CARTE FUNCIARA. RANG PREFERENTIAL DE INSCRIERE
A DREPTULUI. CONDITII DE ACORDARE.
Art.49 din Ordinul nr.633/2006
Acordarea rangului preferential este conditionata de
existenta caracterului subsecvent al actului dobanditorului, aceasta
insusire presupunand transmiterea dreptului de la acelasi autor asa
dupa cum sunt dezvoltate aceste conditii in art.49 din Ordinul
nr.633/2006 privind organizarea si functionarea birourilor de
cadastru.
(Decizia civila nr.582/R/12 noiembrie 2007, pronuntata de
Curtea de Apel Pitesti - Sectia Civila, pentru cauze privind Conflicte de
Munca si Asigurari Sociale si pentru cauze cu Minori si de Familie)
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Rm. Valcea la
data de 11.09.2006, reclamantii B.C. si B.G. au chemat in judecata pe
L.V., L.S. D. si Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara a
Judetului Valcea, solicitand pronuntarea unei hotarari prin care sa se
acorde inscrierii reclamantilor in cartea funciara un rang preferential fata
de inscrierea efectuata la cererea paratilor, pentru imobilele descrise in
cererea de chemare in judecata.
In motivarea actiunii s-a constatat ca reclamantilor le-a fost
intabulat dreptul de proprietate in cartea funciara la data de 2.01.2006
asupra imobilelor ce au facut obiectul aceleiasi operatiuni efectuata in
favoarea paratilor L.V. si L.S.D. la data de 2.11.2001.
La data intabularii dreptului paratilor, reclamantii se aflau in
posesia imobilelor astfel ca acestia dinainte nu au fost dobanditori de
buna credinta.
Prin sentinta civila nr.896 din 13.02.2007 a fost respinsa
cererea reclamantilor ca nefondata cu motivarea ca, paratii au dobandit
cu buna credinta dreptul de proprietate asupra terenurilor ce au facut
obiectul intabularii in cartea funciara, nefiind indeplinite conditiile
prevazute de art.27 alin.5 din Legea nr.7/1996.
In ceea ce priveste valabilitatea dobandirii dreptului sub
aspectul convingerii dobanditorului la data transferului dreptului de
proprietate.
Impotriva sentintei au formulat apel reclamantii, criticand-o
pentru motive de nelegalitate si netemeinicie.
Tribunalul Valcea prin decizia civila nr.127/A/3.05.2007 a
admis apelul si a schimbat sentinta, in sensul ca a dispus inscrierea in
cartea funciara cu rang preferential a dreptului de proprietate al
reclamantilor asupra suprafetelor de teren dobandite prin actele de
vanzare - cumparare autentificate sub nr.9888/13.10.1994, respectiv
nr.567/227.02.1997.
Pentru a pronunta o astfel de solutie instanta de apel a retinut
ca: reclamantii au dobandit prin acte de vanzare - cumparare dreptul de
proprietate asupra unor suprafete de teren cu vegetatie forestiera.
Asupra aceluiasi imobil paratii au dobandit un drept de
proprietate, de la Episcopia Ramnicului in anul 2001, fiind intabulat in
cartea funciara.
La data dobandirii dreptului de proprietate, reclamantii
exercitau asupra terenului posesia, astfel ca, paratii nu au fost preocupati
de valabilitatea dreptului transmis de autoarea lor, dand dovada de rea-
credinta, motiv pentru care se justifica acordarea inscrierii dreptului
reclamantilor in cartea funciara unui rang preferential.
Impotriva deciziei au formulat recurs paratii.
Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Valcea a criticat
decizia pentru motivul prevazut de art.304 pct.9 Cod proc.civila, in
sensul ca in mod gresit a fost admisa actiunea reclamantilor impotriva
acestuia, lipsindu-i calitatea procesuala pasiva.
Paratii au criticat decizia pentru motivele prevazute de art.304
pct.7 si 9 Cod proc.civila, in dezvoltarea caruia s-a aratat ca hotararea a
fost pronuntata cu incalcarea principiului disponibilitatii, fiind incalcat
temeiul de drept al actiunii.
De asemenea a fost incalcat si art.28 din Legea nr.7/1996
privind cadastru si publicitatea imobiliara pentru faptul ca, acordarea
rangului preferential reclamantilor era conditionat de dovada relei
credinte la dobandirea dreptului de catre recurenti cat si de transmiterea
dreptului de la acelasi autor, astfel ca instanta de apel a apreciat gresit
conditiile amintite.
De asemenea s-a criticat solutionarea gresita a exceptiei
prescriptiei actiunii.
Analizand recursurile in limita motivelor invocate s-a apreciat
ca fiind intemeiate pentru argumentele comune ce urmeaza:
Potrivit art.28 din Legea nr.7/1996 privind cadastru si
publicitatea imobiliara dobanditorul anterior al unui drept real poate
solicita instantei sa acorde inscrierii in cartea funciara a unui rang
preferential fata de inscrierea facuta in favoarea unui tert care a dobandit
ulterior imobilul cu titlu gratuit ori cu titlu oneros, in aceasta de pe urma
ipoteza dobandirea fiind una cu rea credinta.
Textul de lege reglementeaza o actiune in prestatie tabulara,
scopul sau fiind acela de a sanctiona instrainarile succesive si frauduloase,
in dauna drepturilor dobanditorilor anteriori cu titlu oneros ceea ce
confera actiunii un caracter conservator.
Din modul de redactare a actiunii in prestatie tabulara
speciala, rezulta ca acesta este instrumentul juridic prin intermediul caruia
se solutioneaza conflictul de interes dintre dobanditorii aceluiasi drept
real unul dintre acestia avand interesul sa-i fie acordat un rang
preferential inscrierii sale fata de data anterioara dobandirii dreptului,
justificand prin aceasta calitatea procesuala activa, iar celalalt sa fie
sanctionat ca urmare a fraudei dobandirii aceluiasi drept prin actul
subsecvent incheiat cu rea-credinta.
Reclamantii au chemat in judecata pentru acordarea rangului
preferential inscrierii in cartea funciara nu numai pe paratii dobanditori
subsecventi ai aceluiasi drept potrivit pretentiilor lor, dar si Oficiul de
Cadastru si Publicitate Imobiliara Valcea ca autoritate publica ce are ca
scop realizarea publicitatii imobiliare intemeiata pe sistemul de evidenta a
cadastrului general.
Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Valcea avand
calitatea de institutie publica nu s-a aflat in nici un conflict de interese cu
dobanditorii dreptului astfel ca, hotararea ce solutiona litigiul sa-i fie
opozabila.
Sarcina acestei autoritati administrative este aceea de asigurare
a publicitatii imobiliare, pentru imobilele aflate in raza teritoriala a
acestora, actele emise in vederea acestei atributiuni legale putand fi
cenzurate in conditiile prevazute de Legea nr.7/1996 si in contradictoriu
cu partile interesate.
In raport de acest argument, doar partile interesate au calitate
procesuala in litigiile ce privesc publicitatea imobiliara nu si institutia
publica neutra fata de interesele in conflict astfel ca in mod gresit
tribunalul a retinut oficiului calitatea procesuala pasiva si a admis actiunea
reclamantilor si fata de aceasta autoritate.
In ceea ce priveste acordarea rangului preferential inscrierii
dreptului intimatilor reclamanti, instanta de apel a facut o apreciere
gresita conditiilor admisibilitatii actiunii tabulare speciala reglementata de
art.28 din Legea nr.7/1996.
Caracterul sanctionator al actiunii tabulare speciale presupune
aprecierea conditiilor de valabilitate ale dreptului dobandit de catre cel
impotriva caruia se cere prestatia tabulara in sensul ca actul sa fie unul cu
titlu particular si subsecvent incheiat cu acelasi autor.
Instanta de apel a fost preocupata sa analizeze numai conditia
bunei-credinte a dobanditorilor subsecventi avand in vedere caracterul
oneros al actului incheiat, dar nu a mai facut o analiza a caracterului
concurent al dreptului aflat in conflict respectiv al autorului de la care
dreptul s-a transmis.
Concurenta drepturilor presupune existenta obligatorie a
aceluiasi autor, fiindca numai sub aspect se poate aprecia asupra fraudarii
dreptului primului dobanditor si al inlaturarii acestei fraude prin
acordarea unui rang preferential inscrierii primului dobanditor.
Acordarea rangului preferential este conditionata de existenta
caracterului subsecvent al actului dobanditorului, aceasta insusire
presupunand transmiterea dreptului de la acelasi autor asa dupa cum sunt
dezvoltate aceste conditii in art.49 din Ordinul nr.633/2006 privind
organizarea si functionarea birourilor de cadastru.
Conditia dobandirii dreptului de la acelasi autor potrivit
textului enuntat nu a mai fost avut in vedere de catre instanta de apel,
fiind analizate conditiile acordarii rangului preferential numai in raport de
reaua-credinta a dobanditorului ceea ce presupune o aplicare gresita a
legii.
Nefiind indeplinita conditia concurentei drepturilor sub aspectul
autorului comun de la care provin nu se putea dispune acordarea
rangului preferential inscrierii dreptului intimatilor -reclamanti, astfel ca
recursul a fost privit ca fondat cu privire la critica aplicarii gresite
dispozitiilor art.28 din Legea nr.7/1996 fiind de prisos analiza si a
celorlalte critici, motiv pentru care in baza art.312 Cod proc.civila s-a
admis recursul,s-a modificat decizia fiind respinsa actiunea reclamantilor
fata de paratii L.V.si L.S.D. ca inadmisibila iar fata de Oficiul de Cadastru
si Publicitate Imobiliara Valcea ca fiind formulata impotriva unei
persoane fara calitate procesuala pasiva.