre proprietarul terenului si proprietarul constructiei (decizia nr. 5138/2005).
Curtea Europeana a Drepturilor Omului in cauza Bock si Palade impotriva Romaniei a constatat ca stabilirea printr-o hotarare judecatoreasca a unui drept de folosinta asupra terenului proprietatea unui tert nu poate fi echivalata nici cu o expropriere in fapt si nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificatia unei "ingerinte" legata de prima fraza a primului alin. al art.1 din protocolul nr.1 la Conventie (paragraf 57), ca actele normative nu stabilesc regimul juridic al acestui drept existand o jurisprudenta bogata, ceea ce in acceptiunea Curtii echivaleaza cu prevederea "ingerintei" in "lege" (paragraf 61). Conform jurisprudentei constante in sistemul de drept romanesc (echivalata de Curte cu prevederea ingerintei de lege) dreptul de superficie nu se poate naste decat din lege, prescriptie achizitiva legat sau acordul partilor, iar "simplul fapt de a ridica constructii pe terenul altuia" nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, in lipsa unui din cele patru elemente mentionate anterior (paragraf 63, teza a II-a si a III-a). Concluzionand CEDO a retinut ca fosta Curte Suprema de Justitie, constatand contrar practicii judiciare constante nasterea dreptului de superficie dintr-o simpla "situatie de fapt care nu a fost urmarita sau cunoscuta de cei interesati", dand efect juridic "aparentei de drept", care nu se incadreaza in nici una din cauzele care pot duce la nasterea dreptului de superficie, a pronuntat o hotarare prin care s-a adus atingere dreptului de proprietate fara ca ingerinta sa aiba temei in dreptul intern.
In cauza pendinte intimatii intervenienti au incontestabil "un bun" in sensul prevederilor art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO, dobandind prin cumparare terenul de la mostenitorii coproprietarilor tabulari, care si-au inscris dreptul in cartea funciara in anul 2007 dupa epuizarea procedurii judiciare vizand aspectele succesorale (in 1992) si de retrocedare a proprietatii in baza legilor reparatorii finalizate prin emiterea titlului de proprietate nr.570251/2007, intabulat de asemenea. Daca referitor la "acest bun", contrar vointei proprietarului, instanta ar constata existenta unui drept de superficie, acest fapt ar constitui in mod evident "o ingerinta" in sensul frazei I a primului aliniat al art.1 din protocolul nr.1 la CEDO. Situatia nu ar putea fi analizata doar ca o atingere adusa folosintei terenului, ci ca o lipsire de proprietate pentru simplul motiv ca daca s-ar constata in favoarea reclamantului recurent dreptul de folosinta asupra terenului pe toata durata existentei edificatelor, s-ar aduce atingere chiar substantei dreptului de proprietate al intimatilor, particularitatea dreptului de superficie, fata de alte dezmembraminte ale proprietatii, fiind aceea ca este un drept perpetuu. Pentru ca o astfel de privare sa fie in acord cu prev.art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO, ar trebui "sa fie prevazuta de lege", "sa urmareasca un scop legitim", iar ingerinta in dreptul de proprietate ar trebui sa raspunda criteriului proportionalitatii (conform paragrafului 78 din Hotararea CEDO in cauza Brumarescu impotriva Romaniei).
In prezenta cauza dreptul pretins de reclamantul recurent nu are la baza niciuna dintre cauzele ce pot duce la instituirea superficiei, ceea ce inseamna ca ingerinta "nu este prevazuta de lege".
Nici din perspectiva asertiunilor facute in recurs pentru prima data potrivit carora vanzatoarea ar fi detinut dreptul de folosinta asupra terenului aferent constructiilor instrainate, actiunea reclamantului nu putea primi o alta solutie.
Sustinerea ca antecesoarea vanzatoarei ar fi edificat constructiile in anii 1980 cu acordul Statului Roman ori fostul CAP nu poate fi primita, intrucat pretinsul acord nu provine de la proprietarul terenului la acel moment. Statul, ori fostul CAP, detinator aparent al suprafetei in litigiu in privinta ca reia scriptic nu s-a operat vreun transfer de proprietate de la fostul proprietar si nici nu s-au instituit dezmembraminte ale proprietatii, nu a incheiat nici o conventie de superficie ori folosinta ori inchiriere, astfel incat nu se poate vorbi nici de vreo conventie tacita intre proprietarul terenului de la acel moment si constructor, care sa duca la nasterea dreptului de superficie. Eventuala atitudine pasiva a proprietarului fondului, si care ar fi aplicabila doar in situatia constructorului de rea credinta nu poate conduce decat la pierderea dreptului proprietarului de a-l obliga pe constructor la ridicarea materialelor. In cauza acestei ultime aspecte nu se regasesc, cum a retinut si prima instanta, chiar in situatia atipica deduse judecatii in care de la momentul edificarii constructiilor s-au schimbat proprietarii lor si ai terenului.
Chiar in ipoteza existentei acordului dat de stat, el nu ar avea nici o relevanta juridica intrucat terenul a fost preluat abuziv, fara indeplinirea formalitatilor legale si in contradictie cu legea fundamentala din acel moment si cu Declaratia Universala a Drepturilor Omului la care Romania este parte semnatara, precum si normele de drept civil, iar adevaratul proprietar nu putea sa-si manifeste vointa in sensul (dez)acordului construirii pe terenul proprietatea sa.
Judicios a conchis prima instanta si in privinta inexistentei bunei credinte invocata de reclamant. La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare in procedura adjudecarii, obiectul conventiei il reprezentau edificatele asupra carora dreptul de proprietate nu era cert (evidentierea contabila a constructiilor era diferita si ele nu erau intabulate, lipsind orice autorizatie de construire ori evidentiere in carte funciara), edificarea s-a realizat pe un teren al carui proprietar nu era vanzatorul si nu fusese constituit nici un dezmembramant al dreptului de proprietate, fiind dovedita lipsa oricaror diligente ale achizitorului in verificarea situatiei juridice a terenului pe care erau amplasate obiectele materiale cumparate. Acest aspect coroborat cu notorietatea aplicarii legilor fondului funciar in privinta terenurilor din zona si cu imprejurarea ca era in curs de finalizare procedura restituirii terenului catre fostii proprietari, despre care reclamantul cu minime diligente putea lua cunostinta, inlatura afirmata sa buna credinta, impunand concluzia contrara.
Tinand cont si de principiul relativitatii efectelor actelor juridice fata de terti, al celui de instrainare a constructiilor fata de proprietarii terenului pe care acestea sunt amplasate, in circumstantele inainte expuse detinerea constructiilor neintabulate, prin ea insasi, nu poate impune regimul juridic al terenului disputat, in conditiile inexistentei constituirii vreunui dezmembramant al proprietatii in beneficiul vanzatorului si in care, la momentul adjudecarii, regimul juridic al terenului era reglementat de legile fondului funciar, retrocedarea inceputa fiind in curs de finalizare.
Pentru considerentele de fapt expuse, in temeiul art.312 Cod procedura civila, recursul declarat va fi respins ca nefondat.