DREPT CIVIL. Rezolutiune contract. Procura data de vanzator cumparatorului pentru a face demersuri in scopul obtinerii titlului de proprietate. Art.1020 din Codul civil.

DREPT CIVIL.
Rezolutiune contract. Procura data de vanzator cumparatorului pentru a face demersuri in scopul obtinerii titlului de proprietate.
Art.1020 din Codul civil. Chiar daca cumparatorul s-a obligat sa faca demersurile necesare pentru obtinerea titlului de proprietate, o atare imprejurare nu se constituie intr-un aspect care sa duca la concluzia ca el avea vreo competenta in stabilirea amplasamentului, intrucat a face demersuri nu echivaleaza cu a obtine un rezultat favorabil, obligatia fiind una de diligenta, nu de rezultat;
Cata vreme in antecontract s-a stipulat ca se vinde un teren situat in intravilan, pretul fiind stabilit pentru un astfel de teren, iar ulterior titlul de proprietate s-a eliberat doar pentru un teren aflat in extravilan, este cert ca obligatia esentiala asumata de vanzator, nu a fost respectata, operand conform art.1020 din vechiul Cod civil, conditia rezolutorie, care este subanteleasa in contractele sinalagmatice, in cazul in care una din parti nu indeplineste angajamentul sau.

DECIZIA CIVILA nr.1957/2013-R din 28.03.2013
-Dosar nr.12558/296/2010-

Prin Sentinta civila nr. 836/03.02.2012 pronuntata de Judecatoria Satu Mare in dosar nr. 12558/296/2010 a fost respinsa actiunea reclamantilor F. V. si H.R. impotriva paratului P. C. avand ca obiect rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare si a fost admisa cererea reconventionala formulata de paratul reclamant P.C. impotriva reclamantilor parati F. V. si H. R. si in consecinta au fost obligati acestia din urma la executarea antecontractului incheiat de parti la data de 09.10.2008, in sensul de a fi obligati acestia la plata catre paratul reclamant a diferentei de pret in suma de 101400 lei fiind obligati totodata la plata cheltuielilor de judecata ocazionate paratului reclamant.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut urmatoarele:
Prin antecontractul de vanzare cumparare sub semnatura privata nr. 430/09.10.2008 al Cab. Av. G.l. paratul reclamant P. C. s-a obligat sa vanda reclamantilor parati terenul in suprafata de 2,40 ha din intravilanul mun. Satu Mare, identificat conform clauzelor din contract, in schimbul pretului de 150000 lei Ron, din care la data perfectarii contractului s-a achitat un avans de 48600 lei, diferenta de 101400 lei urmand a fi achitata pana la data de 01.03.2009.
Instanta de fond a mai retinut ca ulterior partile nu au mai perfectat vanzarea convenita prin antecontractul in litigiu, insa fata de clauza contractuala potrivit careia cumparatorii se obligau sa accepte terenul cumparat indiferent de amplasamentul pe care il va stabili Comisia Judeteana Satu Mare cu ocazia eliberarii titlului de proprietate pe seama paratului reclamant promitent vanzator, a apreciat ca in cauza sunt incidente dispozitiile art. 969, art. 1020 si art. 1270 din Codul civil vechi (1864), aplicabil raporturilor juridice dintre parti raportat la data incheierii actului juridic generator al litigiului (09.10.2008), astfel incat a admis cererea reconventionala formulata in cauza si a gasit neintemeiata actiunea principala a reclamantilor, pe care a respins-o.
In privinta cheltuielilor de judecata solicitate de paratul reclamant, instanta a facut aplicarea in cauza a dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila.
Impotriva acestei sentinte, reclamantii parati au promovat in termenul legal calea de atac a recursului, recalificat in apel in sedinta publica de la termenul de judecata din data de 25.06.2012, raportat la valoarea obiectului litigiului, astfel cum rezulta din antecontractul in cauza, aceea de 150000 lei Ron, cu consecinta incidentei in cauza a disp. art. 282 ind. 1 al. 1 raportat la art. 84 Cod procedura civila.
in motivarea apelului, au solicitat schimbarea in tot a hotararii atacate, in sensul admiterii cererii introductive in prima instanta, astfel cum a fost formulata de catre reclamanti si al respingerii cererii reconventionale formulate de paratul reclamant P. C, aratandu-se ca instanta de fond a realizat o confuzie intre notiunile de teren intravilan si respectiv amplasamentul terenului.
Prin decizia civila nr.129/Ap din 2 iulie 2012, Tribunalul Satu Mare a admis apelul declarat de apelantii-reclamanti-parati F. V., si H. R., impotriva Sentintei civile nr. 836/03.02.2012, pronuntata de Judecatoria Satu Mare in dosar nr. 12558/296/2010, in contradictoriu cu intimatul-parat-reclamant P. C, si in consecinta:
A schimbat in tot sentinta apelata, in sensul ca a admis in intregime actiunea reclamantilor-parati si a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare incheiat la data de 09.10.2008, a obligat paratul-reclamant la restituirea catre reclamantii-parati a avansului de pret in suma de 48.000 lei si a dobanzilor pana la plata efectiva, precum si la plata de daune interese in suma de 20.000 lei; a respins cererea reconventionala formulata in cauza.
A obligat intimatul-parat-reclamant, sa plateasca apelantilor-reclamanti-parati suma de 2825 lei, cheltuieli de judecata in apel.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel, analizand sentinta atacata prin prisma motivelor de apel invocate, a dispozitiilor art. 295 al. 1 Cod procedura civila, a materialului probator administrat in cauza si a reglementarilor legale in materie, a gasit fondate criticile apelantilor si a constatat ca sentinta atacata este netemeinica, din perspectiva urmatoarelor considerente:
Din ansamblul materialului probator administrat in cauza a rezultat, sub aspectul starii de fapt necontestate de catre partile in proces, ca la data de
09.10.2008 partile au incheiat antecontractul in litigiu (filele nr. 6-7 din dosarul primei instante), la initiativa si insistentele apelantilor promitenti cumparatori, conventia avand ca obiect un teren intravilan in suprafata de 2,40 ha, situat in mun. Satu Mare, identificat conform adeverintei de proprietate eliberata in conditiile legislatiei fondului funciar pe seama promitentului vanzator in considerarea calitatii acestuia de succesor al persoanei indreptatite la restabilirea dreptului de proprietate funciara, in schimbul unui pret de 150000 lei Ron..
In privinta celorlalte clauze contractuale, s-a mai retinut ca promitentii cumparatori au achitat la data de 09.10.2008 un avans de 48600 lei Ron, obligandu-se sa achite diferenta de 101400 lei Ron, cel mai tarziu la data de 01.03.2009, precum si sa accepte terenul ce va fi reconstituit indiferent de amplasamentul acestuia.
In acest sens, tot sub aspectul starii de fapt rezultate in cauza si necontestate de parti, tribunalul a mai retinut ca nu s-a platit diferenta de pret stipulata si s-a refuzat acceptarea terenului obiect al antecontractului, raportat la imprejurarea ca prin TP Nr. 31-156775/16.02.2010 eliberat ulterior pe seama promitentului vanzator (fila nr. 8 idem), intreaga suprafata de teren de 2,40 ha reconstituita pe seama acestuia s-a situat in extravilanul mun. Satu Mare.
Prin urmare, aspectul litigios dezbatut in cauza este, in opinia instantei de control judiciar, clarificarea eventualului caracter esential din perspectiva cumparatorilor a calitatii terenului obiect al conventiei de teren intravilan, precum si dovedirea acestuia.
Aceasta, in opozitie cu sustinerile in plan procesual ale intimatului parat reclamant care apreciaza, raportat la clauza contractuala potrivit caruia promitentii cumparatori se obliga sa accepte terenul, indiferent de amplasamentul pe care il va stabili comisia judeteana de fond funciar abilitata in cauza, ca in speta caracterul extravilan sau intravilan al terenului obiect al vanzarii este lipsit de relevanta din acest punct de vedere..
Referitor la acest aspect, instanta de apel a retinut in primul rand, ca se impune a se face distinctie intre caracterul intravilan sau extravilan al unui teren, pe de o parte, si amplasamentul efectiv al acelui teren, pe de alta parte, apreciind in acest sens ca prioritara este stabilirea mai intai a apartenentei terenului la categoria juridica de intravilan sau extravilan, dupa caz si abia dupa aceea lamurirea amplasamentului efectiv al acestuia.
in aceasta privinta, din cuprinsul antecontractului de vanzare cumparare in litigiu, s-a constatat ca rezulta in mod neechivoc, din cel de al doilea alineat al conventiei, ca partile au avut in vedere in mod cert un teren intravilan (fila nr. 6), in timp ce aspectele legate de amplasamentul sau efectiv se regasesc in subsidiar la alin.. 5 al contractului.
Asupra caracterului esential sau neesential al apartenentei terenului ce face obiectul antecontractului la categoria juridica intravilan sau extravilan, dupa caz, tribunalul a pornit de la scopul declarat de catre promitentii cumparatori, asa cum a rezultat acesta din interogatoriile administrate in fata primei instante (filele nr. 58-61), acela de a edifica un imobil cu destinatia de spatiu de locuit pe terenul in litigiu.
Din aceasta perspectiva, s-a apreciat ca, incadrarea ulterioara a unui teren extravilan in categoria de folosinta de intravilan, in vederea obtinerii autorizatiei de constructie si a indeplinirii celorlalte formalitati prevazute de lege, presupune cheltuieli semnificative pentru dobanditori.
Totusi, instanta de control judiciar a retinut ca, desi scopul urmarit de catre promitentii cumparatori reprezinta punctul de pornire in determinarea caracterului esential sau neesential al clauzei contractuale referitoare la calitatea terenului vandut de a fi intravilan, acesta nu este definitoriu, insa ceea ce se prezinta a fi determinant in dezlegarea acestei chestiuni, este pretul negociat si avut in vedere de catre partile contractante.
In acest sens, tribunalul a retinut, ca pretul de 150000 lei Ron stabilit la nivelul lunii octombrie 2008 pentru o suprafata de teren de 2,40 ha, in conditiile in care aceasta mai presupunea si formalitati ulterioare (fila nr. 6 din dosarul primei instante, alin. ultim), coroborat si cu declaratia martorului Geng losif audiat in cauza (filele nr. 70-71), care a relevat ca era un pret ridicat chiar si pentru un teren intravilan, si chiar in conditiile existente pe piata imobiliara la acea vreme, certifica fara putinta de tagada ca partile au avut in vedere in mod exclusiv un teren intravilan din mun. Satu Mare in suprafata de 2,40 ha.
Stabilirea unui asemenea pret si consensul la care au ajuns contractantii in aceasta privinta releva, in opinia instantei de apel, ca in speta categoria de folosinta a terenului care a fost negociat intre partile semnatare ale antecontractului in litigiu, ca reprezentand teren intravilan, a avut un caracter esential pentru promitentii cumparatori si prin urmare oferirea de catre promitentul vanzator a unui teren de o alta categorie juridica, aceea de teren extravilan, chiar daca de aceeasi suprafata (amplasamentul respectiv al terenului fiind nerelevant din partea ambelor parti contractante, conform celor convenite de acestea), constituie o neexecutare a contractului de catre promitentul vanzator, iar fata de acceptarea implicita din partea acestuia din urma a valorii ridicate de referinta pentru pretul convenit, urmata de conduita procesuala relevata pe parcursul dezbaterii pricinii, releva si un caracter culpabil al acestei neexecutari.
Prin prisma considerentelor ce preced, tribunalul a gasit fondate criticile apelantilor si in consecinta a admis apelul si a schimbat in tot sentinta atacata in sensul admiterii cererii introductive a reclamantilor, astfel cum a fost formulata si al respingerii cererii reconventionale, cu obligarea intimatului parat reclamant in temeiul dispozitiilor art. 274 raportat la art. 298 Cod procedura civila, la plata cheltuielilor de judecata ocazionate apelantilor si dovedite de acestia prin chitanta nr. 49/22.06.2012 vizand onorariu de avocat achitat in cauza precum si prin chitanta Seria SM nr. 1017717/25.06.2012 doveditoare a taxei judiciare de timbru si a timbrului judiciar achitate de apelanti.
impotriva acestei decizii, in termen legal, timbrat cu suma de 1000 lei, si timbru judiciar in valoare de 5 lei, urmare a reducerii taxei de timbru datorate, a declarat recurs intimatul P. C, solicitand admiterea acestuia, respingerea apelului, cu cheltuieli de judecata.
Prin motivele de recurs, s-a invocat ca intimatii l-au cautat si i-au propus vanzarea terenului, teren care cunosteau intimatii la aceea data, ca nu era pus in posesie, nu cunostea amplasamentul, se stia doar data platii avansului de 6.000 Euro, doar ca era de 2,40 ha.
S-a inscris de catre H. R., mentiunea ca terenul era in intravilan, intrucat se spera ca va face demersuri pentru punerea in posesie, ca va obtine teren in intravilan, avand procura cu efecte depline. Avocatul G. I., ce a redactat actul, a aratat ca la data la care s-a inscris categoria terenului ca fiind intravilan, exista doar adeverinta 3000/2005, el nefiind un om instruit, nu putea indice in eroare avocatul si pe intimati. Din interogatorii nu reiese ca el le-ar fi promis vanzarea a 2,40 ha teren intravilan ci doar 2,40 ha teren, pentru care a primit 6.000 Euro avans, anterior semnarii actului la avocat, iar Tribunalul nu a coroborat declaratia avocatului redactor cu raspunsurile la interogatorii.
Nu s-a aprofundat declaratia martorului M.I., raspunsurile intimatilor la interogatorii, de faptul ca anterior semnarii antecontractului cumparatorul H.R. a preluat prin procura autentica toate atributiile, s-a obligat sa il reprezinte. El nu a oferit nimic, cata vreme deplasarea la fata locului impreuna cu topografii, incheierea procesului verbal de punere in posesie a facut-o F. V., care i-a si aratat prima data locul situarii imobilului.
Daca terenul la data punerii in posesie, in prezenta lui F. ce stia de procura de Hosu, acestia si-au asumat obligatia prin contract si procura, de-a face demersurile necesare pentru a obtine amplasamentul terenului.
Cunosteau deci cumparatorii ca la data incheierii contractului, nu era teren in intravilan ci doar 2,40 ha teren si ei si-au asumat obligatia de-a obtine un teren intravilan, nu el.
Rezolutiunea este o sanctiune juridica a actului ce intervine pentru clauze posterioare datei incheierii antecontractului, pentru conditii si clauze nerespectate la termenele stipulate sau in cel de prescriptie, neplata unui rest de plata putand constitui motiv de rezolutiune ori de executare, aprecierea pretului ca derizoriu sau exagerat, nefacand obiectul acestei sanctiuni.
in drept, s-au invocat art.304/2 pct.7, 8, 9 Cod procedura civila, art.274 Cod procedura civila.
Intimatii reclamanti, desi legal citati, nu s-au prezentat si nici nu si-au comunicat pozitia in cauza.
Examinand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs cat si din oficiu, instanta de recurs, a constatat urmatoarele:
Potrivit antecontractului de vanzare-cumparare, incheiat la data de 9.10.2008 -filele 6-7 dosar de fond, de avocat G. I., recurentul in calitate de vanzator si intimatii in calitate de cumparatori, a convenit sa le vanda teren intravilan in suprafata de 2,4 ha, situat in Satu Mare, conform adeverintei nr.3000/10.08.2005, eliberata de Primaria comunei R., judetul M., anexa 6, pozitia 2 in Hotararea nr.156/9.08.2007 a comisiei judetene pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, in schimbul unui pret de
150.000 lei, din care, inainte de semnarea actului s-a achitat un avans de 48.600 lei, restul de 101.400 lei, stabilindu-se a se achita pana la data de 1.03.2009. S-a mai stabilit faptul ca, s-au obligat cumparatorii, sa accepte terenul cumparat indiferent de amplasamentul concret care se va stabili de comisie, cu ocazia punerii in posesie a vanzatorului, partea din vina careia nu se va realiza contractul, urmand a plati celeilalte parti 20.000 lei.
Cumparatorii s-au obligat sa faca toate demersurile pentru punerea in posesie a terenului, emiterea titlului de proprietate, suportand toate cheltuielile aferente acestor operatiuni, inclusiv cel cu efectuarea schitei si intabularea pe numele vanzatorului, iar pe urma, toate cheltuielile ocazionate la incheierea contractului autentic.
Titlul de proprietate pentru cele 2,4 ha teren, s-a emis sub nr.31-156775 la data de 16.02.2010 de Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de‘ proprietate asupra terenurilor Satu Mare -fila 8 dosar de fond, insa, s-a reconstituit dreptul de proprietate in favoarea recurentului in extravilanul localitatii Satu Mare, teren arabil, parcela 384/11, tarla 30.
Anterior incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, recurentul a imputerniciri cumparatorul intimat H. R., prin procura aflata la fila 19 dosar de fond, autentificat de notar public D. R. la 31.03.2008, sa formuleze orice actiune, cerere, intampinare, cai de atac, in legatura cu terenul din Satu Mare, zona Ratu Mare, ce i s-a atribuit.
Reiese din raspunsul dat la interogatoriu, -filele 58-60 dosar de fond, ca H. R., l-a contactat pe vanzator, afland de acesta prin serviciul de urbanism -Biroul agricol al Primariei, i-a propus sa-i dea o procura pentru a rezolva amplasamentul terenului, cunoscand ca nu era pus in posesie. S-a mai declarat ca dorea cumparatorul, a edifica cu inca o persoana, pe teren o constructie, avansul de 6000 Euro fiind achitat dupa semnarea procurii, data la care nu se cunostea amplasamentul terenului iar cu ocazia redactarii antecontractului la avocat G. I., s-a mai predat vanzatorului 7.000 de Euro.
Adeverinta nr.3000/10.08.2005, emisa de Primaria comunei R., judetul M., -fila 72 in copie la dosar de fond, adeverea doar faptul ca recurentul figura in registrul agricol cu 3,55 ha teren, din care, 2,40 ha, in Satu Mare, fara a reiesi insa categoria acestuia, respectiv daca se situa in intravilanul ori extravilanul localitatii.
Intimatul F. V., la interogatoriul luat in 2.12.2011 -fila 61 dosar de fond, la intrebarea nr.2, a aratat ca recurentul i-a spus ca pe adeverinta figura ca terenul este intravilan, sustinerea din motivele de recurs, in sensul ca nu ar fi spus ca acel teren era in intravilan, este contrazisa de acest raspuns.
Martorul M.l. A. -fila 69 dosar de fond, a declarat ca si el a fost interesat a cumpara terenul, iar vanzatorul a relatat ca urma a fi amplasat in intravilanul localitatii Satu Mare, undeva pe strada Careiului vis a vis de hotelul Dana, insa neavand bani a renuntat. Nu exista insa o siguranta certa ca terenul s-a fi amplasat in aceea zona, cumparatorii doreau sa cumpere, cu conditia ca acesta sa fie in intravilan. Martorul G. I., care redactase antecontractul -fila 70 dosar de fond, - a declarat ca in adeverinta nu era indicat amplasamentul terenului, iar vanzatorul a spus ca amplasamentul urma sa fie intravilan, intr-o zona foarte buna. S-au obligat cumparatorii sa-l ajute pe vanzator la demersurile pentru obtinerea titlului de proprietate si amplasamentul terenului, pretul fiind fixat pentru intravilan.
Din coroborarea tuturor acestor probe,s-a apreciat ca in mod corect instanta de apel a retinut faptul ca vanzatorul s-a obligat a instraina 2,40 ha teren, situat in intravilanul localitatii Satu Mare, ori, chiar daca cumparatorul s-a obligat a face demersurile necesare obtinerii titlului de proprietate, nu este un aspect care sa duca la concluzia ca acesta avea vreo competenta in stabilirea amplasamentului. A face demersuri, nu echivaleaza cu a obtine un rezultat favorabil, obligatia fiind una de diligenta, nu de rezultat. Stabilirea amplasamentului era atributul exclusiv al Comisiei de aplicare a legii nr.18/1991, nu a cumparatorului mandatar.
Faptul ca vanzatorul nu locuia in Satu Mare, ca a fost contactat de cumparatorii interesati a cumpara terenul, nu este un aspect ce sa duca la concluzia ca s-ar fi respectat clauza esentiala a conventiei - obtinerea unui teren in intravilanul localitatii Satu Mare, probele administrate confirmand ca ceea ce s-a dorit a se cumpara era strict un teren situat in intravilan, pe care sa se construiasca, indiferent de amplasament. Cata vreme in antecontract s-a stipulat ca se vinde un teren in suprafata de 2,40 ha, situat in intravilan, iar titlul de proprietate s-a eliberat ulterior doar pentru un teren aflat in extravilan, este cert ca obligatia esentiala asumata de vanzator, nu a fost respectata, operand, conform art.1020 din vechiul Cod civil, -in vigoare la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, conditia rezolutorie - care este subinteleasa in contractele sinalagmatice, in cazul in care una din parti nu indeplineste angajamentul sau.
A spera cumparatorul in a obtine un amplasament in intravilan in baza procurii date de vanzator, nu echivaleaza cu a-si asuma obligatia, ci doar de-a face diligentele necesare in acest sens, raspunsurile acestora la interogatorii, fiind in sensul ca li se promite vanzarea unui teren intravilan, nu extravilan, martorii confirmand de altfel acest aspect, expuse clar in antecontractul de vanzare-cumparare, data la care s-a achitat avansul, fiind irelevanta.
Imprejurarea ca instanta de apel si-a motivat solutia si pe aspectul referitor la pretul convenit, nu este de natura a modifica cele expuse. Doar in masura in care s-ar fi obtinut un titlu de proprietate, pe un teren intravilan si pe un alt amplasament decat cel initial, rezolutiunea datorita acestui aspect nu ar fi operat, cumparatorii obligandu-se a accepta orice amplasament in intravilan.
Deplasarea la locul in care urma a fi stabilit amplasamentul terenului, s-a facut dupa incheierea antecontractului, astfel ca, nu se poate vorbi de faptul ca ar fi cunoscut cumparatorii ca titlul urma a fi eliberat pentru un teren extravilan. Instanta de apel s-a referit si la pretul convenit, pentru a se consolida cele retinute si expuse mai sus, ca obiectul conventiei a avut in vedere un teren situat in intravilan, nu in extravilan, si de altfel acest aspect s-a inscris chiar in antecontractul de vanzare-cumparare, nefiind dubii sau aspecte neclare care sa impuna o interpretare.
Fata de toate cele expuse, nefiind incidente dispozitiile art.304 Cod procedura civila, instanta de recurs, in baza art.312 Cod procedura civila, a respins ca nefondat recursul, mentinand in intregime decizia recurata, ca fiind legala si temeinica.