Actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare pentru frauda la lege, consecinta a vanzarii bunului altuia si pentru lipsa consimtamantului la vanzare.
Prin sentinta civila nr. 1421/30.06.2008 pronuntata de Tribunalul Brasov - sectia comerciala si de contencios administrativ in dosar nr. 9516/62/2007 s-a admis cererea reclamantului N.D. in contradictoriu cu paratele S.C. "Z" S.R.L. Brasov si S.C. "W" S.R.L. Brasov.
S-a constatat nul absolut contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3252/08.10.2007 la B.N.P. MB.
S-a dispus radierea din CF 3431 Cristian a dreptului de proprietate al paratei S.C. "W" S.R.L. asupra imobilului situat in comuna Cristian str. Brazilor, inscris la A+1, sub nr. top. 2169/2/1, 2197/1/1.
A fost obligata parata S.C. "Z" S.R.L. sa incheie cu reclamantul contractul autentic de vanzare-cumparare cu privire la imobilul de mai sus, potrivit antecontractului de vanzare-cumparare nr. 4/15.03.2007 atestat de Cabinet avocat <TT> incheiat intre aceste doua parti, in caz contrar hotararea tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare apt pentru intabulare, dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului mentionat urmand a fi inscris in CF 3431 Cristian.
A fost obligata fiecare dintre parate sa plateasca reclamantei suma de 2831 lei cheltuieli de judecata.
A retinut tribunalul ca numitii D.S. si B.I.F. sunt cei doi asociati ai paratei S.C. "Z" S.R.L., ambii fiind si administratori ai societatii.
In anexa la procesul - verbal din 12.12.2006 incheiat cu ocazia AGA S.C. "Z" S.R.L. s-a mentionat ca dupa determinarea valorii de piata a imobilului situat in comuna Cristian str. Brazilor nr. 11, jud. Brasov, inscris in CF 3431 Cristian nr. top nr. top 2169/2/1, 2197/1/1, teren de 24132, 62 m.p. si cabina portar, statie, 2 ateliere, sursa siloz fier vechi, bazin, 2 wc, cantina, vestiar post trafo, 2 rampe, 4 platforme, curte betonata, curte adancita, 2 birouri, padoc, grajd, sopron, hala productie, pasarela, estacada, cuptor, cos, 5 instalatii, 4 depozite, 9 magazii, eventuala vanzare se va decide de AGA societatii.
Prin hotararea AGA S.C. "Z" S.R.L. din 14.01.2007 a fost aprobata vanzarea imobilului mentionat mai sus, fiind imputernicit doar asociatul D.S. sa negocieze si sa incheie contractul de vanzare - cumparare a imobilului, in bloc sau pe bucati, cu un pret care sa nu fie mai mare decat valoarea contabila ramasa.
Asadar singurul in masura sa exprime un consimtamant valabil pentru incheierea contractului de vanzare - cumparare in numele paratei S.C. "Z" S.R.L. era asociatul D.S.
Hotararea AGA din 14.01.2007 a fost mentionata, potrivit incheierii judecatorului delegat nr. 4968/16.04.2007 in registrul Comertului, dispunandu-se si publicarea in Monitorul Oficial al Romaniei, partea a IV-a fiind asadar pe deplin opozabila tertilor, inclusiv paratei S.C. "W" S.R.L.
De asemenea, respectiva hotarare nu a fost modificata printr-o ulterioara hotarare AGA S.C. "Z" S.R.L., astfel incat dispozitiile ei au continuat sa-si produca efectele.
La data de 15.03.2007, parata S.C. "Z" S.R.L., prin administratorul D.S., in baza hotararii A.G.A. din 14.01.2007, a incheiat cu reclamantul N.D. in, in calitate de beneficiar cumparator, antecontractul de vanzare-cumparare nr. 4 atestat la Cabinet de Avocat <TT>.
Prin acest antecontract parata S.C. "Z" S.R.L. s-a obligat sa vanda beneficiarului reclamant imobilul ce formeaza obiectul prezentului litigiu, pana la data de 30.11.2007 la pretul de 1.200.000 lei ce urma a fi platit in momentul incheierii actului autentic de vanzare-cumparare.
S-a stipulat in antecontract ca inclusiv beneficiarul cumparator are dreptul sa ceara incheierea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, precum si obligatia promitentului-vanzator de a nu incheia cu alte persoane vreun alt contract de vanzare-cumparare cu privire la imobil, ori sa-l instraineze.
S-a stipulat si ca hotararea AGA in temeiul careia s-a incheiat antecontractului sa fie mentionata la O.R.C. pentru opozabilitate fata de terti. S-a mai precizat ca, in cazul in care petentul vanzator nu incheie actul autentic de vanzare-cumparare, beneficiarul cumparator poate solicita instantei de judecata pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare- cumparare cu privire la imobil.
Ulterior, la data de 08.10.2007, parata S.C. "Z" S.R.L., vinde, prin asociat B.I.F., fara a exista o hotarare AGA S.C. "Z" S.R.L. care sa-l imputerniceasca pe acesta sa incheie o astfel de operatiune, paratei S.C. "W" S.R.L., societate infiintata ulterior incheierii antecontractului de vanzare- cumparare, imobilul in discutie, la un pret de 1.065.000 lei, mai mic decat cel mentionat in antecontractul incheiat cu reclamantul, din care suma de 162.974,65 lei urma a fi compensata cu valoarea creantei paratei S.C. "W" S.R.L. impotriva paratei S.C. "Z" S.R.L., iar restul de pret de 902.025,35 lei urmand a se achita pana la data de 01.08.2008, desi intrarea in posesie se realiza pana la 20.10.2007.
S.C. "Z" S.R.L. a renuntat si la dreptul de ipoteca legala si la privilegiul pentru restul de pret.
Instanta a retinut ca aceasta vanzare-cumparare este lovita de nulitate absoluta, fiind facuta in frauda intereselor reclamantului, beneficiar cumparator in antecontractul incheiat cu parata S.C. "Z" S.R.L., parata S.C. "W" S.R.L. nedepunand, asa cum in mod gresit sustine prin intampinare, un minim de diligente pentru a verifica cine este persoana imputernicita de S.C. "Z" S.R.L. sa vanda imobilul cu atat mai mult cu cat hotararea AGA din 14.01.2007 a acestei parate fusese depusa la O.R.C., dispunandu-se si publicarea ei in Monitorul Oficial al Romaniei partea a IV-a, fiind opozabila tertilor, inclusiv S.C. "W" S.R.L.
Din moment ce parata S.C. "W" S.R.L. afirma in intampinare ca a cercetat actele constitutive ale S.C. "Z" S.R.L. rezulta ca putea si trebuia sa observe si hotararea AGA din 14.01.2007 mentionata la Registrul Comertului si persoana imputernicita sa vanda imobilul in numele S.C. "Z" S.R.L. respectiv D.S.
De asemenea, faptul ca imobilul fusese postat la vanzare in mod public, printr-un anunt facut de D.S., avea in mod normal consecinta ca parata S.C. "W" S.R.L. sa ia legatura cu cel ce facuse anuntul.
Contractele de cesiune incheiate de parata S.C. "W" S.R.L. cu "B" S.A. si faptul ca parata a devenit creditoarea S.C. "Z" S.R.L. nu inseamna ca ar fi avut prioritate la cumpararea imobilului in discutie, fata de data anterioara la care reclamantul incheiase antecontractul de vanzare-cumparare si tinand seama imobilul nu a fost achizitionat de parata S.C. "W" S.R.L. in cadrul unei proceduri de executare silita pornita impotriva paratei S.C. "Z" S.R.L.
Ca atare, eventuala garantare a debitorilor S.C. "Z" S.R.L. cu imobilul in discutie este indiferenta, atata vreme cat dobandirea imobilului de catre S.C. "W" S.R.L. nu s-a facut in momentul executarii silite.
Instanta a retinut ca "fraus omnia corrumpit " invalideaza vanzarea incheiata cu o alta persoana in dauna beneficiarului cumparator dintr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.
Notiunea de frauda, cuprinde atat frauda la lege cat si fraudarea intereselor unor terte persoane.
In acest din urma caz, asa cum se intampla si in speta de fata, sunt pagubite interesele unui tert, persoana straina de actul juridic incheiat, asadar un interes particular, insa, in mod direct este atinsa si ordinea publica, deoarece respectivul interes este ocrotit prin norme apartinand conceptului de ordine publica, sanctiunea fiind si in acest caz nulitatea absoluta a actului juridic.
Frauda este concertata intre partile contractante in dauna unei persoane straine actului juridic, reclamantul din prezenta cauza.
Vanzarea incheiata cu o alta persoana in dauna beneficiarului cumparator din antecontract reprezinta o frauda care atrage nulitatea absoluta a actului juridic, in raport de scopul urmarit de partile contractului de vanzare-cumparare care pe o cauza ilicita, nul absolut conform art. 948 Cod civil.
Concluzia gresita la care a ajuns parata S.C. "W" S.R.L. din interpretarea dispozitiilor Legii 31/1990, in sensul ca B.I.F. ar putea sa reprezinte S.C. "Z" S.R.L. pentru vanzarea imobilului nu conduce in nici un fel la validarea actului de vanzare-cumparare.
De asemenea, parata S.C. "W" S.R.L. nu are calitatea de subdobanditor, pentru a-i fi aplicabile principiile teoriei aparentei in drept si ale bunei-credinte, aceasta parata fiind chiar dobanditoarea directa a imobilului.
Contractand chiar cu adevaratul proprietar al imobilului insa, pentru fraudarea intereselor tertului reclamant izvorate din antecontractul de vanzare- cumparare, trimiterile paratei S.C. "W" S.R.L. la principiul validitatii aparentei in drept sunt fara relevanta si nu au incidenta in prezenta cauza.
Existenta hotararii AGA S.C. "Z" S.R.L. din 14.01.2007, opozabila paratei S.C. "W" S.R.L., faptul ca aceasta nu a luat legatura cu D.S., cel ce postase anuntul de vanzare al imobilului si care fusese imputernicit de S.C. "Z" S.R.L. in vederea vanzarii, pretul mai mic oferit de parata S.C. "W" S.R.L. fata de pretul prevazut in antecontractul de vanzare-cumparare incheiat de reclamant, renuntarea vanzatoarei S.C. "Z" S.R.L. la dreptul de ipoteca legala si la privilegiul pentru restul de pret, imprejurarea ca in contractul de vanzare- cumparare s-a stipulat un termen de 8 luni pentru plata restului de pret, faptul ca data infiintarii S.C. "W" S.R.L. este ulterioara celei la care s-a incheiat de reclamant antecontractul de vanzare-cumparare, sunt elemente care dovedesc existenta fraudei, ceea ce a facut ca vanzarea-cumpararea sa fie lovita de nulitate absoluta, urmand a fi dispusa si radierea dreptului de proprietate al S.C. "W" S.R.L. din CF 3431 Cristian.
Fata de dispozitiile art. VI din antecontract si tinand seama de dispozitiile art. 1073, 1075 Cod civil, reclamantul este indreptatit a obtine indeplinirea exacta a obligatiei asumate de parata S.C. "Z" S.R.L., astfel incat aceasta a fost obligata sa incheie act autentic de vanzare-cumparare cu N.D., in caz contrar hotararea judecatoreasca tinand loc de act autentic, dreptul de proprietate al reclamantului urmand a fi inscris in CF.
Impotriva acestei solutii a declarat apel parata S.C. "W" S.R.L. aducandu-i critici pentru nelegalitate si netemeinicie solicitand admiterea apelului, modificarea in tot a sentintei, in sensul respingerii actiunii formulate de reclamantul N.D.
Se solicita cheltuieli de judecata.
In expunerea motivelor de apel se arata ca solutia instantei de fond este gresita, intrucat s-au confundat doua sanctiuni civile cu regimuri juridice diferite, nulitatea relativa si nulitatea absoluta. Totodata, se arata ca speta ofera situatia unui imobil in regim de publicitate imobiliara prin carti funciare, sub imperiul D.L. 115/1938 in legatura cu care reclamantul a incheiat un act sub semnatura privata, imobil care ulterior a fost dobandit de un tert, S.C. "W" S.R.L., prin act autentic si intabulat in CF pe numele sau.
Astfel, actiunea in prestatie tabulara indreptata impotriva S.C. "Z" S.R.L. nu are temei de drept dispozitiile art. 17 alin. 4 din Legea nr. 115/1938, ci alte art. 25 din Legea nr. 115/1938. Ori, se arata in continuare, nu sunt intrunite cumulativ conditiile impuse de art. 25 pct. 1, 2, 3 din Legea nr. 115/1938, intrucat reclamantul nu a fost in posesiunea imobilului la data la care a contractat tertul dobanditor S.C. "W" S.R.L.
In legatura cu pretul stabilit in contractul de vanzare-cumparare, autentificat sub nr. 3252/8.10.2007 la B.N.P. BM, acesta a fost achitat in integralitate, dupa ce, anterior S.C. "W" S.R.L., devenit creditor al S.C. "Z" S.R.L., prin contractul de cesiune de creanta nr. 1708/23.08.2007 autentificat la B.N.P. BM, sub nr. 3284/11.10.2007 a dobandit calitatea de creditor, in locul S.C. "BP" S.A. pentru suma de 162.974,65 RON. In acest sens, S.C. "Z" S.R.L. a fost notificata despre incheierea acestui contract de cesiune de creanta si de catre cedenta S.C. "BP" S.A.
Astfel, S.C. "Z" S.R.L., era debitoarea S.C. "W" S.R.L., precum si a S.C. "R.T" S.R.L., cu o creanta de 55.068,79 lei. Pentru aceasta, a fost dispusa inceperea executarii silite imobiliare la cererea creditoarei S.C. "R.T." S.R.L., insa datorita achitarii integrale a creantei, de S.C. "W" S.R.L., s-a dispus incetarea executarii silite dispunandu-se si radierea tuturor sarcinilor inscrise in CF 3431 Cristian sub B + 4 in favoarea S.C. "R.T." S.R.L.
Astfel, vanzarea imobilului proprietatea debitoarei S.C. "Z" S.R.L., constituie o varianta de compromis, fata de imposibilitatea oferirii unei sume de bani. Se mai arata ca, la incheierea contractului s-au facut minimele diligente, concluzionandu-se ca, fata de dozele acestora si interpretarea Legii nr. 31/1990 cei ce isi aroga calitatea de reprezentanti ai societatii pot sa exprime in mod valabil si legal consimtamantul. Aceasta cu atat mai mult cu cat imobilul a fost public oferit spre vanzare, fiind postat de administratorul D.S., pe internet, ofera de vanzare a imobilului.
Se conchide ca, pentru aceste ratiuni s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3252/8.10.2007 la B.N.P. BM.
In speta, s-a invocat de intimata apelanta S.C. "W" S.R.L. Brasov, exceptia de necompetenta materiala a Tribunalului Brasov, intrucat litigiul este unul de natura civila si nu comerciala, avand in vedere natura obligatiei si faptul ca, intimatul N.D. nu este comerciant, ci o persoana fizica. S-a solicitat in acest context, aplicare art. 297 Cod procedura civila, anulare sentintei atacate si trimiterea cauzei spre rejudecare.
Exceptia nu se sustine, intrucat imobilul inscris in C.F. 3431 Cristian nr. top 2169/2/1/2197/1/1 constituie o fabrica de caramizi refractare afectata de S.C. ZASO S.R.L. desfasurarii activitatii sale comerciale, potrivit art. 5 din contractul de societate, respectiv productie materiale de constructii, teracota si ceramica, facand parte din fondul sau de comert. Ori, jurisprudenta, in interpretarea dispozitiilor art. 4 Cod comercial, statueaza ca, operatiunea ce intervine asupra unui fond de comert din care face parte si imobilul vandut, devine comerciala, din cauza naturii ei, indiferent de persoanele intre care a intervenit. Asa fiind, nu se fac aplicabile dispozitiile art. 297 alin. 2 Cod procedura civila, intrucat Tribunalul Brasov a fost competent sa solutioneze cauza.
Consecinta a incalcarii dispozitiilor art. 242 alin. 1 pct. 2 Cod procedura civila, s-a invocat nulitatea hotararii, intrucat la ultimul termen de judecata, instanta de fond a respins cererea de amanare formulata de S.C. "W" S.R.L., trecand la solutionarea cauzei, desi partile nu au solicitat judecarea cauzei in lipsa.
Ne regasim astfel in situatia reglementata de art. 105 alin. 2 Cod procedura civila, fiind nesocotite dispozitiile imperative privitoare la desfasurarea procesului civil, respectiv norma juridica din art. 242 pct. 2 Cod procedura civila. Exista astfel prezumtia de vatamare a dreptului la aparare al S.C. "W" S.R.L. Ori, in cauza s-a facut dovada contrarie, in cauza nefiind administrate probe, fata de care s-ar incalca principiul contradictorialitatii fiind, totodata amanata pronuntarea conform art. 260 alin. 1, pentru ca partile sa poata depune concluzii scrise.
In fine, s-a mai invocat nulitatea sentintei apelate si aplicarea dispozitiilor art. 297 alin. 2 Cod procedura civila, sub motivul lipsei incheierii premergatoare din 23.06.2008, si-a mentiunilor gresite din practicaua sentintei. Intr-adevar incheierea de dezbateri face parte din hotarare, astfel incat neintocmirea ei, constituie cauza de nulitate. Or, prin Incheierea data in sedinta camerei de consiliu din 14.11.2008 s-a indreptat eroarea materiala strecurata in cuprinsul incheierii din 23.06.2008, in sensul ca, in preambul, in loc de sedinta publica din data de 26.05.2008 se va trece "sedinta publica din data de 23.06.2008", precum si eroarea materiala din practicaua sentintei nr. 1421/C/30.06.2008 a Tribunalului Brasov, in sensul ca, in loc de "partile prezente au pus concluzii in sensul celor consemnate in incheierea de sedinta din acea zi", se va trece "partile nu au fost prezente, nedepunand concluzii orale, asa cum rezulta din incheierea de sedinta din acea zi". Astfel, intrucat mersul dezbaterilor a fost corect consemnat in incheierea premergatoare din 23.06.2008, cauza de nulitate numai subzista.
Apelul este fondat.
Instanta fondului a fost investita cu o actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3252/8.10.2007 la B.N.P. MB, pentru frauda la lege, consecinta a vanzarii bunului altuia si pentru lipsa consimtamantului la vanzare, intrucat prin Hotararea A.G.A.. din 14.01.2007, in mod expres, administratorul si asociatul D.S. a fost imputernicit sa negocieze si sa incheie contractul de vanzare-cumparare cu privire la imobilul in litigiu.
Antecontractul de vanzare-cumparare, incheiat intre S.C. "Z" S.R.L., prin administrator D.S. si reclamantul N.D., constituie o promisiune bilaterala de vanzare, respectiv un antecontract prin care partile isi asuma reciproc obligatii de "a face".
In consecinta, antecontractul nu a avut drept efect transmiterea dreptului de proprietate a imobilului inscris in CF 3431 Cristian nr. top 2169/2/1, 2197/1/1, acest efect producandu-se doar prin incheierea contractului de vanzare-cumparare.
In consecinta, nu opereaza frauda la lege, ca si cauza de nulitate absoluta invocata de tertul prejudiciat, N.D., promitenta S.C. "Z" S.R.L. fiind tinuta la plata despagubirilor conform art. 1075 Cod civil.
Relativ la lipsa consimtamantului la vanzare ca si cauza de nulitate absoluta a retinut instanta ca prin Hotararea AGEA a S.C. "Z" S.R.L. din 14.01.2007 s-a hotarat vanzarea imobilului sus amintit administratorul D.S. fiind mandatat sa negocieze si sa incheie contractul de vanzare-cumparare, hotararea fiind mentionata la O.R.C. si deci, opozabila tertilor.
Ori, potrivit art. 55 alin. 2 din Legea societatilor comerciale, tertilor nu le pot fi impuse limitari hotarate de societate in privinta puterilor conferite de lege reprezentantilor societatii, chiar daca ele au fost publicate, in conditiile legii, protectia legii vizand doar acele, limitari stabilite prin vointa asociatilor, cum este in speta.
Rezulta ca, incheierea contractului de vanzare-cumparare cu S.C. "W" S.R.L. prin asociat si administrator B.I.F., s-a facut cu incalcarea mandatului incredintat celuilalt administrator si asociat D.S. insa in baza unui consimtamant liber exprimat de societatea S.C. "Z" S.R.L., prin Hotararea AGEA din 14.01.2007. Intr-adevar, dreptul de reprezentare pentru operatiunea de vanzare a imobilului apartinea lui D.S., insa substituirea celuilalt administrator si asociat B.I.F., caruia nu i s-a concedat aceasta facultate, nu este o cauza de nulitate absoluta, transmiterea dreptului de reprezentare fiind valida. Aceasta intrucat, art. 71 din Legea nr. 31/1990 nu sanctioneaza cu nulitatea actele incheiate de persoana ce s-a substituit in dreptul de reprezentare, neputand fi opusa nici tertilor neregularitatea acestei substituiri, in speta, fata de art. 55 alin. 2. Conchidem ca sanctiunea actului incheiat nu consta in nulitatea sa ci, intr-o eventuala raspundere a administratorului B.I.F. pentru prejudiciul cauzat.
Petitul privind prestatia tabulara ii sunt aplicabile dispozitiile Legii nr. 7/1996, fata de Decizia XXI/12.12.2005 a I.C.C.J. - sectiile unite, privind insa situatia contractului de vanzare-cumparare valabil incheiat ce produce efecte juridice. Intr-adevar, potrivit art. 27 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 in cazul prestatiei tabulare speciale indreptate impotriva tertului dobanditor conditiile ce se cer indeplinite cumulativ privesc ca actul in baza caruia se solicita prestatia sa fie anterior celui inscris in C.F., respectiv reaua credinta a tertului dobanditor. Ori, in cauza vanzatorul S.C. "Z" S.R.L. era verus dominus la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare S.C. "W" S.R.L., avand doar obligatia de-a cunoaste prevederile legii, si deci puterile pe care organele societatii le au in temeiul legii. Incheierea de mentionare a Hotararii AGEA din 14.01.2007 nefiindu-i opozabila. Nu s-a facut dovada relei credinte a S.C. "W" S.R.L., aceasta dovedind diligenta in cercetarea situatiei juridice a bunului.
Desi potrivit principiului disponibilitatii actiunea in prestatie tabulara a fost formulata in contradictoriu cu S.C. "Z" S.R.L. pe ideea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare incheiat cu S.C. "W", cu consecinta radierii dreptului sau de proprietate, fata de motivele invocate in apel ce privesc o devolutiune integrala, s-a impus cercetarea judecatoreasca si din perspectiva prestatiei tabulare speciale.
In fine, nu intereseaza spetei, fata de obiectul cauzei, aspectele privitoare la achitarea ori neachitarea integrala a pretului de catre S.C. "W" S.R.L., ori calitatea de debitoare a S.C. "Z" S.R.L., fata de contractul de cesiune de creanta nr. 1708/23.08.2007, respectiv achitarea creantei S.C. "R.T." S.R.L., debit al S.C. "Z" S.R.L.
Pentru ratiunile de fapt si de drept sus amintite, Curtea conform art. 296 Cod procedura civila, va schimba in tot sentinta aplicata, respingand actiunea formulata de N.D. in contradictoriu cu S.C. "Z" S.R.L. si S.C. "W" S.R.L., pentru constatarea nulitatii absolute si prestatie tabulara.
Vazand art. 274 Cod procedura civila, va obliga intimatii N.D. si S.C. "Z" S.R.L. sa plateasca apelantei S.C. "W" S.R.L., suma de 2788 lei, cheltuieli de judecata in apel, reprezentand taxa judiciara de timbru si timbru judiciar.
Decizia nr. 11/Ap din 10 februarie 2009