Actiune in rectificare de carte funciara. Conditii
Legea nr. 7/1996 republicata, art. 34, art. 36
Nu poate fi dispusa rectificarea cartii funciare in sensul radierii dreptului de proprietate acolo inscris, cata vreme dreptul a fost dobandit si, respectiv, inscris in cartea funciara in baza unui contract de vanzare-cumparare a carui valabilitate nu a fost contestata in conditiile art. 112 C.proc.civ.
Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 917 din 27 septembrie 2007
Nota: Legea nr. 7/1996 a fost republicata in baza art. II al Titlului XII din Legea nr. 247/2005, dandu-se textelor o noua numerotare.
Prin sentinta civila nr. 4304 din 20 aprilie 2006 pronuntata de Judecatoria Timisoara in dosarul nr. 18300/2005 a fost admisa actiunea formulata de reclamantul D.A. impotriva paratilor L.G., L.T., D.I.C., D.G.S. si Biroul de Carte Funciara Timisoara.
In consecinta, instanta a dispus rectificarea C.F. colective si a C.F. individuale, in sensul ca podul imobilului se va trece la partile comune indivize ale celor trei apartamente in cota de 1/3.
Pentru a dispune astfel, instanta a avut in vedere urmatoarele:
Reclamantul a solicitat rectificarea cartilor funciare sus-aratate, in sensul inscrierii podului imobilului inscris in C.F. colectiv Timisoara in cota de 1/3 in fiecare carte funciara la partile comune, invocand ca, impotriva intelegerii proprietarilor initiali ai imobilului si a incheierii de carte funciara nr. 6340/1980, intregul pod a fost inscris pe numele paratilor D.G.
Din probele administrate, instanta a retinut ca in anul 1975 s-a infiintat asociatia de cooperare pentru construirea de locuinte proprietate personala, statutul fiind semnat de L.G., L.Z., D.A., D.E., P.I. si P.E.
Dupa construirea imobilului in cauza, Cartea Funciara Timisoara a dispus, prin incheierea nr. 6340/1980, intabularea cladirii pe apartamente, prevazandu-se (inclusiv in baza intelegerii intervenite intre asociati la 21.07.1996) ca podul figureaza ca parte componenta la toate cele trei apartamente.
Cu toate acestea, podul a fost trecut (atat in cartea funciara colectiva cat si in cea individuala) ca intrand doar in componenta apartamentului nr. 3, proprietate a sotilor P. care au vandut apartamentul impreuna cu podul paratilor D. in anul 1996.
Cum vanzatorii nu puteau transmite mai mult decat aveau, iar dreptul inscris in cartea funciara asupra podului a fost, in consecinta, gresit calificat - fiind trecut ca drept de proprietate exclusiv in loc de drept de proprietate comuna asupra podului, instanta a dispus conform celor mai sus aratate.
Prin aceeasi sentinta au fost respinse exceptiile inadmisibilitatii, a lipsei de interes si a uzucapiunii invocate de paratii D., a fost respinsa ca inadmisibila cererea in pretentii formulata de paratul L.G. si s-a retinut lipsa calitatii procesuale pasive a Biroului de Carte Funciara Timisoara.
Impotriva sentintei au declarat apel paratii care au criticat-o pentru netemeinicie si nelegalitate, solicitand schimbarea ei in sensul respingerii actiunii reclamantului.
Prin decizia civila nr. 117/A din 26 februarie 2007 pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 2052/30/2006, apelul a fost admis, iar sentinta schimbata in partea referitoare la admiterea actiunii reclamantului.
Pentru a dispune astfel, instanta a retinut ca in C.F colectiv Timisoara, se consemneaza la partea I-a ca partile comune ale imobilului sunt: usa de la intrare, casa scarii, poarta de intrare din spate, racordul de apa, canal, electric, apa calda si incalzire centrala, identice cu cele enumerate in incheierea nr. 6340/1980 a fostului Notariat de Stat Timis la alin. 4 prin care s-a dispus deschiderea acestei carti funciare colective.
Imprejurarea ca in cuprinsul acestei ultime incheieri, la descrierea celor 3 apartamente din imobil, se consemneaza ca fiecare apartament este compus, printre altele din "pod" nu conduce la concluzia ca podul este parte comuna a intregului imobil, intrucat, in aceeasi incheiere sunt enumerate partile comune ale imobilului printre care nu se regaseste insa si podul.
A mai retinut instanta ca, la pct. 7 din intelegerea din 12.07.1976 incheiata intre proprietarii existenti la acea data si invocata in sustinerea actiunii, se reglementeaza modalitatile de suportare a cheltuielilor legate de intretinerea podului care urmau a fi suportate de reclamant in cota de 1/3 si de paratul L.G. in cota de 2/3, fara a fi mentionat si proprietarul celui de al treilea apartament, autorul apelantilor; ori, reclamantul sustine ca podul este parte comuna pentru toate cele trei apartamente din imobil.
Intreaga stare de fapt prezentata mai sus este anterioara dobandirii de catre reclamanti a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 3 din imobilul in litigiu, astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare, in cuprinsul caruia, in concordanta cu C.F. individuala Timisoara si C.F. colectiv Timisoara la data autentificarii vanzarii, se consemneaza ca acestia au cumparat inclusiv podul imobilului.
In cauza nu s-a dovedit ca apelantii, anterior cumpararii apartamentului nr. 3, ar fi avut cunostinta de o pretinsa intelegere a celorlalti proprietari asupra includerii podului in partile comune ale imobilului, iar in momentul cumpararii, in cartea funciara nu era notata vreo actiune cu privire la partile comune indivize. Prin urmare, apelantii se bucura de prezumtia bunei-credinte, in sensul aratat de art. 1899 alin. (2) C.civ., dar si de art. 34 din Legea nr. 7/1996 conform caruia, "Dobanditorul este considerat de buna-credinta daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata nicio actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare, sau daca din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia reala".
Impotriva deciziei a declarat recurs in termen reclamantul care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitand modificarea ei in sensul respingerii apelului.
In motivare a invocat gresita interpretare a actului dedus judecatii si schimbarea intelesului lamurit si neindoielnic al acestuia.
Astfel, in continutul inscrisului intitulat "Intelegere" din 21.04.1976 rezulta clar ca asociatii-constructori au inteles sa imparta podul (pct. 7 alin. (2)), astfel ca, acesta nu se mai putea gasi in indiviziune fortata.
Aceeasi concluzie, a impartirii in cote egale a podului, rezulta si din clauza potrivit cu care partile se obliga sa participe cu parti egale la inlocuirea lemnariei podului (pct. 7 alin. (1) final din "Intelegere").
Au criticat gresita retinere a bunei credinte a paratilor-cumparatori, cata vreme, potrivit aceleiasi intelegeri, in caz de instrainare a proprietatii de catre unul dintre asociati, va transmite cumparatorului actul si obligatiile ce decurg din el.
Au mai aratat ca, dat fiind obiectul actiunii (rectificarea inscrierilor din cartea funciara), instanta de apel in mod nelegal s-a referit la dobandirea proprietatii asupra podului de catre ceilalti coproprietari.
In drept au invocat dispozitiile art. 304 pct. 8, 9 C.proc.civ.
In sustinerea recursului, reclamantii au depus la dosar o "Declaratie" data de autorul paratilor-cumparatori.
Pe cale de intampinare, paratii au solicitat admiterea recursului.
Examinand recursul prin prisma criticilor formulate si in baza art. 306 alin. (2) C.proc.civ., fata de dispozitiile art. 299 si urm. C.proc.civ., Curtea l-a gasit ca nefiind intemeiat si l-a respins ca atare, mentinand decizia, insa cu substituirea partiala a motivarii, astfel:
Actiunea in rectificare este, asa cum rezulta din dispozitiile art. 351 alin. (1), (2) din Legea nr. 7/1996 (in forma avuta la data promovarii cererii de chemare in judecata) actiunea prin care persoana interesata tinde la radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni necesare punerii in concordanta a cuprinsului cartii funciare cu situatia juridica a imobilului.
In cauza de fata, reclamantul tinde la radierea din cartea funciara a dreptului de proprietate al paratilor D., asupra intregului pod al imobilului si la inscrierea acestuia in cota de 1/3 in fiecare carte funciara la partile comune ale celor trei apartamente, sustinand eronata inscriere a intregului pod pe numele paratilor.
Se observa ca dreptul de proprietate al paratilor a fost inscris ca atare in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat. In baza acestui contract, paratii au cumparat de la una dintre persoanele asociate in vederea construirii imobilului in care se afla apartamentul nr. 3 respectivul apartament in compunerea caruia intra si "podul casei".
Este cunoscut ca, potrivit dispozitiilor art. 36 pct. 2 din Legea nr. 7/1996 (in forma in vigoare la data promovarii cererii de chemare in judecata), rectificarea se poate cere si daca dreptul inscris a fost gresit calificat.
Se observa, insa, ca norma sus-mentionata nu este incidenta in cauza de fata.
Astfel, dreptul de proprietate asupra podului nu a fost gresit calificat cu ocazia inscrierii titlului paratilor in cartea funciara (cum s-ar fi intamplat daca de exemplu, partile conveneau asupra transmiterii proprietatii prin contract,, dar in cartea funciara s-ar fi inscris doar uzufructul) ci, prin chiar contractul incheiat, partile au convenit transmiterea dreptului de proprietate asupra intregului pod al cladirii.
Or, reclamantul nu a solicitat, in conditiile prevazute de dispozitiile legale, inlaturarea din contractul de vanzare-cumparare sus-aratat a clauzei referitoare la instrainarea podului in cota de 1/1 parte, pentru ca, pe cale de consecinta, sa fie posibila cererea de radiere a dreptului inscris in favoarea paratilor si inscrierea podului in fiecare carte funciara la partile comune.
Este adevarat ca, asa cum a retinut instanta de apel, paratii sunt considerati a fi de buna-credinta prin prisma dispozitiilor art. 34 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, insa reclamantul are la indemana, dupa cum s-a aratat, cai legale prin care sa solicite instantei verificarea a insusi titlului invocat de parati si nu doar a inscrierilor de carte funciara.
In ceea ce priveste declaratia autentificata depusa de recurent in recurs, instanta a apreciat ca aceasta nu are natura unui inscris in sensul art. 305 Cod procedura civila: daca in recurs nu poate fi administrata proba cu martori, cu atat mai putin poate fi admis ca mijloc de proba un inscris care consemneaza declaratia unui martor.
Pentru aceste considerente, in baza dispozitiilor art. 312 alin. (1) C.proc.civ. raportat la art. 304 C.proc.civ., instanta a respins recursul declarat de reclamant impotriva deciziei civile nr. 117/A din 26 februarie 2007, pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 2052/30/2006.