Actiune in evacuare. Contract de inchiriere. Prorogare legala in baza O.U.G. nr. 40/1999. Exceptii.l

      Art.9 din O.U.G. nr. 40/1999 dispune ca, intre proprietari si chiriasi noul contract se incheie la cererea chiriasului, sau a fostului chirias, dar art.10 instituie in sarcina proprietarului obligatia notificarii prealabile a chiriasului, in termen de 30 de zile de la intrarea in vigoare a ordonantei sau de la deschiderea rolului fiscal, dupa caz.
Conform dispozitiilor art.2 din actul normativ mentionat, prelungirea de drept a contractului, nu poate opera decat pentru perioada de 5 ani, stabilita si in cazul incheierii contractului intre proprietarul caruia  i s-a restituit bunul si chirias.
Acest termen, raportat la data intrarii in vigoare a O.U.G. nr.40/1999, s-a implinit la 8.04.2004, data de la care parata nu mai justifica existenta unui titlu locativ pentru spatiul ocupat impreuna cu familia sa.
Chiar daca dispozitiile acestei ordonante nu sunt suficient de clare in privinta reglementarii raporturilor dintre proprietarii care nu au urmat procedura prevazuta de art.10 si chiriasii carora li s-a prelungit de drept contractul de inchiriere incheiat cu statul, o dispozitie legala vaga nu poate favoriza o parte in prejudiciul celeilalte.
Adoptarea OUG nr.40/1999 a fost determinata de necesitatea reglementarii de catre stat a folosintei suprafetelor locative si a urmarit un scop  de interes general si anume protectia locatarilor in fata crizei de locuinte, agravata si ca urmare a restituirii imobilelor preluate abuziv, fostilor proprietari.
Impunand obligatia prelungirii contractelor de inchiriere, pe o durata determinata, s-a avut in vedere ca locatarilor si statului sa li se puna la dispozitie o perioada suficienta de timp in care situatia locativa a chiriasilor sa fie rezolvata, temporizandu-se astfel procesul de restituire efectiva a bunurilor catre proprietari. Intentia legiuitorului nu a fost prin aceasta sa se asigure chiriasilor o protectie exclusiva si nelimitata, in detrimentul proprietarilor si prin incalcarea dreptului la respectarea proprietatii garantat de art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie.

Prin actiunea formulata, reclamantii M.M. si S.G. au chemat in judecata pe parata D.C.F. solicitand instantei ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna evacuarea acestuia din imobilul situat in Craiova str. Carol I nr. 17 Jud. Dolj.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca au dobandit proprietatea asupra imobilului in cauza in baza unei sentinte ramasa definitiva si irevocabila in anul 1997.  S-a sustinut ca parata a fost notificata in martie 2004 de catre reclamanti, care i-au comunicat faptul ca nu doresc sa incheie un contract de inchiriere, notificare la care parata nu le-a raspuns,fiind expirat termenul de 5 ani in care au fost obligati de lege sa-i permita paratei sa locuiasca in imobil in calitate de chiriasa.
Pe parcursul judecatii reclamantii si-au precizat actiunea solicitand chemarea in judecata, in calitate de parati si a copiilor minori a paratei.
Prin sentinta civila nr.2700 din 6.04.2006 Judecatoria Craiova a respins actiunea precizata formulata de catre reclamanti, considerand ca este neintemeiata, intrucat reclamantii nu si-au indeplinit in mod corect obligatia de notificare a paratilor in conditiile art.10 alin.2 din O.U.G. nr. 40/1999, nefiind astfel indreptatiti sa solicite evacuarea  neconditionata a locatarilor, ca urmare a faptului ca nerespectarea dispozitiilor legale mai sus mentionate atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior, pana la incheierea unui nou contract de inchiriere.
Impotriva acestei sentinte, reclamantii au formulat apel, criticand-o pentru  nelegalitate si netemeinicie.
Prin decizia civila nr.1246 din 20 octombrie 2006 pronuntata de Tribunalul Dolj in dosarul  nr.2517/2006, s-a respins apelul formulat de apelantii reclamanti.
S-a retinut ca reclamantii nu sunt indreptatiti sa solicite evacuarea neconditionata a chiriasilor, de vreme ce nu s-a facut dovada refuzului acestora din urma de a incheia un contract de inchiriere in termenul prevazut de lege.
Faptul ca parata a locuit anterior in alt imobil este irelevant, in conditiile in care era titulara contractului pentru o parte din imobilul in litigiu, cu privire la care a operat prelungirea de drept a locatiunii, pana la incheierea unui nou contract.
In baza art.299 Cod procedura civila, impotriva deciziei reclamantii au declarat recurs, aratand ca durata contractului de inchiriere, prelungit de drept conform legii, a expirat la 8.04.2004, iar potrivit art.9 din OUG nr.40/1999 incheierea noului contract se face la cererea chiriasului, cerere care in cauza nu a existat.
Dispozitiile O.U.G. nr.40/1999 au fost gresit interpretate de instante, care nu au avut in vedere ca de la data incetarii contractului parata nu mai beneficiaza de prevederile favorabile ale legii, mai ales in conditiile in care reclamantii doresc sa locuiasca in imobilul in litigiu.
Recursul este fondat.
Imobilul situat in Craiova str.Carol I (fosta Republicii) a fost restituit reclamantilor prin sentinta civila nr.12113/11.09.1995 a Judecatoriei Craiova, prin care s-a admis actiunea in revendicare introdusa impotriva Statului Roman.
RAADPFL Craiova a incheiat cu parata D.C.F. contractul de inchiriere nr.68/1995, pentru suprafata de 23,15 mp. din imobilul in litigiu, locuinta fiind ocupata de parata impreuna cu cei 5 copii minori ai acesteia.
Desi reclamantii au fost pusi in posesie asupra imobilului restituit in baza hotararii irevocabile mentionate,  prin procesul verbal incheiat de executorul judecatoresc la data de 18.06.1998, la intrarea in vigoare a OUG nr.40/1999 nu au urmat procedura prevazuta de art.10 in vederea incheierii noului contract cu chiriasii al caror contract cu RAADPFL Craiova era in curs de executare.
     Art.9 din actul normativ mentionat dispune ca, intre proprietari si chiriasi noul contract se incheie la cererea chiriasului, sau a fostului chirias, dar art.10 instituie in sarcina proprietarului obligatia notificarii prealabile a chiriasului, in termen de 30 de zile de la intrarea in vigoare a ordonantei sau de la deschiderea rolului fiscal, dupa caz.
In speta, reclamantii nu si-au indeplinit obligatia stabilita de aceste prevederi, conditii in care, in conformitate cu art.11, a operat prelungirea de drept a contractului intervenit intre parata si RAADPFL.
Conform dispozitiilor art.2 din O.U.G. nr.40/1999 prelungirea de drept a contractului, nu poate opera decat pentru perioada de 5 ani, stabilita si in cazul incheierii contractului intre proprietarul caruia  i s-a restituit bunul si chirias.
Acest termen, raportat la data intrarii in vigoare a OUG nr.40/1999, s-a implinit la 8.04.2004, data de la care parata nu mai justifica existenta unui titlu locativ pentru spatiul ocupat impreuna cu familia sa.
Gresit s-a retinut prin decizia recurata obligatia reclamantilor de a urma din nou procedura prevazuta de art.10, text ce nu este incident in situatia reinnoirii contractului, invocata in speta si reglementata de art.14 si urm., in conformitate cu care chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, dar proprietarul poate refuza, intre altele, daca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor  ori copiilor oricaruia dintre acestia.
Aceasta exceptie prevazuta de art.14 alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999 a fost invocata de reclamanti care, conform  obligatiei rezultata din prevederile alin.3 ale aceluiasi text, au notificat paratei refuzul de a reinnoi contractul , prin executorul judecatoresc, in forma prev. de art.22 alin.1 si mai mult chiar, i-au permis sa locuiasca in continuare in imobil, fara a-i percepe chirie, timp de peste un an de la data expirarii duratei locatiunii.
In conditiile mentionate, in sarcina reclamantilor nu poate fi retinuta indeplinirea altor obligatii, iar folosirea spatiului de catre parata nu este justificata de existenta unui titlu locativ, constituit in temeiul prevederilor legislatiei speciale de urgenta.
Chiar daca dispozitiile O.U.G. nr.40/1999  nu sunt suficient de clare in privinta reglementarii raporturilor dintre proprietarii care nu au urmat procedura prevazuta de art.10 si chiriasii carora li s-a prelungit de drept contractul de inchiriere incheiat cu statul, o dispozitie legala vaga nu poate favoriza o parte in prejudiciul celeilalte.
Adoptarea O.U.G. nr.40/1999 a fost determinata de necesitatea reglementarii de catre stat a folosintei suprafetelor locative si a urmarit un scop  de interes general si anume protectia locatarilor in fata crizei de locuinte, agravata si ca urmare a restituirii imobilelor preluate abuziv, fostilor proprietari.
Impunand obligatia prelungirii contractelor de inchiriere, pe o durata determinata, s-a avut in vedere ca locatarilor si statului sa li se puna la dispozitie o perioada suficienta de timp in care situatia locativa a chiriasilor sa fie rezolvata, temporizandu-se astfel procesul de restituire efectiva a bunurilor catre proprietari. Intentia legiuitorului nu a fost prin aceasta sa se asigure chiriasilor o protectie exclusiva si nelimitata, in detrimentul proprietarilor si prin incalcarea dreptului la respectarea proprietatii garantat de art.1 din Primul Protocol Aditional la Conventie.
In acest sens s-a pronuntat si jurisprudenta CEDO (cauza Radovici -Stanescu) retinandu-se ca in astfel de situatii, protectia proprietarilor, pe de o parte si apararea drepturilor sociale ale chiriasilor pe de alta parte, cer o repartitie echitabila a sarcinii sociale si financiare impusa de reforma imobilelor, sarcina ce nu se poate sprijini pe un anumit grup social, indiferent de importanta pe care o au interesele unui alt grup sau ale colectivitatii in ansamblul sau. Ca atare, restrictiile suferite de proprietari in privinta folosirii bunului lor imobiliar si in special imposibilitatea in care s-ar afla timp de mai multi ani de a obliga pe locatari sa le plateasca o chirie din cauza dispozitiilor defectuoase si a lipsurilor relevate in legislatia de urgenta asupra imobilelor, duce la ruperea justului echilibru intre protectia drepturilor individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general. S-a concluzionat ca obligarea proprietarilor de a permite chiriasilor sa locuiasca in imobil, lipsindu-i de posesia acestuia si dreptul de a  incasa chiria, constituie o ingerinta nejustificata in dreptul de proprietate, incalcandu-se astfel prevederile art.1 din Primul Protocol Aditional.
Este evident ca in cazul in speta, avandu-se in vedere circumstantele, respectiv faptul ca reclamantilor li s-a restituit imobilul din anul 1995 si timp de peste 11 ani nu au putut intra in posesia efectiva a acestuia si nici nu au incasat chiria aferenta, daca s-ar considera reinnoit contractul de inchiriere intervenit catre parata si RAADPFL, dreptul de proprietate al reclamantilor ar  suferi o grava atingere, ce nu-si gaseste justificare legala si nu urmareste un scop legitim.
In consecinta, cererea de evacuare este intemeiata in raport de prevederile art.14 din OUG nr.40/1999 si constatandu-se fondat recursul, urmeaza sa fie admis, conform art.304 pct. 9 Cod procedura civila, sa se modifice ambele hotarari si sa se admita actiunea dispunandu-se evacuarea paratilor din imobil.