CONTRACTE. INCHIRIERE. MODIFICARE IN TIMPUL EXECUTARII PE CALE JUDECATOREASCA. ADMISIBILITATE.

     Cererea pentru restrangerea spatiului locativ si stabilirea cuantumului chiriei este admisibila si trebuie analizata pe fond, chiar daca un contract de inchiriere este in curs de derulare ( executare), atunci cand clauzele acestuia nu au fost stabilite prin acordul partilor.

     Prin cererea de chemare in judecata reclamanta M.A a chemat in judecata  pe paratele M.T. si M.M. pentru ca prin hotarare judecatoreasca  sa se dispuna restrangerea spatiului locativ si sa se fixeze chiria  in cuantum de 25% din venitul net pe familie.
     In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca potrivit dispoz. art. 33 din OUG nr. 40/1999 si Legea nr. 10/2001 se poate incheia un nou contract de inchiriere prin restrangerea suprafetei locuibile, intrucat in raport de cele doua persoane  mentionate in contractul de inchiriere exista spatiu excedentar.
Prin sentinta civila nr. 1819 din 13.04.2005 Judecatoria Dr. Tr. Severin a respins actiunea reclamantei pentru restrangerea spatiului locativ si pentru fixarea chiriei, luandu-se act ca paratele nu solicita cheltuieli de judecata.
In considerentele sentintei s-a retinut ca a operat prelungirea de drept  a contractului de inchiriere pana la incheierea noului contract conform punctului 15 din HG 498/2003 si ca numai la incheierea noului contract se pot modifica clauzele privitoare la restrangerea suprafetei locative iar conform  art. 32 din OUG  40/1999 aprobata prin Legea nr. 241/2001 chiria se stabileste  prin negociere  intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract, nedepasind maximul de 15% sau 25% din venitul net lunar pe familie.
      Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta M.E., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, sustinand ca in mod gresit i-a fost respinsa actiunea, prima instanta interpretand gresit dispozitiile Legii 10/2001 si ale Legii nr. 241/2001, care nu exclud posibilitatea restrangerii spatiului locativ al chiriasului, atunci cand acesta detine un spatiu locativ mai mare decat necesarul.
A incercat de mai multe ori sa incheie cu paratele un nou contract de inchiriere, astfel cum rezulta din actele depuse la dosar, insa acestea au refuzat, astfel incat restrangerea spatiului  locativ nu se poate realiza decat pe cale judecatoreasca; la fel  si fixarea cuantumului chiriei. 
Prima instanta nu a manifestat rol activ pentru aflarea adevarului si nu a luat in considerare actele depuse la dosarul cauzei.
De asemenea, prima instanta a retinut corect starea de fapt, in sensul ca reclamanta este proprietara imobilului din litigiu, care i-a fost restituit in temeiul Legii 10/2001 de catre RA LOTUS DROBETA TR. SEVERIN, prin dispozitia nr. 14/12 august 2002; predarea-primirea imobilului s-a efectuat la 26.08.2002, conform procesului-verbal, din care rezulta si faptul ca in imobil se aflau chiriasele I. V. si M. T., care posedau contracte de inchiriere.
Preluarea imobilului a inclus si preluarea chiriasilor, reclamanta subrogandu-se  in drepturile locatorului, respectiv RA LOTUS SA DROBETA TR. SEVERIN.
Contractul de inchiriere a fost prelungit de drept pana la incheierea unui nou contract, astfel cum stipuleaza punctul 15 din HG nr. 498/2003.
Tribunalul Mehedinti, prin decizia civila nr. 196/A din 30 martie 2006, stata in dosarul nr. 726/2006, a respins ca nefondat apelul reclamantei Manole Elena impotriva sentintei civile nr. 1819 din 13 aprilie 2005, pronuntata de Judecatoria Drobeta Tr. Severin, in dosarul nr.1299/2005.
Fara cheltuieli de judecata.
S-a retinut ca fiind real ca pe parcursul anului 2004 reclamanta i-a notificat pe chiriasi,  prin intermediul executorului judecatoresc,  sa incheie un nou contract de inchiriere, insa cu restrangerea suprafetei locuibile, conform  art. 33  din OUG nr. 40/1999.
Instanta de judecata nu se poate subroga in drepturile partilor, cu  privire la clauzele contractuale, legea dand acestora posibilitatea sa decida asupra limitelor contractului, inclusiv asupra cuantumului chiriei, care trebuie insa sa fie determinat in limitele  stabilite de legiuitor.
Impotriva ambelor hotarari a declarat recurs reclamanta M.E., solicitand modificarea hotararilor si pe fond admiterea actiunii.
S-a sustinut de catre recurenta ca nu s-a incheiat un nou contract, intrucat intimatele refuza sa accepte restrangerea spatiului locativ. De asemenea, intimatele nu prezinta acte pentru stabilirea cuantumului chiriei.
     Curtea apreciaza recursul intemeiat, fiind incidente  prevederile art. 312 alin. 5 Cod pr. civila.
Respingerea actiunii reclamantei s-a facut cu motivarea ca  exista un  contract de inchiriere in curs de executare ce nu poate fi modificat decat prin vointa partilor contractante, nu pe cale judecatoreasca.
Motivarea este  nelegale si a impiedicat instantele sa judece fondul litigiului.
Instantele  puteau si trebuiau  sa verifice aspectele deduse judecatii intrucat  clauzele contractului de locatiune ce se deruleaza in prezent intre partile aflate in litigiu nu sunt rezultatul unui acord de vointa incheiat intre acestea. Instantele au retinut ( si recurenta nu a contestat acest aspect ) prelungirea de drept a contractului de inchiriere nr. 848/1 august 1999, care a fost incheiat intre Regia Autonoma "LOTUS" Drobeta Tr. Severin si intimata M. T. In cazul restituirii imobilelor in cadrul procedurii Legii 10/2001 exista obligatia de a suporta sarcina locatiunii anterioare, o anumita perioada de timp, dupa restituire, insa cererea de a se verifica posibilitatea restrangerii spatiului locativ precum si cuantumul actual al chiriei este admisibila si trebuie analizata pe fond, chiar daca un contract de inchiriere este in curs de derulare ( executare ), ca urmare a prelungirii lui de drept, cata vreme clauzele acestuia nu au fost stabilite prin acordul partilor.