EVACUARE. TEREN APARTINAND DOMENIULUI PUBLIC.
CALIFICAREA GRESITA A ACTIUNII. CONSECINTE.
Dreptul civil
Domeniu public.
Evacuare.
Lipsa de folosinta.
Revendicare.
Art.1430, 1436 Cod civil
Art.129 alin.6 Cod procedura civila
Chiar daca reclamantul si-a intitulat actiunea gresit ca fiind
de evacuare, intemeiata pe dispozitiile art.1430 si 1436 Cod civil,
avand in vedere scopul urmarit de acesta si dispozitiile art.129
alin.6 Cod procedura civila, actiunea trebuia calificata ca fiind o
actiune in revendicare, intrucat obiectul acesteia il constituie
eliberarea unui teren, iar intre parti nu au existat raporturi de
obligatii derivate din locatiune, ci raporturi de drept real, constand
in executarea fara drept de catre parata a folosintei terenului
proprietatea reclamantului.
Potrivit art.129 alin.6 Cod procedura civila, in toate
cazurile, judecatorii hotarasc numai asupra obiectului cererii
deduse judecatii, iar obiectul cererii se stabileste dupa scopul
urmarit de reclamant, in cauza de fata scopul fiind eliberarea
terenului.
Calificarea gresita a actiunii reclamantului de catre
instante echivaleaza cu solutionarea cauzei fara a se intra in
cercetarea fondului, cu consecinta casarii si trimiterii spre
rejudecare la instanta de fond.
(Decizia civila nr.263/R din 10 septembrie 2008, pronuntata de
Curtea de Apel Pitesti - Sectia civila, pentru cauze privind Conflicte de Munca si
Asigurari Sociale si pentru cauze cu Minori si de Familie)
Prin cererea inregistrata la data de 30.06.2006 si completata la
09.10.2006, reclamantul Orasul M. prin reprezentant legal, a chemat in
judecata pe parata A.F. V.J. pentru a se dispune evacuarea acesteia de pe
terenul de 45 m.p., apartinand domeniului public al reclamantului, teren
situat in M., Piata Big.
In motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca a inchiriat
terenul in litigiu paratei, pe o perioada de 2 ani, conform contractului de
inchiriere nr.91/01.08.2002, iar la expirarea termenului, locatarul nu a
predat terenul, ocupandu-l fara drept, lipsindu-l pe reclamant de chiria pe
care ar fi trebuit sa o primeasca pentru teren, chirie ce constituie un venit
la bugetul local.
Prin cererea reconventionala formulata la data de 06.11.2006,
parata a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 5000 lei,
reprezentand contravaloarea constructiei baraca din lemn, proprietatea
paratei, aflata pe terenul in litigiu, constructie ce nu ar mai putea fi
utilizata de parata in situatia admiterii actiunii in evacuare.
Judecatoria Pitesti, prin sentinta civila nr.4963/01.10.2007, a
admis actiunea precizata, dispunand evacuarea paratei de pe terenul de
48 m.p. din M., Piata Big, prin ridicarea constructiei pe cheltuiala
acesteia, obligand-o pe parata si la plata sumei de 8672,40 lei
reprezentand lipsa de folosinta a terenului, pe perioada 2004-2006.
Prin aceeasi sentinta s-a respins cererea reconventionala.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca
in baza contractului de inchiriere nr.91/01.08.2002, reclamantul a pus la
dispozitia paratei, pe o perioada de 2 ani, folosinta terenului in suprafata
de 45 mp situat in M., langa Piata Big.
A mai retinut ca terenul face parte din domeniul public al
orasului M., fiind inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, conform H.G.
447/2002 - anexa 5 si intrucat, la expirarea termenului, nu s-a solicitat
reinnoirea contractului, prin notificari, reclamanta a solicitat paratei sa
elibereze terenul.
A constatat ca apararea paratei potrivit cu care, in baza
facturii fiscale nr.7797/90/04.07.2000 a dobandit in proprietate o
constructie (chiosc paine), imprejurare ce ar justifica dreptul de a obtine
contravaloarea ei, nu poate fi retinuta in cauza, intrucat, chiar de la
momentul perfectarii contractului de inchiriere parata a avut cunostinta
de caracterul determinat al locatiunii, iar in plus, si-a asumat riscul
cumpararii ei, desi a cunoscut ca terenul este proprietatea altei persoane.
A mai constatat ca plata contravalorii constructiei ar
reprezenta o solutie pagubitoare pentru reclamant si ar anihila reaua-
credinta a paratei care a folosit terenul, desi terenul locatiunii a expirat cu
mai bine de 3 ani in urma, iar in plus, constructia in discutie este una de
dimensiuni mici, fara fundatie, fiind amplasata pe o platforma betonata,
din panouri de dimensiuni mici, groase de 10 cm., toate permitand
ridicarea ei fara operatiuni de demolare costisitoare.
Cu privire la admisibilitatea actiunii a observat ca aceasta
aparare de fond a paratei este neintemeiata in raport cu dispozitiile
art.1431 Cod civil si art.8 lit.g din contract, potrivit cu care la expirarea
locatiunii s-a obligat sa predea terenul in starea care l-a primit (fara
sarcini, constructii, etc), iar in ce priveste lipsa de folosinta a terenului a
observat ca a fost determinata prin expertiza tehnica, functie de nivelul
chiriei practicat in anul 2005, cand s-a incheiat contractul, la suma de
8672,40 lei.
S-a concluzionat, in raport de dispozitiile art.1431 coroborat
cu art.970 Cod civil, ca cererea principala astfel cum a fost precizata este
intemeiata.
Impotriva acestei sentinte a formulat apel parata, criticand-o
pentru nelegalitate si netemeinicie aratand, in esenta, ca actiunea in
evacuare era inadmisibila, faptul ca reclamantul nu avea calitate
procesuala activa in cauza, fata de contractul de concesiune incheiat
pentru acelasi teren, prima instanta nu a analizat titlul reclamantului in
situatia in care a operat tacita relocatiune, precum si faptul ca gresit a fost
obligata la plata lipsei de folosinta a terenului, iar cererea reconventionala
a fost respinsa gresit de catre instanta.
Tribunalul Arges, prin decizia civila nr.62/11.03.2008, a
respins apelul ca nefondat, retinand ca actiunea in evacuare este
admisibila, fiind o sanctiune civila aplicabila raporturilor de locatiune sau
ocuparii prin delict a unui imobil, iar terenul in litigiu a facut obiectul
contractului de inchiriere nr.91/01.08.2002.
Natura juridica a acestui contract nu a fost contestata de catre
parata, care in plus, in apel, a invocat efectele tacitei relocatiuni, cu
consecinta ramanerii in folosinta terenului, fara ca locatorul sa
protesteze.
Mai mult, parata nu este detentor precar si nu a pus in
discutie valabilitatea titlului reclamantului, nefiind in acest caz necesar,
ca instanta sa compare titlurile invocate de parti, operatiune ce poate fi
realizata numai in cadrul actiunii in revendicare.
Este real, astfel cum s-a dovedit in apel, ca terenul in discutie
a facut obiectul contractului de concesiune nr.70/2/27.04.2006, dar nu
se poate retine ca reclamantul nu are calitate procesuala activa, atata
timp cat, potrivit clauzelor acestui contract, are obligatia sa puna la
dispozitia concesionarului terenul liber de orice sarcini, ceea ce
presupune indeplinirea unor acte sau pozitive necesare pentru ca acesta
sa intre in stapanirea efectiva a terenului, inclusiv prin eliberarea lui de
terte persoane ce nu au un drept opozabil concesionarului.
Potrivit acelorasi clauze contractuale, reclamantul are
obligatia de garantie a concesionarului si trebuie sa-i asigure acestuia
posesia linistita si utila a terenului concesionat.
Este real de asemenea ca ramanand in folosinta terenului si
dupa expirarea termenului prevazut de contractul nr.91/01.08.2002
parata a beneficiat de o noua locatiune, dar prin mai multe notificari
emise in perioada 2005 - 2006 (f.16, 17, 18, 20 dosar fond), prin cererea
de chemare in judecata si chiar prin organizarea la data de 16.03.2006 a
licitatiei privind concesionarea terenului, reclamantul a facut clara intentia
de a denunta contractul.
In aceste conditii, parata nu mai poate invoca tacita
relocatiune, cu atat mai mult cu cat nu a inteles sa-si manifeste macar
intentia de a participa la licitatia organizata in acest scop (f.28-35).
Constructia a fost identificata prin expertiza tehnica efectuata
la fond de expertul F.D., care a stabilit ca aceasta are o vechime de
aproximativ 20 ani, ca nu are fundatie, fiind amplasata pe o platforma de
beton si realizata din panouri confectionate din lemn si pal, cu tamplarie
simpla, executata din scandura rasinoase.
In speta este vorba de o constructie provizorie, neputandu-se
in acest caz retine ca cele doua drepturi de proprietate - asupra
constructiei si asupra fondului - sunt juxtapuse, legate si dependente
intre ele, si exista in mod perpetuu, adica atata timp cat exista constructia,
situatie premisa necesara nasterii dreptului de superficie.
In contractul de inchiriere nr.91/01.08.2002 nu s-a stipulat ca
la expirarea locatiunii constructia va ramane chiriasului, astfel incat nu
exista nici un impediment sa se dispuna ridicarea ei si pe cale de
consecinta, nici un temei in baza caruia sa se dispuna obligarea
reclamantului la plata contravalorii acesteia, in conditiile in care din actele
dosarului nu rezulta ca reclamantul s-a subrogat in drepturile si obligatiile
fostului detinator al terenului, iar incheierea contractului de inchiriere
nr.91/01.08.2002, nu este altceva decat rezultatul vointei partilor.
Aplicarea principiului general care domina materia accesiunii
imobiliare impune si in speta constatarea ca pamantul se considera
totdeauna ca lucrul principal si nici macar sporul adus prin amplasarea
constructiei nu justifica, in lipsa acordului proprietarului, folosinta
acestuia cu titlu gratuit.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs parata, criticand-o
pentru nelegalitate sub motivul de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod
procedura civila, aratand, in esenta, urmatoarele:
- actiunea in evacuare formulata de reclamant nu indeplineste
conditiile de admisibilitate, aceasta fiind o veritabila actiune in
revendicare, ce ar fi determinat obligativitatea achitarii taxei de timbru
corespunzatoare;
- actiunea in evacuare ar fi putut fi formulata doar de catre
S.C. A.D. S.A. careia i-a fost concesionat terenul inainte de formularea
actiunii principale de fata, astfel ca raportat la aceasta actiune reclamantul
nici nu are calitate procesuala activa in cauza;
- in mod nelegal s-a dispus obligarea paratei la plata lipsei de
folosinta a terenului, reprezentand chiria pe care ar fi incasat-o
reclamanta, in conditiile in care terenul in litigiu a avut valoare
economica si a implicat incasarea chiriei doar in conditiile existentei
constructiei proprietatea paratei pe acest teren;
- in mod gresit s-a respins cererea reconventionala in
conditiile in care, la incheierea contractului de inchiriere, constructia
proprietatea paratei exista pe teren, astfel ca prevederile art.8 lit.g din
contractul de inchiriere, care prevedeau terenul in starea in care l-a primit
parata, au fost aplicate gresit.
Prin intampinarea depusa in cauza, reclamantul a solicitat
respingerea recursului ca nefondat aratand, in esenta, ca actiunea in
evacuare a fost admisa in mod legal deoarece parata nu a restituit terenul
la expirarea contractului de inchiriere, neoperand tacita relocatiune,
faptul ca parata a cumparat pe riscul sau acea constructie, iar lipsa de
folosinta a terenului la care a fost obligata parata constituie tocmai chiria
pe care aceasta nu a mai platit-o reclamantului.
Recursul a fost privit ca fondat si admis ca atare, cu
consecinta casarii deciziei si a sentintei si a trimiterii cauzei spre
rejudecare, la aceeasi instanta de fond.
In adoptarea acestei solutii, s-a constatat ca motivul de recurs
prevazut de art.304 pct.9 raportat la art.312 alin.5 Cod procedura civila
este fondat pentru ca hotararea recurata a fost pronuntata cu aplicarea
gresita a legii.
Prin actiunea initiala, formulata la 30.06.2006, reclamantul a
aratat ca parata refuza sa-i elibereze terenul proprietatea sa, pentru care,
anterior, intre parti s-a incheiat un contract numit de inchiriere, pentru
perioada 2002-2004.
Chiar daca reclamantul si-a intitulat actiunea gresit ca fiind de
evacuare, intemeiata pe dispozitiile art.1430 si 1436 Cod civil, avand in
vedere scopul urmarit de acesta si dispozitiile art.129 alin.6 Cod
procedura civila, actiunea trebuia calificata ca fiind o actiune in
revendicare, intrucat obiectul il constituie eliberarea unui teren, iar intre
parti nu au existat raporturi de obligatii derivate din locatiune, ci
raporturi de drept real, constand in exercitarea fara drept de catre parata
a folosintei terenului proprietatea reclamantului.
Potrivit art.129 alin.6 Cod procedura civila, in toate cazurile,
judecatorii hotarasc numai asupra obiectului cererii deduse judecatii, iar
obiectul cererii se stabileste dupa scopul urmarit de reclamant, in cauza
de fata scopul fiind eliberarea terenului, dreptul real de proprietate al
reclamantului asupra terenului in litigiu nu poate fi aparat pe calea
actiunii in evacuare.
Pentru aceste considerente s-a constatat ca urmare calificarii
gresite a actiunii reclamantului, atat la fond cat si in apel, cauza a fost
solutionata fara a se intra in cercetarea fondului actiunii reclamantului,
fiind indeplinite cerintele art.312 alin.5 Cod procedura civila.