Antecontract de vanzare-cumparare privind un imobil. Lipsa refuzului vanzatorului de a incheia contractul in forma autentica.
In lipsa unui refuz al paratei de a incheia actul translativ de proprietate conform obligatiei asumate prin antecontract, nu exista nici un litigiu intre parti iar actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes legitim ci pe scopul de a frauda legea si de a ocoli procedura notariala pentru a se sustrage de la plata taxelor notariale prevazute de lege.
(Tribunalul Arad,sectia civila, decizia civila nr.767/R/ 24 septembrie 2009,
dosar nr.1172/246/R/2009)
Prin sentinta civila nr.1174/20 mai 2009, pronuntata in dosar nr.1172/246/2009, Judecatoria Ineu a respins cererea formulata de reclamantul B. A. in contradictoriu cu parata F. M. pentru prestatie tabulara, ca nefondata, fara a acorda cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca intre reclamant si parata s-a incheiat la data de 20.04.2009 o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare privind imobilul proprietatea paratei, prin care parata s-a obligat sa incheie in viitor contractul de vanzare cumparare in forma autentica, punand la dispozitia reclamantului toate actele necesare pentru aceasta. Din certificatul de atestare fiscala depus la dosar a rezultat ca parata nu are datorii fiscale catre bugetul local, fara a insa a rezulta faptul ca parata ar fi refuzat perfectarea contractului de vanzare cumparare in forma autentica, conditie esentiala pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, potrivit art.5 din Titlul X din L.247/2005 actualizata. In pofida faptului ca parata a fost de acord cu admiterea actiunii, instanta de fond a apreciat ca actiunea nu se incadreaza in prevederile actului normativ mentionat, intrucat, potrivit acestor prevederi legale, doar refuzul paratului de a perfecta contractul de vanzare -cumparare in forma autentica poate duce la admiterea unei astfel de actiuni in pronuntarea unei hotararii care sa tina loc de contract autentic si nicidecum acordul acestuia.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs reclamantul B. A. solicitand, in urma admiterii, modificarea hotararii pronuntare in sensul admiterii actiunii, iar in subsidiar, casarea hotararii si trimiterea cauzei spre rejudecare instantei de fond. In motivare, a sustinut ca in mod gresit prima instanta a retinut ca in cauza nu sunt aplicabile disp. art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, pe motiv ca nu exista dovezi in sensul ca parata ar fi refuzat perfectarea contractului sub semnatura privata in forma autentica deoarece in dosarul cauzei nu a fost depusa nicio notificare, prin executor judecatoresc, de punere in intarziere a paratei.
Recurentul a aratat ca, punerea in intarziere a paratei s-a realizat prin cererea de chemare in judecata, data fiind obligatia pe care parata si-a asumat-o prin conventia sub semnatura privata de a pune la dispozitia cumparatorului inscrisurile necesare pentru incheierea actului in forma autentica, obligatie neindeplinita de parata si a apreciat ca, din intreg contextul aratat in starea de fapt retinuta de prima instanta, rezulta, contrar celor sustinute in motivarea hotararii, ca in cauza sunt aplicabile disp. art. 1073 si ale art. 1077 Cod civil si ca sunt indeplinite de catre conventie conditiile prev. de art. 948 si art. 969 Cod civil.
Analizand incheierea atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale prevederilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul nu este fondat, solutia judecatoriei fiind legala si temeinica pentru considerentele ce urmeaza a fi expuse mai jos.
Conform art.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
In raport de aceste prevederi legale, motivele invocate in partea finala a cererii de recurs, legate de vointa partilor de a transfera proprietatea din chiar momentul semnarii scriptului sub semnatura privata si de aplicabilitatea art.1295 Cod civil privind moment transferului proprietatii, sunt lipsite de orice relevanta, cata vreme conform art.5 Cod civil nu se poate deroga prin conventii sau dispozitii particulare de la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri. In acest context, oricare ar fi fost intentia partilor, un act juridic incheiat cu nerespectarea formei solemne ceruta imperativ de lege este lovit de nulitate absoluta si nu poate produce niciun efect juridic, cu atat mai putin transferul unui drept de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Pe de alta parte, este adevarat ca potrivit art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, in situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Dispozitia legala are in vedere acea situatie in care intre partile contractante intervine un litigiu, un conflict privind executarea antecontractului, deoarece instantele sunt competente sa intervina numai in solutionarea unor litigii, a unor diferende intre justitiabili.
Aceasta concluzie este incontestabila in conditiile in care, potrivit art.1-4 Cod proc.civ., instantele judecatoresti solutioneaza procese (litigii), in timp ce din coroborarea art.8 alin.1 lit.b) cu art.10 si art.13 din Legea nr.36/1995, rezulta ca activitatea de autentificare a inscrisurilor redactate de notarul public, de parte personal sau de avocat, prin care se realizeaza transmisiuni imobiliare, este de competenta exclusiva a notarului public in calitatea sa de persoana investita intr-o functie autonoma prin care indeplineste un serviciu de interes public.
Prin urmare, ceea ce se desprinde din intreg materialul probator depus la dosar, este imprejurarea ca intre parti nu exista de fapt niciun conflict, ci doar o intentie comuna si frauduloasa de a alege alta cale decat cea pusa la dispozitie de lege - autentificarea acordului lor de vointa de catre un notar public - deoarece probabil ca este mai costisitoare, simuland in acest sens existenta unui asa-zis litigiu intre ele, care in realitate nu exista, dovada fiind si pozitia procesuala a paratei. O dovada certa in acest sens o constituie si maniera in care s-a derulat raportul juridic dintre parti, conventia constatata prin inscrisul sub semnatura privata datand din 20 aprilie 2009 iar actiunea in justitie fiind promovata 5 zile mai tarziu, respectiv in data de 25 aprilie 2009.
Rolul instantelor judecatoresti este acela de a da o rezolvare conflictelor intre justitiabili iar depasirea acestui rol ar constitui o depasire a atributiilor puterii judecatoresti imprejurare care constituie o incalcare grava a legii fiind prevazuta inclusiv ca motiv de casare in recurs de art.304 pct.4 Cod proc.civ.
In raport de toate aceste considerente de fapt si de drept, tribunalul a apreciat ca in cauza de fata, in lipsa unui refuz al paratei de a incheia actul translativ de proprietate conform obligatiei asumata prin antecontract, nu exista nici un litigiu intre parti iar actiunea civila dedusa judecatii nu se fundamenteaza pe ocrotirea unui interes legitim ci pe scopul de a frauda legea si de a ocoli procedura notariala pentru a se sustragere de la plata taxelor notariale prevazute de lege.