Evacuare

Prin sentinta civila nr.  1759/C din 30.06.2016 pronuntata de Judecatoria Onesti a fost admisa cererea formulata de reclamanta R.M., impotriva paratilor B.A., B.I.B., si B.E.
S-a dispus evacuarea paratilor din imobilul compus din casa si constructii anexe amplasate pe terenul curti constructii in suprafata de 823,73 m.p. situate in sat L., com. M.C., jud. Bacau, avand ca vecini pe N – U.G., E – G.A. si U.C., S – U.N., V – drum judetean.
Au fost obligati paratii, in solidar, la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata in cuantum de 500 lei onorariu de avocat si 100 lei taxa de timbru.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut urmatoarele:
Prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 603/13.04.2000 de BNP V.B. (f.11-13), reclamanta a vandut paratei B.A. nuda proprietate asupra imobilului compus din casa si constructii anexe amplasate pe terenul curti constructii in suprafata de 823,73 mp avand ca vecini pe N – U.G., E – G.A. si U.C., S – U.N., V – drum judetean. Tot prin acest contract, partile au convenit sa constituie in favoarea vanzatorilor si un drept de uzufruct viager, parata urmand sa intre in stapanirea de fapt a imobilului dupa decesul vanzatorilor.
Reclamanta solicita prin prezenta cerere ca paratii sa paraseasca imobilul.
In drept, potrivit 1039 C.p.c. atunci cand proprietarul unui imobil doreste sa il evacueze pe ocupantul acestuia, dupa ce dreptul de a ocupa imobilul a incetat, proprietarul va notifica in scris ocupantul, punandu-i in vedere sa elibereze imobilul pe care il ocupa fara niciun drept, in termen de 5 zile de la comunicarea notificarii.
In ceea ce priveste notiunea de ocupant, aceasta este definita de catre art. 1034 alin. 2 lit. e C.p.c. astfel „oricare persoana, alta decat proprietarul sau locatarul, care ocupa in fapt imobilul cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului.”
Fata de notiunea de proprietar, art. 1034, lit. f prevede ca indeplineste aceasta calitate titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.
Din definitia legala a termenilor folositi in aceasta descriere, procedura poate fi folosita nu numai de proprietarul/ locatorul imobilului inchiriat ci si de un sublocator (chiriasul initial) sau un cesionar si chiar de dobanditorul ulterior al imobilului, largindu-se plaja persoanelor care pot beneficia de un remediu rapid in cazul refuzului locatarului de a evacua imobilul.
Art. 703 din C.civ. prevede ca uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de a culege fructele acestuia, intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta iar art. 709 C.civ. prevede ca in lipsa de stipulatie contrara, uzufructuarul are folosinta exclusiva a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia.
Asadar, in virtutea dreptului sau uzufructuarul poate fi titularul unei asemenea actiuni.
Sustin paratii ca prezenta procedura nu li se aplica intrucat, parata B.E. este nudul proprietar al imobilului, iar ocupantul in sensul art. 1034, alin. 2, lit. e, C.pr.civ. este oricare persoana, alta decat proprietarul sau locatarul, care ocupa in fapt imobilul cu sau fara permisiunea ori ingaduinta proprietarului, situatia acesteia incadrandu-se in acest text de lege. Contrar opiniei sustinute de parati, instanta apreciaza ca sensul folosit de legiuitor este acela de proprietar ce se bucura de toate prerogativele dreptului sau, printre care si dreptul de uz. Aceasta este singura concluzie ce se impune devreme ce doar in aceste conditii are dreptul de a folosi bunul si de a cere evacuarea ocupantului care il impiedica sa-si exercite acest drept.
Potrivit art. 1041 C.p.c. daca locatarul sau ocupantul notificat in conditiile prezentului titlu refuza sa evacueze imobilul ori daca locatarul a renuntat la dreptul sau de a fi notificat si a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instantei sa dispuna, prin hotarare executorie, evacuarea imediata a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsa de titlu.
Din ansamblul reglementarilor de mai sus, rezulta ca evacuarea intemeiata pe aceste dispozitii reprezinta o procedura sumara si urgenta si care este admisibila numai in situatia in care apararea paratului, caruia nu i se permite sa formuleze propriile pretentii, nu se intemeiaza pe invocarea propriului drept de folosinta sau proprietate, respectiv pe contestarea dreptului de proprietate sau de folosinta al reclamantului, situatie in care acesta din urma ar trebui sa uzeze de actiunea in revendicare sau de actiunea in evacuare de drept comun.
Se observa ca paratii nu au facut dovada existentei vreunui drept de folosinta asupra imobilului in discutie. Acestia sustin ca timp de 13 ani au sprijinit-o pe reclamanta si au adus imbunatatiri imobilului in care aceasta locuieste insa aceste argumente nu pot fi primite intrucat pentru a putea folosi imobilul acestia au nevoie de un titlu, ori o asemenea dovada nu a fost facuta. Aceste argumente pot fi folosite de parati fata de reclamanta pe calea unei alte actiuni.
Asadar, din probele administrate rezulta ca paratii nu detin un titlul locativ valabil asupra bunului proprietatea reclamantei, iar prin refuzul nejustificat de a parasi spatiul in cauza se aduce o grava atingere dreptului de uzufruct al reclamantei.
Mai sustin paratii ca in cauza nu au fost respectate dispozitiile art. 1038 C.pr.civ., respectiv notificarea nu a fost emisa prin intermediul unui executor judecatoresc, ci prin intermediul cabinetului de avocatura. In opinia instantei, acest aspect nu prezinta relevanta devreme ce prin aceasta procedura li s-a pus in vedere paratilor sa paraseasca imobilul, realizandu-se astfel scopul urmarit de legiuitor, respectiv acela de a soma paratul sa evacueze imobilul.
Avand in vedere aceste aspecte, instanta a admis actiunea si va dispune evacuarea paratilor din imobilul compus din casa si constructii anexe amplasate pe terenul curti constructii in suprafata de 823,73 mp situate in sat L., com. M.C. avand ca vecini pe N – U.G., E – G.A. si U.C., S – U.N., V – drum judetean.
Impotriva acestei hotarari, in termen legal, au declarat apel paratii B.A., B.I.B. si B.E.
In motivarea apelului se arata ca cererea de evacuare era inadmisibila pentru ca in mod gresit paratii au fost notificati prin intermediul cabinetului de avocatura, iar nu prin intermediul executorului judecatoresc, termenul pentru eliberarea imobilului fiind de 5 zile, prima instanta aplicand in mod gresit dispozitiile art. 1039 C.pr.civ.; B.A. are calitatea de nud proprietar al imobilului, detinand proprietatea imobilului, textul de lege nefacand distinctie intre proprietatea deplina si nuda-proprietate, astfel incat nu este incidenta procedura speciala a evacuarii, uzfructuarul avand la indemana calea dreptului comun de evacuare; prima instanta nu a apreciat corect situatia de fapt, intrucat, paratii au facut imbunatatiri la imobil, iar reclamanta a fost cea care le-a permis sa locuiasca in aceeasi gospodarie.
Intimata-reclamanta nu a formulat intampinare.
In apel nu au fost administrate probe noi.
Examinand actele si lucrarile dosarului, prin raportare la motivele de apel invocate, tribunalul constata ca acesta este nefondat, pentru urmatoarele considerente:
Sub aspectul procedurii de notificare a paratilor, tribunalul retine ca in cauza notificarea acestora s-a facut prin intermediul Cabinetului individual- avocat C.M., aceasta fiind in concordanta cu dispozitiile art. 1039 C.pr.civ., care nu impune ca notificarea sa fie facuta prin intermediul executorului judecatoresc si prevede un termen de 5 zile, pentru eliberarea imobilului, calculat de la data comunicarii notificarii.
In cauza nu sunt incidente dispozitiile art. 1038 C.pr.civ., invocate de apelanti, intrucat, acesta este aplicabil doar in situatia in care, intre partile litigante a existat un contract de locatiune, calitatea paratului, fiind aceea de locatar, ceea ce nu este cazul prezentului litigiu, in care, paratii au calitatea de ocupanti, prin raportare la dreptul real de uzufruct, al carui titular este reclamanta.
In concordanta cu opinia primei instante, tribunalul retine ca prin intermediul procedurii speciale a evacuarii, la care a apelat reclamanta, se sanctioneaza incalcarea unui drept real, care confera prerogativa folosintei, atunci cand paratul nu exhiba un titlu pentru folosinta bunului, ceea ce este cazul in speta.
Paratii au calitatea de ocupanti, chiar daca sunt titularii nudei proprietati asupra bunului, in raport de dreptul real de uzufruct al reclamantei, care ii confera dreptul de folosinta exclusiva, pana la decesul sau, astfel incat este admisibila procedura evacuarii reglementata de dispozitiile art. 1034-1045 C.pr.civ.
Chiar daca dispozitiile art. 1034 alin.2 litera f C.pr.civ., fac referire expresa la „ proprietar”, ca titular al dreptului de proprietate asupra imobilului, apreciem, astfel cum a retinut si prima instanta, ca are deschisa calea evacuarii in aceasta procedura si titlularul unui drept real de uzufruct care confera dreptul de folosinta, cu obligatia de a pastra substanta bunului, cu atat mai mult cu cat, in cazul sublocatiunii, locatarul principal poate apela la aceasta procedura impotriva sublocatarului, astfel cum rezulta din mentionarea expresa a locatarului , alaturi de proprietar , in textul amintit.
Cat priveste apararile paratilor referitoare la faptul ca au adus imbunatatiri imobilului si ca l-au folosit cu acordul reclamantei, tribunalul retine ca sunt nerelevante, intrucat din momentul in care acestia nu mai au acordul sau ingaduinta uzufructuarului, nu mai pot folosi bunul, reclamanta fiind cea care are dreptul sa recurga la procedura speciala a evacuarii.
Pentru aceste considerente, in temeiul art. 480 alin.1 C.pr.civ., va respinge apelul, ca nefondat.
In temeiul art. 453 alin.1 C.pr.civ., va obliga apelantii la plata sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, in favoarea intimatei, reprezentand onorariu avocat.