Actiune in modificarea cartii funciare cu privire la suprafata terenului. Admisibilitate
Legea nr. 7/1996, art. 33, art. 34 alin. (1) pct. 4
Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al A.N.C.P.I., art. 25
Articolul 33 din Legea nr. 7/1996 face distinctie intre rectificare - prin care "se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara" - si modificare - prin care "se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil".
De asemenea, art. 25 alin. (2) lit. c) din Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al ANCPI prevede ca, "daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia se respinge, rectificarea suprafetei urmand sa se faca prin alt act doveditor al dreptului de proprietate".
Prin urmare, din interpretarea coroborata a acestor texte, rezulta ca nu exista o diferenta de natura intre rectificare si modificare, ci una de grad, aceasta din urma (modificarea) fiind instituita doar in scopul de a simplifica procedura de rectificare (modificare), pentru situatiile tehnice simple care nu afecteaza esenta dreptului de proprietate, asa incat actiunea in modificare de carte funciara este admisibila.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 220 din 11 martie 2009
In deliberare constata ca prin Decizia civila nr. 648/A din 13 octombrie 2008, Tribunalul Timis a respins apelul declarat de reclamantii C.M.V. si C.D. impotriva Sentintei civile nr. 3576 din 19.03.2008, pronuntata de Judecatoria Timisoara.
In consecinta, tribunalul a confirmat hotararea primei instante, care a respins actiunea in rectificare de carte funciara formulata de reclamanti, in sensul inscrierii in CF nr.1620 Freidorf numar cadastral 436/15 a suprafetei reale de 744 mp in loc de 406 mp.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca se impune respingerea actiunii in rectificarea cartii funciare, in ceea ce priveste suprafata reala a terenului, deoarece in speta nu se regaseste niciunul din cele patru cazuri expres si limitativ prevazute de catre art. 34 din Legea nr.7/1996 - republicata, o astfel de cerere putand fi rezolvata pe calea procedurii necontencioase a modificarii cartii funciare conform dispozitiilor art. 33 alin. (1) si (3) din acelasi act normativ, intrucat implica doar schimbarea aspectelor tehnice ale imobilului, fara sa afecteze esenta dreptului de proprietate al reclamantilor.
Prima instanta a mai avut in vedere ca art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 al directorului general al A.N.C.P.I. pentru aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara prevede expres ca "modificarea nu se va putea face decat la cererea titularului dreptului de proprietate, precum si in baza actelor doveditoare, astfel incat modificarea suprafetei inscrise in cartea funciara nu va fi considerata o rectificare de carte funciara".
Prin apelul declarat in cauza, reclamantii au solicitat desfiintarea sentintei si admiterea actiunii, sustinand ca in mod gresit prima instanta nu a tinut cont de expertiza efectuata in cauza si a considerat ca este vorba de modificarea cartii funciare pe cale necontencioasa, intrucat, in cazul in care suprafata masurata depaseste 5% din suprafata tabulara, procedura nu se poate realiza decat pe cale contencioasa, conform art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 si art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Tribunalul a apreciat ca este nefondat apelul reclamantului, retinand ca acesta nu a invocat in fata primei instante art. 34 pct. 4 si nici nu a dovedit existenta premiselor stabilite in acest text, respectiv de ce anume si cand s-a ajuns la neconcordanta dintre cuprinsul cartii funciare si situatia reala, in ce conditii s-a ivit.
Astfel, tribunalul a stabilit ca, asa cum o arata si denumirea, rectificarea presupune ipoteza ca faptele inscrise in cartea funciara concordante cu situatia reala s-au schimbat in timp, astfel ca se impune rectificarea mentiunilor initiale, precizand ca instanta de fond a retinut corect dispozitiile art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006, care sunt in sensul ca modificarea suprafetei inscrise in cartea funciara nu va fi considerata o rectificare de carte funciara.
Impotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamantii C.D. si C.M.V., solicitand admiterea recursului, casarea ambelor hotarari si admiterea actiunii sale in rectificare de carte funciara.
In dezvoltarea motivelor de recurs, reclamantii recurenti au invederat ca in mod gresit instantele au respins, in esenta, ca inadmisibila actiunea lor in rectificare de carte funciara, fata de dispozitiile art. 33 alin. (4), art. 34 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 si art. 25 din Ordinul nr. 634/206 al directorului general al A.N.C.P.I.
Prin Decizia civila nr. 220 din 11 martie 2009, in baza art. 304 pt. 9 si 312 alin. (3) C.proc.civ., Curtea de Apel Timisoara a casat ambele hotarari si a trimis cauza spre rejudecare la Judecatoria Timisoara, pentru argumentele ce succed.
Art. 33 din Legea nr. 7/1996 - republicata, aplicabil in cauza, prevede urmatoarele:
"(1) In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia.
(2) Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara.
(3) Prin modificare se intelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decat la cererea titularului dreptului de proprietate.
(4) Rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
(5) Erorile materiale savarsite cu prilejul inscrierilor in cartea funciara pot fi indreptate la cerere sau din oficiu.
(6) Procedura de rectificare a inscrierilor in cartea funciara, a modificarilor si cea de indreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agentiei Nationale."
De asemenea, articolul 34 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 7/1996 - republicata stabileste ca orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara cand "inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului".
Totodata, articolul 25 din Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al A.N.C.P.I. stipuleaza urmatoarele:
"(1) In cazul in care suprafata din masuratori este mai mare decat suprafata inscrisa in documentatia precedenta sau decat suprafata din actele de proprietate, pentru situatia in care nu exista documentatie, se procedeaza astfel:
(2) Pentru imobilele imprejmuite:
a) daca diferenta este de pana la 2%, documentatia se receptioneaza si suprafata din actul de proprietate se inscrie in cartea funciara;
b) daca diferenta este intre 2% si 5%, documentatia se receptioneaza si suprafata din masuratori se inscrie in cartea funciara doar daca este insotita de proces-verbal de vecinatate, intocmit conform anexei nr. 18;
c) daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia se respinge, rectificarea suprafetei urmand sa se faca prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
(3) Pentru imobile care nu sunt imprejmuite:
a) daca diferenta este de pana la 2%, documentatia se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara suprafata din actul de proprietate;
b) daca diferenta este mai mare de 2%, documentatia se receptioneaza si se inscrie in cartea funciara numai pe baza unui alt act doveditor al dreptului de proprietate."
Din interpretarea logico-sistematica si gramaticala a textelor de mai sus, rezulta in mod neechivoc ca pentru imobilele imprejmuite, daca diferenta este mai mare de 5%, singura modalitate de realizare a concordantei dintre situatia scriptica (tabulara) si cea reala este procedura contencioasa, respectiv promovarea unei actiuni in justitie, avand ca obiect modificarea (rectificarea) suprafetei, Legea nr. 7/1996 nelimitand procedura rectificarii numai la aspectul ce ar afecta esenta dreptului de proprietate, ci fiind incidenta aceasta procedura si in situatia in care sunt vizate aspecte tehnice ale imobilului, respectiv suprafata acestuia, cata vreme intinderea suprafetei nu este garantata, conform art. 22 din lege.
Pe de alta parte, avand in vedere ca procedurile administrative sunt facultative, in virtutea principiului liberului acces la justitie consacrat in art. 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, chiar in situatia in care modificarea suprafetelor ar viza diferente mai mici de 5%, partea interesata poate apela direct la procedura contencioasa fara a fi necesar sa apeleze la procedura necontencioasa.
Prin urmare, interpretarea textelor mai sus mentionate [art. 33 alin. (1) si (3), art. 34 din Legea nr. 7/1996 - republicata si art. 25 din Ordinul nr. 634/2006], in sensul ca actiunea in modificare (rectificare) a intinderii suprafetei este inadmisibila, daca nu este dovedit motivul care a determinat neconcordanta dintre starea tabulara si cea de fapt, nu poate fi primita, pentru ca, in primul rand, aceasta interpretare inseamna a adauga la lege, in al doilea rand, ar duce la incalcarea regulii potrivit careia legea civila trebuie interpretata in sensul aplicarii si nu neaplicarii ei, iar in al treilea rand, nu tine cont de faptul ca dovada motivului determinant al acestei neconcordante este, de cele mai multe ori, aproape imposibil de facut, mai ales in cazul proprietatilor dobandite cu zeci de ani in urma cand instrumentele de masurat nu au avut performanta tehnica a celor actuale.
Totodata, trebuie mentionat ca, in interpretarea celor care invoca inadmisibilitatea actiunii in modificare a suprafetei pentru diferenta mai mare de 5% (sau chiar mai mica), nu hotararea judecatoreasca ar putea fi "alt act doveditor" pentru "rectificarea suprafetei" [conform art. 25 alin. 2 lit. c) din Ordinul nr. 634/2006], ci numai un alt act translativ de proprietate (contract de vanzare-cumparare, donatie, etc.) ori supliment la certificatul de mostenitor, interpretare care este absurda, intrucat in aceste acte aditionale autentice, incheiate de notar, nu pot fi cuprinse diferente care nu au fost cuprinse in actele initiale incheiate si care nu figureaza in cartile funciare, chiar daca ele sunt dovedite in fata notarului prin rapoarte de expertiza.