Prin cererea adresata Judecatoriei Drobeta Turnu Severin la data de 22.09.2006 reclamanta C.S. a chemat in judecata paratii C.C., C.N. si C. E. solicitand sa fie obligat paratul C.C. sa lase in deplina proprietate si posesie terenul curti constructii in suprafata de 241,42 m.p. impreuna cu constructiile aflate pe acesta constand in spatiu comercial cu magazin alimentar , bar, 4 magazii , doua holuri si farmacie, imobile situate in comuna Prunisor si sa se dispuna rectificarea c.f. nr. 128/N in sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/200.
In motivarea actiunii a aratat ca reclamanta este proprietara imobilelor revendicate pe care le-a stapanit pana in anul 2003 , an in care acestea au fost scoase la licitatie publica de catre CAS Mehedinti in dosarul de executare silita 934/2003, imobilele fiind adjudecate prin procesul verbal de adjudecare nr. 12930/2003 de catre paratul C.N . Prin sc. 415/6 februarie 2004 Judecatoria Dr. Tr. Severin a admis contestatia la executare formulata de reclamanta debitoare si a anulat formele de executare silita inclusiv procesul verbal de adjudecare , impotriva acestei sentinte formuland in termen legal recurs paratul C. N. In cursul solutionarii recursului acesta , cu rea credinta , a instrainat prin contractul de vanzare cumparare nr. 7453/24 noiembrie 2004 imobilul in litigiu paratului C.C .
Prin decizia civila 347/R/11.04.2005 au fost respinse recursurile declarate impotriva sc. 415/2004 a Judecatoriei Dr. Tr. Severin prin care s-a dispus anularea procesului verbal de adjudecare 12930/2003 si prin urmare a fost desfiintat titlul vanzatorului - paratul C.N. si implicit si titlul cumparatorului -paratul C.C .
Paratii C.N. si C.E. au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii iar la termenul din 24.05.2007 paratul C.C. a formulat cerere reconventionala solicitand ca reclamanta sa fie obligata in situatia in care se va admite actiunea principala , sa ii restituie c/v imbunatatirilor efectuate la imobil , imbunatatiri pe care le estimeaza la suma de 200.000 lei si stabilirea unui drept de retentie pana la plata acestei sume .
Prin sentinta civila nr.6038/13 decembrie 2007 Judecatoria Drobeta Turnu Severin a respins ca nefondate actiunea si cererea reconventionala formulata de paratul C. C.
Pentru a dispune astfel, instanta a retinut ca, paratul C.C. a fost de buna-credinta la incheierea actului deoarece nu era notata in Cartea funciara actiunea reclamantei impotriva paratului C.N. si cumparatorul a depus diligente minime pentru a cunoaste situatia juridica a imobilului cumparat, neavand cunostinta ca este vorba de un bun litigios referitor la care adjudecatarul nu avea consolidat dreptul de proprietate.
Impotriva sentintei pronuntate de Judecatoria Drobeta Turnu Severin a formulat recurs in termen reclamanta criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie iar la termenul din 10 aprilie 2008, in baza disp.art.282 ind.1 C.pr.civ., s-a dispus recalificarea caii de atac din recurs in apel, avand in vedere faptul ca recurenta a solicitat si rectificarea filei de carte funciara.
Prin decizia civila 115 din 8 mai 2008 a Tribunalului Mehedinti s-a respins apelul ca nefondat, apelanta fiind obligata la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a se pronunta astfel tribunalul a retinut ca titlurile de proprietate ale apelantei si intimatului C.C. provin de la autori diferiti dar intimatul C. C. a dobandit imobilul de la autorul al carui drept este preferabil in raport cu cel al apelantei, deoarece intimatul C.N. l-a dobandit prin cumparare la licitatie publica, caz in care sunt aplicabile disp.art.26 din L.7/1996 conform cu care drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara inscrierea in cartea funciara, atunci cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune.
S-a constatat ca intimatul C.C. a fost de buna credinta la incheierea contractului de vanzare cumparare si potrivit teoriei aparentei, tertul de buna credinta devine proprietar chiar daca actul incheiat este lovit de nulitate.
S-a apreciat ca apelanta nu justifica un interes in ceea ce priveste modul de solutionare a cererii reconventionale, intimatul C.C. fiind acela care a formulat cererea reconventionala si care nu a inteles sa formuleze apel, iar instanta a respins in mod corect cererea reconventionala, intrucat a fost respinsa actiunea avand ca obiect revendicare.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, motivand ca instantele nu au facut o comparatie a titlurilor de proprietate ale partilor, nu au avut in vedere ca paratul a dobandit un drept de proprietate incert si nesigur care a incetat prin anularea procesului verbal de adjudecare.
S-a aratat ca trebuia sa se dea preferinta titlului de proprietate mai vechi, adica titlului reclamantei si ca regulile privind actiunea in revendicare atunci cand ambele parti invoca titluri de proprietate nu au fost corect aplicate.
S-a aratat ca nu este aplicabila in speta teoria aparentei in drept si nici dispozitiile art.26 din legea 7/1996.
Intimatul C.n. a formulat intampinare, solicitand respingerea recursului ca nefondat intrucat instanta de apel a facut o comparare corecta a titlurilor partilor, dand preferinta celui al intimatului iar recurenta a stat in pasivitate circa doi ani, dovedind astfel rea credinta.
Recursul este fondat si urmeaza a fi admis, in conditiile art. 304 pct. 9 c.p.c.
Analizand actiunea in revendicare promovata de reclamanta, instantele au facut o gresita aplicare a regulilor de drept ce guverneaza aceasta actiune in ipoteza in care ambele parti invoca un titlu de proprietate, precum si o gresita aplicare a teoriei aparentei in drept.
Reclamanta are calitatea necontestata de proprietar a bunurilor imobile ce au fost scoase la vanzare silita in anul 2003, proprietatea sa fiind consolidata prin dispozitiile speciale ale legii 106/1997. La randul sau, paratul sustine ca este proprietar al aceluiasi bun in temeiul unui contract de vanzare cumparare incheiat cu adjudecatarul la licitatia publica al bunului reclamantei debitoare.
Comparand cele doua titluri, instanta constata ca trebuie sa se dea preferinta titlului mai bine caracterizat, acesta fiind titlul proprietarului initial, deoarece paratul a dobandit bunul de la un neproprietar care nu putea transmite un drept ce nu exista in patrimoniul sau.
Analizand dobandirea bunului de catre parat de la un neproprietar, instantele anterioare au facut o confuzie intre dreptul de proprietate aparenta si aplicarea ideii de buna credinta. Tribunalul, desi a facut referire la teoria aparentei in drept, a facut doar analiza bunei credinte a subdobanditorului, ca in cazul exceptiei de la efectele nulitatii actului juridic, considerand ca principul bunei credinte este suficient pentru a justifica dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil de la un neproprietar. Astfel s-a ignorat diferenta intre regimul juridic al imobilelor si cel al mobilelor, intrucat numai bunurile mobile pot fi dobandite prin posesia de buna credinta in conditiile art. 1909 c.civ.
Ideea de aparenta in drept nu se confunda cu ideea de buna credinta, chiar daca aplicarea practica a teoriei aparentei implica existenta bunei credinte a dobanditorului de la titularul aparent.
Dobandirea dreptului de proprietate in situatia aparentei in drept este o exceptie, care trebuie strict interpretata, cu atat mai mult cu cat nu isi gaseste o reglementare legala, ci este o creatie jurisprudentiala, prin aplicarea unor principii generale de drept. In conflictul dintre titularul veritabil si titularul aparent al dreptului de proprietate , acesta din urma poate avea castig de cauza doar daca aparenta intruneste elementele unei erori comune si invincibile. In masura in care opereaza proprietatea aparenta, tertul dobanditor cu titlu oneros, desi a incheiat actul juridic translativ de proprietate cu un neproprietar, care a instrainat bunul altuia, nu va putea fi evins de adevaratul proprietar.
In speta, aceasta teorie nu este aplicabila, intrucat vanzatorul C. N., dobanditor al bunului prin licitatie publica la data de 29.09.2003 nu a creat in persoana sa ideea generala, comuna ca este posesor al bunului, el putand sa invoce calitatea de proprietar aparent doar daca exista o eroare comuna si invincibila cu privire la concordanta dintre posesia, ca stare de fapt si dreptul de proprietate. Eroarea comuna este exprimata prin convingerea comunitatii, a tertilor, ca posesorul este proprietar, convingere care nu ar putea fi inlaturata prin mijloace existente la indemana unui bun administrator, care depune toate diligentele pentru a cunoaste situatia juridica a unui imobil.
Este eronata sustinerea intimatului din intampinare privind obligatia cumparatorului de minima diligenta in analiza titlului vanzatorului, deoarece in situatia bunurilor imobile, buna credinta si eroarea comuna pot exista doar daca se iau toate diligentele posibile, nu numai minima diligenta, materializata in speta prin analiza cartii funciare.
Astfel, cumparatorul cunostea titlul vanzatorului sau, despre a carui existenta se face mentiune si in actul autentic de vanzare cumparare si, mai mult, este de presupus ca anterior cumpararii a cercetat imobilul ca atare. Daca intimatul cumparator facea o astfel de analiza, constata cu usurinta faptul ca imobilul se afla in posesia fostului debitor si ca acesta contesta actele de executare silita, chiar daca litigiul nu era notat in cartea funciara.
Nu este fondata apararea intimatului C.N. privind reaua credinta a reclamantei, care nu a promovat actiunea in revendicare imediat dupa anularea procesului verbal de adjudecare, deoarece actiunea in revendicare este imprescriptibila, proprietarul fiind indreptatit sa aleaga momentul in care promoveaza o astfel de actiune, iar actiunea in rectificarea inscrierii din cartea funciara a fost introdusa in termenul de trei ani prevazut de legea 7/1996.
Concluzia care se impune este aceea ca in speta nu este aplicabila teoria aparentei in drept ca mijloc de exceptie de dobandire a dreptului de proprietate si ca, in situatia in care tertul dobanditor a primit bunul imobil de un neproprietar, se da preferinta in actiunea in revendicare titlului proprietarului initial.
Solutia este conforma si cu principiul echitatii juridice, deoarece tertul dobanditor, fiind evins de proprietar, are posibilitatea introducerii unei actiuni impotriva vanzatorului, iar pentru cheltuielile facute poate fi despagubit, in conditiile legii, fara a suferi o paguba in patrimoniu, in timp ce adevaratul proprietar s-ar vedea lipsit de bunul sau, fara nicio culpa si fara o despagubire. In aceasta situatie, a aplica teoria bunei credinte a subdobanditorului, asa cum a facut tribunalul, iar nu teoria aparentei in drept cu efect achizitiv , ale carei conditii nu sunt indeplinite, ar echivala cu o expropriere de fapt a proprietarului initial, ceea ce este contrar legii.
Fiind incident motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 c.p.c., se va admite recursul si in temeiul art. 312 c.p.c. se va modifica decizia, in sensul ca se va admite apelul.
Potrivit art, 296 c.p.c, se va schimba sentinta pronuntata de judecatorie, urmand a fi admisa actiunea in revendicare. Paratul intimat C.C. va fi obligat sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul identificat in contractul de vanzare cumparare nr. 7453/24 noiembrie 2004, compus din terenul curti constructii in suprafata de 238,80 m.p. ( 241,42 m.p. conform masuratorilor cadastrale) impreuna cu constructiile aflate pe acesta constand in spatiu comercial cu magazin alimentar , bar, 4 magazii , doua holuri si farmacie, imobile situate in comuna P.
Se va admite si cel de al doilea capat al actiunii, in sensul ca in temeiul art. 33 din legea 7/1996 se va dispune rectificarea cartii funciare nr. 128/N in sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilelor intabulate sub nr. 6881/200, deoarece situatia juridica actuala a imobilului, care este proprietatea reclamantei, nu mai corespunde celor inscrise in evidentele funciare.
Se va inainta dosarul catre prima instanta, Judecatoria Drobeta Turnu Severin pentru a fi solutionata cererea reconventionala promovata de paratul C.C. , fiind inadmisibil ca pe fond aceasta cerere sa fie analizata pentru prima oara in recurs.
.