Contract de vanzare-cumparare. Actiune in constatarea nulitatii absolute. Buna-credinta (C.civ. art. 948, art. 966, art. 968; Legea nr.10/2001, art. 2, art. 9; Legea nr. 7/1996 art. 31) Decizie nr. 302 din data de 09.07.2008
pronunțată de Curtea de Apel Iasi

Contract de vanzare-cumparare. Actiune in constatarea nulitatii absolute. Buna-credinta (C.civ. art. 948, art. 966, art. 968; Legea nr.10/2001, art. 2, art. 9; Legea nr. 7/1996 art. 31)
Buna-credinta se analizeaza in raport cu momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare si presupune convingerea partilor contractante ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale in vigoare la acea data sa incheie actul juridic. Notarea in cartea funciara a hotararii judecatoresti prin care se restituie tertului-reclamant un imobil preluat abuziv de stat in temeiul Legii nr. 10/2001, ce are un alt amplasament decat cel ce este obiect al vanzarii, nu inlatura buna-credinta a partilor contractante.
Curtea de Apel Iasi, decizia civila nr. 302 din 9 iulie 2008
Prin sentinta civila nr.7010 din 11 iunie 2007, Judecatoria Iasi a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului, precum si exceptia lipsei de interes a reclamantului, exceptii invocate de catre parati.
A respins ca neintemeiata actiunea formulata de reclamantul N.Gh. in contradictoriu cu paratii: O.B.-C. si O.R. , SC "N.M." SRL.
Pentru a se pronunta astfel, instanta de fond a retinut ca exceptia lipsei calitatii procesuale active este o exceptie de fond, absoluta si peremptorie. Prin depunerea sentintei civile nr.325/2004 definitiva, reclamantul a facut dovada unui interes in promovarea prezentei cauze.
Pe fondul cauzei, s-a retinut ca reclamantul a solicitat nulitatea unui act de vanzare-cumparare incheiat intre paratii O. in calitate de vanzatori si parata SC "N.M." SRL in calitate de cumparatoare.
Reclamantul nu a facut dovada cauzei ilicite a contractului de vanzare-cumparare a carui nulitate se solicita.
S-a retinut ca reclamantul nu a facut dovada vreunui motiv de nulitate absoluta sau relativa a contractului de vanzare-cumparare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 din 30 septembrie 2005.
Impotriva sentintei civile nr.7010 din 11 iunie 2007 a Judecatoriei Iasi a formulat apel N.Gh.
Prin decizia civila nr.209 din 19 martie 2008, Tribunalul Iasi a respins apelul declarat de reclamantul N.Gh. impotriva sentintei civile nr.7010 din 11 iunie 2007 a Judecatoriei Iasi, sentinta pe care a mentinut-o.
Pentru a se pronunta astfel, tribunalul a retinut ca apelantul nu a facut dovada existentei fraudei la lege. Apelantul a invocat in dovedirea dreptului sau de proprietate sentinta civila nr.325 din 7 mai 2004 a Tribunalului Iasi irevocabila, prin care s-a stabilit obligatia de restituire de catre SC "A.B." SA Iasi a suprafetei de 2,14 ha. teren situat in parcela 6854, tarlaua 166.
Exista diferenta de amplasament intre terenul ce urma a fi restituit si cel cumparat de intimati. Abia prin decizia civila nr.2080 din 16 noiembrie 2007 a Tribunalului Iasi s-a stabilit ca parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeasi cu cea din tarlaua 166. Nu se poate retine nici cauza ilicita a acestui contract de vanzare-cumparare, neexistand o proba in acest sens. In ceea ce priveste reaua-credinta a intimatilor, intemeiata pe lipsa de diligenta a acestora pentru a afla situatia reala a terenului si existenta vanzarilor succesive, tribunalul a constatat ca aceasta este nedovedita.
Chiar O.C.P.I., cu adresa nr.13864 din 12 iunie 2006, precizeaza ca cele doua suprafete de teren nu se suprapun ca numere de parcele, nici ca amplasament. Ca atare, intimatii s-au adresat pentru informatii cu privire la situatia juridica a terenului autoritatii celei mai pertinente, respectiv O.C.P.I. Iasi.
S-a mai retinut buna-credinta a intimatilor in baza art.31 din Legea nr.7/1996.
Impotriva deciziei civile nr.209 din 19 martie 2008 a Tribunalului Iasi a declarat recurs N.Gh., criticind decizia recurata pentru urmatoarele motive:
- instanta a aplicat gresit dispozitiile Legii cadastrului nr.7/1996 art.31, retinand buna credinta a intimatilor, considerand ca toate sesizarile recurentului la sistarea vanzarii si suprapunere de amplasament nu au relevanta si nici opozabilitatea dreptului recurentului notat in cartea funciara;
- titlul intimatilor nu este in concordanta cu situatia juridica reala a terenului, acestia tranzactionand teren in parcela 6854 tarla 165, desi terenul se regaseste in sectorul cadastral T 166.
- s-a constatat nul titlul de proprietate emis pe teren lui V.V., persoana de la care provine terenul;
- notarea dreptului dobandit prin sentinta civila nr.325/2004 a Tribunalului Iasi i-a conferit calitatea de proprietar al bunului si s-a adus la cunostinta ca imobilul era revendicat si are semnificatia asumarii riscului cumpararii unui bun litigios, ceea ce inlatura buna credinta a cumparatorului. SC "N.M." SRL si-a asumat riscul desfiintarii dreptului sau de proprietate asupra imobilului in functie de soarta procesului de revendicare, proces care la 30 septembrie 2005 se afla in faza de recurs la Inalta Curte de Casatie si Justitie.
Faptul ca intimatii au avut concursul notarului la "verificarile" situatiei juridice a terenului, nu ii scuteste de obligatia de informare din toate sursele pe care le aveau la dispozitie pentru a lua o decizie de achizitionare corecta, fara a incalca dreptul de proprietate al reclamantului.
- vanzarile succesive sunt motive temeinice de a pune sub semnul intrebarii buna credinta a intimatilor, mai ales ca sunt celelalte elemente de publicitate care fac sa le fie opozabil dreptul reclamantului;
- recurentul avea calitatea de proprietar al terenului in baza sentintei civile nr.325/2004 a Tribunalului Iasi, terenul era indisponibilizat si nu putea face obiectul unor vanzari pana la solutionarea litigiului, exista neconcordanta intre situatia juridica reala si inscrierile din Cartea funciara, ceea ce inseamna ca actul de vanzare-cumparare din 30 septembrie 2005 este lovit de nulitate absoluta;
- prin incalcarea normelor imperative ce indisponibilizau terenul, art.9 din Legea nr. 10/2001, imobilele preluate abuziv, indiferent in posesia cui se afla in prezent, se restituie in natura in starea in care se afla la data cererii de restituire;
- articolul 21 din Legea nr. 10/2001 stabileste sub sanctiunea nulitatii absolute ca este interzisa instrainarea, concesionarea imobilelor - terenuri sau constructii notificate potrivit prevederilor prezentei legi;
- din anul 2001 notificarea adresata Primariei Municipiului Iasi care a directionat-o la I.A.S. "B." a dus la indisponibilizarea terenului in litigiu, iar la 7 noiembrie 2006 Inalta Curte de Casatie si Justitie a statuat irevocabil asupra dreptului de proprietate pe terenul din parcela 6854/zona Bucium a municipiului Iasi.
Recursul formulat este neintemeiat.
Prin actiunea civila inregistrata la nr.14356/2006 pe rolul Judecatoriei Iasi, reclamantul N.Gh. a solicitat in contradictoriu cu paratii SC "N.M." SRL Iasi, O.B.-C. si O.R. constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 din 30 septembrie 2005, pentru frauda si cauza ilicita.
Prin acest contract vanzatorii mai sus mentionati au vandut cumparatoarei SC "N.M." SRL Iasi suprafata de 1.185,00 m.p. plus 81,72 m.p. teren situat in extravilanul municipiului Iasi, zona "B.", sector cadastral 165, inscris in cartea funciara nr.47958 a localitatii Iasi.
Potrivit art.948 Cod civil conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt: capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza licita.
Potrivit art.968 Cod civil cauza licita este aceea care nu este prohibita de lege sau contrara bunelor moravuri si ordinii publice.
Prin sentinta civila nr.325 din 7 mai 2004 a Tribunalului Iasi definitiva prin decizia civila nr.1831 din 14 decembrie 2004 a Curtii de Apel Iasi a fost obligata S.C. "A.B." SA Iasi sa ii restituie reclamantului suprafata de 2,14 ha teren situat in tarlaua 166, parcela 6854 din Sos. "B." nr.78-82 aflata in administrarea acesteia.
Examinand actul de vanzare-cumparare a carui nulitate absoluta se solicita pentru cauza ilicita si intreg probatoriul administrat in cauza, instanta a constatat ca actul juridic a fost incheiat la data de 30 septembrie 2005 cu respectarea legislatiei in vigoare si cu regulile de convietuire sociala.
Ca atare, nu se poate retine ca actul de vanzare-cumparare autentificat la biroul notarial sub nr.1705 s-a intemeiat pe o cauza falsa ori ilicita sau obligatia este fara cauza (art.996 Cod civil).
Motivul de nulitate absoluta vizand frauda, care este o cauza de nulitate fie ca este frauda la lege, fie ca este vorba de fraudarea intereselor unor terte persoane prin incheierea actului, in speta prin fraudarea intereselor reclamantului-recurent.
In aceasta situatie, prin sanctiunea nulitatii care este o masura ce tinde ca anumite efecte ale actului juridic sa nu se produca, este ocrotita terta persoana in frauda careia a fost incheiat actul.
Recurentul N.Gh., prin recursul promovat, a sustinut ca au fost incalcate dispozitiile imperative ale Legii nr.7/1996, ale Legii nr.10/2001, intimatii fiind de rea-credinta la incheierea actului de vanzare-cumparare incheiat.
Este adevarat ca la data de 24 iunie 2005 recurentul a notat la cartea funciara sentinta civila nr.325/2004 prin care se dispunea catre recurent restituirea unei suprafete de teren in tarlaua 166 parcela 6854 din Sos. "B." de catre SC "A.B." SA Iasi (in temeiul Legii nr. 10/2001).
Contractul de vanzare-cumparare a carui nulitate se solicita de recurent, din 30 septembrie 2005 se referea la o suprafata de teren din extravilanul municipiului Iasi zona "B." numar cadastral 165.
Legal a retinut tribunalul ca intre terenul ce urma a fi restituit reclamantului si cel cumparat de intimati era diferenta de amplasament, fiind tarlale diferite.
De altfel, chiar O.C.P.I. prin adresa nr.13864 din 12 iunie 2006, deci ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare comunica ca cele doua suprafete de teren nu se suprapun ca numere de parcele, nici ca amplasament.
La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare terenul pe care l-au cumparat intimatii nu era revendicat, nu era bun litigios conform O.C.P.I. Iasi, nefiind necesare alte diligente din partea partilor, cat timp terenul era intabulat in conformitate cu Legea nr. 7/1996.
Prin urmare, corect a fost retinuta buna-credinta a intimatilor raportat si la dispozitiile art.31 din Legea nr. 7/1996.
Imprejurarea ca prin sentinta civila nr.8779 din 9 august 2007 a Judecatoriei Iasi ramasa irevocabila prin decizia civila nr.2080 din 16 noiembrie 2007 a Tribunalului Iasi s-a dispus nulitatea partiala a titlului de proprietate nr.186666/2004 al lui V.V. (caruia i s-a eliberat titlu de proprietate conform Legii nr.18/1991) cu privire la suprafata de 9838 m.p. tarlaua 165 parcela 6854, retinandu-se conform expertizei efectuate in cauza ca tarlaua 165 este aceeasi cu tarlaua 166, nu inlatura buna credinta a intimatilor (contractul acestora fiind incheiat cu 2 ani inainte).
Buna credinta se analizeaza in raport cu momentul incheierii contractului si presupune convingerea partilor contractante ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale in vigoare, sa incheie actul juridic de instrainare.
Din moment ce vanzarea terenului s-a facut cu respectarea legislatiei in vigoare, iar sentinta civila nr.325/2004 a Tribunalului Iasi se referea la tarlaua 166 - parcela 6854 si titlul de proprietate emis lui V.V. in conformitate cu Legea nr.18/1991 se referea la tarlaua 165, prin sentinta civila nr.8779 din 9 august 2007 a Judecatoriei Iasi s-a stabilit ca parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeasi cu cea din tarlaua 166, este lipsita de temei asertiunea relei-credinte a cumparatorului SC "N.M." SRL Iasi, fundamentata pe imprejurarea ca aceasta a avut cunostinta ca parcela 6854 din tarlaua 165 este aceeasi cu cea din tarlaua 166.
Ca atare, din intreg probatoriul administrat in cauza nu rezulta ca au fost incalcate dispozitiile Legii nr.7/1996, Legii nr.10/2001, ale Codului civil la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare nr.1705 din 30 septembrie 2005, nedovedindu-se reaua-credinta a partilor contractante si nici fraudarea intereselor reclamantului N.Gh.
Nici motivul de recurs referitor la vanzarile succesive nu este intemeiat in conditiile in care cauza ilicita nu exista, iar operatiunea juridica de incheiere a contractului din prezentul litigiu nu s-a dovedit a fi una speculativa.
De altfel buna-credinta a partilor face sa fie inaplicabila teza cauzei ilicite, determinata de conventia frauduloasa a partilor semnatare ale contractului de vanzare-cumparare.
In raport de toate aceste considerente si de dispozitiile art.312 Cod procedura civila, recursul a fost respins.