Drepturi reale. Apartament dobandit in baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995. Decesul titularului contractului de vanzare-cumparare. Instrainare de catre mostenitor a apartamentului astfel dobandit in interiorul termenului de 10 ani prevazut de art. 9 alin. ultim din lege.
Legea nr. 112/1995, art. 9
Instrainarea de catre mostenitorul fostului chirias a apartamentului cumparat de acesta din urma in baza art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 este valabila, dispozitiile art. 9 alin. ultim din lege nefiind aplicabile.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 954 din 8 octombrie 2007
Prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei Timisoara sub nr. 9751/5.07.2005, reclamantul Municipiul Timisoara reprezentat prin Primarul Municipiului Timisoara si Consiliul Local al Municipiului T., au chemat in judecata paratii D.M.I., C.E. si N.T., solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta, sa se constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 9250/23.08.1996 incheiat intre Statul Roman si C.I., avand ca obiect imobilul situat in Timisoara, precum si nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare subsecvente incheiate cu privire la aceeasi locuinta intre paratii D.M.I. si C.E., respectiv intre aceasta din urma si N.T. S-a solicitat restabilirea situatiei de carte funciara anterioara incheierii acestor contracte, in sensul reinscrierii dreptului de proprietate al Statului Roman, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii civile s-a aratat ca imobilul in litigiu a fost instrainat defunctei C.I. in temeiul art. 9 din Legea nr.112/1995, iar dupa decesul cumparatoarei, mostenitorul acesteia, paratul D.M.I. a instrainat locuinta catre parata C.E., aceasta la randul ei, transferand proprietatea catre paratul N.T.
S-a invocat nulitatea absoluta a celor trei contracte de vanzare-cumparare pentru nerespectarea interdictiei de vanzare timp de 10 ani de la data cumpararii, impusa prin art. 9 alin. ultim din Legea nr.112/1995, sanctiunea nulitatii fiind prevazuta in mod expres prin art. 9 alin. 1 din H.G. nr. 11/1996.
Prin sentinta civila nr. 2738 din 16 martie 2006 pronuntata de Judecatoria Timisoara in dosar nr. 9751/2005, s-a admis actiunea civila formulata.
Pentru a hotari astfel, instanta de fond a retinut ca in conditiile in care imobilul in litigiu a fost dobandit de defuncta C.I. in temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995 de la Statul Roman, prin incheierea contractelor de vanzare-cumparare ulterioare, a fost incalcata interdictia de instrainare impusa prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, aceasta fiind instituita in rem si nu in personam, operand deci si in sarcina mostenitorului legal, care nu ar putea transmite mai multe drepturi decat a dobandit prin mostenire. In consecinta, nerespectarea acestei interdictii atrage sanctiunea nulitatii absolute consacrata prin art. 9 din H.G. nr. 11/1997, lipsind astfel de efecte juridice contractele de vanzare-cumparare ulterioare.
Impotriva acestei hotarari au declarat apel in termen legal paratii.
Prin decizia civila nr. 988/A din 12 decembrie 2006 pronuntata de Tribunalul Timis in dosar nr. 3366/30/2006, s-a respins apelul declarat de parati, in considerentele acestei hotarari retinandu-se in esenta ca interdictia de instrainare reglementata prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 este instituita in rem si nu in personam, iar posibilitatea de dobandire prin mostenire legala ori testamentara a apartamentelor cumparate conform art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 nu duce, automat, la deductia ca mostenitorii nu ar fi tinuti de interdictia de a incheia cu privire la astfel de bunuri acte translative de proprietate intre vii.
Impotriva deciziei au declarat recursuri paratii solicitand admiterea recursurilor, modificarea in tot a ambelor hotarari si, rejudecand, respingerea ca neintemeiata a actiunii civile formulata de reclamanti.
In motivare, recurentii au sustinut ca primele doua instante de judecata au facut o gresita interpretare si aplicare a prevederilor art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, dispozitie care este de stricta interpretare atat cu privire la persoanele carora li se aplica, cat si cu privire la operatiunile juridice la care se refera. In acest sens, s-a subliniat ca inalienabilitatea temporara instituita prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 vizeaza numai instrainarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara, intentia legiuitorului nefiind aceea de a scoate bunul din circuitul civil.
In ceea ce priveste constatarea nulitatii contractelor de vanzare-cumparare subsecvente, paratii au sustinut ca in mod gresit cele doua instante de judecata au facut aplicarea principiului rezoluto iure dantis resolvitur jus accipientis, ignorand exceptiile de la acest principiu, care conduc la mentinerea actelor subsecvente, justificate de alte principii de drept si anume: principiul ocrotirii bunei-credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros si principiul asigurarii stabilitatii circuitului civil, care este o nevoie de ordin general, social.
In acest sens, paratul-recurent N.T., ultimul subdobanditor al imobilului in litigiu, a subliniat ca buna sa credinta la dobandirea imobilului este dovedita si de faptul ca la data cumpararii, 22.04.2003, in extrasul de carte funciara solicitat pentru verificarea situatiei juridice a imobilului, nu era notata interdictia de instrainare si grevare conform Legii nr. 112/1995, astfel ca era in imposibilitate obiectiva sa aprecieze care era situatia reala a imobilului. De altfel, recurentii sustin ca nu poate fi ignorata buna-credinta a tertilor subdobanditori care au dobandit drepturi bazandu-se pe o stare tabulara, prezumtia ca aceasta corespunde realitatii devenind absoluta si exclude proba contrara.
Examinand recursurile prin prisma motivelor invocate de paratii-recurenti, in raport de actele depuse la dosar si avand in vedere dispozitiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. raportat la art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a constatat ca sunt fondate pentru urmatoarele considerente avute in vedere de instanta:
Potrivit art. 9 din Legea nr.112/1995, chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, pot opta, dupa expirarea termenului prevazut de art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului.
In alin. ultim al acestui articol se face mentiunea expresa ca apartamentele dobandite in conditiile alin. 1, mentionat anterior, nu pot fi instrainate 10 ani de la data cumpararii.
In speta de fata, defuncta C.E. a dobandit imobilul in litigiu in calitatea sa de chiriasa, in temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Chiriasa cumparatoare C.E. a decedat, avand ca mostenitor pe paratul D.M.I., care a instrainat acelasi imobil prin contract autentic de vanzare-cumparare numitei C.E., aceasta la randul ei, instrainandu-l in aceeasi modalitate paratului N.T.
Sub aspectul interdictiei instrainarii apartamentelor cumparate in temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995, Curtea a apreciat ca cele doua instante de judecata au facut o gresita interpretare si aplicare a acestui text de lege care cuprinde o dispozitie prohibitiva, de stricta interpretare atat cu privire la persoanele carora li se aplica, cat si cu privire la operatiunile juridice la care se refera.
Sub sanctiunea nulitatii absolute, chiriasii titulari de contracte a apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor titulari sau mostenitorilor acestora, nu pot instraina bunul cumparat timp de 10 ani de la data cumpararii. Din economia textului de lege mentionat, art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, rezulta fara dubiu ca aceasta interdictie se refera numai la instrainarea imobilului prin acte intre vii, nu si transmisiunilor prin mostenire legala sau testamentara. Prin urmare, aceasta interdictie revenea in virtutea legii chiriasei imobilului, respectiv defunctei C.E., cea care l-a dobandit prin cumparare de la Statul Roman, in temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Paratul D.M.I., mostenitor al defunctei, a dobandit acelasi imobil in proprietate, in aceasta calitate, deci prin mostenire, si nu prin cumparare de la Statul Roman, in calitate de chirias (in temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995) pentru a opera, in virtutea legii, aceasta interdictie.
Pentru toate aceste considerente, a apreciat ca recursurile declarate de parati sunt intemeiate, ca in cauza sunt incidente temeiurile de modificare reglementate de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., astfel ca a admis recursurile, a modificat in tot atat hotararea instantei de fond, cat si decizia tribunalului, si rejudecand, pe fond, a respins actiunea civila formulata de reclamantii Primarul Municipiului T. si Consiliul Local al Municipiului T.