Drept de proprietate. Inscriere in carte funciara. Opozabilitate fata de tert

Drept de proprietate. Inscriere in carte funciara. Opozabilitate fata de tert

Potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996 efectul de opozabilitate fata de tert a transmiterii dreptului de proprietate se produce de la data inregistrarii cererii de intabulare.
Ceea ce este opozabil tertilor, conform art. 25 din Legea nr. 7/1996 este dreptul de proprietate al cumparatorului si aceste dispozitii nu schimba cu nimic data transmiterii dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator .
Din moment ce la data inregistrarii actiunii in revendicare paratii nu mai erau proprietarii imobilului in litigiu, acestia nu au calitate procesuala pasiva.
Prin sentinta civila nr. 3438 pronuntata la data de 04 iunie 2004 de Judecatoria Targu Mures in dosarul nr. 2766/2003 a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului; a lipsei de interes a prematuritatii introducerii actiunii si a lipsei calitatii procesuale pasive a paratului de rangul I, ca neintemeiate si, in consecinta a admis actiunea civila formulata de reclamantul M. E. si a obligat paratii C. T. si  B. O. sa-i recunoasca reclamantului dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 parte din imobilul situat in Targu Mures, Piata Trandafirilor, nr. 55, inscris in C.F. 1022/II Targu Mures, nr. top 1190, 1191, 1192 si 1192/a cu cheltuieli de judecata de 19.737 lei in favoarea reclamantului.
Impotriva acestei hotarari judecatoresti au declarat apel paratii solicitand modificarea acesteia in sensul respingerii actiunii reclamantului, cu cheltuieli de judecata.
In esenta, paratii au sustinut apelul invocand faptul ca actiunea reclamantului este una in revendicare, actiune ce presupune ca paratii sa reclame la randul lor un drept de proprietate  concurential asupra bunului revendicat, ca paratii sa detina posesia faptica a bunului ori, la data introducerii actiunii, 10 aprilie 2003 paratii deja au transcris dreptul de proprietate asupra imobilului si odata cu acesta si posesia efectiva a bunului printr-un contract de vanzare-cumparare incheiat la 02 aprilie 2003.
In concluzie, paratii apelanti au sustinut exceptia lipsei calitatii procesuale pasive care sa permita admiterea impotriva lor a unei actiuni de natura celei formulate de reclamant.
Curtea de Apel Targu Mures a respins apelul paratilor prin Decizia nr. 56/A din 28 ianuarie 2005 pronuntata in dosarul nr. 1919/2004/C.
Cei doi parati au declarat recurs impotriva deciziei instantei de apel, solicitand modificarea acesteia in sensul admiterii apelului si, in consecinta modificarea sentintei primei instante, respingerea actiunii reclamantului si obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata.
In drept, paratii au invocat pentru acest motiv de  nelegalitate, dispozitiile art. 304 pct.9 Cod procedura civila.
Actiunea in revendicare, este actiunea prin care instanta compara titlurile de proprietate ale celor doua parti, retinandu-l pe cel preferabil.
Paratii au sustinut ca la data introducerii actiunii in revendicare, nu mai erau proprietarii imobilului, dreptul de proprietate fiind transcris odata cu intocmirea si semnarea contractului de vanzare-cumparare.
Prima instanta, cat si instanta de apel, au retinut ca paratii au calitate procesuala pasiva, atata vreme cat inscrierea dreptului de proprietate in favoarea cumparatorului nu operase inca, intemeindu-si rationamentul pe dispozitiile art.25 din Legea nr. 7/1996, potrivit carora transmiterea dreptului de proprietate  este opozabil fata de terti la data inscrierii dreptului in cartea funciara.
Curtea a constatat ca cele doua instante au facut o aplicare gresita a legii. Potrivit art.25 a Legii nr.7/1996 republicata, efectul de opozabilitate se produce de la data inregistrarii cererii de intabulare si, nu de la data intabularii, insa ceea ce este cu adevarat important in cauza este faptul ca in realitate dreptul de proprietate a iesit din patrimoniul paratilor la data incheierii contractului de vanzare-cumparare.
Potrivit art.1295 Cod civil, vinderea este perfectata intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, indata ce partile sau invoit asupra lucrului vandut si asupra pretului.
Dispozitiile art. 25 din Legea nr.7/1996 republicata, nu schimba cu nimic data transmiterii dreptului de proprietate  de la vanzator la cumparator, cu alte cuvinte, data de la care paratii, in calitate de vanzatori, ar avea calitate procesuala pasiva intr-o actiune in revendicare. Aceasta calitate se raporteaza la momentul inregistrarii cauzei, ori la acea data paratii nu mai erau proprietari ai imobilului.
Ceea ce este opozabil tertilor, conform dispozitiilor art.25 din Legea nr. 7/1996 republicata, este dreptul de proprietate al cumparatorului si nu absenta dreptului de proprietate a vanzatorilor si, acest lucru se intampla incepand cu data inregistrarii cererii. Este opozabil tuturor, doar dreptul de proprietate al unei persoane incepand cu data inregistrarii cererii de intabulare si nu absenta dreptului de proprietate.
Asadar, prin aplicarea gresita a legii, prima instanta si instanta de apel au respins gresit exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor, in cauza regasindu-se motivul de nelegalitate prevazut de art. 304 pct.9 Cod procedura civila.
Curtea a  retinut  acest motiv de nelegalitate, astfel ca nu a analizat si celalalt motiv invocat de parati in sustinerea recursului.
In conformitate cu art. 312 alin. 1 si 3  Cod procedura civila, Curtea a  admis recursul, a modificat decizia din apel, a admis apelul formulat de reclamant, a schimbat partial sentinta primei instante, in sensul admiterii exceptiei lipsei calitatii  procesuale pasive a paratilor si a respins actiunea civila.
De asemenea, Curtea a mentinut  pentru aceleasi considerente retinute de prima instanta celelalte exceptii.
Asupra cheltuielilor de judecata, Curtea a  retinut culpa procesuala a reclamantului si in conformitate cu art. 274 Cod procedura civila, l-a obligatla plata cheltuielilor de judecata suportate de parati, atat in prima instanta cat si in apel si recurs. Aceste cheltuieli cuprinzand  onorarii avocatiale cat si taxele de timbru si timbru judiciar din apel si recurs.