Revendicare imobiliara formulata de catre fostul proprietar impotriva fostului chirias devenit proprietar. Actiunea in constatarea uzucapiunii scurte formulate de fostul chirias devenit proprietar.
C.p.cv., art.304 pct.9,art. 1, Legea nr.10/2001, art.480 Cod Civil
1.S-a retinut ca titlul de proprietate al paratei este preferabil, deoarece se bucura de o prezumtie absoluta de validitate, intrucat termenul in care reclamantele ar fi putut solicita anularea acestuia s-a implinit, iar conform art.18 lit.d din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.247/2005, masurile reparatorii se acorda doar prin echivalent, in cazul in care imobilul a fost instrainat cu respectarea dispozitiilor legale.
Aceasta dispozitie legala este menita sa asigure stabilitatea circuitului juridic civil, iar prejudiciul produs reclamantelor prin preluarea fara titlu de catre stat a apartamentului a fost reparata in baza Legii nr.112/1995 prin acordarea de despagubiri banesti.
Cu privire la cererea de constatare a uzucapiunii de scurta durata, instanta a retinut ca efectul principal al uzucapiunii consta in dobandirea dreptului de proprietate de catre partea care o invoca, insa, intrucat s-a retinut ca parata are titlu translativ de proprietate asupra imobilului si a respins cererea ca ramasa fara obiect.
S-a avut in vedere faptul ca dreptul de proprietate este un drept exclusiv care exclude coexistenta acestuia atat in patrimoniul reclamantelor, cat si in cel al paratei, iar cum dreptul de proprietate al acesteia din urma s-a consolidat, el este stins in patrimoniul reclamantelor.
2.In raport de dispozitiile art. 18 lit. c si art. 45 din Legea nr. 10/2001, trebuie observat ca criteriul de analiza al actiunii in revendicare nu il reprezinta compararea titlurilor din perspectiva regulilor clasice dezvoltate de doctrina si de practica judiciara si intemeiate pe art. 480-481 Cod civil, care reglementeaza doar continutul si limitele dreptului de proprietate nu si mijloacele juridice de protectie a acestuia, ci atitudinea subiectiva a subdobanditorului cu titlu oneros al bunului, criteriu impus prin vointa legiuitorului, tinand seama de caracterul special al acestei legi, in considerarea caruia, titlul paratilor este preferabil. CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.444 /12.03.2009, dosar nr.17595 /299/2007
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 6.02.2007, reclamantele R.R.M. si S.I.R. au chemat in judecata pe parata J.I., solicitand instantei, ca prin hotararea pe care o va pronunta, sa o oblige pe parata sa le lase in deplina proprietate si posesie, apartamentul nr.2, corp B, parter, in suprafata construita de 58,97 mp, compus din 2 camere, hol, baie, oficiu, wc, pivnita si teren in suprafata de 73,15 mp, situat in Bucuresti, ca urmare a compararii titlurilor de proprietate ale partilor.
In motivarea cererii, reclamantele au aratat in fapt, ca imobilul din str. Caderea Bastiliei nr.49, sector 1, alcatuit din doua corpuri de cladire A si B, a fost proprietatea autoarei lor, R.V., dobandit prin cumparare conform actului autentificat sub nr.21748 din 24.07.1926 de Tribunalul Ilfov - Sectia Notariat. Aceasta l-a instituit pe R.V. legatar universal, reclamantele fiind mostenitoarele acestuia.
Imobilul a fost preluat in proprietatea statului fara titlu, in baza Decretului nr.92/1950.
Apartamentul nr.2, care face obiectul cauzei de fata, a fost cumparat in baza Legii nr.112/1995 de T.S., a carei mostenitoare este parata din cauza de fata.
In drept, au invocat dispozitiile art.480, 481 si 1847 Cod civil si cele ale art.45 din Legea nr.10/2001.
Parata a formulat cerere reconventionala prin care a invocat prescriptia achizitiva de 10 ani, aratand ca incepand cu data de 31.03.1997, autoarea ei a exercitat o posesie utila asupra bunului revendicat, intemeiata pe un just titlu, respectiv contractul nr.3904/19237 din 31.03.1997.
Prin sentinta civila nr.2140 din 15.02.2008, judecatoria a respins, ca nefondata, cererea principala si, ca ramasa fara obiect, cererea reconventionala, luand act ca partile nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a hotari in acest fel, instanta a retinut ca titlul de proprietate al paratei este preferabil, deoarece se bucura de o prezumtie absoluta de validitate, intrucat termenul in care reclamantele ar fi putut solicita anularea acestuia s-a implinit, iar conform art.18 lit.d din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr.247/2005, masurile reparatorii se acorda doar prin echivalent, in cazul in care imobilul a fost instrainat cu respectarea dispozitiilor legale.
Aceasta dispozitie legala este menita sa asigure stabilitatea circuitului juridic civil, iar prejudiciul produs reclamantelor prin preluarea fara titlu de catre stat a apartamentului a fost reparata in baza Legii nr.112/1995 prin acordarea de despagubiri banesti.
Cu privire la cererea reconventionala, instanta a retinut ca efectul principal al uzucapiunii consta in dobandirea dreptului de proprietate de catre partea care o invoca, insa, intrucat s-a retinut ca parata are titlu translativ de proprietate asupra imobilului si a respins cererea ca ramasa fara obiect.
Impotriva sentintei au declarat apel reclamantele, care au aratat, in esenta, ca instanta a pornit de la considerentul gresit ca apelantele nu au solicitat anularea titlului de proprietate al paratei si a solutionat actiunea doar prin prisma dispozitiilor Legii nr.10/2001.
Prin decizia civila nr.1453A din 14.11.2008, Tribunalul Bucuresti - Sectia a IV-a Civila a respins apelul ca nefondat, motivand ca in mod corect instanta de fond a retinut ca actul de vanzare-cumparare incheiat in favoarea paratei, in baza Legii nr.112/1995, s-a consolidat prin neexercitarea actiunii de constatare a nulitatii acestuia inauntrul termenului special de prescriptie prevazut de art.46 din Legea nr.10/2001.
Tribunalul a considerat ca este lipsita de relevanta mentiunea facuta pe verso-ul cererii de cumparare a apartamentului, referitoare la existenta unei cereri din partea proprietarilor pentru restituirea in natura a imobilului, in lipsa unei actiuni privind nulitatea contractului.
De asemenea, instanta de apel a avut in vedere faptul ca dreptul de proprietate este un drept exclusiv care exclude coexistenta acestuia atat in patrimoniul reclamantelor, cat si in cel al paratei, iar cum dreptul de proprietate al acesteia din urma s-a consolidat, el este stins in patrimoniul reclamantelor.
Impotriva deciziei au declarat recurs reclamantele, considerand ca decizia recurata a fost data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, motiv de nelegalitate prevazut de art.304 pct.9 Cod procedura civila.
In dezvoltarea acestui motiv, recurentele au aratat ca buna-credinta a chiriasilor si faptul ca reclamantele nu au promovat o actiune de constatare a nulitatii contractului de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr.112/1995, nu poate paraliza actiunea in revendicare a proprietarului initial.
Pe de alta parte, instanta a aplicat in mod gresit legea si atunci cand a retinut ca nu s-a procedat la compararea titlurilor, dat fiind faptul ca nu au fost indicate criteriile de valabilitate ale titlului reclamantelor, deoarece instanta avea obligatia sa analizeze daca imobilul a fost preluat in mod legal de stat cu titlu, caci numai in aceasta situatie imobilul ar fi putut fi instrainat in baza Legii nr.112/1995.
Instanta de apel a procedat ca si instanta de fond considerand in mod gresit ca, in conformitate cu dispozitiile art.18 lit.d din Legea nr.10/2001, reclamantele beneficiaza de masuri reparatorii prin echivalent, caci acest text nu inlatura posibilitatea introducerii unei actiuni in revendicare care sa fie judecata dupa procedura dreptului comun. Considera recurentele, ca nu exista concurs de preferinta intre norma generala, respectiv art.480 Cod civil si norma speciala, Legea nr.10/2001, aceasta din urma neinlaturand aplicabilitatea legii generale.
Analizand sentinta recurata prin prisma si in limita criticilor formulate de recurentele-reclamante, Curtea constata ca recursul este nefondat pentru considerentele ce urmeaza:
Astfel, este apreciata ca esentiala in analizarea motivelor de recurs sublinierea ca actiunea din prezentul dosar a fost introdusa dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001, ceea ce inseamna ca aceasta lege se aplica raporturilor juridice deduse judecatii.
Potrivit Legii nr. 10/2001, fostul proprietar poate nu redobandi in natura imobilele instrainate de catre stat cu respectarea legii (art. 18 lit. c). Pentru a se inlatura de la aplicare dispozitiile legale mentionate este necesar ca fostul proprietar sa introduca actiunea in anulare a actului de instrainare.
Tot sub acest aspect este de mentionat faptul ca actul de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995, nu a fost anulat in interiorul termenului special de prescriptie reglementat de art. 45 al Legii nr. 10/2001(termenul de un an a fost prelungit succesiv prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 109/2001 si prin Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 145/2001), 14 august 2002, iar o alta actiune avand ca obiect constatarea nulitatii acestui contract nu mai poate fi introdusa. Aceasta inseamna ca la data de 14 august 2002 (cand s-a prescris dreptul la actiune al reclamantilor) dreptul de proprietate al paratilor a fost consolidat ex lege, fiind recunoscuta implicit valabilitatea contractelor de vanzare-cumparare incheiate in baza Legii nr. 112/1995, iar acestia au avut de la acea data un bun in sensul articolul 1 al Protocolului nr. 1 la Conventie.
Curtea considera ca orice alta solutie ar aduce atingere dreptului acestora la respectarea bunului, a echilibrului just care trebuie mentinut intre protectia proprietatii si cerintele interesului general si nu in ultimul rand securitatii raporturilor juridice.
Daca potrivit legii speciale apelantii nu au dreptul la restituirea in natura, atunci nu li se poate recunoaste acest drept nici potrivit normelor generale.
Referitor la imobilele preluate de stat fara titlu valabil dispozitiile art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998 prevad ca "pot fi revendicate de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, daca nu fac obiectul unei legi speciale de reparatie" ori, Legea nr. 10/2001 reprezinta tocmai o lege speciala de reparatie. Textul de lege mentionat si faptul ca actiunea reclamantilor a fost introdusa dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001 duc la concluzia ca legea mentionata este pe deplin aplicabila in speta, iar instantele au dat in mod corect eficienta legii speciale in solutionarea cererilor cu care au fost investite.
Sustinerile contrare ale recurentelor nu pot fi primite, deoarece ignora principiul de drept care guverneaza concursul dintre legea speciala si legea generala - specialia generalibus derogant - a carui aplicare nu trebuie reiterata in fiecare lege speciala. Oricum dispozitiile art. 6 alin. 2 din Legea nr. 213/1998 reprezinta tocmai o aplicare a principiului mentionat.
Cata vreme pentru imobilele preluate abuziv in perioada 6 martie 1989-22 decembrie 1989 s-a adoptat o lege speciala, care prevede in ce conditii aceste imobile se pot restitui in natura persoanelor indreptatite, nu se poate sustine ca legea speciala, derogatorie de la dreptul comun, s-ar putea aplica in concurs cu acesta.
Legea speciala se refera atat la imobilele preluate de stat cu titlu valabil cat si la cele preluate de stat fara titlu valabil, precum si la relatia persoanelor indreptatite la masuri reparatorii si subdobanditori, carora le permite sa pastreze imobilele in anumite conditii expres prevazute (art. 18 lit. c).
Avand in vedere dispozitiile art. 18 lit. c si art. 45 din Legea nr. 10/2001, trebuie observat ca criteriul de analiza al actiunii in revendicare nu il reprezinta compararea titlurilor din perspectiva regulilor clasice dezvoltate de doctrina si de practica judiciara si intemeiate pe art. 480-481 Cod civil, care reglementeaza doar continutul si limitele dreptului de proprietate nu si mijloacele juridice de protectie a acestuia, ci atitudinea subiectiva a subdobanditorului cu titlu oneros al bunului, criteriu impus prin vointa legiuitorului, tinand seama de caracterul special al acestei legi, in considerarea caruia, titlul paratilor este preferabil,
Fata de cele aratate, Curtea retine ca dispozitiile art. 45 din Legea nr. 10/2001 au ca efect consolidarea titlului cumparatorului de buna-credinta pe Legea nr. 112/1995, respectiv, salvgardarea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu statul, daca persoanele indreptatite au formulat actiune in anulare si aceasta a fost respinsa, ori daca nu au formulat o astfel de actiune. In aceasta ordine de idei, Curtea constata ca titlul cumparatorului de buna-credinta este preferabil, inclusiv in cadrul revendicarii. Actiunea in revendicare poate fi admisa doar daca se anuleaza contractul de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112/1995. Tinand seama de cele aratate si avand in vedere dispozitiile art. 18 lit. c din Legea nr. 10/2001, se observa ca recurentele-reclamante nu mai au dreptul la restituirea in natura a bunului, fiind indreptatite doar la masuri reparatorii prin echivalent, in masura in care le-au solicitat inauntrul termenelor reglementate de lege.
Aceasta interpretare este conforma celor retinute in sedinta din 9 iunie 2008 de Inalta Curte de Casatie si Justitie constituita in Sectii Unite, in dosarul nr. 60/2007 in Decizia nr. 33 publicata in Monitorul Oficial, partea I, Nr. 108/23. II. 2009, cu urmatorul continut: "Concursul dintre legea speciala si legea generala se rezolva in favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant, chiar daca acesta nu este prevazut expres in legea speciala.
In cazul in care sunt sesizate neconcordante intre legea speciala (Legea nr. 10/2001) si Conventia Europeana a Drepturilor Omului, conventia are prioritate. Aceasta prioritate poate fi data in cadrul unei actiuni in revendicare, intemeiata pe dreptul comun, in masura in care, astfel, nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securitatii raporturilor juridice."
Potrivit dispozitiilor art. 329 alin. 2 si 3 Cod de procedura civila, deciziile pronuntate in interesul legii sunt obligatorii de la data publicarii lor in Monitorul Oficial, orientarea pe care o imprima practicii judiciare in aceasta materie isi va gasi reflectarea si in aceasta hotarare, caci nu ne gasim in ipoteza aplicarii unei legi noi (care, in principiu, nu retroactiveaza), ci a aplicarii unei legi in vigoare, conform interpretarii uniforme date de instanta suprema.
Referitor la compatibilitatea dintre dispozitiile Legii nr. 10/2001 si dispozitiile Conventiei Europene pentru Drepturile Omului, Curtea retine urmatoarele:
Conventia nu impune statelor contractante nici o obligatie specifica de reparare a nedreptatilor sau prejudiciilor cauzate inainte ca ele sa fi ratificat Conventia. Art. 1 din Protocolul nr. 1 nu poate fi interpretat ca restrangand libertatea statelor contractante de a alege conditiile in care accepta sa restituie bunurile ce le-au fost transferate inainte ca ele sa ratifice Conventia.
In virtutea marjei de apreciere de care dispunea, statul roman a reglementat situatia juridica a imobilelor preluate abuziv in perioada statului comunist optand in principal pentru restituirea in natura a imobilelor catre fostii proprietari si in subsidiar, in masura in care acestea au fost instrainate in baza Legii nr. 112/1995 catre terte persoane dobanditori de buna credinta, pentru acordarea de masuri reparatorii prin echivalent, acestea din urma urmand a fi stabilite la valoarea de piata a imobilului.
Fata de cele aratate Curtea constata ca legislatia interna respecta exigentele Conventiei Europene pentru Drepturile Omului astfel ca nu exista motive pentru a inlatura de la aplicare Legea nr. 10/2001.
Garantiile conferite de Conventie protejeaza atat pe reclamanti cat si pe parati. Acestia din urma au dobandit de la stat un bun in baza unei legi in vigoare si in prezent.
A considera ca fostul proprietar poate revendica cu succes imobilul oricand, in pofida legislatiei speciale care reglementeaza situatia juridica a acestuia, echivaleaza cu mentinerea permanenta a insecuritatii circuitului juridic civil. Curtea Europeana pentru Drepturile Omului a stabilit in mod constant ca unul dintre elementele fundamentale a superioritatii dreptului este principiul securitatii raporturilor juridice, acest principiu opunandu-se repararii unei nedreptati istorice printr-o alta nedreptate.
In concluzie, actiunea in revendicare este admisibila, insa cu aplicarea prioritara a dispozitiilor legii speciale si a principiilor care se desprind din jurisprudenta instantei de la Strasbourg, ceea ce va conduce, in cazul de fata la respingerea recursului ca nefondat, in temeiul dispozitiilor art. 312 cu referire la art. 304 pct. 9 Cod de procedura civila, instanta de apel pronuntand o solutie legala.