6. Constatare nulitate absoluta contract de vanzare-cumparare.
Conventia fie nula absolut, fie numai anulabila, este de cele mai multe ori deja executata de parti, astfel ca interventia justitiei nu poate avea decat un caracter reparatoriu ajungandu-se la repunerea lucrurilor in situatia anterioara incheierii actului.
Calea acordata de lege pentru atingerea acestui rezultat este actiunea in nulitate pentru conventiile lovite de nulitate absoluta si actiunea in anulare pentru cele afectate de nulitatile relative.
Desi exista o distinctie intre nulitatea absoluta si nulitatea relativa, nulitatea totusi este unica. In ambele cazuri este necesara interventia justitiei. Actul are nu numai o existenta materiala, dar, din punct de vedere juridic este generata de efecte a caror suprimare este probata numai pe calea actiunii in justitie.
Decizia nr.1350/R/2008. Prin sentinta civila nr. 551/2008 a judecatoriei Vaslui a fost admisa cererea de chemare in judecata formulata de G.S.P. in contradictoriu cu paratii H.R., H. M. si H.P.
S-a dispus anularea actului de vanzare cu nr. 4324/2006, in hotararea pronuntata, sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare incheiat intre H. R.t si H.M. in calitate de vanzator si G.S.P. si H.P. a in calitate de cumparatori avand ca obiect apartamentul situat in Vaslui str. Traian, precum si terenul aferent constructiei in suprafata de 4,19 m.p.
Pentru a pronunta aceasta sentinta Judecatoria Vaslui a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare nr. 256/27.01.1998 (f.46) incheiat cu R.A.G.C.L.T.C. - Vaslui, paratii H.M. si H.R. au dobandit proprietatea apartamentului situat in Vaslui, precum si un drept de folosinta pe durata existentei constructiei, in indiviziune asupra terenului aferent in suprafata de 20, mp, in schimbul unui pret ce urma sa fie achitat in felul urmator:avans 5.632.258 Rol, imprumut 45.095.668 Rol ce urma a fi achitat in rate lunare.
Prin inscrisul intitulat,, conventie precontractuala autentificata sub nr. 1897/13.08.1999 la BNP S.M. din Vaslui (f.3), paratii soti H.R. si M. s-au obligat fata de reclamantul G.S.P. si parata G. (in prezent H.) P., soti, sa le vanda acestora din urma apartamentul situat in Vaslui, compus din trei camere si dependinte, precum si folosinta terenului aferent in suprafata de 20.10.mp, in schimbul unui pret compus din : 20.000.000 Rol ce a fost achitat la data autentificarii, restul de 47.000.000. Rol urmand a fi achitat de catre sotii G. in rate lunare, in numele si pentru paratii H., in conditiile contractului de imprumut nr. 256/15.01.1998.
Prin acelasi inscris, reclamantul si sotia sa, parata H. s-au obligat sa cumpere apartamentul sus mentionat cu suma de 67.000.000. rol ce urma sa fie achitat in modul sus-aratat.
S-a specificat in aceasta conventie ca transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului se va face la data perfectarii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, perfectare la care partile s-au obligat de indata ce se vor achita integral ratele la contractul de imprumut.
Din raspunsurile la interogatoriul luat paratilor H. si a paratei H. rezulta ca, dupa incheierea acestei conventii, parata H. si reclamantul s-au mutat impreuna in sus-mentionatul apartament, acesta constituind domiciliul conjugal.
Din cuprinsul chitantelor depuse de reclamant( f.100 - 103) coroborate cu raspunsurile la interogatoriul luat paratilor H. in care arata ca din momentul predarii imobilului catre sotii G., ei nu au mai platit tratele la apartament, precum si cu raspunsurile la interogatoriul luat paratei H. in care arata ca in perioada 2002-2006 a fost plecata in strainatate si cu cele ale reclamantului in care arata ca pana in luna martie el a fost cel care a achitat ratele la apartament, instanta retine ca in perioada anilor 2002 - martie 2006 ratele la acest apartament au fost achitate, in fapt, de catre reclamant cu sume de bani ce proveneau din veniturile obtinute de fiecare dintre sotii G.
In anul 2004 sotii G. s-au despartit in fapt iar in apartamentul respectiv a ramas reclamantul G.S.P. pana in luna martie 2006, timp in care parata H. P., sotia sa, s-a aflat in strainatate pana in luna septembrie 2006.
Din raspunsurile la interogatoriul reclamantului., rezulta ca dupa luna martie 2006, acesta nu a mai achitat ratele la apartament.
In continuare instanta a retinut ca ulterior lunii martie 2006 ratele si impozitele la apartament nu au mai fost platite, sens in care la data de 15.09.2006 s-a emis o adresa cu nr. 12141 de catre S.C. Goscom Vaslui SA(f. 163) prin care se pune in vedere sotilor H. sa plateasca suma de 263,1 lei, iar la data de 10.11.2006 s-a emis de catre Consiliul Local Vaslui - S.F.P.L. somatia cu nr. 4750 cu titlu de impozit cladiri aferent apartamentului respectiv pentru suma de 359 lei (fila 64).
La data de 23.10.2006 sotii G. au divortat, hotararea de divort fiind irevocabila din momentul pronuntarii, iar parata a revenit la numele anterior de H.
Ulterior divortului, pe motivul ca fostul sot, reclamantul G.S.P. nu a achitat ratele si impozitele la apartament parata H.P. s-a inteles cu paratii H. sa incheie un contract de vanzare cumparare a apartamentului in cauza, in care cumparator sa apara doar parata H.P., contract in care nu se consemneaza nimic cu privire la anterioara promisiune bilaterala de vanzare cumparare.
Astfel, in scurt timp, la data de 10.11.2006 au fost achitate impozitele la cladiri prin chitanta nr. 200 - 32934(f.69), la data de 13.11.2006 au fost achitate ratele restante si viitoare, precum si dobanzile. plati ce au fost facute de parata H. P., in numele si pentru paratii H.
Totodata, la data de 15.11.2006 a fost emis Ordinul Prefectului Judetului Vaslui nr. 573(f. ) prin care paratul H.R. i s-a transmis in proprietate indiviza suprafata de 4,19 mp aferenta imobilului in conformitate cu disp. Art. 36 si 23 din legea nr. 1871991 privind fondul funciar, prin transformarea dreptului de folosinta gratuita.
De asemenea tot in luna noiembrie au fost obtinute adeverinte din care rezulta faptul ca nu exista datorii la intretinere(f.33), la electricitate(f.34, la gaz(f.35), adeverinte din care rezulta faptul ca a fost achitat integral apartamentul (f.44), iar parata si-a schimbat cartea de identitate din fosta G. in H. la 10.11.2006(f. 40).
La data de 21.11. 2006 s-a incheiat contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4324/21,11,2006 la notarul public C.R., ce are ca obiect apartamentul de trei camere situat in Vaslui str. Traian si terenul aferent in proprietate indiviza de 4,19 mp, in care vanzatori apar sotii H., iar unica cumparatoare apare parata H.P., apartament ce apare vandut pentru suma de 70.000 lei.
Din raspunsurile la interogatoriile luate paratilor H. si reclamantului G. S. rezulta ca acesta din urma nu a avut cunostinta de vanzarea cumpararea intervenita intre fosta sa sotie si sotii H. deoarece nu a fost anuntat de catre nici una dintre partile acestui contract.
I. Instanta a analizat in drept si in fapt primul capat de cerere referitor al nulitatea contractului de vanzare cumparare nr. 4324/21.11.2006, intemeiata pe cele doua motive de nulitate absoluta invocate: frauda la lege si cauza ilicita.
1. in ceea ce priveste frauda la lege, instanta a retinut ca aceasta consta in folosirea anumitor dispozitii legale, dar nu in scopul pentru care au fost edictate, ci in vederea eludarii altor dispozitii legale, imperative.
Retine instanta ca, urmare a promisiunii de vanzare cumparare, in patrimoniul comun al fostilor soti G. s-a nascut un drept patrimonial de creanta, in devalmasie, constand in dobandirea in viitor a dreptului de proprietate asupra apartamentului ca urmare a respectarii obligatiei de a face a promitentilor vanzatori H.
Totodata, ulterior desfacerii casatoriei parata H. a dobandit un drept de proprietate exclusiv asupra aceluiasi apartament, bun propriu.
In speta, pe de o parte paratii au utilizat de atributul dreptului lor de dispozitie juridica asupra apartamentului consacrat de art. 485 C.civ. si l-au instrainat iar parata H. a cumparat acest bun cu titlu de bun propriu, avand in vedere ca era deja desfacuta casatoria prin divort la data dobandirii acestuia.
Pe de alta parte clauza din promisiunea de vanzare cumparare si anume transmiterea dreptului de proprietate catre ambii promitentii cumparatori nu constituie o dispozitie legala imperativa, deoarece art. 969 alin. 1 C.civ. potrivit caruia ,,conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante,, nu semnifica faptul ca o clauza contractuala este lege - izvor de drept - emisa de o autoritate competenta - Parlament, Guvern.
Astfel nerespectarea unei clauze contractuale nu constituie o frauda la lege.
Totodata nu s-au incalcat nici dispozitiile imperative referitoare la faptul un bun este prezumat de lege ca fiind bun comun daca acesta este dobandit in timpul casatoriei - art. 30 din C.familiei - Bunurile dobandite in timpul casatoriei, de oricare dintre soti, sunt, de la data dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor. Orice conventie contrara este nula. Calitatea de bun comun nu trebuie sa fie dovedita - deoarece nu exista identitate intre dreptul de creanta - bun comun dobandit in devalmasie in timpul casatorie de catre fosti soti G. si dreptul de proprietate dobandit de parata H. ulterior casatoriei.
2. In ceea ce priveste cauza ilicita, instanta retine ca potrivit art. 968 C.civ. ,,cauza este nelicita cand este prohibita de legi, cand este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice,,
In speta, instanta a retinut ca partile contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4324/21.11.2006 la notarul public C.R., si anume cei trei parati, in cunostinta de cauza au vandut, respectiv au cumparat un apartament in privinta caruia stiau ca se mai incheiase o promisiune de vanzare cumparare in care aparea si reclamantul in calitate de promitent cumparator alaturi de fosta sa sotie, H. (f. G.) P..
Astfel, in cunostinta de cauza, paratii au fraudat interesele reclamantului, urmarind un scop ilicit si anume imposibilitatea acestuia de a-si realiza dreptul de creanta prin participarea la incheierea in forma autentica a contractului de vanzare cumparare, respectiv dobandirea dreptului de proprietate asupra apartamentului alaturi de fosta sa sotie, parata H., urmand ca cotele de participare la cumpararea acestui apartament, bun comun, sa se faca potrivit dreptului comun : stabilirea cotei de contributie a reclamantului la plata ratelor in timpul casatoriei potrivit disp. din Codul familiei, stabilirea eventualei cotei de contributie la plata ratelor achitate ulterior desfacerii casatoriei.
Aceasta fraudare a intereselor reclamantului este prohibita de lege asa cum arata art. 975 C.civ. ,,Creditorii _ pot asemenea, in numele lor personal, sa atace actele viclene, facute de debitor in prejudiciul drepturilor lor".
Faptul ca reclamantul nu a urmat calea actiunii revocatorii (pauliene), prevazuta de sus-mentionatul articol, actiune in justitie care are conditii si efecte specifice diferite, in parte, de actiunea in nulitate, nu conduce la concluzia ca fraudarea intereselor sale nu este prohibita de lege, reclamantul avand dreptul de a alege calea in justitie care raspunde cel mai bine intereselor sale.
In concluzie, instanta a admis capatul de cerere privind constatarea nulitatii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4324/21,11,2006 la notarul public C.R., ce are ca obiect apartamentul de trei camere situat in Vaslui str. Traian si terenul aferent.
II. In ceea ce priveste capatul doi de cerere, instanta retine ca potrivit art. 1073 C.civ. ,,creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare, iar potrivit art. 1077 C.Civ. ,,nefiind indeplinita obligatia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat a o aduce el la indeplinire, cu cheltuiala debitorului".
Potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente, cu modificarile ulterioare ,,In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Din coroborarea acestor dispozitii legale rezulta ca instanta, in speta, poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, act care sa respecte clauzele promisiunii de vanzare-cumparare facute anterior, deoarece sunt indeplinite toate conditiile, hotarare cu efect constitutiv, din momentul ramanerii definitive a hotararii.
Astfel pretul apartamentului a fost achitat dupa cum urmeaza : in parte, in timpul casatoriei dintre fostii soti G., in parte dupa divortul acestora, de catre parata H. P..
Totodata, in calitate de vanzatori vor aparea paratii H. iar in calitate de cumparatori reclamantul G.S.P. si parata H. (fosta G.) P.
Obiectul contractului il va constitui apartamentul de trei camere situat in Vaslui str. Traian, impreuna cu o cota indiviza din dreptul de proprietate asupra terenului aferent, in suprafata de 4,19 mp, avand in vedere faptul ca acest teren se afla in coproprietate fortata si perpetua aferent dreptului de proprietate asupra apartamentului, fiind dobandit cu titlu gratuit de catre proprietarul apartamentului conform art.36 din Legea nr. 18/1991, cu modificarile ulterioare, prin transformarea dreptului de folosinta pe durata existentei constructiei asupra terenului aferent.
Impotriva acestei hotarari a declarat recurs H.R. si H.M. la criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
1.Recurentii arata ca hotararea este nelegala deoarece instanta a dispus anularea actului de vanzare cumparare desi reclamantii au solicitat constatarea nulitatii absolute a acestui act.
Este lesne de observat ca instanta de fond a analizat daca este incident vreun motiv de nulitate relativa.
2. Recurentii arata ca prin vanzarea apartamentului catre H.P. nu s-a facut pentru fraudarea intereselor reclamantului si s-a avut in vedere dezinteresul total al reclamantului care nu si-a achitat obligatiile stabilite prin contract, respectiv nu a achitat ratele la apartament si impozitele catre stat.
Mai arata recurentii ca reclamantul intimat nu-si putea crea un drept din propria sa culpa, avand in vedere ca era debitor al obligatiei de a da.
Impotriva sentintei Judecatoriei Vaslui a declarat recurs si H.P., invocand trei motive:
1) Instanta de fond a pronuntat o hotarare nelegala pentru faptul ca desi s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a actului de vanzare cumparare, s-a dispus anularea actului de vanzare cumparare(nulitate relativa).
2)S-a retinut in mod eronat, ca contractul de vanzare cumparare este lovit de o cauza ilicita.
Contractul de vanzare cumparare a fost incheiat numai cu recurenta H. P. deoarece paratul-intimat nu si-a executat obligatiile stabilite prin contract. Cauza acestuia a fost relativa si licita si nu s-a urmarit nici un moment fraudarea intimatului.
3)Instanta de fond a constatat in mod eronat ca intre parti a intervenit o conventie de vanzare cumparare. aceasta deoarece intimatul nu si-a indeplinit obligatia asumata prin antecontract.
Din actele si lucrarile dosarului tribunalul a constatat ca cele doua recursuri sunt nefondate pentru urmatoarele considerente:
Conventia fie nula absolut, fie numai anulabila, este de cele mai multe ori deja executata de parti, astfel ca interventia justitiei nu poate avea decat un caracter reparatoriu ajungandu-se la repunerea lucrurilor in situatia anterioara incheierii actului.
Calea acordata de lege pentru atingerea acestui rezultat este actiunea in nulitate pentru considerentele lovite de nulitate absoluta si actiunea in anulare pentru cele afectate de nulitatile relative.
Desi exista o distinctie intre nulitatea absoluta si nulitatea relativa, nulitatea totusi este unica. In ambele cazuri este necesara institutia justitiei. Actul are nu numai o existenta materiala, dar, din punct de vedere juridic este generata de efecte a caror suprimare este probata numai pe calea actiunii in justitie.
In ambele cazuri de nulitate, instanta trebuie sa arate de ce actul este nul.
Aceasta motivare se face in urma unei judecati.
Pana la data desfiintarii lui, actul exista nu numai ca instrument probator ci si ca titlu credibil al raportului juridic.
Din motivarea hotararii de fond rezulta cu certitudine faptul ca s-a analizat daca actul de vanzare cumparare este lovit de nulitate absoluta, daca a fost incheiat pentru o cauza ilicita.
Daca in dispozitivul sentintei s-a folosit termenul de,,anuleaza’’ in loc de ,,constata nulitatea’’ nu inseamna ca instanta nu s-a pronuntat in raport de obiectul cererii de chemare in judecata.
Indiferent de forma ei, nulitatea inseamna ineficacitatea actului, producand efecte ex tunc.
Odata ce instanta de fond a analizat cauza actul de vanzare cumparare, daca acesta a fost licit si morala, diferenta de terminologii intre ,,nulitate’’ si ,,anulare’’ nu are relevanta.
Aceasta este motivatia pentru care tribunalul constata ca primul motiv de recurs invocat de catre ambii recurenti este nefondat.
Prin conventia precontractuala incheiata intre promitentii vanzatori H. R. si H.M. si promitentii-cumparatori G.S.P. si P., acestia din urma s-au obligat sa achite ratele la apartament in numele si pentru vanzatori, sa respecte clauzele contractuale, insa pana la expirarea contractului de imprumut care expira in 2013.
Promitentii cumparatori si-au asumat obligatia achitarii doar a ratelor la apartament, celelalte datorii ale imobilului(ex: impozite) ramanand in sarcina vanzatorilor, ca proprietari ai imobilului.
Chiar daca intelegerea intre cele doua parti contractante a fost ca cumparatorii sa achite toate datoriile la imobil, instanta nu poate lua in considerare decat clauzele exprese ale contractului.
Intr-adevar la data de 15.09.2006 Goscom Vaslui a emis o adresa prin care ii instiinta pe cei doi vanzatori ca figureaza cu un debit restant de 263,1 lei, reprezentand c/val. ratelor locuintei.
Odata ce in conventia precontractuala nu s-a stabilit ca cei doi soti sa plateasca in anumite cote .procentuale ratele la apartament,inseamna ca raspunderea celor doi parati pentru achitarea ratelor era solidara.
Nu rezulta cu certitudine din probelor administrate in cauza din vina cui nu au fost achitate ratele la apartament, cu atat mai mult cu cat cei doi soti erau in divort.
Tribunalul constata ca chiar daca cei doi soti aveau restante la plata ratelor la apartament suma de 263,1 lei nu era o suma atat de mare de natura sa puna in pericol proprietatea sotilor H.
Daca H.P. si vanzatorii H. considerau ca G.S. nu-i executa obligatiile asumate prin conventia precontractuala aveau posibilitatea sa solicite instantei, rezolutiunea acestui conventii.
Odata ce conventia precontractuala este in fiinta ambele parti, trebuie sa-si execute obligatiile de a face asumate prin acest antecontract.
Ambele parti si-au asumat obligatia respectarii contractului de imprumut nr. 2567/15.01.1998 si sa incheie actul de vanzare cumparare in forma autentica la data achitarii integrale a imobilului la RAGCL.TC. Vaslui.
Numai H.P. a achitat la data de 13.11.2006 c/val. Integrala a imobilului, nu num ai ratele restante.
Pentru a achita in avans c/val. Intregului apartament recurenta H. P. trebuia sa aiba acordul fostului sau sot. G.S.
Instanta de fonda retinut in mod corect ca partile contractului de vanzare cumparare au actionat in cunostinta de cauza vanzand si cumparand un apartament care facuse obiectul unei promisiuni de vanzare cumparare in care aparea si reclamantul in calitate de promitent -cumparator alaturi de fosta sa sotie, H.P.
Cercetand scopul mediat al actului juridic civil , tribunalul constata ca contractul de vanzare cumparare incheiat de recurenti are un scop ilicit si imoral.
Motivul determinat al incheierii actului de vanzare cumparare a fost fraudarea intereselor reclamantului care nu a mai avut posibilitatea executarii obligatiei de a cumpara asumata prin promisiunea bilaterala de vanzare cumparare.
Art. 966 Cod civil dispune ca ,,obligatia nelicita nu poate avea nici un efect’’, iar art. 968 Cod civil precizeaza ca,, cauza este nelicita cand este prohibita de legi’’, cand este contrara bunelor moravuri si ordinii publice’’.
Tribunalul a constatat ca ultimul motiv de recurs invocat de catre H. P. este nefondat.
Instanta de fond a pronuntat, in mod corect o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare, fiind indeplinite cerintele prev.de art. 1073-1075 Cod civil.
Instanta poate sa suplineasca consimtamantul celui ce refuza incheierea actului in forma autentica pe temeiul principiului executiei in natura a obligatiilor.
Chiar daca instanta nu este abilitata sa se substituie vointei partilor cu ocazia incheierii unui act juridic, exceptional are aceasta competenta daca este prevazuta de legea civila.
Instanta de fond a constatat, in mod corect ca sunt indeplinite toate conditiile pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare: partile au executat clauzele anticipatorii in temeiul carora s-a procedat la predarea -preluarea imobilului si la predarea sumei de bani cuvenita ca pret.(chiar daca o parte din pret a fost platit doar de catre H. P.)
Tribunalul a constatat ca si antecontractul a fost valabil incheiat indeplinind conditiile generale de valabilitate a actului juridic prev. De art. 948 Cod civil.
Raportat acestor considerente tribunalul a constatat ca cele doua recursuri formulate sunt nefondate si in baza disp.art. 312 Cod proc. Civila au fost respinse cu consecinta mentinerii hotararii instantei de fond.
8