Intabularea fiind doar o operatiune juridica care marcheaza opozabilitatea fata de terti a unui drept de proprietate, intabularea ulterioara nu are nici o legatura cu notiunea tehnica de finalizarea constructiei.
Chiar daca punerea in functiune a complexului hotelier s-a facut peste termenul de 3 ani, prevazut in contractul de concesiune, concesionarul Consiliul Local nu a formulat obiectiuni, asa incat termenul a beneficiat de o prorogare tacita.
Aceasta prelungire a termenului este opozabila si proprietarilor ulteriori, care au dobandit dreptul de proprietate pentru teren incepand cu anul 2005, asa incat reclamantii nu pot sa invoce in prezent, ca motiv de reziliere, neefectuarea in termen a constructiilor.
Daca dobanditorii ulteriori ai proprietatii terenului se subroga in drepturile primului concesionar, conform art. 14 din Lg. 10/2001 cu modificarile ulterioare, atunci subrogarea lor se aplica si obligatiilor acestuia, iar una din obligatii a fost aceea de a permite in continuare lucrarile.
Aceasta prorogare este asadar reala, a produs efecte juridice, iar aceste efecte sunt obligatorii si pentru dobanditorii ulteriori.
Prin actiunea civila inregistrata sub nr. 156/04.01.2005, reclamanta D.S.F. a chemat in judecata pe paratul P.G., pentru a se dispune rezilierea contractului de concesiune pentru suprafata de 4362mp teren intravilan, obligarea paratului la plata sumei de 12.173.000 lei, reprezentand redeventa concesiunii pentru perioada aprilie-iunie 2005, actualizata cu indicele de inflatie, la ridicarea, pe propria cheltuiala, a constructiilor efectuate pe acest teren, cat si la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, reclamanta a aratat ca prin dispozitia nr. 324 din 04.02.2004, rectificata prin dispozitia nr. 605/16.02.2004, Primaria C. i-a restituit in natura, in baza Lg. 10/2001, imobilul in suprafata de 4362mp, situat in mun. C., dispunandu-se subrogarea ei in drepturile pe care le avea Consiliul Local al mun. C., in contractul de concesiune nr. 3425/31.07.1992, care are ca obiect concesionarea terenului mentionat, catre parat.
A mai aratat ca pretul concesionarii a fost stabilit la suma de 560.536 lei/an, indexata anual in functie de rata inflatiei, urmand ca, in cazul in care intarzierea platii depaseste 30 de zile, sa se procedeze la retragerea concesiunii, adaugand ca, de la data cand ea a dobandit calitatea de concedent, paratul nu si-a indeplinit aceasta obligatie, desi a fost notificat in mod repetat.
In final, a aratat ca, in conditiile in care paratul nu si-a indeplinit obligatia de plata cat si celelalte obligatii referitoare la executarea lucrarilor de constructie, refuzand invitatiile de rezolvare a litigiului prin conciliere, se impune rezilierea contractului de concesiune, obligarea celui in cauza la plata redeventelor solicitate, la ridicarea, pe propria lui cheltuiala, a constructiilor efectuate pe terenul concesionat, cat si la plata cheltuielilor de judecata.
La data de 15.02.2005, paratul P.G. a depus intampinare, prin care a solicitat suspendarea cauzei de fata pana la solutionarea irevocabila a dosarului nr. H58/2004, aflat pe rolul Tribunalului Dolj, fie respingerea actiunii reclamantei ca neintemeiata.
In motivarea intampinarii a aratat ca obiectul cauzei de fata se bazeaza pe dispozitia nr. 324/2004, emisa de Primaria C., act impotriva caruia se deruleaza caile de atac procedurale, motiv pentru care, nefiind definitiv, se impune suspendarea judecarii acestui proces civil, in baza art. 244, pct. 1 Cod pr. civ.
In subsidiar, paratul a solicitat respingerea actiunii, deoarece contractul de concesiune ramane valabil, chiar in conditiile in care reclamanta s-a subrogat in drepturile Consiliului Local C.
In ceea ce privesc pretentiile reclamantei, paratul a aratat ca acestea sunt nejustificate, pentru ca, in anul 2004, a fost achitata redeventa catre Consiliul Local C. si nu poate efectua aceeasi plata de 2 ori, dat fiind faptul ca dispoz. art. 324 si 605/2004, emise de Primaria C., nu sunt definitive.
Pentru termenul din data de 01.03.2005, reclamanta si-a precizat actiunea, solicitand introducerea in cauza a Consiliului Local C. si obligarea acestuia la restituirea redeventei pentru concesiune, care a fost incasata de la paratul P.G.
La data de 28.06.2005, reclamanta si-a precizat actiunea, solicitand introducerea in cauza, in calitate de reclamant, a numitului C.S., motivat de faptul ca, prin contractul de vanzare-cumparare nr. 2112/2005, i-a vandut acestuia suprafata de 4362mp.
Prin sentinta civila nr. 70 din 30.01.2007, pronuntata de Judecatoria Calafat, in dosarul nr.6/201/2005, s-a respins exceptia autoritatii de lucru judecat, invocata de paratul P.G. si s-a admis in parte actiunea pentru rezilierea contractului de concesiune, asa cum a fost precizata, pusa in miscare de reclamantul C.S. impotriva paratului P.G. si a intervenientei Primaria C.
A fost reziliat contractul de concesiune incheiat intre parat si intervenienta, inregistrat sub nr. 3425/1992 si s-a respins capatul de actiune privind obligarea paratului la ridicarea constructiilor.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul P.G.
In motivarea apelului s-a aratat ca, desi redactarea hotararii se intinde pe cateva pagini, motivarea se reduce la o singura fraza, ori nemotivarea hotararii constituie motiv de casare, potrivit art. 304, pct. 7 Cod pr. civ.
Instanta de fond a avut grija sa preia continutul cererilor sau incheierilor din dosar, dar nu a precizat care au fost motivele pentru care a fost admis capatul de cerere privind rezilierea contractului de concesiune, mai ales ca paratul, in intampinare, a aratat motivele pentru care cererea trebuia respinsa ca neintemeiata.
Pentru ca nu sunt prezentate motivele admiterii capatului de cerere privind rezilierea contractului de concesiune, nu stie ce a avut in vedere instanta de fond.
Asa cum s-a aratat in intampinarea depusa la instanta de fond, nu exista motive de reziliere a contractului de concesiune. Motivele invocate sunt anterioare emiterii dispozitiei de restituire a terenului in natura de catre Primarul Mun. C., iar D.S.F. si ulterior, C.S. s-au subrogat in drepturile Consiliului Local C., dar in acel moment constructia era edificata, era executata in intregime.
Instanta de fond, desi a retinut ca Judecatoria Calafat ar fi sistat lucrarile de construire, nu a mentionat si faptul ca, tot prin hotarare judecatoreasca, aceasta sentinta a fost anulata, iar cererea de sistare a lucrarilor a fost respinsa ca neintemeiata.
Instanta de fond a solutionat gresit si exceptia autoritatii de lucru judecat a cererii fata de sentinta civila nr. 711/27.05.1998, pronuntata in dosarul nr. 860/1998, de Judecatoria Calafat, sentinta ramasa definitiva prin decizia civila nr. 3499/26.08.1999, pronuntata in dosar nr. 5973/1998, de Tribunalul Dolj si irevocabila prin decizia civila nr. 9615/24.11.1999, pronuntata in dosar nr. 9568/1999, de Curtea de Apel Craiova. Exceptia autoritatii de lucru judecat este intemeiata, pentru ca intre cele doua cauze exista identitate de obiect, cauza si parti.
In dosarul nr. 860/1998, paratul a avut calitatea de intervenient, iar D.S.F. a avut calitatea de reclamanta, astfel ca exista identitate de parti pentru ca numitul C.S. a continuat actiunea reclamantei D.S.F.
Identitatea de obiect si cauza este dovedita prin aceea ca, atat in primul dosar, cat si in prezenta cauza, reclamanta a solicitat constatarea nulitatii contractului de concesiune si chiar daca in prima actiune nu a solicitat expres, in motivarea cererii si a hotararilor au fost analizate si motivele de nulitate relativa bazate pe dispoz. art. 10, lit. c din contractul de concesiune, dispozitie invocata si in prezenta actiune, chiar daca acum se solicita rezilierea. Scopul urmarit de reclamanta a fost pierderea dreptului de concesiune de catre parat.
Daca nu se va retine aceasta exceptie, in cauza exista cel putin puterea lucrului judecat pentru ca, prin hotarare judecatoreasca, au mai fost respinse motivele reclamantei de anulare a contractului de concesiune incheiat, asa cum rezulta din hotararile aflate la dosar.
Prin decizia civila nr. 428/14.09.2007, a Tribunalului Dolj, s-a dispus respingerea apelului ca nefondat.
Instanta a retinut ca pe fond, judecatoria a dispus rezilierea contractului de concesiune pe considerentul ca paratul nu a realizat constructia in termenul stabilit.
Acest fapt s-a dovedit a fi exact, iar reclamanta care, prin subrogatiune, dobandeste toate drepturile debitorului, poate sa solicite in instanta si rezilierea conventiei neexecutata la termen.
Impotriva ambelor hotarari a declarat recurs recurentul P.G., solicitand casarea hotararilor atacate.
Recurentul a motivat aratand ca instanta de apel nu a elucidat toate motivele de apel. S-a mai aratat ca nu exista nici un motiv de reziliere a contractului, recurentul indeplinindu-si toate obligatiile legate de efectuarea constructiei in termen si de plata redeventei.
Recursul este fondat.
Instanta de fond a pronuntat o hotarare contradictorie si lipsita de continut, care dezavantajeaza prin efectele sale atat pe parat cat si pe reclamanti.
Pe de o parte, mentine ca fiind legal construit edificiul paratului, dar, reziliind contractul de concesiune, il lipseste pe proprietarul terenului de dreptul contractual de a percepe contravaloarea redeventei.
Printr-un contract de concesiune incheiat la data de 29.07.1992, paratul a beneficiat din partea Consiliului Local C. de un teren in suprafata de 4362 m.p., situat in C.
Aceasta concesiune s-a facut in scopul edificarii de catre beneficiar a unui complex hotelier. La finalizarea constructiei, paratul beneficiar era obligat sa achite Consiliului Local o redeventa de 510.536 lei anual. Constructorul era obligat sa inceapa lucrarile si sa le finalizeze in termen de 36 luni de la inceperea lucrarilor.
Respectivele lucrari au inceput in temeiul autorizatiei de constructie nr. 24 din data de 09.XI.1993, iar finalizarea lor a fost declarata de constructor in anul 1999, data de la care acesta a inceput sa plateasca taxele aferente existentei cladirii.
Intabularea ulterioara nu are nici o legatura cu notiunea tehnica de finalizarea constructiei, intabularea fiind doar o operatiune juridica care marcheaza opozabilitatea fata de terti a unui drept de proprietate.
Chiar daca intregul complex hotelier format din hotel, bar, piscina, terase, etc. nu era complet finalizat in anul 1999, partea principala a cladirii, respectiv hotelul, era data in functiune, obtinea venituri, iar aceste venituri il obliga pe concedent sa achite redeventa stipulata in contract.
Chiar daca punerea in functiune s-a facut peste termenul de 3 ani, concesionarul Consiliul Local nu a formulat obiectiuni, asa incat termenul a beneficiat de o prorogare tacita.
Aceasta prelungire a termenului este opozabila si proprietarilor ulteriori, care au dobandit dreptul de proprietate pentru teren incepand cu anul 2005, asa incat reclamantii nu pot sa invoce in prezent, ca motiv de reziliere, neefectuarea in termen a constructiilor.
Daca dobanditorii ulteriori ai proprietatii terenului se subroga in drepturile primului concesionar, conform art. 14 din Lg. 10/2001 cu modificarile ulterioare, atunci subrogarea lor se aplica si obligatiilor acestuia, iar una din obligatii a fost aceea de a permite in continuare lucrarile.
Aceasta prorogare este asadar reala, a produs efecte juridice, iar aceste efecte sunt obligatorii si pentru dobanditorii ulteriori.
Reclamantii au dobandit dreptul de proprietate asupra terenului in anul 2005, prin restituirea imobilului si apoi prin vanzare-cumparare, ca terenul, la data restituirii, nu era liber, fiind ocupat de constructia proprietatea paratului si afectat de dreptul de concesiune constituit in favoarea acestuia, deci, dobanditorii au primit in mod evident doar dreptul de proprietate nuda, fara atributul dreptului de folosinta.
Acceptand aceasta situatie, beneficiarii restituirii dobandesc terenul in situatia in care este el in acel moment cu cladirea - complex hotelier - deja finalizata.
Faptul ca lucrarile continuau la finalizarea anexelor, nu este de natura sa modifice statutul de cladire finalizata.
De altfel, la un astfel de complex de cladiri, terase, restaurante, piscina, lucrarile de intretinere, reconditionare, extindere sunt permanente. Aceasta nu afecteaza statutul juridic de cladire finalizata.
Asadar, paratul si-a indeplinit toate obligatiile asumate prin contractul de concesiune. A edificat cladirea, iar aceasta exista in mod evident. Chiar daca nu a finalizat-o in 3 ani, recurentul concedent a beneficiat de prelungirea tacita a termenului, ceea ce i-a permis sa o finalizeze.
Aceasta prelungire este opozabila reclamantilor, care devenind proprietarii terenului in anul 2005, nu mai pot sustine ca edificiul nu exista si ca nu e finalizat si nici nu mai pot reveni peste vointa Consiliului Local care a permis continuarea fireasca a lucrarilor.
In consecinta, nu exista nici un motiv de reziliere a conventiei.
Reclamantii, prin subrogare, dobandesc drepturile concedentului, dar in egala masura dobandesc atat obligatiile cat si efectele hotararilor de natura legala si administrativa luate de acesta pe durata cand era proprietarul terenului.
In ce priveste plata redeventei, partile nu au decat sa se desocoteasca conform continutului contractului, iar in caz de neintelegere pot oricand sa apeleze la o solutionare in instanta.
Acest contract este asadar legal incheiat, opozabil si functional si in prezent.
Instantele au gresit, deci, dispunand rezilierea lui, neexistand nici un motiv real si legal de reziliere, dovedit fiind ca paratul si-a indeplinit toate obligatiile asumate prin contract.
Se impune asadar admiterea recursului, modificarea ambelor hotarari atacate si pe fond respingerea actiunii formulate.
1