Privatizare. Vanzarea terenurilor aferente activelor privatizate.Conditia negocierii directe a pretului.

Privatizare. Vanzarea terenurilor aferente activelor privatizate.Conditia negocierii directe a pretului.

Conform art. 2 al H.G nr. 331/1992, pretul de vanzare a terenurilor aferente activelor vandute anterior datei eliberarii, catre societatea comerciala vanzatoare, a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, se va determina prin negociere directa intre partile contractului de vanzare-cumparare a activelor, fara ca acesta sa se afle sub valoarea de circulatie; aceasta valoare urmeaza a fi stabilita cu respectarea criteriilor aprobate in aplicarea H.G. nr. 834/1991.

Reclamantul GN a chemat in judecata pe parata S.C. Mamaia S.A., solicitand instantei obligarea acesteia la vanzarea terenurilor aferente minihotelurilor ,,Selena’’ si ,,Rodna’’.
Considerentele prezentei actiuni s-au intemeiat pe urmatoarea situatie de fapt :
- cele doua active au apartinut societatii parate, pana la momentul instrainarii lor catre BN IMPEX S.R.L., in cursul anului 1993 ;
- pentru terenul aferent activelor s-a constituit in favoarea cumparatorului un drept de folosinta, regimul juridic al acestora fiind guvernat de dispozitiile H.G.nr.834/1991 si H.G. nr. 331/1992 ;
- imobilele au fost instrainate de societatea cumparatoare catre S.C. ADA S.R.L., de la care ulterior le-a achizitionat reclamantul, in 1997 ;
- pana la data atestarii dreptului de proprietate asupra terenurilor, parata nu putea transmite acest drept, insa la 06.05.1997 a fost emis certificatul de atestare a dreptului real al societatii parate, pentru o suprafata care a inclus si terenurile mentionate ;
- parata a refuzat transmiterea dreptului de proprietate catre reclamant, pentru terenurile aferente celor doua active.
Societatea parata a invocat, prin intampinare, inadmisibilitatea actiunii, exceptia fiind respinsa prin incheierea interlocutorie pronuntata la 23.05.2000, care a retinut ca inadmisibilitatea este motivata pe aspecte de fond, iar nu pe chestiuni legate de abilitarea legala a reclamantei de a sesiza instanta intr-un asemenea litigiu.
Pe fond, parata a invocat lipsa unei optiuni a reclamantului pentru cumpararea terenurilor, dupa instiintarea asupra existentei certificatului de atestare a dreptului de proprietate.
Actiunea este intemeiata.
In acceptiunea art 1 alin. 2 din H.G. nr. 331/1992, prin terenuri aferente activelor se inteleg cele pe care sunt amplasate activele si cele necesare desfasurarii in bune conditii a activitatii acestora, cu identificarea lor in baza documentatiei intocmite.
Din documentatia care a stat la baza emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, inregistrata la O.C.O.T. Constanta la nr. 553/1997, a reiesit ca suprafata terenului aferent minihotelurilor ,,Selena’’ si ,,Rodna’’ este aceea pentru care reclamantul a solicitat perfectarea actului de vanzare-cumparare.
        Reclamantul a fost instiintat de societatea parata, in februarie 2000, asupra obtinerii titlului de proprietate pentru teren, fiindu-i comunicat, totodata, ca poate sa-si exprime optiunea de cumparare.  Parata a mentionat si pretul stabilit pentru respectivele terenuri, conform unei expertize de evaluare.
Prin adresa nr. 19/ 02.03.2000, reclamantul a comunicat societatii parate ca nu accepta pretul propus, intrucat il considera exagerat, iar ulterior partile nu s-au mai intalnit pentru negocieri.
Obligatia paratei de a vinde terenurile nu a fost indeplinita, astfel cum s-a aparat societatea, intrucat potrivit art. 2 din H.G. nr. 331/1992 pretul de vanzare al terenurilor prevazute in art.1 se vor determina prin negociere directa intre partile contractului de vanzare-cumparare a activelor.
Prin H.G. nr. 457/ 28.08.1997 au fost abrogate prevederile H.G. nr. 331/1992 privind vanzarea unor terenuri ale societatilor comerciale cu capital de stat, astfel ca in speta sunt incidente dispozitiile Titlului I al Legii nr. 99/1999 si ale H.G. nr. 450/1999.
Art. 4.13. din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 450/1999, terenul aferent unui activ, a carui situatie juridica se clarifica dupa data vanzarii activului, va fi vandut cumparatorului activului la cererea acestuia, prin negociere, avandu-se in vedere valoarea de circulatie a terenului.
In aceste conditii, reclamantul este indreptatit sa pretinda paratei vanzarea terenurilor aferente activelor sale, imprejurare fata de care actiunea urmeaza a fi admisa, cu consecinta obligarii paratei la vanzarea acestor terenuri, la valoarea de circulatie.
(sentinta civila nr. 3236 COM/ 28.12.2000; prin decizia civila nr. 478/2001 a Curtii de Apel Constanta-sectia comerciala a fost admis apelul, cu consecinta schimbarii in parte a hotararii apelate, in sensul ca vanzarea terenului aferent minihotelurilor sa se realizeze in conditiile consacrate prin H.G. nr. 331/1992, O.U.G. nr. 88/1997, modificata prin Legea nr. 99/1999 si H.G. nr. 450/1999. A fost mentinut restul dispozitiilor sentintei.
S-a apreciat ca fata de normele legale cuprinse in H.G. nr. 331/1992 partile urmau sa stabileasca prin contract modalitatea negocierii directe a pretului de vanzare, acesta neputand fi sub valoarea de circulatie a terenului. Chiar daca aceasta hotarare de guvern a fost abrogata ulterior, contractul de vanzare a avut loc sub imperiul acestui act normativ, iar modificarile legislative adoptate pe linia privatizarii nu trebuie sa ingradeasca nici una dintre parti in perfectarea vanzarii terenurilor aferente activelor.
Prin urmare, in mod eronat stabilirea valorii de circulatie a terenurilor s-a realizat conform H.G. nr. 500/1994 si H.G. nr. 983/1998 , iar nu in conditiile H.G. nr. 834/1991)
Nota: Se poate opina ca textele legale invocate conduc spre o solutie contrara, avand in vedere ca obiectul actiunii l-a constituit pretentia reclamantului ca parata sa indeplineasca o obligatie de a da (vanzarea efectiva a terenurilor), iar nu o obligatie de a face (spre exemplu, initierea negocierilor asupra pretului de vanzare), cu atat mai mult cu cat din probe a reiesit inexistenta unui acord al partilor asupra elementelor principale ale unui contract de vanzare-cumparare.
Prin urmare, refuzul paratei de a instraina imobilele, in absenta unui pret convenit de comun acord, era justificat.
Sub aspectul solutiei date in apel, se constata ca ajunge la o concluzie identica, in sensul ca terenul nu poate fi vandut sub valoarea de circulatie, stabilindu-se insa si modalitatea de determinare a acestei valori.