Drept civil
Contract de vanzare-cumparare
9. Actiune in anularea unui contract de vanzare-cumparare pe considerentul ca bunul obiect al actului de unul indiviz.
Regimul juridic al comunitatii de bunuri consfintit prin articolul 30 din Codul familiei nu se aplica concubinilor, cum este cazul relatiei statornicite anterior intre reclamant si O. D. Simplul fapt al concubinajului nu declanseaza prin sine insusi actiunea prezumtiei simple de comunitate, functionabila intre soti, ori a existentei unei conventii intre persoanele aflate in aceasta stare, de dobandire in comun a unor bunuri.
Trib. Bistrita-Nasaud, sect. civ.,
dec. nr. 441/R/27 noiembrie 2008, nepublicata Prin sentinta civila nr. 934/2008 pronuntata de Judecatoria Nasaud s-au respins ca neintemeiate exceptiile invocate de parata O. D.; s-a respins ca neintemeiata actiunea civila formulata de reclamantul M. G. impotriva paratilor O. D., B. V. si B. A. avand ca obiect anularea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1516/2003 de notarul public A. M.; s-a luat act ca reclamantul a renuntat la judecarea celorlalte petite.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs reclamantul.
Calea de atac s-a calificat de tribunal ca fiind recursul. Determinarea s-a bazat pe faptul ca obiectul actiunii introductive in constituie desfiintarea contractului autentic de vanzare-cumparare depus in dosarul Judecatoriei Piatra-Neamt, unde se stipuleaza ca pret al instrainarii bunului litigios suma de 657.000.000 lei ROL. Obiectul are neindoios un caracter patrimonial, partile evocand drepturi cu o valoare economica ce pot fi evaluate in bani. In considerarea valorii retinute devin incidente prevederile articolului 2821 alin.1 Cod procedura civila. In acelasi sens s-a pronuntat si Inalta Curte de Casatie si Justitie prin Decizia nr. 32/9 iunie 2008 data in dosarul nr. 75/2007, prin care s-a solutionat recursul in interesul legii privind aplicarea dispozitiilor art. 1 pct. 1, art. 2 pct. 1 lit. a si b, art. 2821 alin. 1 din Codul de procedura civila.
Recursul declarat nu este fondat.
Reclamantul a investit prima instanta, prin precizarea finala a obiectului actiunii introductive, cu o cerere de desfiintare a contractului de vanzare-cumparare autentificat de Biroul Notarului Public A. M. sub nr. 1561/ 11 iulie 2003. Nu s-a precizat expres daca se sustin cauze de nulitate absoluta sau relativa care ar face ca inscrisul autentic sa devina ineficient. Din argumentele de fapt ale cererii de chemare in judecata se deduce ca se afirma motive proprii nulitatii absolute si constau in fraudarea legii, in sensul ca actul de dispozitie a fost incheiat cu incalcarea regulilor de dobandire a coproprietatii existente intre reclamant si parata O. D. si, pe de alta parte, efectele lui sunt infrante prin operatiunea simulatiei, a falsurilor comise de cumparatoare, sanctionate, de asemenea, cu nulitate absoluta.
Astfel, pretentia se fundamenteaza pe urmatoarele imprejurari: la data cumpararii, reclamantul si parata O. D. intretineau relatii de concubinaj; operatiunea de transferare a proprietatii numai in favoarea concubinei ii vatama drepturile de coindivizar; dovada atributului de proprietar consta in "declaratia" din 8 aprilie 2006 prin care s-a achitat pretul apartamentului, de 380.000.000 lei ROL; pretul real este aceasta suma si nu 657.000.000 lei ROL consemnata in actul notarial; declaratia este un act ascuns si atesta vointa reala a partilor si masura in care obligatia de plata a fost executata in fapt; antecontractul din 7 iulie 2003 este fals, a fost intocmit pentru inducerea in eroare a bancii cu privire la acordarea imprumutului de 14.500 USD, la plata fictiva a avansului de 5.500 USD; in realitate, s-au achitat nonvanzatorilor B. V. si A. doar 380.000.000 lei, nicidecum avansul si suma imprumutata de O. D. de la BCR - Filiala Bicaz; banii virati de banca vanzatorilor peste limita pretului real au fost restituiti cumparatoarei.
In precizare se mai mentioneaza ca pentru aspectele penale ale cauzei s-a formulat plangere penala impotriva faptuitoarei O. D.
Regimul juridic al comunitatii de bunuri consfintit prin articolul 30 din Codul familiei nu se aplica concubinilor, cum este cazul relatiei statornicite anterior intre reclamant si O. D. Simplul fapt al concubinajului nu declanseaza prin sine insusi actiunea prezumtiei simple de comunitate, functionabila intre soti, ori a existentei unei conventii intre persoanele aflate in aceasta stare, de dobandire in comun a unor bunuri.
In cazul legaturii de genului celei in discutie, reglementarea statutului legal al valorilor patrimoniale agonisite in perioada data se regaseste in dreptul comun, al proprietatii pe cote-parti, in masura in care este probata realitatea unei asemenea proprietati. Conditia esentiala pentru constatarea indiviziunii este aceea ca fiecare parte a relatiei sa fi contribuit la dobandire. Numai intre soti contributia lor la dobandirea bunurilor comune este presupusa de lege si nu este o cerinta pentru considerarea lucrurilor ca fiind comune. Pentru concubini este necesara proba proprietatii indivize pentru fiecare bun in parte, si nu in raport de totalitatea bunurilor din masa de impartit, ca in prima ipoteza, cea a sotilor.
Ori, reclamantul, desi cere o cota de jumatate din apartament, nu arata in concret vreun aport propriu la plata pretului, circumstanta de natura sa conduca la concluzia vreunei conventii de apropriere in comun a imobilului.
Dimpotriva, inscrisurile de care se foloseste: contractul sub semnatura privata din 7 iulie 2003, contractul de ipoteca din 11 iulie 2003, ordinul de plata din 15 iulie 2003, existente in dosarul Judecatoriei Piatra-Neamt, precum si cele valorificate de organele de urmarire penala: declaratia vanzatorului autentificata sub nr. 3381/12 iulie 2006, adresa nr. 1039/11 septembrie 2007 emisa de BCR - Sucursala Bicaz, demonstreaza ca pretul din contractul autentic, de 20.000 USD (in echivalent 657.000.000 lei), s-a platit integral si efectiv de cumparatoare. Totodata, confirma ca demersul pentru obtinerea imprumutului necesar cumpararii a fost inceput, dar si finalizat prin rambursare, exclusiv de O. D. Procedura nu-l implica pe reclamant in niciun fel.
Asa fiind, insasi motivele actiunii, unde nu se fac deloc referiri exprese la contributia reclamantului, respectiv alocarea vreunei sume de bani obtinute din sursele sale proprii (salariu, venituri din alte activitati, mosteniri, donatii si alte asemenea), coroborate cu actele enumerate il exclud de la coproprietate, devenind o persoana absolut straina de contract.
Singura dovada pe care isi fundamenteaza cererea este declaratia olografa a paratului B. V. Aceasta dateaza din 8 aprilie 2006. Este mult ulterioara contractului autentic, nu s-a dat in contextul conventional din 2003, adica inainte sau in timpul instrumentarii conventiei notariale. Mai mult, este contrazisa de o alta declaratie, de aceasta data autentica, provenind de la acelasi vanzator. Mai important, emana de la un singur contractant.
Drept urmare, nu poate fi opusa cu succes celorlalte parti din conventie si nu genereaza efectele dorite de recurent, de inlaturare a contractelor valabil incheiate intre toti subiectii de drept participanti la incheierea contractului atacat.
Pentru acelasi considerent, este imposibila valorificarea declaratiei in operatiunea simulatiei. Aici, atat actul aparent, cat si actul secret, trebuie sa emane de la toate partile intre care se leaga raportul contractual.
Apoi, interogatoriul vanzatorului era irelevant fata de lipsa de valoare juridica a declaratiei din 2006.
In acelasi timp, o fraudare a intereselor statului, corelativ cu simulatia si cu aplicabilitatea OG nr. 12/1998, in vigoare la momentul intervenirii contractului autentic, nu se va retine. Articolul 6 din ordonanta vizeaza situatia juridica in care prin actul secret partile se inteleg sa se plateasca un pret mai mare decat cel care se declara in actul notarial (nulitatea afecteaza ambele acte), invers decat in cauza de fata.
Reiterand teza ca reclamantul este intrutotul strain de contractul atacat in ideea neachizitionarii apartamentului impreuna cu O. D., prin contributie comuna, interesul legitim (protejat de lege), personal si actual pentru introducerea actiunii intemeiata pe restul motivelor nu subzista.
Dezlegarea spetei nu este inraurita de solutia irevocabila ce se va pronunta in dosarul penal nr. 554/2007. In acest ultim cadru se examineaza doar declaratia de avere a paratei, data in legatura cu functia de magistrat. Chiar o eventuala hotarare de sanctionare penala a acesteia si de anulare a declaratiei nu prezinta vreo influenta hotaratoare asupra validitatii contractului supus cercetarii judecatoriei civile, din moment ce nu s-au dedus cercetarii penale chiar actele de vanzare-cumparare (notarial, sub semnatura privata), declaratiile insotitoare dupa cum reiese din continutul rezolutiilor de la dosar.
Alte proceduri penale nu s-au declansat vis-a-vis de alte inscrisuri. Prima instanta a cerut date si explicatii reclamantului sub acest aspect, in concret asupra plangerii penale, dar recurentul nu a fost in masura sa indice numarul dosarului in care se cerceteaza plangerea penala vizand antecontractul din 7 iulie 2003. In final, parata O. D. a invederat ca singurul dosar penal unde sunt implicate partile este cel cu nr. 554/P/2007.
Este de observat ca pentru valorificarea regimului de bun coindiviz nu era strict necesara o actiune in nulitate a contractului autentic. Era suficient sa se promoveze o actiune in constatare, fiind indiferent pe numele cui s-a facut actul de cumparare, sub cerinta dovedirii aportului reclamantului. Chestiunea de fapt a contributiei, comuna ambelor actiuni, insa nu s-a dovedit, conform motivarii de pana acum.
O posibila indreptatire la valoarea imbunatatirilor si renovarilor apartamentului, dupa cumparare, nu schimba solutia ce se va adopta pentru ca depaseste limitelor intervenirii contractului.
1