Actiune in evacuare. Invocarea unui titlu de catre parati. Admisibilitate
C.civ., art. 480, art. 1410 si urm.
Afirmatul proprietar are la indemana actiunea in revendicare si nu pe cea in evacuare impotriva celui care, ocupand imobilul pretins de reclamant, opune un titlu pentru a-si sustine propria calitate de proprietar al imobilului.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 68/R din 28 ianuarie 2009
Prin sentinta civila nr. 2741/21.04.2008, pronuntata de Judecatoria Arad in dosarul nr. 4856/55/2007, a fost admisa actiunea formulata de reclamantii T.M.L. si T.M. impotriva paratilor H.A. si N.I.
In consecinta, instanta a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in Arad, inscris in CF Muresel.
Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere ca reclamantii au solicitat evacuarea paratilor din imobil, invocand propria calitate de proprietari si lipsa unui titlu valabil in baza caruia paratii sa ocupe imobilul.
Pe cale de intampinare, paratii au solicitat respingerea cererii de chemare in judecata invocand faptul ca au dobandit dreptul de proprietate asupra constructiei in anul 1986 de la un proprietar extratabular, la acea data terenul fiind inscris in proprietatea CAP.
Au mai aratat ca reclamantii au in proprietate un alt teren, nu cel pe care se afla edificatul.
Din probele administrate in cauza instanta a retinut ca, din coroborarea continutului cartii funciare cu concluziile raportului de expertiza efectuat in cauza si necontestat de parati, rezulta ca reclamantii sunt proprietari ai imobilului ce face obiect al actiunii.
A mai retinut instanta ca paratii nu pot opune proprietarilor titlul pe care il invoca si ca afirmatele erori de intabulare pot fi solutionate doar pe calea unei actiuni de rectificare de carte funciara.
In consecinta, instanta a dispus conform celor mai sus aratate.
Impotriva sentintei au declarat apel paratii care au invocat calitatea lor de proprietari asupra edificatului si faptul ca reclamantii au in proprietate alte imobile, nu si pe cel in litigiu.
Prin decizia civila nr. 289/A/9.10.2008 Tribunalul Arad a admis apelul si a schimbat in tot sentinta, cu consecinta respingerii cererii de chemare in judecata.
Pentru a dispune astfel, instanta de apel a avut in vedere ca, potrivit extrasului de carte funciara, terenul de pe care s-a cerut evacuarea este viran, o actiune in evacuare de pe acest teren fiind inadmisibila, dat fiind caracterul personal al acestei actiuni care are ca obiect relatiile dintre locator si locatar.
Pe de alta parte, paratii au dobandit cu titlu de vanzare-cumparare constructiile (neevidentiate in cartea funciara), care la acea data se aflau pe terenul inscris pe numele CAP, astfel ca s-ar pune problema incidentei dispozitiilor art. 23, 24 din Legea nr. 18/1991.
Impotriva deciziei au declarat recurs reclamantii, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul respingerii apelului paratilor.
In motivare au invocat faptul ca in mod gresit a dat eficienta tribunalul unui antecontract de vanzare-cumparare care nu poate transfera dreptul de proprietate asupra terenului.
Au mai invocat gresita interpretare data de instanta sus-mentionatului antecontract incheiat intre parati si un neproprietar cu privire la un alt imobil decat cel ce face obiect al actiunii, precum si efectele date de instanta posesiei exercitate de parati.
Au mai invocat motivele contradictorii si straine de natura pricinii avute in vedere de instanta de apel care nu a analizat starea de fapt a folosintei imobilului si dobandirea de catre parati a dreptului de proprietate extratabulara asupra unei alte suprafete de teren.
In drept au invocat dispozitiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C.proc.civ.
Examinand recursul, instanta a retinut urmatoarele:
Reclamantii au solicitat evacuarea paratilor din imobil compus din casa si teren de 599 mp, invocand lipsa vreunui titlu in baza caruia paratii sa ocupe imobilul, precum si calitatea lor de proprietari asupra imobilului casa (neintabulata) si teren.
Din examinarea extrasului de carte funciara depus la dosar rezulta ca reclamantii sunt proprietari tabulari ai imobilului inscris in CF Muresel, "Intravilan viran strada" de 599 mp.
Conform aceluiasi extras de carte funciara, reclamantii sunt proprietari si asupra imobilului intravilan cu casa in strada Gh. Sion, nr. 2 de 421 mp., insa acest imobil nu face obiect al prezentului proces.
Pe de alta parte, paratii au invocat in aparare calitatea lor de proprietari extratabulari ai constructiei din care se cere evacuarea, invocand in acest sens contractul de vanzare-cumparare (provizoriu) incheiat cu L.C.
Conform acestui inscris, paratii din prezenta cauza cumpara de la L.C. proprietar extratabular imobilul constructii edificat pe "terenul proprietate CAP" inscris in CF in suprafata de 497 mp_ casa".
Conform raportului de expertiza intocmit in cauza, edificatul (neevidentiat in cartea funciara) nu este amplasat pe aceasta parcela, ci pe cea cu nr. top352-, proprietate a reclamantilor.
Din acest punct de vedere, nu pot fi retinute sustinerile intimatilor potrivit cu care constructia ar fi amplasata pe un teren ce nu se gaseste in proprietatea reclamantilor (concluziile expertului nefiind contestate in conditiile art. 212 C.proc.civ.) si nici criticile recurentilor vizand afirmata eroare savarsita de instanta de apel cu privire la situarea constructiilor.
Sintetizand, instanta a retinut ca reclamantii-proprietari ai terenului intravilan viran de 599 mp solicita evacuarea de pe teren si din casa aici construita a paratilor care invoca un drept propriu de proprietate asupra constructiei (pe care o si ocupa) cu titlu de cumparare.
Actiunea in evacuare este mijlocul procesual pus la indemana locatorului pentru sanctionarea atitudinii culpabile a locatarului si decurge din dispozitiile art. 1410 si urm. Cod civil.
Aceeasi actiune este pusa la indemana persoanei care, invocand un titlu propriu, se indreapta impotriva detentorului precar al imobilului.
In cauza de fata, insa, partile nu se gasesc in niciuna dintre aceste situatii. Astfel, existenta unui raport de locatiune nici nu a fost invocata.
Apoi, dupa cum s-a aratat, reclamantii sunt proprietari tabulari doar asupra terenului evidentiat in cartea funciara, nu si constructiei. Aceasta este ocupata de parati (aspect confirmat de reclamantii insisi), care invoca faptul ca au cumparat-o la o data la care terenul pe care este edificata fusese preluat de CAP, astfel cum rezulta si din continutul CF Muresel. Se observa, astfel, ca paratii nu se gasesc in situatia unui detentor precar, ci ei sunt posesori ai constructiei in sensul art. 1846 al. 2 Cod civil.
In consecinta, reclamantii solicita evacuarea paratilor care nu sunt simpli detentori precari ai constructiei, ci veritabili posesori ai acesteia.
Este adevarat ca in favoarea reclamantilor proprietari ai terenului ar putea opera prezumtia legiferata de dispozitiile art. 492 Cod civil, prezumtie potrivit cu care constructiile aflate pe un teren sunt prezumate ca fiind ale proprietarului terenului.
Instanta observa, insa, ca reclamantii nu au invocat in favoarea lor aceasta prezumtie pentru a o opune sustinerilor paratilor privitoare la dobandirea prin cumparare a dreptului de proprietate asupra constructiei, in conditiile in care, dupa cum s-a aratat, edificatul nu este evidentiat in cartea funciara.
Avand in vedere aceste considerente, Curtea a retinut ca, in cauza de fata, reclamantii care isi afirma calitatea de proprietari si asupra constructiilor de pe terenul ai carui proprietari tabulari sunt, invoca lipsirea lor de posesie a constructiei de catre paratii care au posesia dar care, afirmativ, o exercita in lipsa unui titlu. Or, in aceasta situatie, reclamantii au la indemana actiunea in revendicare pentru a-si proteja toate atributele dreptului de proprietate pretins a fi incalcat de catre parati si nu actiunea in evacuare. Cum, in conditiile dreptului comun, actiunea in revendicare este imprescriptibila, reclamantii au posibilitatea de a se adresa instantei cu o cerere in acest sens, cu respectarea dispozitiilor art. 112 C.proc.civ.
De altfel, pe calea recursului, reclamantii tind la compararea titlurilor de proprietate invocate de fiecare dintre parti, comparare la care se poate proceda nu in cadrul actiunii in evacuare, ci pe calea actiunii in revendicare.
Pentru aceste considerente care le substituie in parte pe cele avute in vedere de instanta de apel, raportat la art. 304, 306 alin. (2) C.proc.civ., instanta a respins recursul declarat de reclamanti.