Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare. Cerere reconventionala. Nulitate contract pentru pret derizoriu; determinarea pretului vanzarii de catre instanta, obligarea recurentelor la plata diferentei.
- art.111 si 274 Cod civil
- art.1073 si art.1072; 969; 1084; 1303; 1304
Inadvertente in certificatul de atestare al dreptului de proprietate si in extrasul de carte funciara cu privire la cota indiviza ce a facut obiectul promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.
Lipsa acordului partilor cu privire la elementele esentiale ale contractului respectiv asupra lucrului si asupra pretului.
(Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala; decizia comerciala nr.454 din 16.11.2009)
Prin cererea, inregistrata sub nr.30880/299/2006, reclamanta a chemat in judecata parata SC P SA, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act de vanzare cumparare, pentru pretul de 30.000 USD, exclusiv TVA, pentru cota indiviza de teren in suprafata de 283,85 mp., aferenta spatiului comercial.
In motivarea cererii s-a aratat ca intre parti a intervenit contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.624/02.03.2004, cu act aditional incheiat sub nr.554/05. 10. 2004, contract prin care la art.7 alin. 1 partile au stipulat o promisiune bilaterala de vanzare cumparare a cotei indivize de teren in suprafata de 283,85 mp.
S-a mai aratat ca prin procesul verbal de negociere nr.338/14.02.2006, partile au convenit asupra valorii totale aferente cotei indivize detinuta de vanzator asupra suprafetei de teren mentionate, stabilind ca pret total suma de 33.000 USD, la care se adauga TVA, convenind de asemenea incheierea contractului de vanzare cumparare, in forma autentica, in termen de 30 de la data incheierii procesului verbal.
Prin ordinul de incasare numerar nr.2006022300011768 din 23.02.2006, reclamanta a achitat suma de 97.917,60 RON reprezentand contravaloarea cotei indivize de teren, pentru care parate nu a emis factura fiscala.
Desi reclamanta si-a indeplinit intocmai obligatiile asumate, parata nu s-a prezentat la notariat in vederea incheierii contractului in forma autentica, in termenul convenit, termen ce expira la data de 29.03.2006.
Reclamanta a notificat parata, prin intermediul executorului judecatoresc, convocand-o pentru data de 17.04.2006 in vederea incheierii contractului in forma autentificata, parata nedand curs convocarii.
Prin adresa, inaintata de catre parata la data de 20.04.2006, parata a solicitat amanarea incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica dupa data de 27.04.2006, data la care se organiza Adunarea Generala a Actionarilor, ulterior acestei date reclamanta a formulat o noua adresa nr.1053/10.05.2006, solicitand comunicarea datei la care parata intelege sa incheie contractul in forma autentica, adresa la care nu a primit raspuns.
Cererea s-a intemeiat in drept pe dispozitiile art.111 c.pr.civ.
Prin intampinarea formulata la 06.11.2006, parata SC P SA a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
S-a sustinut ca, in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, pentru cota indiviza de teren, a convocat reclamanta prin adresa nr.1343/31.05.2005 in vederea negocierii , in temeiul mandatului special P/16899/22.12.2004 dat de AVAS, prin care pretul a fost stabilit la nivelul anului 2004 la 33.000 USD, adresa la care reclamanta nu a raspuns in termenul convenit prin contract, de 90 de zile de la notificare.
Prin sentinta civila nr.18514/04.12.2006, Judecatoria sectorului 1 Bucuresti a admis exceptia necompetentei materiale, a declinat competenta de solutionare a cauzei in favoarea Tribunalului Bucuresti.
Pentru a hotari astfel instanta a apreciat ca obiectul cererii este de natura comerciala, neevaluabil in bani fiind incidente dispozitiile art. 2 pct. 1 lit. a c.pr.civ.
Dupa declinare, pricina a fost inregistrata sub nr. 5317/3/2007, pe rolul Tribunalului Bucuresti.
La termenul din 22.03.2007, parata SC P SA a formulat cerere reconventionala solicitand instantei sa constate nulitatea procesului verbal de negociere din 14.02.2006, pentru pret neserios; determinarea pretului vanzarii potrivit art.7 alin.2 din contractul de vanzare cumparare; obligarea reclamantei parate la plata diferentei de pret, pana la concurenta valorii ce se va stabili potrivit celui de al doilea capat de cerere, cu cheltuieli de judecata.
S-a invederat ca reclamanta nu a dat curs solicitarii de a negocia incheierea contractului de vanzare cumparare, conform celor cuprinse in adresa 1343/31.05.2005, decat in anul 2006, cand s-a incheiat procesul verbal de negociere 14.02.2006, act lovit de nulitate, conform art. 1303 cod civil, intrucat determinarea pretului s-a realizat la nivelul anului 2004 nu celui al anului 2006, cand urma sa se incheie actul de vanzare cumparare in forma autentica, pretul convenit derizoriu contravine principiului echivalentei prestatiilor in contractele sinalagmatice.
In drept cererea s-a intemeiat pe dispozitiile art.969, 970 alin.1, 981, 1084, 1303, 1304 cod civil si 274 c.pr.civ.
In cauza s-au administrat probele cu inscrisuri, interogatorii reciproce si expertiza tehnica de specialitate avand ca obiectiv stabilirea valorii de piata a terenului la data incheierii procesului verbal de negociere, februarie 2006, la data sesizarii instantei septembrie 2006 si la data formularii cererii reconventionale martie 2007.
Prin sentinta comerciala nr. 2852/28.02.2008, pronuntata in dosar 5317/3/2007, Tribunalul Bucuresti a respins actiunea principala ca neintemeiata, a respins cererea reconventionala ca neintemeiata.
Pentru a hotari astfel, instanta a apreciat ca pretul de 33.000USD a fost convenit in temeiul mandatului AVAS din 2004, in functie de evaluare ce s-a efectuat la acea data, suma datorata fiind achitata de catre reclamanta la data de 23.02.2006, in temeiul procesului verbal nr.1343/31.05.2005, contravaloare restituita de catre SC P SA conform raspunsului la interogatoriu aspect necontestat de catre reclamanta.
S-a apreciat ca reevaluarea terenului nu se poate dispune decat in conditiile mentineri de catre vanzatoare a ofertei de vanzare a terenului fiind la latitudinea partilor de a determina pretul real la care urmeaza sa instraineze si respectiv sa dobandeasca cota indiviza de teren.
Impotriva acestei sentinte au formulat apel partile, sustinand nelegalitatea si netemeinicia acesteia.
In apelul sau reclamanta SC B a solicitat schimbarea in parte a sentintei atacate, in sensul admiterii cererii principale si al pronuntarii unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare cumparare pentru imobilul teren in suprafata de 285,85 mp. cota indiviza teren.
S-a sustinut ca instanta de fond nu a retinut corect situatia de fapt, in sensul intrunirii conditiilor cerute pentru incheierea actului, faptul restituirii sumei reprezentand pret, in cursul procesului fiind irelevant fata de clauzele antecontratului.
De asemenea, s-a aratat ca, interpretand gresit probatoriul administrat prima instanta, nu a stabilit corect situatia de fapt, retinand eronat data achitarii pretului, ca fiind octombrie 2006, nu 23.02.2009, cum rezulta din ordinul de plata, a confundat calitatea partilor retinand ca parata a cumparat complexul comercial, nu reclamanta, motivarea confuza nu contine argumente legale.
Cu privire la cererea reconventionala s-a solicitat respingerea, aratand ca s-a achitat un pret mai mare decat cel stabilit prin expertiza, pretul a fost negociat, cu respectarea cerintelor legale, la negocieri participand si reprezentantul AVAS.
S-a solicitat mentinerea solutiei respingerii cererii reconventionale, prin care se invoca propria culpa, cu incalcarea art.108 alin. 4 c. pr. civ.
In esenta, s-a sustinut ca acordul de vointa a intervenit la 14.02.2006, pretul convenit a fost achitat, astfel ca sunt intrunite toate conditiile cerute pentru pronuntarea unei hotararii care sa tina loc de act de vanzare cumparare.
Au fost, de asemenea reluate cele invederate in motivarea cererii principale si in intampinarea la cererea reconventionala.
In apelul formulat de catre parata reclamanta SC P SA s-a invocat incalcarea dispozitiilor art.129 alin.5 c.pr.civ. instanta procedand la respingerea obiectiunilor formulate de parti la raportul de expertiza tehnica judiciara, probe utile cauzei, fara o motivare pertinenta; s-a sustinut ca solutia pronuntata este in contradictie cu situatia de fapt retinuta de instanta, in considerentele sentintei atacate.
Cu privire la capatul de cerere avand ca obiect nulitatea procesului verbal de negociere din 14.02.2006 pentru pret neserios, in mod gresit instanta a apreciat ca pretul convenit si platit nu poate fi socotit derizoriu, fata de momentul evaluarii, apreciind ca nu exista motive de nulitate ale raportului de evaluare intocmit in anul 2004, desi obiectul cererii nu a purtat asupra nulitatii acestuia ci asupra procesului verbal de negociere incheiat la 14.02.2006, ca urmare a mentionarii unui pret necorespunzator anului 2006.
Cu privire la capetele 2 si 3 ale cererii reconventionale s-a invocat nemotivarea sentintei, cu incalcarea prevederilor art. 261 c.pr.civ.
Prin intampinarea formulata la apelul SC B SA s-a solicitat respingerea apelului si mentinerea sentintei referitor la respingerea cererii principale.
S-a aratat ca, toate conditiile incheierii contractului de vanzare cumparare au fost cuprinse in art.7 din contractul 624/2004, potrivit caruia, pretul vanzarii urma sa fie determinat, in raport cu pretul pietei, la data incheierii contractului de vanzare cumparare, pretul stabilit la 14.02.2006 a fost achitat, in cursul anului 2007, fara a fi fost emisa factura fiscala.
S-au reiterat sustinerile privind neseriozitatea pretului stabilit prin proces verbal incheiat la 14.02.2006, apreciind gresite cel consemnate in raportul de expertiza evaluatorie cu privire la lipsa titlului de proprietate, ce determina scaderea valorii terenului, parata dovedind dreptul de proprietate cu certificatul de atestare emis in temeiul HG 834/1991, s-a sustinut ca irelevant faptul participarii la negocierii a reprezentantului AVAS.
Reclamanta nu a solicitat incheierea vanzarii in termenul de 90 de zile, urmarind sa dobandeasca terenul la un pret sub nivelul celui practicat pe piata libera.
Prin intampinarea formulata SC B D SRL a solicitat respingerea apelului formulat de SC P SA.
Cu privire la expertiza administrata in cauza s-a invederat ca expertul in determinarea valorii terenului a aplicat indicii de corectie pentru teren grevat de constructie, s-a mai aratat ca apelanta nu poate invoca propria culpa, in determinarea valorii terenului prin proces verbal incheiat la 14. 02.2006, intrucat la stabilirea valorii terenului a fost avut in vedere raportul de expertiza efectuat de catre SC P SA.
In cauza s-au administrat probele cu inscrisuri si expertiza tehnica avand ca obiect evaluarea terenului in litigiu la datele de 02.2006,09.2006 si 03 2007.
Analizand actele si lucrarile dosarului, Curtea retine urmatoarele:
In fapt, prin contractul de vanzare cumparare nr. 624/02.03.2004, SC P SA a vandut catre SC B D SRL activul imobil constructie exclusiv cota de teren aferenta, situata in Calea Floreasca nr.111 - 113 Complex Floreasca sector 1, in suprafata utila de 636, 45 mp si a suprafetei construite desfasurata de 697,80 mp
S-a specificat, in contract ca terenul, in cota indiviza, aferent activului imobil constructie este de 283,85 mp si nu a format obiectul contractului de vanzare cumparare ci al promisiunii bilaterale de vanzare cumparare.
Prin art.7 din contract vanzatorul s-a obligat sa vanda, iar cumparatorul sa cumpere, in termen de 90 de zile calendaristice , de la data notificarii de catre vanzator, cota indiviza de teren in suprafata de 283,85 mp aferenta activului imobil constructie ce formeaza obiectul contractului de vanzare cumparare.
S-a convenit, de asemenea, ca vanzarea sa se faca la pretul pietei, pe baza de evaluare intocmita de o societate specializata, desemnata de comun acord, de catre parti.
La data de 14.02.2006, partile au incheiat procesul verbal de negociere, in vederea vanzarii terenului, in cota indiviza, in suprafata de 283,85 mp,; comisia de negociere a fost numita prin Decizia nr.4/28.01.2004 a SC P SA, din compunerea comisiei a facut parte si reprezentantul AVAS.
In raport cu acest act, ce valoreaza in sine, promisiune bilaterala de vanzare cumparare, neindeplinirea obligatiilor asumate de parti prin contractul de vanzare cumparare nr. 624/2.03.2004 apare ca irelevanta.
In determinarea pretului, partile au retinut concluziile expertizei evaluatorii efectuate la cererea vanzatoarei
SC P SA.
S-a convenit ca pretul de 33.000 USD sa fie achitat in termen de 30 de zile calendaristice de la data incheierii procesului verbal.
Cu ordin de incasare emis la 23.02.2006 cumparatorul a achitat contravaloarea cote indivize de teren, in suma de 97,917, 60 RON; vanzatorul a refuzat emiterea facturii aferente si incheierea contractului in forma autentica.
Vanzatoarea a motivat refuzul sustinand ca nu exista acord asupra pretului vanzarii, ca urmare a intervalului de timp scurs de la incheierea promisiunii bilaterale de vanzare cumparare si plata efectiva a pretului, valoarea pe piata libera a terenului modificandu-se semnificativ.
A mai rezultat, din probatoriul administrat, certificat de atestare al dreptului de proprietate seria B nr.0143 emis la 08.10.2003 (fila 39 dosar TB) ca s-a atestat dreptul de proprietate al SC PRIMCOM SA pentru o cota parte indiviza in suprafata de 9.105, 73 mp situat in Calea Floreasca nr.111 - 113 sector 1 asa cum acesta a fost identificat prin documentatia anexata la cererea de constatare a dreptului de proprietate.
In certificatul de atestare al dreptului de proprietate exista inadvertente, in sensul, ca pe verso se afla precizata suprafata de 5.261,37 mp. cota indiviza teren situat in Calea Floreasca nr.111-113 sector 1.
Documente prin care sunt identificate suprafetele de teren proprietatea vanzatorului, cu mentionarea vecinatatilor, nu au fost depuse la dosarul cauzei si, din expertizele administrate a rezultat ca, nici la dispozitia expertilor desemnati in cauza, astfel ca din intregul material probator nu rezulta cu certitudine amplasamentul terenului, vecinatatile, cota indiviza efectiva, nefiind identificati coproprietarii.
In aceeasi modalitate s-a procedat si la intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara.
Retine ca vanzarea cumpararea reprezinta un act liber, nimeni neputand fi constrans sa cumpere sau sa vanda in conditii pe care le socoteste inacceptabile.
Actul presupune acordul partilor, intrunirea consimtamintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor esentiale ale contractului, respectiv asupra lucrului si pretului.
Or, din probatoriul administrat a rezultat ca lucrul nu a fost cu certitudine determinat, individualizat ca suprafata vecinatati si coproprietari, asupra pretului neexistand acord liber consimtit.
Vanzarea nu poate fi socotita valabil incheiata decat daca are un obiect determinat; partile insa nu au procedat la individualizarea bunului indicand doar suprafata terenului, de 283,85 mp in conditiile in care acesta este inclus intr-o suprafata totala de 9.105,73mp/5.261,37.
Mai mult a rezultat ca asupra terenului SC P SA justifica un drept de proprietate indiviza, situatie in care nu intruneste conditiile cerute pentru a instraina, cata vreme prin titlul de proprietate nu s-au specificat coproprietarii si nu este precizata cota indiviza a acesteia cu privire la care poate dispune valabil.
In privinta pretului, de asemenea apreciaza ca nu a existat un acord valabil exprimat, in determinarea acestuia prin procesul verbal de la 14.02.2006, intrucat partile nu au luat in considerare toate caracteristicile acestuia.
In consecinta apreciaza ca partile nu au incheiat un antecontract de vanzare cumparare valabil, intentia lor de a instraina si respectiv de a vinde neintrunind cerintele legale referitoare la lucrul ce urma a fi vandut si la pretul acestuia.
In ceea ce priveste, capetele 2 si 3 ale cererii reconventionale cu respectarea principiului libertatii de vointa prevazut de art.969 cod civil instanta nu se poate substitui partilor, suplinind acordul de vointa in determinarea pretului.
Astfel retine ca in cauza nu sunt incidente dispozitiile art.1073 si 1077 cod civil, in mod temeinic fiind respinsa cererea de pronuntare a unei hotarari care sa tina loc de act autentic.
In consecinta a apreciat neintemeiate apelurile formulate, in temeiul art. 296 c.pr.civ. pe care le-a respins.