Insolventa. Denuntarea contractului de locatiune ca masura dispusa de catre lichidator in cursul procedurii

     Insolventa. Denuntarea contractului de locatiune de catre lichidator  ca masura de eficientizare a activitatii in derulare a debitorului si a cresterii la maxim a averii societatii in faliment.
     Independent de dispozitiile conventiei de inchiriere, potrivit cu care chiria este supusa actualizarii anuale prin acordul bilateral al partilor implicate, legea permite lichidatorului analiza profitabilitatii contractului pentru debitorul aflat intr-o situatie speciala, falimentul, situatie care sustrage contractul principiului imperativ al stabilitatii, pentru cazul in care conduita asumata de parti este pagubitoare pentru debitor, adica, atunci cand chiria negociata este inferioara pretului pietei.
     (Decizia Curtii de Apel Bucuresti, nr.347R/07.03.2007 Sectia a VI a Comerciala, irevocabila)
     
     Prin sentinta comerciala nr.3028/16.11.2006 pronuntata de catre Tribunalul Bucuresti - Sectia a VII-a Comerciala in dosarul nr.31/3/1999, prima instanta a respins contestatia formulata de catre contestatoarea S.C. D T T T S.R.L. impotriva raportului de activitate al lichidatorului S.C. AMD G E S.R.L., contestatia indreptata impotriva raportului nr.36 din 20.07.2006 in ce priveste pe debitoarea S.C. I S.A.
     Pentru a hotari astfel instanta de fond a retinut ca S.C. D T T T S.R.L. a formulat contestatie impotriva masurii rezilierii contractului de locatiune nr.742 din 06.07.2000 incheiat intre contestator si debitoare, masura dispusa prin raportul de activitate al lichidatorului S.C. AMD G E S.R.L. cu nr.36/20.07.2006.
     In sustinerea contestatiei creditoarea-contestatoare a invocat dispozitiile art.3 din contractul de inchiriere, aratand ca pretul a fost majorat succesiv prin acte aditionale, ca masura lichidatorului este neintemeiata fata de dispozitiile art.67 din Legea nr.64/1995, deoarece, in principal, aceasta trebuie justificata de necesitatea cresterii la maxim a averii debitorului, or, masura desfiintarii contractului de locatiune nu face decat sa excluda posibilitatea maririi patrimoniului societatii S.C. I S.A., cu atat mai mult cu cat nu exista oferte mai avantajoase pentru inchirierea spatiului.
     Instanta de fond a invocat in considerente dispozitiile art.86 din Legea nr.85/2006, potrivit carora lichidatorul poate denunta orice contract in curs, inclusiv incheierile neexpirate ale debitorului. De asemenea, fata de dispozitiile art.91 din aceeasi lege, instanta de fond a aratat ca desfiintarile contractelor de inchiriere prin masuri dispuse de catre lichidator pot interveni daca chiria este inferioara celei practicate pe piata. Retinand ca ultima majorare a chiriei a intervenit la 23.11.2004 si ca, potrivit evaluarilor realizate, aceasta chirie este sub pretul pietei, ca intre parti exista actualmente neintelegeri, locatara refuzand plata chiriei de piata, dar si ca masura lichidatorului este justificata de preocuparea reala a cresterii averii debitorului, masura S.C. AMD G ES.R.L. a fost considerata intemeiata si justificata, iar contestatia respinsa.
     
     Impotriva acestei hotarari S.C. D T T T S.R.L.. a formulat recurs, solicitand modificarea in tot a sentintei recurate, iar prin rejudecare admiterea contestatiei recurentei si inlaturarea masurii contestate a lichidatorului.
     In motivarea recursului s-a aratat ca instanta de fond a facut o gresita aplicare a dispozitiilor art.86 din Legea nr.85/2006, omitand sa retina doua aspecte esentiale, si anume ca scopul masurii lichidatorului trebuie sa fie subordonat cresterii la maxim a averii debitorului si ca nu se pot denunta contracte executate in totalitate ori substantial de catre toate partile implicate. A justificat recurenta ca ista nici o oferta mai avantajoasa a vreunui tert in sensul inchirierii imobilului la un pret mai mare decat cel oferit de catre locatar si ca nu este reala afirmatia potrivit careia S.C. D T T T S.R.L.ar fi refuzat oferta lichidatorului privind majorarea chiriei, mai mult, se arata ca lichidatorul nu a notificat niciodata acestei parti intentia sa. Se arata ca intre parti contractul dureaza de aproape 7 ani, fiind executat substantial de catre toate partile implicate, singurul moment in care poate sa-si inceteze efectele fiind acela al vanzarii la licitatie.
     Al doilea motiv al recursului vizeaza imprejurarea ca in mod eronat s-a retinut ca lichidatorul a denuntat contractul de inchiriere, fiind evident ca aceasta masura nu a fost niciodata luata in temeiul art.86 din Legea nr.85/2006.
     Se arata ca la 12.01.2006 debitoarea, prin director general, a comunicat S.C. D T T T S.R.L. adresa nr.7, solicitand majorarea chiriei, la un tarif de 1,20 USD/mp, insa aceasta adresa a fost semnata de o persoana fara calitate de reprezentare a S.C. IS.A., singura persoana avand aceasta imputernicire fiind S.C. AMD G E S.R.L.
     Se arata ca niciodata intentia lichidatorului de majorare a chiriei nu a fost adusa la cunostinta contestatoarei, prin notificarea nr.15/20.01.2006 S.C. D T T T S.R.L. fiind instiintata direct ca urmare a refuzului de stabilire a cuantumului chiriei, contractul este reziliat, nefiind astfel vorba de o denuntare a contractului in sensul art.86 din legea insolventei. Recurenta arata ca masura lichidatorului are in vedere dispozitiile art.1436 Cod civil, derivand din calitatea derizorie a pretului. Astfel, partea distinge net intre reziliere ca sanctiune pentru conduita culpabila in neindeplinirea obligatiilor contractuale si denuntarea contractului in temeiul art.86 din Legea nr.85/2006, aratand ca aplicarea sanctiunii rezilierii este abuziva si nefondata, cu atat mai mult cu cat a fost pusa in discutia adunarii creditorilor la 22.03.2006, la doua luni dupa comunicarea masurii rezilierii.
     S-a aratat ca aceasta adunare generala convocata de S.C. AMD G E S.R.L. la 22.03.2006 a avut la pct.2 pe ordinea de zi "punerea in discutie a contractelor incheiate de conducerea S.C. I S.A. pentru spatiile inchiriate in vederea cresterii la maxim a averii debitorului", dar conform procesului-verbal al acestei sedinte, se mentioneaza doar faptul ca lichidatorul urmeaza sa dispuna dupa formularea concluziilor debitorului.
     In conformitate cu corespondenta partilor, S.C. D T T T S.R.L.a solicitat lichidatorului un punct de vedere cu privire la evolutia ratei inflatiei de la data ultimei negocieri si pana in prezent, urmand ca partile sa discute asupra modificarii acestei clauze, insa lichidatorul s-a rezumat la luarea masurii desfiintarii contractului, chiar si lipsa unei hotararii a adunarii creditorilor in acest sens.
     Al treilea motiv al recursului se intemeiaza pe gresita aplicare si interpretare a dispozitiilor art.91 din Legea nr.85/2006, avand in vedere ca intentia lichidatorului de denuntare a contractului si de reactualizare a nivelului chiriei nu au fost niciodata comunicate recurentei, si, de asemenea, recurentei nu i-au fost inaintate documente care sa justifice majorarea chiriei, desi S.C. D T T T S.R.L.a solicitat acest punct de vedere.
     Ultimul motiv al recursului  vizeaza imprejurarea ca inlaturarea masurii lichidatorului se impune fata de motivarea in drept a masurii rezilierii luate, respectiv art.1343 si 1436 alin.2 Cod civil, care in mod evident nu sunt incidente in cauza.
     In dovedirea motivelor de recurs recurentei i-a fost incuviintata proba cu inscrisuri, acestea fiind inaintate la dosar la 06.03.2007.
     
     Analizand recursul din perspectiva criticilor formulate, Curtea il preciaza neintemeiat si il va respinge, raspunzand motivelor de recurs prin urmatoarele considerente:
     Este adevarat ca activitatea lichidatorului judiciar in procedura reglementata de Legea nr. 85/2006 este subordonata principiului eficientizarii la maximul a activitatii in derulare debitorului si a cresterii la maxim a averii societatii in faliment, sens in care, potrivit art 86 din aceasta lege "administratorul judiciar/lichidatorul poate sa mentina sau sa denunte orice contract, inchirierile neexpirate sau alte contracte pe termen lung, atat timp cat aceste contracte nu vor fi fost executate in totalitate ori substantial de catre toate partile implicate". Insa, aceasta dispozitie trebuie corelata cu cea continuta de art. 91 al aceleiasi legi, , aceasta aratand ca "faptul ca un proprietar al unui imobil inchiriat este debitor in prezenta procedura nu va desfiinta contractul de inchiriere, in afara de cazul in care chiria nu este inferioara chiriei practicate pe piata".
     In acest sens, legea insolventei impune nu doar verificarea executarii contractului de catre partile implicate, dar si profitabilitatea mentinerii sale pentru debitorul aflat in procedura, sens in care legea prezuma neprofitabile pentru debitor acele contracte de inchiriere ale debitorului pentru care nivelul chiriei stabilite este inferior pretului pietei. Curtea nu considera ca argumentul denuntarii contractului de inchiriere nr. 742/06.07.2000 a fost sustinut de neexecutarea culpabila a acestuia de catre S.C. D T T T S.R.L., pentru argumentul ca, potrivit tezei a doua a art. 86, in masura in care initiativa denuntarii contractului apartine tertului prin notificarea adresata lichidatorului judiciar care va raspunde sub pedeapsa de a nu mai putea cere executarea contractului, premisa situatiei reglementate de acest text nu se suprapune spetei. Cu alte cuvinte, in cazul reglementat de art. 86 alin. 1 din Legea nr. 85/2006 culpa neexecutarii unui contract apartine debitorului in insolventa, neexecutarea  contractului se plaseaza in culpa debitorului, iar administratorul are libertatea de a decide continuarea executarii contractului daca aceste profita debitorului in contextul procedurii de lichidare.
     Curtea considera ca  textul de lege care guverneaza situatia litigioasa din cauza este in aceste conditii exclusiv art. 91 al Legii nr. 85/2006, astfel ca analiza temeiniciei si legalitatii hotararii primei instante va fi realizata din perspectiva acestui text.
     Or, in aceste conditii, independent de dispozitiile art. 3 al conventiei nr. 742/2000, potrivit cu care chiria este supusa actualizarii anuale prin acordul bilateral al partilor implicate, legea permite lichidatorului analiza profitabilitatii contractului pentru debitorul aflat intr-o situatie speciala, falimentul, situatie care sustrage contractul principiului imperativ al stabilitatii, pentru cazul in care conduita asumata de parti este pagubitoare pentru debitor, adica, atunci cand chiria negociata este inferioara pretului pietei.
     In aceste conditii, Curtea retine ca actele dosarului releva ca debitorul a avut initiativa modificarii chiriei la nivelul pietei pentru adaptarea contratului la cerintele art. 91 din Lege, desi aceasta obligatie nu este instituita de lege in sarcina debitorului aflat in faliment. Raportul de expertiza efectuat in cauza pentru analiza profitabilitatii contractului de inchiriere dintre parti releva imprejurarea ca pentru imobilul din Intrarea Straulesti nr. 17-37, chiria la nivelul pietei se situeaza la valoarea de 8210 Euro lunar, in timp ce chiria negociata de parti pentru acest imobil, potrivit contractului nr. 742/2000 actualizat final prin actul aditional 7/14.01.2004 era da 15.000.000 Rol plus TVA, fiind mult sub pretul pietei.
     Astfel, Curtea considera lipsit de relevanta primul motiv al recursului, potrivit caruia lichidatorul a denuntat contractul de inchiriere desi nu a facut dovada unei oferte mai profitabile din partea untui tert si ca nu a solicitat locatarului renegocierea chiriei, retinand ca, fata de dispozitiile legale incidentene aceste conditii nu sunt impuse pentru indicenta art. 91 din Legea nr. 85/2006, dar si ca prectic, in cauza s-a incercat solutionarea amiabila a diferendului, iar debitoarea a incercat prin corespondenta sa cu recurenta sa adapteze nivelul chiriei la nivelul pietei pentru mentinerea raportului contractual.
     In ce priveste al doilea motiv al recursului, potrivit caruia adresa nr. 7/11.01.2006 avand ca obiect propunerea de renegociere a chiriei la un nivel adaptat pretului pietei, emana de la o persoana care nu are calitatea de reprezentant al debitoarei, deci nu putea produce efecte juridice, Curtea reitereaza concluziile sale anterioare si arata ca initiativa renegocierii in scopul salvgardarii contractului nu este o conditie pentru incidenta si aplicarea dipozitiilor art. 91 din legea insolventei,  iar denuntarea contractului in cauza nu este supusa dispozitiilor art. 86 din acest act normativ.
     In acelasi sens Curtea considera ca pentru infirmarea legalitatii masurii lichidatorului, contestata in aceasta cauza nu poate fi retinuta lipsa initiativei proprii a lichidatorului la renegociarea contractului in lipsa unei proceduri impuse de lege in acest scop, dar subliniaza ca intre parti a avut loc o corespondenta pe acest subiect, fiind evidenta intentia debitoarei de a mentine contractul la un nivel care sa corespunda conditiior legale.
     Un alt motiv al recursului se intemeiaza pe lipsa unei hotarari a adunarii creditorilor in problema denuntarii contractului de inchiriere nr. 742/06.07.2000, cu argumentul ca, desi problema analizei acestui contract a figurat pe ordinea de zi a sedintei din 22.03.2006, conform procesului verbal al sedintei, nicio masura nu a fost adoptata in acest for, astfel, lipsind acordul creditorilor asupra acestei masuri a lichidatorului.
     Or, Curtea retine ca potrivit art. 25 lit. e din Legea nr. 85/2006, intre principalele atributii ale lichidatorului se numara acela al mentinerii sau denuntarii unor contracte, masurile luate fiind raportabile in conditiile ar. 24 si 21 din legea insolventei, atat judecatorului-sindic  si adunarii creditorilor prin intermedierea comitetului creditorilor. In consecinta, masura denuntarii unor contracte este supusa unui control a posteriori adunarii creditorilor sau judecatorului sindic pe calea contestatiei, astfel ca imprejurarea ca, desi acesta problema a fost deferita spre analiza  acestei adunari conform convocatorului sedintei din 22.03.2006 fara a exista o deliberare asupra acestei chestiuni, de natura a infirma legalitatea masurii lichidatorului, este o afirmatie lipsita de suportul temeiniciei.
     In fine, ultimele motive ale recursului se centreaza pe gresita aplicare a dispozitiilor art. 91 din Legea nr. 85/2006 in senul ca intentia denuntarii contractului nr. 742/2000 nu a fost adusa la cunostinta recurentei si ca inscrisurie care sa fundamenteze solicitarea majorarii chririei nu au fost comunicare niciodata locatarei de catre lichidator, aspecte asupra carora Curtea a perezentat considerentele sale in expunerile anterioare.
     De asemenea, recurenta arata ca  masura lichidatorului este nelegala cate vreme ea se fundamenteaza pe dispozitiile art. 1343 si 1436 alin 2 din codul civil, inaplicabile in cazul spetei, deoarece nu se pune problema denuntarii contratului ajuns la termen sau a rezilierii sale, reziliere legate de exustenta unei neexecutari culpabile a obilgatiei contractantului obligat sinalagmatic.
     Pentru analiza acestei critici, Curtea subliniaza urmatoarele: actele juridice ale lichidatorului sunt acte juridice in sensul larg al conceptului, de aceea, pentru aprecierea lor, trebuie avute in vedere regulile de interpretare a actelor juridice, reguli care impun aprecierea dupa continut si nu dupa intelesul literal al termenilor si dupa vointa reala a partii de la care actul emite, potrivit art. 977 cod civil.
     Or, independent de denumirea data termenilor de catre lichidator prin notificarea intentiei sale  de denuntare a contractului cu nr. 15/20.01.2006 si prin adresa nr. 29/14.03.2006, semnificatia vointei lichidatorului prin actul emanat este aceea a denuntarii contractului pentru faptul ca in privinta imobilului ce a facut obiectul contractului denuntat, ria este semnificativ situata sub nivelul pretului pietei.
     A da eficienta unui formalism excesiv tras din sensul literal al termenilor folositi in aceste acte de catre lichidator, inseamna a infirma regulile de baza ale stabilirii vointei reale a partii, vointa care a fost aceea a denuntarii contractului in temeiul art. 91 al Legii nr. 85/2006, independent de utilizarea unei terminologii gresite sau de indicarea unor texte de lege care nu au incidenta directa asupra masurilor adoptate de catre debitorul aflat in procedura.
     Pentru toate considerentele da fapt si de drept prezentate in aceasta motivare, Curtea a considerat recursul neintemeiat si, potrivit art. 312 Cod procedura civila, a dispus respingerea sa, apreciind ca solutia primei instante s-a intemeiat pe o corecta stabilire a situatiei de fapt si aplicare a legii.
     In consecinta, fata de dispozitiile art. 274 Cod procedura civila, Curtea respinge ca nefondata si cererea accesorie a recurentei avand ca obiect obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata, retinand ca in declansarea acestui litigiu, intimata nu are nicio culpa procesuala de natura a fundamenta acesta raspundere.