Conventia partilor privind reinnoirea contractului de inchiriere poate fi nu numai expresa ci si tacita, fiind aplicabile regulile dreptului comun referitoare la relocatiunea tacita.
Tacita relocatiune - daca nu a fost exclusa printr-o clauza expresa din contractul initial poate fi impiedicata prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului din contract.
Concediul astfel anuntat impiedica relocatiunea chiar daca chiriasul a continuat sa foloseasca locuinta.
La data de 30 septembrie 2005, reclamantii P.J., G.M.G., I.H.M. si I.G.A.au chemat in judecata pe paratul Avram Danut, pentru ca prin sentinta ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea acestuia din imobilul situat in Craiova, str. Theodor Aman nr.4, jud.Dolj.
In motivarea actiunii au aratat ca, in calitate de proprietari ai imobilului mentionat, la data de 14 martie 2003 au incheiat cu paratul contractul de inchiriere nr.965/2004, care a expirat la data de 1 ianuarie 2004, dar paratul, desi somat, a refuzat sa paraseasca imobilul, a ocupat abuziv subsolul, provoaca inundatii repetate, astfel incat etajul si subsolul cladirii s-a degradat.
La data de 30 ianuarie 2006, reclamantii G.M.G. si M.D.C. au formulat precizare a actiunii, prin care au aratat ca au formulat actiunea in revendicare, in calitate de mostenitori legali ai defunctelor P.J. si I.H.M.E.M., iar coproprietara I.G.A. locuieste in strainatate, nu a formulat cerere in evacuare, care prezinta un act de administrare si poate fi exercitata doar de unii din coproprietari.
La data de 2 mai 2006 au precizat cererea solicitand evacuarea paratului deoarece contractul a expirat, nefiind prelungit tacit, deoarece a notificat paratul sa paraseasca locuinta, acesta nu a achitat chiria mai mult de un an, in speta fiind incidente dispoz.art.14 alin.1 lit.a, b, c din OG nr.40/1999.
Prin sentinta civila nr.3385 din 2 mai 2006, pronuntata de Judecatoria Craiova, in dosarul nr. 14808/C/2005, s-a respins actiunea formulata de reclamantii G.M.G. si M.D.C.Gh., in contradictoriu cu paratul A.D.
Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca nu sunt incidente dispozitiile art.14 din OG 40/1999 pentru ca a intervenit tacita relocatiune si nu s-a cerut rezilierea contractului.
Impotriva acestei sentinte au formulat apel reclamantii G.M.G. si M.D.C.Gh., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, aratand ca in mod gresit prima instanta a apreciat ca in cauza opereaza regula de prelungire a contractului pentru tacita relocatiune, in conditiile in care acestia au notificat intimatului intentia de incetare a raporturilor locative.
Pe de alta parte, au aratat ca, un motiv in plus pentru care nu se poate aplica regula mai sus amintita il reprezinta faptul ca, intimatul nu a executat in continuare obligatiile locative privind plata chiriei.
Prin decizia civila nr.21 din 30 ianuarie 2007, pronuntata in dosarul nr.2940/63/2006, Tribunalul Dolj a admis apelul, a schimbat in tot sentinta iar pe fond a admis actiunea si a dispus evacuarea paratului din imobilul proprietatea reclamantilor, situat in Craiova, str. Theodor Aman nr.4 - luand act ca reclamantii nu solicita cheltuieli de judecata.
Impotriva deciziei a declarat recurs paratul, solicitand modificarea deciziei si mentinerea sentintei.
Prin motivele formulate paratul a sustinut ca nu i s-a comunicat intentia de reziliere a contractului, nefiind depusa la dosar confirmarea de predare a notificarii, astfel ca prima instanta a retinut corect intervenirea tacitei relocatiuni si solutia de respingere a actiunii este legala intrucat nu s-a formulat o cerere de reziliere a contractului de inchiriere.
Recursul este nefondat.
Instanta de apel a retinut corect admisibilitatea actiunii in evacuare si neoperarea tacitei relocatiuni in speta, interpretand si aplicand corect dispozitiile art.1436-1452 c.civ.
Paratul a folosit spatiul locuibil, din care se cere evacuarea sa, in baza unui contract de inchiriere (nr.965 din 14.03.2003) incheiat cu reclamantii in conditiile dreptului comun, respectiv ale codului civil si ale Legii 114/1996 - pe durata determinata, in contract neexistand o clauza expresa de reinnoire a locatiunii la expirarea duratei stabilita de parti.
Legea locuintei - 114/1996 prevede incetarea contractului de inchiriere prin expirarea termenului convenit de parti iar reclamantii au invocat aceasta ipoteza in actiunea lor de evacuare precum si neintervenirea tacitei relocatiunii.
Noua legislatie locativa nu prevede dreptul chiriasului la reinnoirea contractului (relocatiunea legala).
Astfel, art.23 din Lg.114/1996 prevede ca, in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual.
Conventia partilor privind reinnoirea contractului poate fi insa nu numai expresa dar si tacita, fiind aplicabile regulile dreptului comun referitoare la relocatiunea tacita.
In cazul relocatiunii tacite - rezultand din folosirea locuintei de catre chirias dupa expirarea termenului contractual, aceasta opereaza in conditiile contractului initial cu deosebirea ca opereaza fara termen si fara garantiile din contractul initial.
Tacita relocatiune - daca nu a fost exclusa printr-o clauza expresa din contractul initial - poate fi impiedicata prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului din contract.
Concediul astfel anuntat impiedica relocatiunea chiar daca chiriasul a continuat sa foloseasca locuinta.
In sensul considerentelor aratate sunt dispozitiile art.1436 c.civ. - conform carora "locatiunea facuta pentru un timp determinant inceteaza de la sine cu trecerea termenului", dispozitiile art.1437 c.civ. conform carora, dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si este lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei fiind cele ale locatiunii fara termen si dispozitiile art. 1438 c.civ. potrivit carora cand s-a notificat concediul, locatarul, chiar daca ar fi continuat a se servi de obiectul inchiriat, nu poate opune relocatiunea tacita.
In speta, paratul nu poate invoca intervenirea tacitei relocatiuni, chiar daca a continuat sa foloseasca locuinta, dupa expirarea duratei convenite prin contract, intrucat i s-a notificat concediul de catre locatori, respectiv de catre reclamanti prin notificarea nr.100 din 06.o8.2003 (fila 13 din dosarul 3937/2006), comunicata paratului prin intermediul executorului judecatoresc, conform dovezii aflata la fila 17 din acelasi dosar.
Cum locatiunea a expirat si nu a operat tacita relocatiune, este admisibila evacuarea chiriasului din locuinta pe care o ocupa fara titlu locativ.
Nu se impunea formularea unui capat al actiunii in reziliere contract atata timp cat contractul de inchiriere incetase prin expirarea termenului convenit de parti.
Fata de considerentele aratate, nu se constata motive de casare sau de modificare a deciziei urmand, ca in baza art.312 c.pr.civ. sa se respinga, ca nefondat, recursul.
3