Imobil construit din fondurile statului. Obligarea societatii comerciale privatizate la incheierea contractului de vanzare - cumparare catre chiriasi.

Imobil construit din fondurile statului.
Obligarea societatii comerciale privatizate la incheierea contractului de vanzare - cumparare catre chiriasi.
Legea nr.15/1990 - art.20 alin.2
Legea nr.85/1992 -  art.7 alin.1 si 8
Decretul - Lege nr.61/1991
Codul civil  - art.480, 1073, 1077
Conventia Europeana a Drepturilor Omului - Protocolul nr.1, art.1


Prevederile Legii nr.85/1992 nu pot fi interpretate in sensul ca instituie o obligatie a societatii comerciale privatizate de a vinde un imobil aflat in patrimoniul sau intrucat potrivit art.20 alin.2 din Legea nr.15/1990, bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia.
Obligarea unei persoane juridice sa vanda un bun aflat in patrimoniul sau ar incalca articolul 1 din Protocolul nr.1 aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Astfel, desi posibilitatea vanzarii este prevazuta de lege si urmareste un scop legitim, constand in oferirea posibilitatii chiriasilor de a cumpara locuintele in considerarea contributiei lor si a starii materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate a societatii comerciale privatizate sub aspectul reglementarii dreptului de dispozitie, in sensul de a o obliga sa vanda, nu este proportionala din perspectiva necesitatii intr-o societate democratica.
(C.A.B.S.IV.Civ. -dec.civ.1330/22.09.2008)


Prin cererea inregistrata la Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti sub nr.17.054/2005 (nr.unic 13.042/300/2005, reclamantii P.M. si P.N. au chemat in judecata pe parata SC E SA, solicitand obligarea paratei sa le vanda, prin incheierea contractului de vanzare - cumparare in forma ceruta de lege, la pretul si cu modalitatile de plata determinate potrivit Legii nr.85/1992, camera nr.50 din imobilul situat in Bucuresti, sector 2, impreuna cu cota - parte aferenta din partile din imobil aflate in folosinta comuna a locatarilor.
In drept, reclamantii au invocat in drept, art.1073 si art.1077 Cod civil, art.7 din Legea nr.85/1992, Decretul  - Lege nr.61/1991.
Prin sentinta civila nr.8223/1.11.2006,Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a admis actiunea reclamantilor si a obligat parata sa incheie cu reclamantii contract de vanzare - cumparare cu privire la camera 50 din caminul 2, situat in Bucuresti, sector 2 in conditiile art.7 alin.1 si 4 din Legea nr.85/1992.
Pentru a decide astfel, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a retinut ca reclamantii P.M. si P.N. ocupa camera 50 din caminul 2 situat in Bucuresti, sector 2. Imobilul mentionat se afla in proprietatea SC E SA potrivit autorizatiei 6 H/8.12.1978,procesului -verbal de receptie finala nr.24635/5.08.1981, facand parte din patrimoniul societatii potrivit art.20 din Legea nr.15/1990, iar dreptul de proprietate a fost inscris in cartea funciara conform incheierii nr.795/17.01.2006 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Sector 2.
Desi intre parti nu s-a incheiat un contract de inchiriere in forma scrisa, instanta a retinut ca in cauza s-a facut dovada existentei unor raporturi de locatiune, raporturi ce rezulta din imprejurarea ca reclamantii achita chirie paratei pentru camera ocupata in imobil.
Reclamantii, alaturi de alti chiriasi, au solicitat paratei sa le vanda camera ocupata, in temeiul art.7 din Legea nr.85/1992, insa, prin Decizia nr.1/11.11.2005, Consiliul de Administratie al SC E SA a hotarat respingerea cererilor de cumparare a camerelor din caminele de nefamilisti situat in Bucuresti, sector 2.
Instanta a considerat ca dispozitiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 consacra o obligatie in sarcina persoanelor juridice care detin locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii, de a vinde aceste locuinte catre titularii contractelor de inchiriere, la cererea acestora. Astfel cum rezulta din probele administrate, caminul in care se afla camera a carei instrainare se solicita pe calea prezentei actiuni a fost construit anterior intrarii in vigoare a legii din fondurile Intreprinderii E Bucuresti, iar reclamantii au calitatea de chiriasi ai camerei ocupate,solicitand instrainarea acesteia,dupa cum s-a aratat anterior. In cauza nu s-a facut dovada ca locuinta intra in categoria locuintelor de interventie astfel cum acestea sunt definite de art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992, singura exceptie prevazuta de lege care ar fi putut impiedica instrainarea camerei.
Instanta a apreciat ca prevederile art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 se refera la locuintele de serviciu construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare dupa intrarea in vigoare a legii.
Instanta a constatat ca, in speta, nu s-a facut dovada ca locuinta ocupata de reclamanti ar fi o locuinta de serviciu, dar, chiar si in situatia in care s-ar retine  ca raportul de locatiune este accesoriu contractului de munca, se constata ca singura exceptie consacrata de lege priveste locuintele de serviciu, camera in cauza neintrand in aceasta categorie.
Instanta a considerat ca imprejurarea ca locuintele sunt construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat permit legiuitorului sa instituie o exceptie de la regula ca persoana care are in patrimoniu un drept de proprietate asupra unui asemenea bun poate dispune de acesta conform art.480 din Codul civil,tocmai datorita faptului ca toate persoanele au contribuit direct  sau indirect in vechiul sistem statal juridic, la construirea acestor locuinte,astfel incat,prin prevederile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, s-a consacrat o limitare a exercitiului dreptului de proprietate, permisa intr-un stat democratic. In consecinta, instanta nu a retinut o incalcare a art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale.
Prin decizia civila nr.557/27.04.1007,Tribunalul Bucuresti - Sectia a V    a Civila a respins ca nefondat apelul declarat de parata impotriva acestei sentinte.
Impotriva acestei decizii au declarat recurs SC E SA si SC ELJ R.E. SA, solicitand sa modifice in tot decizia civila nr.557A/27.04.2007, in sensul de a se lua act ca SC ELJ R.E. SA avea calitatea de apelant iar nu de intimat, si sa se admita apelul formulat impotriva sentintei civile nr.8223/1.11.2006 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti in dosarul nr.13042/300/2005 si sa schimbe in tot sentinta apelata in sensul respingerii actiunii ca neintemeiata si nelegala.
In motivarea recursului recurenta - parata a aratat ca, desi instanta de apel a retinut ca SC ELJ R.E. SA este succesoarea in drepturi a SC E SA, a dispus in mod gresit introducerea in cauza a SC ELJ R.E. SA in calitate de intimata. In mod corect, instanta de apel, luand act ca SC ELJ R.E. SA este succesoare in drepturi a SC E SA, trebuia sa retina ca SC ELJ R.E. SA avea calitatea de apelant, pe care a preluat-o de la societate, iar nu de intimat. Mai mult, instanta de apel trebuia sa scoata din cauza SC E SA intrucat SC ELJ R.E. SA a preluat calitatea de apelant de la SC E SA aceasta din urma nemaiavand calitate procesuala activa in cauza.
Analizand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine urmatoarele:
In ceea ce priveste fondul recursurilor, Curtea constata ca existenta raporturilor locative dintre parti a fost in mod corect stabilita de instante.
In ceea ce priveste dispozitiile legale aplicabile in cauza,Curtea constata ca,potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992,republicata,privind vanzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului - Lege nr.61/1990 si ale prezentei legi.
Conform art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, unitatile economice sau bugetare pot sa detina si sa construiasca din fonduri proprii locuinte de serviciu, destinate inchirierii salariatilor acestora, cu contract de inchiriere accesoriu la contractul de munca. Modul de administrare si eventuala instrainare a acestor locuinte se vor stabili de consiliile de administratie, respectiv de conducerile unitatilor.
Caminul din care face parte camera in litigiu a fost construit in anul 1973, astfel cum a recunoscut recurenta prin cererea de recurs, recunoastere confirmata de probele administrate. Din inscrisurile depuse la dosarul de fond rezulta ca finantarea lucrarilor s-a efectuat din fonduri proprii ale intreprinderii E Bucuresti. In acest context, recurenta a apreciat ca in cauza sunt aplicabile dispozitiile art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, care stabilesc  ca, in cazul locuintelor construite din fonduri proprii, modul de administrare si eventuala instrainare a acestor locuinte se vor stabili de consiliile de administratie ale respectivelor societati. In aceasta situatie, Consiliul de administratie al SC E SA a emis decizia nr.1 din data de 11.11.2005, prin care a respins cererile de cumparare a camerelor situate in Bucuresti, sector 2.
Astfel, societatea recurenta si-a manifestat  vointa in sensul de a nu vinde imobilul mentionat.
Tribunalul a considerat ca limitarea legala a exercitiului  dreptului de proprietate al paratei prin instituirea obligatiei de a vinde locuinta supusa dispozitiilor art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 la cererea chiriasului este conforma dispozitiilor constitutionale.
Curtea considera ca prevederile mentionate ale Legii nr.85/1992 nu pot fi interpretate in sensul ca instituie o obligatie a societatii comerciale privatizate de a vinde un imobil aflat in patrimoniul sau, pentru considerentele care urmeaza.
Astfel,conform art.16 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, unitatile economice de stat, cu exceptia celor care se constituie ca regii autonome, vor fi organizate sub forma de societati pe actiuni sau societati cu raspundere limitata, in conditiile prevazute de lege. In speta, intreprinderea E. Bucuresti a fost organizata sub forma de societate pe actiuni, fiind astfel infiintata SC E SA. Astfel, patrimoniul unitatii economice de stat supuse transformarii a fost transmis societatii comerciale infiintate pe aceasta cale. Inventarierea patrimoniului,precum si evaluarea si stabilirea capitalului societatilor comerciale infiintate pe aceasta cale se fac in conditiile stabilite prin hotarare a guvernului.
Conform art.20 alin.2 din Legea nr.15/1990, bunurile din patrimoniul societatii comerciale sunt proprietatea acesteia.
Astfel, Curtea constata ca recurenta, in calitate de titulara a dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu, detine un bun in sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului.
Art.1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului prevede ca orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru o cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
Aceste dispozitii nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau amenzilor.
Astfel, dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putand fi supus limitarilor mentionate mai sus.
Curtea apreciaza ca, prin obligarea unei persoane juridice sa vanda un bun din patrimoniul sau, se incalca art.1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului. Astfel, desi posibilitatea vanzarii este prevazuta de lege si urmareste un scop legitim, constand in oferirea posibilitatii chiriasilor sa cumpere locuintele, in considerarea contributiei lor si a starii materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate al recurentei, sub aspectul reglementarii dreptului de dispozitie, in sensul de a obliga sa vanda, nu este proportionala din perspectiva necesitatii intr-o societate democratica.
Intr-adevar, Statul are dreptul de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general. Avand in vedere ca patrimoniul unitatii economice de stat supuse transformarii a fost transmis societatii comerciale infiintate pe aceasta cale, emiterea ulterioara a unei legi prin care se instituie o obligatie de a vinde in sarcina societatii comerciale privatizate, in conditiile in care prin lege aceste bunuri au fost declarate ca facand parte din patrimoniul societatii, nu este proportionala cu scopul urmarit. Nu se poate sustine ca aceasta cerinta a proportionalitatii masurii este respectata in situatia in care Statul, prin lege, transmite patrimoniul unei unitati economice de stat o societate comerciala si ulterior, printr-o alta lege, o obliga pe aceasta din urma sa instraineze, contrar vointei sale,bunurile initial transmise.
Avand in vedere aceste aspecte, Curtea constata ca recursul declarat in cauza, intemeiat pe dispozitiile art.304 pct.9 din Codul de procedura Civila, este intemeiat, situatie in care, vazand prevederile art.312 alin.1 si 3 din  Codul de procedura civila, va admite recursul formulat de recurenta - parata SC E SA si SC ELJ RE SA impotriva deciziei civile nr.557/27.04.2007 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a V a Civila si va modifica in tot decizia recurata, in sensul ca, vazand prevederile art.296 din Codul de procedura Civila, va admite apelul formulat de parata SC E SA si continuat de SC ELJ R.E. SA impotriva sentintei civile nr.8223/1.11.2006 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti . Pentru considerentele expuse mai sus, Curtea va schimba in tot sentinta apelata si, pe fond, va respinge actiunea formulata de reclamantii P.M. si P.N., ca nefondata.