Prorogarea locatiunii este inteleasa ca o obligatie pentru locator si nu un beneficiu derivat din lege, respectiv un drept subiectiv ce trebuie exercitat pentru chirias, dar locatarul incheind contract pe durata determinata cu locatorul a renuntat la acest beneficiu, locatiunea expirand la data convenita.
Si in situatia in care prelungirea locatiunii ar opera in temeiul art.11 din OUG nr.40/1999, ca sanctiune pentru nerespectarea de catre proprietar a dispozitiilor art.10, aceasta prelungire ar fi expirat la 08.04.2004 deoarece, conform art.2 din ordonanta, prorogarea a operat pe o perioada de 5 ani de la intrarea in vigoare a legii.
Totodata, art.11 prevede ca prelungirea opereaza pana la incheierea unui nou contract. De la aceasta data raporturile locative dintre parti sunt supuse clauzelor contractuale, contractul fiind legea partilor.
La data de 15.03.2005, reclamantele C.F. si D.C.E. au chemat in judecata pe paratul F.C., solicitand evacuarea acestuia din imobilul situat in Craiova, str.N.Balcescu nr.39-41, care este proprietatea reclamantelor.
In motivare reclamantele au aratat ca autoarele lor C.M. si F.A. au redobandit proprietatea imobilului prin sentinta civila nr.13095/1994, sentinta definitiva si irevocabila.
Paratul a fost notificat, iar la data de 30.11.2002 a fost incheiat contractul de inchiriere valabil pana la data de 01.05.2004.
La data de 03.07.2003, reclamantii l-au notificat pe parat ca la implinirea termenului de 01.05.2004, proprietarii refuza reinnoirea contractului pentru ca doresc sa vanda imobilul, instiintand totodata chiriasii in legatura cu pretul de vanzare al imobilului.
Chiriasii nu si-au manifestat intentia de a cumpara imobilul.
La termenul din 17.05.2005, paratul a depus intampinare si cerere reconventionala, solicitand respingerea actiunii, obligarea reclamantelor la plata contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului si acordarea unui drept de retentie pana la achitarea integrala a despagubirilor de catre reclamante. Paratul a aratat ca a semnat contractul de inchiriere pe o perioada de 18 luni, datorita presiunilor exercitate de reclamanti, desi OUG nr.40/1999 prevede expres ca durata noului contract de inchiriere este de 5 ani.
Prin sentinta civila nr.7828 din 14.097.2005, a fost respinsa actiunea formulata de reclamante si cererea reconventionala.
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a retinut ca in speta sunt aplicabile dispozitiile art.15 alin.4 din Legea 241/2001, proprietarul fiind obligat la schimb de locuinta chiar daca respectivii chiriasi nu mai au contract de inchiriere in vigoare si initiativa acestui schimb apartine reclamantilor.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantele.
In motivarea apelului, reclamantele au aratat ca paratul locuieste fara titlu in imobilul proprietatea lor, peste termenul contractual, instanta de fond mentinand aceasta situatie de fapt sine die. Apelantele au mai aratat ca au convenit cu paratul un termen contractual precis care a expirat, iar paratul nu a respectat conditiile pentru depunerea cererii de atribuire a locuintei sociale.
Prin decizia civila nr.199 din 13.02.2006, Tribunalul Dolj a admis apelul si a desfiintat sentinta atacata, trimitand cauza spre rejudecare.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs intimatele.
Prin decizia civila nr.2255 din 26.06.2006, Curtea de Apel Craiova a admis recursul, a casat decizia si a trimis cauza spre rejudecarea apelului.
Prin decizia civila nr.1240 din 18 noiembrie 2006, pronuntata in dosarul nr. 3989/civ/2006, Tribunalul Dolj a admis apelul reclamantelor, a schimbat in parte sentinta in sensul ca s-a admis actiunea si s-a dispus evacuarea paratului din imobilul proprietatea reclamantelor, situat in Craiova, str. N. Balcescu nr.39-41 - fost 37, mentinand restul dispozitiilor sentintei.
Pentru a decide astfel, instanta a motivat ca intimatul parat a beneficiat de folosinta spatiului de locuit din imobilul situat in Craiova, str. N. Balcescu nr.37 - in baza contractului de inchiriere incheiat cu reclamantele, contract in care s-a prevazut durata incheierii pana in mai 2004, precum si renuntarea titularului de contract la pretentia ca proprietarul sa-i asigure locuinta in cazul instrainarii imobilului.
A retinut instanta de apel ca, in raport de data retrocedarii imobilului ar fi aplicabile dispoz. OUG nr.40/1999 iar nu ale Legii nr.10/2001 dar beneficiul acordat de OUG nr.40/1999 chiriasilor este limitat la o prorogare a locatiunii timp de 5 ani - ce ar fi expirat la 08.04.2004 dar in concret paratul a beneficiat de un contract incheiat prin acord, al carui termen este 01 mai 2004 ce a expirat - dupa cel legal.
S-a concluzionat ca paratul nu mai beneficiaza de un titlul valabil care sa justifice ocuparea spatiului de locuit.
Cu privire la obligatia proprietarului de a asigura alta locuinta corespunzatoare chiriasului, instanta a argumentat ca aceasta obligatie este valabila numai daca exista contract de inchiriere valabil incheiat pe cand paratul nu mai detine un titlu locativ si a renuntat expres la acest beneficiu.
S-a mai argumentat ca nerezolvarea cererii paratului de a i se asigura o locuinta sociala nu poate paraliza actiunea in evacuare deoarece ar fi inechitabil pentru proprietari sa suporte fara termen o limitare a prerogativelor proprietatilor, instanta apreciind ca o asemenea sarcina ar fi disproportionala fata de imperativul social privind protectia chiriasului.
S-a mai aratat ca prorogarea legala a locatiunii in acest caz este de doar 6 luni , in speta pana in luna noiembrie 2004 iar actiunea in evacuare s-a formulat dupa aceasta data.
In drept s-au avut in vedere dispozitiile art.14, 15 alin.2 si 4 din OUG nr.40/1999 si art.1 din Protocolul la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Impotriva deciziei a declarat recurs paratul, solicitand casarea si trimiterea cauzei spre rejudecare pentru solutionarea tuturor cererilor formulate de parti.
Recurentul a sustinut ca nici prima instanta si nici instanta de apel nu s-au pronuntat asupra capatului din cererea reconventionala prin care a solicitat obligarea reclamantelor parate la incheierea contractului pe o durata de 5 ani potrivit dispoz.art.2 raportat la art.9 din OUG nr.40/1999, astfel ca s-ar fi impus desfiintarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare in temeiul dispoz. art.297 c.pr.civ.
A mai argumentat, in sustinerea aceluiasi motiv, ca prin prisma caracterului devolutiv al apelului, instanta de apel trebuia sa analizeze pe fond sentinta si sa pronunte o solutie in privinta acestei cereri reconventionale, solicitand in baza art.312 alin.3 c.pr,.civ. casarea deciziei si trimiterea cauzei Tribunalului Dolj pentru rejudecarea apelului.
Pe fondul cauzei a aratat ca reclamantele desi au redobandit proprietatea asupra imobilului inca din 1998 au stat in pasivitate pana la aparitia OUG nr.40/1999 manifestandu-si intentia de a incheia contract de inchiriere cu paratul cu depasirea termenului legal- apreciind ca ar fi aplicabila sanctiunea prevazuta de art.11 din ordonanta a prelungirii de drept a contractului pentru nerespectarea dispozitiilor art.10 alin.1 din ordonanta.
A mai sustinut ca intrucat cererea sa formulata conform art.,15 alin.2 din OUG 40/1999 de repartizare a unei locuinte sociale nu i-a fost inca rezolvata - contractul de inchiriere se prelungeste de drept iar pentru a obtine evacuarea, proprietarul este obligat sa-i puna la dispozitie un alt spatiu de locuit, fiind incidente dispozitiile privind schimbul obligatoriu de locuinte.
Recursul este nefondat.
Cererea reconventionala formulata de parat a fost respinsa in totalitate prin sentinta civila nr. 7828 din 14.07.2005 a Judecatoriei Craiova, instanta retinand ca obligatia de plata a contravalorii lucrarilor de imbunatatire aduse locuintei cade in sarcina statului conform art.49 alin.3 din Lg.10/2001 si nu a fostului proprietar ce si-a redobandit proprietatea, intrucat imobilul a fost preluat fara titlul, astfel ca cererea de obligare a reclamantelor la plata acestor despagubiri si de instituire in favoarea paratului a unui drept de retentie asupra locuintei pana la plata despagubirilor, nu este intemeiata.
Paratul nu a atacat sentinta cu apel, nu a aderat la apelul reclamantelor conform art.293 c.pr.civ. si nici nu a cerut completarea ei in temeiul art.2812 c.pr.civ. daca a considerat ca instanta nu s-a pronuntat asupra uneia dintre cererile sale.
Cum paratul nu a exercitat impotriva sentintei calea apelului, in privinta sa sentinta a ramas irevocabila (art.1377 alin.2 pct. 2 c.pr.civ.) astfel ca nu poate invoca direct in recurs critici privitoare la solutia data cererii reconventionale - si nu se mai pot repune in discutie aspectele privitoare la aceasta.
Instanta de apel s-a pronuntat asupra apelului formulat de reclamante cu judecarea caruia a fost investita incat nu se impune casarea deciziei in temeiul art.312 alin.3 c.pr.civ.
Efectul devolutiv al apelului - invocat de recurent - consta in posibilitatea pe care o au partile de a supune judecarii in apel litigiul dintre ele in ansamblul sau, dar devolutiunea este limitata de regula exprimata prin adagiul "tantum devolutum quantum apellatum" conform caruia efectul devolutiv vizeaza doar acele aspecte care sunt criticate de catre apelant.
Cum apelul declarat de reclamante a vizat doar solutia data actiunii principale, iar paratul nu a formulat apel prin care sa critice solutia data cererii reconventionale - instanta de apel corect si-a restrans obiectul judecatii doar la solutia data actiunii si nu se impunea desfiintarea sentintei in temeiul art.297 c.pr.civ. intrucat prima instanta a cercetat pe fond actiunea. In acest sens s-a pronuntat deja Curtea de Apel prin decizia nr. 2255/2006.
Solutia data actiunii de catre instanta de apel este rezultatul unei corecte interpretari a dispozitiilor legale aplicabile in speta.
Prorogarea locatiunii este inteleasa ca o obligatie pentru locator si un beneficiu derivat din lege, respectiv un drept subiectiv ce trebuie exercitat pentru chirias, dar in speta paratul a renuntat la acest beneficiu incheind cu reclamantele un contract pe durata determinata care a expirat la 01 mai 2004.
Pe de alta parte, si in situatia in care prelungirea locatiunii ar fi operat in temeiul art.11 din OUG nr.40/1999, ca sanctiune pentru nerespectarea de catre proprietar a dispoz.art.10 (ipoteza invocata de recurent), aceasta prelungire ar fi expirat la data de 08.04.2004 deoarece - conform art.2 din ordonanta - prorogarea a operat pe o perioada de 5 ani de la intrarea in vigoare a legii.
Totodata, art.11 prevede ca prelungirea opereaza pana la incheierea unui nou contract iar in speta partile au incheiat un nou contract de inchiriere prin care au limitat durata locatiunii pana la data de 1 mai 2005. De la aceasta data raporturile locative dintre parti sunt supuse clauzelor contractuale - contractul fiind legea partilor.
Sustinerile paratului conform carora locatiunea se prelungeste fara termen pentru ca nu a primit o locuinta sociala desi a formulat cerere in acest scop sunt eronate si nu -si au temei in lege.
Asa cum corect a motivat instanta de apel dispozitiile din capitolul II al OUG nr.40/1999 privitoare la schimbul de locuinte sunt aplicabile doar in ipoteza existentei unui contract de inchiriere, pe cand in speta contractul a expirat.
O alta interpretare a dispozitiilor OUG nr.40/1999 ar duce la o incalcare a dreptului de proprietate al reclamantelor, a dispozitiilor art.1 din Protocolul 1 la Conventia privind Drepturile Omului - asa cum s-a stabilit in jurisprudenta CEDO.
A impune proprietarilor obligatia de a pastra in imobilele lor locative pe timp nelimitat chiriasii inseamna a le impune o sarcina excesiva in privinta exercitarii prerogativelor proprietatii.
Statul are dreptul de a reglementa folosinta bunurilor dar are si obligatia sa aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, sa prevada garantii pentru punerea lor in practica iar incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului sa nu fie nici arbitrara si nici imprevizibila sa asigure un echilibru just intre protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.
Fata de aceste considerente, nu se constata temeiuri de modificare a deciziei urmand, ca in baza art.312 c.pr.civ. sa se respinga, ca nefondat recursul.
In baza art.274 c.pr.civ. se obliga recurentul parat la plata cheltuielilor de judecata catre intimatele reclamante in suma de 357 lei reprezentand onorariu aparator - in recurs.
5