Hotarare care tine loc de act autentic de vanzare-cumparare. Inscriere in carte funciara. Conditii
C.civ., art. 1295, art. 1361
Legea nr. 7/1996, republicata, art. 20 alin. (3) lit. f), alin. (2), alin. (6)
Nu se constituie in titlu apt de a fi inscris in cartea funciara hotararea judecatoreasca care obliga la incheierea unui contract de vanzare-cumparare, cata vreme pretul bunului nu a fost stabilit nici prin hotarare si nici ulterior.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 850 din 25 septembrie 2008
Prin sentinta civila nr. 9143/19.11.2007 pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr. 8621/55/2007 a fost respinsa plangerea impotriva incheierii de carte funciara formulata de Municipiul Arad prin Primar in contradictoriu cu SC "R." SA Arad.
Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere ca, prin decizia civila nr. 274/10.07.2006, Municipiul Arad a fost obligat alaturi de Consiliul Local al Municipiului Arad, "sa incheie cu intimata contract de vanzare-cumparare privind imobilul evidentiat in CF Micalaca, prin negociere directa incepand cu pretul de 164.000 lei", in caz de refuz hotararea urmand a tine loc contractului autentic de vanzare-cumparare.
Hotararea a ramas irevocabila de la 16.11.2006 si, pana in prezent obligatia principala stabilita prin titlu, aceea de a vinde imobilul, nu a fost executata de catre petent, cu toate ca, potrivit actelor de la dosar, intre parti au avut loc doua runde de negocieri in cadrul carora SC "R." SA Arad a oferit o data 70.000 Euro si a doua oara 60.000 Euro, ambele sume fiind superioare celei stabilite de tribunal ca pret de pornire al negocierilor.
In aceste conditii, parata SC "R." SA s-a adresat Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Arad cu o cerere de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit in baza susmentionatei hotarari judecatoresti.
Prin incheierea nr. 36964/CF/2007 data de Oficiu cererea a fost admisa, fiind retinuta incidenta dispozitiilor art. 48 din Legea nr. 7/1996.
Impotriva incheierii a formulat plangere Municipiul Arad prin Primar care a solicitat pe calea cererii precizate respingerea cererii de intabulare formulata de petenta invocand, in esenta, faptul ca pretul imobilului nu a fost achitat.
Retinand refuzul Municipiului Arad de a pune in executare obligatia stabilita prin hotararea judecatoreasca susmentionata, instanta a apreciat plangerea ca nefiind intemeiata si a respins-o ca atare.
Impotriva sentintei a declarat apel Municipiul Arad prin primar care a criticat-o pentru netemeinicie si nelegalitate, solicitand schimbarea acesteia in sensul respingerii cererii de intabulare in cartea funciara.
In motivare a invocat ca intre parti au avut loc negocieri cu privire la pretul de vanzare al imobilului, faptul ca aceste negocieri nu s-au finalizat neechivaland cu refuzul de a instraina, cum in mod gresit a retinut prima instanta.
Prin decizia civila nr. 100/A/27.-03.2008 pronuntata de Tribunalul Arad in dosarul nr. 8621/55/2007 apelul a fost admis iar sentinta schimbata in sensul respingerii cererii de intabulare formulata de petenta.
Pentru a dispune astfel, instanta a retinut ca intre parti au avut loc negocieri cu privire la pretul de vanzare a imobilului, fiecare parte incercand sa si-l impuna pe al sau.
Faptul ca nu s-a ajuns la un rezultat comun nu poate fi interpretat ca un refuz de a vinde din partea apelantului, cata vreme aceeasi opozitie (determinata de pretul cerut) a fost formulata si de petenta.
A mai avut in vedere instanta ca prin decizia invocat de petenta drept titlu s-a retinut ca pretul stabilit prin expertiza efectuata in cauza in 2005 "este relativ redus", iar pretul propus de apelant (110.000 Euro) este mai aproape de realitate dect cel propus de petenta (70.000 Euro).
Impotriva deciziei a declarat recurs petenta SC "R." SA care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul respingerii apelului declarat impotriva hotararii primei instante.
In motivare a invocat ca intimatul a stabilit un pret de la care sa inceapa negocierile, pret care este mult superior celui stabilit prin expertiza efectuata in dosarul solutionat prin decizia invocata drept titlu pentru inscrierea in cartea funciara, atitudine ce echivaleaza cu refuzul de a vinde.
A mai invocat gresita interpretare data de tribunal, atitudinii oscilante a intimatului, precum si neobservarea faptului ca limita minima de la care acesta este dispus sa negocieze nu are nicio justificare.
In drept a invocat dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.
Pe cale de intampinare, intimatul a solicitat respingerea recursului, cata vreme atitudinea sa nu poate fi calificata drept refuz de a vinde.
Examinand recursul prin prisma criticilor formulate si din oficiu, in baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ. fata de dispozitiile art. 299 si urm. C.proc.civ., instanta retine urmatoarele:
Inscrierea dreptului de proprietate poate fi facuta in cartea funciara si in baza unei hotarari judecatoresti irevocabile (art. 27, 47 din Legea 7/1996 republicata) care are valoarea unui titlu apt de intabulare.
Decizia civila nr. 274/A/10.07.2006 pronuntata de Tribunalul Arad - invocata de recurenta ca titlu - obliga Municipiul Arad sa incheie cu SC "R." SA contract de vanzare-cumparare cu privire la imobilul inscris in CF Micalaca, prin negociere directa incepand cu pretul de 164.000 lei, in caz de refuz hotararea tinand loc de contract autentic de vanzare-cumparare.
Cum una dintre conditiile de valabilitate ale contractului de vanzare-cumparare este pretul, conform art. 1294, 1295 C.civ., instanta a stabilit un pret minim de la care partile sa negocieze suma ce va fi achitata de cumparator cu acest titlu.
Este adevarat ca refuzul de a negocia poate fi exprimat nu doar expres ci poate rezulta si din atitudinea uneia dintre parti (de exemplu incercarea de a impune celeilalte parti conditii atat de impovaratoare incat aceasta din urma sa nu le poata indeplini), atitudine ce poate fi asimilata refuzului si, deci, relei credinte.
In cauza de fata, insa, instanta de apel a retinut ca intre parti au avut loc negocieri si ca pretul de pornire stabilit prin decizia invocata drept titlu era unul calculat in anul 2005, fiind apreciat in chiar cuprinsul deciziei ca fiind unul "relativ redus".
A mai avut in vedere suprafata spatiului (215 mp), amplasamentul din zona si pretul pietei la data negocierilor si a concluzionat ca pretul impus de Municipiul Arad este mai aproape de realitate decat cel propus de recurenta.
Avand in vedere aceste considerente, Curtea va retine ca legala aprecierea instantei de apel, in sensul ca atitudinea Municipiului Arad nu echivaleaza cu un refuz de negociere a pretului. In realitate, proprietarul urmareste sa obtina o contraprestatie echivalenta valorii bunului pe care a fost obligat sa il instraineze prin hotarare judecatoreasca, iar recurenta nu a facut dovada contrarie argumentelor pe care tribunalul si-a intemeiat convingerea ca pretul propus de parat este mai apropiat de realitate (suprafata spatiului, amplasament, pretul pietei), respectiv dovada faptului ca atitudinea Municipiului Arad ar putea fi asimilata cu o incalcare a obligatiei stabilite prin hotararea instantei.
Fata de cele mai sus aratate, sustinerile recurentei nu pot fi retinute ca temeiuri de modificare a deciziei, cu atat mai mult cu cat ele se constituie in critici ale modului de apreciere a probelor, in care instanta de apel a interpretat si apreciat probele administrate, aceste sustineri neincadrandu-se in motivele de recurs prevazute de art. 304 C.proc.civ.
Pentru aceste considerente, in baza dispozitiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304, 306 alin. (2) C.proc.civ., instanta va respinge recursul declarat de petenta SC "R." SA Arad impotriva deciziei civile nr. 100/A/27.03.2008 pronuntata de Tribunalul Arad in dosar nr. 8621/55/2007.