Cerere de inscriere in CF a unui drept real in baza unei „declaratii” prin care proprietarul de CF recunoaste un drept real
Prin decizia civila nr. 482/AP/2004 a Curtii de Apel Brasov au fost admise apelurile formulate impotriva incheierii de CF nr. (***)/2003 a Judecatoriei Brasov care a fost schimbata in sensul respingerii cererii formulate de petenta si radierea din CF a drepturilor de proprietate si superficie ale statului roman.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de apel a retinut urmatoarele :
Definitoriu pentru sistemul de publicitate imobiliara al cartilor funciare este existenta acordului de vointa pentru transmiterea dreptului real, intre cel care da si cel care primeste in terminologia art. 22 din Decretul Lege nr. 115/1938 – principiu preluat si in dispozitiile art. 22 din Legea nr. 7/1996.
Raportat la aceasta regula nu poate fi acceptata teza pe care si-a fundamentat Biroul de carte funciara al Judecatoriei Brasov solutia inscrierii dreptului de proprietate al statului asupra constructiei, pe baza unei prezumtii – a recunoasterii implicite din partea proprietarului tabular a terenului ca edificatul a fost ridicat de statul roman.
In mod corespunzator, nici inscrierea dreptului de superficie nu indeplineste cerintele legale. In forma in care s-a operat aceasta inscriere, superficia, ca dezmembramant al dreptului de proprietate, a fost golita de continut, cata vreme aceasta este recunoscuta proprietarului unei constructii edificate pe terenul apartinand altui titular si in nici un caz locatarului.
Impotriva acestei hotarari a formulat recurs petenta, iar prin motivele de recurs a criticat-o pentru nelegalitate ( art. 304 punctul 8 si 9 Cod procedura civila).
Astfel, se arata ca proprietara tabulara a terenului pe care se afla constructia, a fost numita , care prin declaratia autentica nr. (***)/2002 a recunoscut dreptul de proprietate al statului asupra spatiului locativ de la mansarda si a fost de acord cu dezmembrarea terenului si cu constituirea unui drept de superficie aferent constructiei. Ulterior declaratiei, proprietara tabulara, a decedat, iar apelantii au devenit mostenitori testamentari. Rezulta ca acesti apelanti au mostenit imobilul cu aceasta situatie juridica recunoscuta de proprietarul anterior decedat, recunoastere ce are efecte depline asupra situatiei juridice a constructiei si terenului.
Recursul a fost respins ca nefondat pentru uratoarele considerente :
Astfel cu a retinut si instanta de apel, pentru efectuarea unei intabulari legea prevede necesitatea dovedirii actului juridic in temeiul caruia se cere inscrierea printr-un inscris original care poate fi autentic sau sub semnatura privata (art. 43 din Decretul Lege nr. 115/1938).
In ceea ce priveste inscrisul doveditor al actului juridic art. 44 din acelasi act normativ prevede ca acesta trebuie sa indeplineasca conditiile de valabilitate a actului juridic respectiv, sa aiba deplina putere doveditoare potrivit dreptului comun, ca individualizeze imobilul sau dreptul tabular asupra caruia se face inscrierea si arata dreptul ce urmeaza sa fie inscris sau radiat.
Pe langa aceste cerinte cu caracter general pentru incuviintarea intabularii trebuie indeplinite in mod cumulativ si anume conditii speciale impuse de lege in consideratia caracterului definitiv al unor astfel de inscrieri ( art. 45 si 46).
Petenta nu a facut dovada indeplinirii conditiilor legale speciale si generale. Astfel, petenta nu a facut in primul rand dovada existentei unei conventii care sa stea la baza dobandirii de catre aceasta a unui drept real cum este dreptul de superficie.
Potrivit art. 942 Cod civil o conventie reprezinta acordul dintre „doua sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge intre dansii un raport juridic”. Caracterul constrangator al unei conventii – puterea lui obligatorie – rezulta din prevederile art. 969 Cod civil potrivit carora „conventiile legale facute au putere de lege intre partile contractante”.
In speta, nu s-a facut dovada existentei unei conventii sinalagmatice, declaratia autentica data in fata notarului de fosta proprietara tabulara neindeplinind conditiile esentiale pentru valabilitatea unui asemenea act referitoare la existenta consimtamantului si cauzei, astfel incat intabularea unui asemenea inscris nu poate fi incuviintata potrivit art. 44 punctul 1 din decretul Lege nr. 115/1938. Fosta proprietara tabulara nu s-a obligat la nimic fata de recurenta prin declaratia amintita astfel incat aceasta din urma nu poate invoca caracterul constrangator al unei conventii.