Prorogarea contractului de inchiriere ca sanctiune pentru nerespectarea dispozitiilor art.10 din OUG nr.40/1999 are in vedere termenul legal de 5 ani de la intrarea in vigoare a ordonantei ce a operat deja, si nu o durata nelimitata.
O alta interpretare si aplicare a dispozitiilor OUG nr.40/1999 ar duce la o incalcare a dreptului de proprietate al reclamantului, a dispoz.art.1 din Protocolul 1 la Conventia privind Drepturile Omului.
Statul are dreptul de a reglementa folosinta bunurilor dar si obligatia sa aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente - sa asigure un just echilibru intre protectia dreptului individual la respectarea bunurilor cetatenilor si cerintele interesului general.
La 14.10.2005, reclamantii B.I., B.M., B.O. si B.F.L. Mariana, au chemat in judecata pe paratii D.E., D.M., D.D. si D.A., solicitand sa se dispuna evacuarea acestora din imobilul situat in Tr. Severin, str. Cicero nr.48.
In motivare au aratat ca sunt proprietarii imobilului din litigiu conform contractului de vanzare-cumparare cu clauza de intretinere, autentificat sub nr.3847 din 20.12.2002, iar paratii il ocupa fara nici un titlu.
La data de 29.11.2005, paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca nefondata, aratand ca ocupa imobilul in baza unui contract de inchiriere incheiat cu Primaria Tr. Severin, si conform OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor, contractul trebuia reinnoit, dar reclamantii au refuzat incheierea contractului.
Prin sentinta civila nr.898 din 3 martie 2006, pronuntata de Judecatoria Tr. Severin a fost admisa actiunea formulata de reclamanti si s-a dispus evacuarea paratilor din imobil.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca reclamantii au facut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului in conformitate cu art.480-481 Cod civil iar paratii sunt tolerati pe o perioada ce depaseste 5 ani de zile, contractul nefiind reinnoit cu proprietarii.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii, criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, sustinand ca, potrivit OUG nr. 40/1999, au solicitat reclamantilor, in repetate randuri reinnoirea contractului de inchiriere, insa acestia au refuzat.
Prin decizia civila nr.403 A din 14 septembrie 2006, pronuntata in dosarul nr.5046/2006, Tribunalul Mehedinti a admis apelul, a schimbat sentinta si pe fond a respins actiunea.
Instanta de apel a motivat ca, potrivit art.10-11 din OUG nr.,40/1999, reclamantii aveau obligatia, ca in termen de 30 zile de la deschiderea rolului fiscal, sa notifice paratilor, prin executorul judecatoresc data si locul intalnirii in vederea incheierii noului contract de inchiriere, iar intimatii reclamanti - in calitate de proprietari nu si-au indeplinit obligatiile prevazute de art. 10(1) din ordonanta, astfel ca potrivit art.11 (1) contractul s-a prelungit de drept, iar neplata chiriei nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare a chiriasului.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii - sustinand in esenta ca instanta de apel a interpretat si aplicat gresit dispozitiile OUG nr.40/1999 - considerand ca prelungirea locatiunii la care se refera art.11 - ar fi nelimitata, aceasta prorogare operand doar pe perioada de 5 ani.
Au mai aratat ca nu se impunea reinnoirea contractului intrucat locuinta le este necesara, fiind incidente dispoz. art. 14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999, iar paratii au refuzat locuinta oferita de autoritatile locale.
Recursul este fondat.
Instanta de apel a interpretat si aplicat gresit in speta dispozitiile art. 11 din OUG nr.40/1999, considerand ca prorogarea locatiunii, in ipoteza neincheierii contractului de inchiriere ca urmare a neindeplinirii de catre proprietar a obligatiei prevazuta la art.10, este nelimitata.
Efectele OUG nr.40/1999 au incetat la data de 08.04.2004. In temeiul OUG nr. 8/2004 numai contractul de inchiriere a unei locuinte ce apartine statului poate fi prelungit cu 5 ani ,la cererea locatarului.
Prorogarea de drept intervine atunci cand legea arata ca ea se produce ca atare, fara a mai fi nevoie de manifestarea de vointa a partilor si la cererea partii protejate atunci cand se prevede ca actul se va prelungi in aceste conditii.
Prorogarea contractului este intotdeauna o obligatie pentru locator si un beneficiu derivat din lege, respectiv un drept subiectiv, care trebuie exercitat pentru chirias.
Prin Legea nr.17/1994 si Lg.112/1995, au fost prorogate contractele de inchiriere pe perioade de maximum 5 ani.
OUG a aparut ca urmare a expirarii prorogarii contractelor in baza Lg. 17/1994.
Prorogarea opereaza de drept pe o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a legii, numai in cazul contractului de inchiriere pentru suprafetele locative detinute de stat sau de unitatile administrativ teritoriale, indiferent de destinatia acestora.
Dupa aprobarea cu modificari a OUG nr.40/1999 prin Lg.241/2001 - prorogarea de drept s-a mentinut pentru aceste imobile, fara a se mai mentiona calitatea locatorului, dar pentru locuintele proprietate privata s-a prevazut incheierea contractului.
Legea prevede si un caz de prorogare legala a contractului ca sanctiune pentru nerespectarea notificarii reglementata de art.10 din OUG nr.40/1999.
Astfel, legea acorda o protectie chiriasului daca contractul nu a fost prelungit sau reinnoit independent de culpa chiriasului, insa cei 5 ani la care se refera Legea 241/23 nov.2001 au in vedere termenul legal deja scurs din anul 1999 pana la intrarea sa in vigoare.
Prin urmare, prelungirea locatiunii, ca sanctiune in temeiul art.11 din OUG nr.40/1999, a expirat la 08.04.2004 cand a expirat durata de 5 ani prevazuta de lege.
O alta interpretare si aplicare a acestor dispozitii legale ar duce la o incalcare a dreptului de proprietate al reclamantilor, a dispoz. art.1 din Protocolul 1 la Conventia privind Drepturile Omului, asa cum s-a statuat in jurisprudenta CEDO ( Cauza Radovici si Stanescu contra Romaniei) pe baza urmatoarelor considerente.
Conform art.1, din Protocolul 1, orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decat din cauza unei utilitati publice pentru conditii prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Aceste dispozitii nu aduc atingere dreptului pe care-l detin statele de a pune in vigoare legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosirea bunurilor in conformitate cu interesul general dar pastrand un just echilibru in privinta garantarii dreptului individual
Refuzul instantelor nationale de a admite actiunile in evacuare a locatarilor inseamna o ingerinta in dreptul reclamantilor de a-si folosi bunul lor imobiliar - refuz justificat din punct de vedere al alin.2 al art. 1 al protocolului 1 - cu titlu de reglementare a folosirii bunului.
Retrocedarea imobilelor fostilor proprietari este in acest caz total lipsita de eficienta in conditiile impuse de OUG nr.40/1999.
Protectia sociala este astfel reglementata incat, in practica proprietarii in exclusivitate sunt insarcinati sa asigure aceasta protectie prin obligatia ce li se impune de a pastra in imobilele lor locatarii timp nelimitat, fara plata chiriei.
Statul are dreptul de a reglementa folosinta bunurilor dar din moment ce implica riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva in privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau are obligatia sa aplice proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, sa prevada garantii pentru punerea lor in practica, iar incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului sa nu fie nici arbitrara si nici imprevizibila.
OUG 40/1999 nu cuprinde dispozitii care sa evite arbitrariu si riscurile de imprevizibilitate.
Dispozitiile art. 11 (1) se limiteaza sa indice vag ca aceasta prelungire are "loc pana la incheierea unui nou contract" fara a preciza in ce conditii acest nou contract poate fi incheiat.
Nici o informatie in privinta caii de care dispune proprietarul care a omis sa respecte conditiile de forma impuse de art.11 al OUG -pentru a inlocui statul in vederea incasarii chiriei.
Restrictiile suferite de reclamanti in privinta folosirii imobilului lor - imposibilitate in care s-au aflat timp de mai multi ani , de a obliga paratii la plata chiriei - din cauza lipsurilor din legislatie relevate - nu au permis un echilibru just intre protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.
A sanctiona proprietarii care au omis sa se conformeze conditiilor de forma prevazute de art.10 din OUG nr.40/1999 impunandu-le o obligatie atat de grea ca aceea de a pastra locatarii in imobilele lor pe timp nelimitat, fara nici o posibilitate concreta si reala de a incasa o chirie, a facut sa apese asupra lor o sarcina speciala si exorbitanta de natura sa intrerupa echilibrul just dintre interesele generale si cele ale individului - fiind incalcat art.1 din Protocolul 1.
Art.20 (2) din Constitutie prevede ca daca exista neconcordanta intre pactele si tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului la care Romania este parte si legile interne au prioritate reglementarile internationale.
|Prin urmare in cazul in care legislatia interna nu cuprinde norme care sa asigure respectarea dreptului de proprietate sau cele existente contravin Conventiei privind Drepturile Omului si Protocoalelor anexa, sunt aplicabile dispozitiile Conventiei privind Drepturile Omului , in speta ale art.1 din Protocolul 1, in sensul considerentelor de mai sus.
Cum prelungirea contractului de inchiriere pentru locuinta in litigiu prevazuta de art.11 din OUG 40/1999 a expirat - paratii ocupa in prezent fara nici un titlu locuinta, astfel ca solutia ce se impune in speta este de admitere a actiunii, de a se dispune evacuarea paratilor din imobilul proprietatea reclamantilor.
Intrucat in speta nu s-a incheiat contract de inchiriere pentru spatiul in litigiu nu se pune in discutie reinnoirea contractului si deci incidenta art.14 din OUG 40/999. Chiar in ipoteza in care s-ar considera ca prorogarea locatiunii in baza art.11 din ordonanta ar echivala cu incheierea contractului , reinnoirea nu se impune pentru ca art.14 ali2 litera c prevede dreptul proprietarului d a refuza reinnoirea contractului daca chiriasul nu a platit chiria 3 luni consecutiv, situatie existenta in speta.
Fata de toate aceste considerente si in baza art.312 raportat. la art.304 pct.9 Cod procedura civila, urmeaza a se admite recursul si a se modifica decizia in sensul respingerii apelului, si mentinerii sentintei.
4