Vanzarea locuintelor catre chiriasi, in baza OUG nr.130/2004. Pretul vanzarii. Stabilirea cuantumului. Decizie nr. 276 din data de 26.03.2008
pronunțată de Curtea de Apel Craiova

Potrivit art.4 din OUG 130/2004,stabilirea pretului pentru vanzarea-cumpararea de locuinte aflate in proprietatea unor societati comerciale din domeniul energetic, din care face parte si recurenta parata, se face dupa evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.
In absenta unei referiri exprese la o lege speciala, dispozitia din art.4 trebuie inteleasa in sensul ca evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, avute in vedere de expertii in materie. Prin actiunea inregistrata la 23.11.2005 reclamantul M.C a chemat in judecata parata SC Complexul Energetic Craiova SA - Sucursala Miniera Prigoria solicitand sa fie obligata sa incheie cu reclamantul contract de vanzare cumparare pentru imobilul situat in Tg. Carbunesti, str. Padurea Mamului, bl.38, ap.2, et.2, jud. Gorj, la pretul calculat potrivit Decretului Lege 61/1990.
Prin sentinta civila nr. 329/10.02.2006, pronuntata de Judecatoria Tg.Carbunesti in dosar nr. 2537/317/2006, a fost admisa actiunea, a fost obligata parata sa incheie cu reclamantul contract de vanzare-cumparare pentru apartamentul in litigiu la pretul de 2972,99 lei, cu cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr.331 din 18.04.2006 a Tribunalului Gorj , s-a respins apelul ca nefondat.
Recursul declarat de parata a fost admis prin decizia civila 2535/5.09.2006 a Curtii de Apel Craiova, care a casat ambele hotarari si a trimis cauza spre rejudecare, cu motivarea ca Sucursala Miniera Prigoria nu are personalitate juridica si pentru a se cita in cauza Complexul Energetic Craiova SA.
Dupa rejudecare, Judecatoria Tg. Carbunesti a respins actiunea prin sentinta civila 3045/11.09.2007, motivand ca reclamantul nu are calitate procesuala activa, neavand calitatea de chirias, deoarece contractul de inchiriere nr. 9224/1993 a fost incheiat cu Nebelea Alexandru, socrul reclamantului.
Prin decizia civila 513/20 dec. 2007 Tribunalul Gorj a admis apelul reclamantului, a schimbat sentinta in sensul admiterii actiunii. A fost obligata parata sa incheie cu reclamantul contract de vanzare cumparare pentru apartament, la pretul de 3298 lei. S-a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active si a fost mentinuta sentinta privind respingerea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Sucursalei Miniere Prigoria. Intimata a fost obligata la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a se pronunta astfel, tribunalul a retinut ca reclamantul are calitatea de chirias deoarece prin actul aditional nr. 2/2007 la contractul de inchiriere a devenit titularul contractului. S-a considerat ca sunt aplicabile dispoz. art.7 din Lg.85/1992, potrivit careia locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat pana la data intrarii in vigoare a legii, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decr.Lg.61/1990 si Lg.85/1992, fiind prevazute si conditiile de stabilire a preturilor de vanzare a locuintelor.
S-a aratat ca actele normative mentionate realizeaza o masura de protectie sociala, in favoarea chiriasilor.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs parata SC Complexul Energetic Craiova, pe care a criticat-o intre altele sub aspectul pretului stabilit de instanta de apel, aratandu-se ca pretul de vanzare trebuie stabilit la 12 495 lei. S-au invocat si alte hotarari judecatoresti date de instante de judecata in sensul celor solicitate de recurenta. S-a aratat ca legea 85/1992 nu poate fi aplicata deoarece la data intrarii in vigoare a acesteia locuinta nu era finalizata, fiind data in functiune la 4.11.1992.
La data de 19 martie 2008 intimatul a formulat intampinare, solicitand respingerea recursului si aratand ca stabilirea unui pret la valoarea de circulatie incalca prevederile art 6 si 13 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Recursul este fondat pentru urmatoarele considerente.
Recurenta parata s-a aparat in sensul ca locuinta, nefiind finalizata la data aparitiei legii 85/1992, nu poate face obiectul vanzarii catre chiriasi. O astfel de aparare este fondata in ce priveste obligatia de a vinde potrivit legii 85/1992, insa obligatia vanzarii este instituita prin OUG 130/2004, act normativ special, adoptat pentru vanzarea locuintelor din patrimoniul unitatilor din domeniul energetic.
Chiar daca temeiul dreptului reclamantului de a cumpara nu il constituie legea 85/1992, exista obligatia unitatii parate de a vinde, in conditiile actului normativ special, asa cum s-a aratat mai sus.
Vanzarea cumparare de locuinte aflate in patrimoniul unor societati comerciale reprezinta un contract caruia, prin legi speciale, i s-au prevazut anumite clauze, conditii, pe care partile contractante sunt tinute sa le respecte, astfel ca vointei de a contracta i-au fost adaugate de legiuitor anumite ingradiri.
Potrivit art 4 din OUG 130/2004, stabilirea pretului pentru vanzarea cumpararea de locuinte aflate in proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, din care face parte si recurenta parata, se face dupa evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.
Expresiei " potrivit legii" introdusa in prima fraza a articolului 4 din ordonanta i se pot da doua interpretari. Prima, ar fi aceea ca autorizarea evaluatorilor se face potrivit legii, deci sintagma ar privi substantivul "evaluatori" aflat inaintea virgulei, in propozitie. O astfel de interpretare nu poate fi primita, deoarece in propozitia imediat urmatoare, ordonanta face referire expresa la selectionarea evaluatorilor, ceea ce duce la concluzia ca ar fi fost inutil a se repeta in acelasi text de articol ca evaluatorii trebuie autorizati in conditiile legii.
Cea de a doua interpretare, apreciata de instanta ca fiind cea avuta in vedere de legiuitor, este aceea ca sintagma " potrivit legii" se refera la faptul ca evaluarea propriu zisa se face conform legii, adica potrivit oricaror acte normative care stabilesc modalitati de evaluare a imobilelor. Prin urmare, sintagma priveste modul de evaluare, iar nu modul de numire sau autorizare a evaluatorilor.
OUG 130/2004 nu cuprinde referiri la legea dupa care se face evaluarea locuintei, nu face trimitere la Decretul Lege 61/1990 sau la legea 85/1992, care, fiind legi cu caracter special, trebuie aplicate doar acelor situatii care indeplinesc toate conditiile stabilite de ele. In absenta unei referiri exprese la o lege speciala, dispozitia din art. 4 trebuie inteleasa in sensul ca evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, avute in vedere de expertii in materie, la care s-au raportat si evaluarile facute de parata si care sunt diferite de pretul pietii.
Concluzia care se impune este aceea ca reclamantii nu pot pretinde a se incheia contractul de vanzare cumparare al locuintei ce nu era receptionata de proprietar anterior lunii iulie 1992 la pretul special stabilit de legea 85/1992, iar in situatia in care locuinta este proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, vanzarea trebuie facuta in conditiile actului normativ special, OUG 130/2004. Potrivit acestuia, evaluarea locuintei pentru stabilirea pretului de vanzare nu se face prin raportare la legea 85/1992, ci la legislatia cu caracter general in materia evaluarii constructiilor, respectiv Decretul 93/1977.
O astfel de interpretare a legii, respectiv a OUG 130/2004 nu este discriminatorie si nu incalca dreptul reclamantului la un proces echitabil, in sensul art 6 din CEDO.
Potrivit art 14 din conventie, constituie discriminare aplicarea unui tratament, unui regim juridic diferit unor situatii similare, fara existenta unor diferentieri obiective. Asadar, art 14 interzice aplicarea unei diferente de tratament unor situatii analoage sau comparabile ( Hotararea Marcks c. Belgiei din 13.06.1979 si Hotararea Beian c. Romaniei din 6.12.2007).
In speta, insa, legea speciala diferentiaza calitatea de chirias in functie de unitatea care are in patrimoniu locuinta ce urmeaza a fi cumparata si, mai mult, legea cu caracter general, nr 85/1992, nu poate fi aplicabila cat timp una din conditiile cerute de ea pentru existenta obligatiei de vanzare nu era indeplinita si anume aceea de a fi construita locuinta la data intrarii sale in vigoare.
Prin urmare, nu exista identitate de situatie intre chiriasii are au cumparat locuinta potrivit actului normativ general si cei carora li se aplica actul normativ cu caracter special, iar acolo unde nu exista identitate de situatie se pot institui tratamente juridice diferite.
OUG nr. 130/2004 indeplineste conditiile calitative cerute legii de Curtea Europeana a Drepturilor Omului, fiind o lege accesibila si previzibila. Astfel, dreptul la cumpararea locuintelor si prevederea speciala a stabilirii pretului in conditiile art. 4 este continut intr-un act normativ compatibil cu principiul preeminentei dreptului recunoscut in preambulul CEDO, care ofera suficiente garantii impotriva incalcarilor arbitrare ale drepturilor recunoscute chiriasilor.
Pretul stabilit in conditiile art 4 din OUG 130/2004 , desi mai mare decat cel calculat potrivit Decretului Lege 61/1990, nu este unul la nivelul pietei imobiliare, ci un pret accesibil, calculat de experti pe baza unui decret care cuprinde criterii de evaluare fixe, expres determinate, ceea ce asigura protejarea intereselor si drepturilor chiriasilor.
Potrivit art 304 pct 9 c.p.c, constatand ca tribunalul a facut o gresita aplicare a dispoz art 4 din OUG 130/2004, se va admite recursul si in temeiul art 312 c.p..c se va modifica in parte decizia in sensul ca se va stabili pretul de vanzare al locuintei la suma de 12 495 lei. Se vor mentine restul dispozitiilor deciziei, privind modul de solutionare a cererii pentru obligarea la cheltuieli de judecata la fond si in apel si privind obligatia de a vinde stabilita in sarcina paratei.
4