Drept civil
Expropriere
8. Despagubiri acordate in temeiul Legii nr. 189/2004 pentru terenul expropriat.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 despagubirea cuvenita persoanei expropriate se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului, la calculul cuantumului acesteia, expertii si instanta urmand a tine seama de pretul la care se vand in mod obisnuit imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala la data intocmirii raportului de expertiza si de daunele produse proprietarului, luandu-se in considerare si dovezile prezentate de acestia.
Trib. Bistrita-Nasaud, sect. civ.,
sent. nr. 525/R/27 iunie 2007, nepublicata Prin actiunea civila inregistrata reclamantul N. L. V. a solicitat anularea art. 2 din Hotararile nr. 134 bis 130 si 131 din 6 martie 2006 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Consiliului local Sieu-Magherus si Companiei Nationale de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania in ceea ce priveste cuantumul despagubirii acordate pentru terenul expropriat.
Analizand actele si lucrarile dosarului tribunalul a retinut ca prin Hotararile nr. 134 bis, 130 si 131 din 6 martie 2006 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Comunei Sieu-Magherus, s-a aprobat ca si despagubire pentru suprafata totala de 17.977 mp proprietate a reclamantului situata pe raza comunei Sieu-Magherus in localitatea Crainimat nr. cadastral 458 sumele de 6.720,60 RON (Hotararea nr. 134 bis), 24.543,84 lei RON (Hotararea nr. 130) si 182.539,04 RON (Hotararea nr. 131), in total suma de 214.794,48 lei. Exproprierea a avut loc in baza Legii nr. 198/2004 si in vederea reabilitarii Drumului National Cluj-Vatra Dornei. La baza stabilirii cuantumului despagubirii catre expropriatorul Statul Roman prin Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale SA a stat documentatia tehnico-economica intocmita de expropriator, cuantum cu care reclamantul nu este de acord, aratand ca de la data stabilirii acestora - anul 2000, valoarea terenului a crescut substantial, preturile cu care terenurile se vand in zona crescand in fiecare an.
In vederea stabilirii valorii terenului in litigiu potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 incident in cauza potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, instanta a dispus efectuarea in cauza a unei expertize de evaluare de catre o comisie de experti constituita potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994, careia i-a fixat obiectivele prevazute de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, respectiv pretul cu care se vand terenurile in zona si daunele aduse proprietarului.
Comisia de experti a stabilit initial prin raportul de expertiza depus in cauza ca valoarea terenului expropriat stabilita potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 este de 1.023.000 lei RON, echivalentul a 291.378 Euro. Fata de aceasta evaluare expertul G. P., propus in comisie de catre expropriator, a formulat opinie separata, aratand ca in mod gresit s-a folosit coeficientul de zona "U" - 3, deoarece potrivit Buletinului documentar "Expertiza tehnica - 97/2006 - ET Romania, acest coeficient se foloseste numai in cazul oraselor mici, chiar daca acest coeficient este inclus in formula de calculatie pentru localitatile mici sub 10.000 locuitori.
Urmare acestui punct de vedere instanta a solicitat comisiei de experti un punct de vedere comun, punct de vedere pe care cei trei experti l-au exprimat prin "completarea la expertiza", in care arata ca valoarea terenului este cea din expertiza initiala, insa la calculul acestuia exclud coeficientul U - 3, rezultand o valoare de 341.024 lei, precum si faptul ca terenul in litigiu la data exproprierii a fost in extravilanul comunei iar la data expertizei a fost inclus in intravilan ca urmare a hotararii Consiliului local Sieu-Magherus.
Fata de cererea reclamantului, completata in ceea ce priveste prejudiciul si cu cererea ca acesta sa se stabileasca tinand cont si de investitia pe care nu a mai putut sa o realizeze din cauza exproprierii terenului, instanta a dispus ca prin expertiza sa se determine prejudiciul si tinand seama de profitul pe care reclamantul nu l-a mai putut realiza prin nefinalizarea investitiei propuse. Aceasta evaluare a fost efectuata de expertul B. C., desemnat in comisie de catre reclamant, expert ce are si calitatea de evaluator ANEVAR si care prin raportul de evaluare arata ca partea prejudiciului suferit de reclamant ca urmare a nerealizarii investitiei este de 1.432.280 lei echivalentul a 440.108 Euro.
Pentru ca aceasta evaluare sa poata fi analizata de catre instanta, s-a solicitat ca intreaga comisie de experti sa-si exprime punctul de vedere asupra sa, insa nu s-a realizat un consens al expertilor in acest sens, astfel ca instanta nu va include in valoarea prejudiciului si suma stabilita de catre expertul B. C., prin raportul separat de evaluare. Pe de alta parte, actele de la dosar, respectiv: proiectul de constructie care reprezinta de fapt un studiu de fezabilitate, planul de afaceri, avizele de principiu reprezinta demersuri premergatoare realizarii unei investitii, si care nu pot duce la concluzia realizarii certe a acesteia si care sa duca la premiza ca partea componenta a prejudiciului constand din profitul nerealizat este certa.
Reclamantul a depus la dosarul cauzei, pentru a dovedi valoarea reala a terenului, respectiv prejudiciul suferit ca urmare a exproprierii acte de vanzare-cumparare ale unor terenuri in zona, precum si un raport de evaluare a unei suprafete de 3900 mp situate in localitatea Viisoara, in imediata apropiere a terenului in litigiu.
Avand in vedere expertizele de evaluare efectuate in cauza (fara cea de evaluare a profitului nerealizat) de catre comisia de experti, Buletinul documentar Expertiza tehnica 97/2006, care la punctul A2 - pentru localitati cu o populatie sub 10.000 locuitori, in formula de calcul pentru determinarea valorii terenului evaluat include si coeficientul U, precum si actele din care rezulta valoarea unor terenuri situate in zona identica cu terenul expropriat, apreciaza ca valoarea stabilita prin raportul de expertiza tehnica initial de 1.023.000 lei RON, echivalentul a 291.378 Euro, este cea care reprezinta despagubirea ce se cuvine proprietarului expropriat si care raspunde exigentelor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
La alegerea acestei valori, tribunalul a avut in vedere si dovezile prezentate de reclamant, prin care o suprafata de 8800 mp din satul Crainimat, comuna Sieu Magherus s-a vandut cu suma de 264.000 RON, precum si ca o suprafata de 3900 mp teren situat in intravilanul localitatii Viisoara, localitate invecinata cu localitatea Crainimat, a fost evaluata la suma de 490.600 lei RON, precum si faptul ca prin Hotararea nr. 6 din 28 aprilie 2006 a Consiliului local Sieu-Magherus s-a modificat Planul Urbanistic General al Comunei Sieu-Magherus, terenul in litigiu fiind cuprins in intravilanul acestei comune, ceea ce i-a sporit in mod evident valoarea.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 despagubirea cuvenita persoanei expropriate se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului, la calculul cuantumului acesteia, expertii si instanta urmand a tine seama de pretul la care se vand in mod obisnuit imobilele de acelasi fel in unitatea administrativ-teritoriala la data intocmirii raportului de expertiza si de daunele produse proprietarului, luandu-se in considerare si dovezile prezentate de acestia. Toate aceste criterii au fost avute in vedere de catre instanta la stabilirea despagubirii in prezenta cauza si la alegerea valorii cuprinse in expertiza initiala a comisiei de experti si care raspunde acestora.
Este evident ca la data efectuarii expertizei terenul se afla in intravilanul comunei, astfel ca in mod corect s-a avut in vedere acest criteriu, motiv pentru care instanta va inlatura "opinia separata" a expertului G. P., plangerea reclamantului inregistrandu-se la instanta la 4 aprilie 2006, expertiza efectuandu-se la data de 10 noiembrie 2006 fiind incuviintata la 31 mai 2006, dupa ce Consiliul local Sieu Magherus a emis Hotararea nr.6 din 28 aprilie 2006.
Tot pentru a da eficienta si a raspunde criteriilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 instanta a inlaturat completarea la raportul de expertiza prin care s-a inlaturat utilizarea coeficientului U-3, dar si pentru ca in Buletinul Documentar - Expertiza Tehnica 97/2006 la capitolul A2 - pentru localitati mici cu o populatie sub 10.000 locuitori in formula de calcul este inclus coeficientul "U" iar sintagma "localitati mici sub 10.000 locuitori" nu se refera numai la orase cu astfel de populatie, chiar daca exista recomandarea ca acest coeficient sa se foloseasca numai la orase, ori a-l exclude din calcul, inseamna a nu mai da eficienta cerintei stabilirii unei despagubiri care sa asigure repararea reala si integrala a prejudiciului suferit de expropriat.
Instanta a inlaturat apararea paratei Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale SA de a analiza separat cele trei hotarari atacate, deoarece terenul are acelasi numar cadastral - 458, iar din schita anexa la documentatia tehnica de evaluare intocmita cu ocazia exproprierii rezulta ca este un singur trup de teren.
Avand in vedere considerentele expuse urmeaza a se admite in parte actiunea, a se anula art. 2 din Hotararile nr. 134 bis, 130 si 131 din 6 martie 2006 emise de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Consiliului local Sieu-Magherus si Companiei Nationale de Autostrazi si Drumuri Nationale SA si a se stabili cuantumul despagubirilor datorate pentru exproprierea suprafetei totale de 17.977 mp la suma de 1.023.000 lei RON echivalentul a 291.378 Euro, suma care raspunde si exigentelor art. 27 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit careia despagubirea nu va putea fi mai mica decat cea oferita de expropriator dar nici mai mare decat cea solicitata de expropriat. Instanta a optat pentru suma totala tinand cont ca cele trei suprafete constituie un singur corp de teren, iar reclamantul a devenit in timpul procesului proprietar asupra intregii suprafete.
1