DREPT DE PROPRIETATE IMOBILIARA. COMPARARE TITLURI.
Actiunea introductiva de instanta este o actiune in realizarea dreptului real de proprietate , prin care reclamantii – ce se afirma titulari ai acestui drept subiectiv - au solicitat instantei obligarea paratilor la a li-l respecta , cerand evacuarea acestora din imobilul obiect al dreptului de proprietate.
In argumentarea acestei actiuni reclamantii au invocat inopozabilitatea contractelor de vanzare-cumparare incheiate de parati pentru imobilul in cauza. Modul de formulare al acestei aparari ( „sa se constate inopozabilitatea” ) a creat confuzia apelantilor cu privire la caracterul actiunii , acestia calificand acest petit ca apartinand unei actiuni in constatare.
Pe langa faptul ca utilizarea intr-o cerere de chemare in judecata , a formulei „sa constatati” nu conduce , totdeauna , la stabilirea caracterului actiunii de a fi una in constatare ( identitatea dintre termenul folosit pentru o operatiune juridica cu cel al unei actiuni nu determina si identitatea de sens juridic ) in speta de fata caracterul de actiune in realizarea dreptului este neechivoc. Acest caracter decurge din scopul material urmarit de reclamanti , natura dreptului ce se urmareste a fi valorificat si calea procedurala aleasa pentru apararea dreptului.
Apoi , inopozabilitatea nu este o stare de fapt ( si care ar fi inadmisibil a se constata potrivit celor sustinute de apelanti ) ci inopozabilitatea este „sanctiunea specifica in materia publicitatii drepturilor reale imobiliare care lipseste de eficacitate juridica un act sau fapt juridic din cauza neindeplinirii cerintelor de publicitate prevazute de lege”. ( M.Nicolae – Publicitatea imobiliara … )
Prin urmare cererea reclamantilor de a constata inopozabilitatea contractelor de vanzare-cumparare incheiate de parati viza tocmai retinerea de catre instanta a acestei sanctiuni , efect de neinscriere in CF a dreptului real de proprietate , sanctiune ce foloseste reclamantilor ca si argument puternic la compararea titlurilor prezentate de cele doua parti : reclamanti si parati. De altfel , acest argument al inopozabilitatii contractelor de vanzare-cumparare neinscrise in CF , alaturi de principiul prioritatii inscrierii in CF au constituit elementele pe care s-a bazat instanta de fond la admiterea actiunii reclamantei.
Astfel , este evident ca ambele parti au prezentat titluri scrise de proprietate , valabile ( nici unul dintre ele nefiind desfiintat prin hotarare judecatoreasca sau revocare notariala ) , asa incat instanta de judecata a avut sarcina de a le compara , dand eficienta aceluia mai bine caracterizat.
Or , in materie de carte funciara opereaza principiul prioritatii inscrierilor statornicit de art. 31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 care reprezinta o aplicatie a vechiului principiu de drept roman „ prior tempore potior iure” (mai intai in timp , mai tare in drept ) valabil si in dreptul modern. Prin urmare , primul care solicita inscrierea este si primul in drept. Cum in speta de fata reclamantii sunt cei care si-au inscris cei dintai titlul lor in cartea funciara , rezulta ca acestia sunt si „primii in drept”si beneficiaza de principiul fortei probante a inscrierii dobandirii unui drept real imobiliar in favoarea lor.
Acest singur criteriu – mai sus examinat – este suficient pentru a se da castig de cauza reclamantilor in compararea titlului lor cu cel al paratilor.
Continuand insa compararea celor doua titluri de proprietate asupra aceluiasi imobil , instanta constata ca acestea emana de la autori diferiti , ceea ce determina necesitatea compararii drepturilor autorilor respectivi.. Din aceasta perspectiva , se retine ca intr-un eventual proces de revendicare al autorului reclamantilor impotriva autorului paratilor , cel dintai ar fi triumfat. Aceasta intrucat titlul sau este mai vechi inscris in Cartea Funciara , iar titlul statului nu mai este valabil – desi a fost si el inscris in cartea funciara.
Asa fiind , acela dintre adversari care detine titlul sau de la autorul care ar fi triumfat in procesul de revendicare ,va avea castig de cauza. Aceasta solutie este o simpla aplicare a principiului de drept „nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet” ( nimeni nu poate transmite altuia un drept superior celui pe care el insusi il are).
In consecinta , s-a retinut ca instanta de fond a procedat temeinic si legal dand preferinta titlului reclamantilor , dispunand evacuarea paratilor in contextul acelorasi argumente de mai sus si respingand cererea lor reconventionala , pentru considerentele deja expuse.
Ca urmare apelurile au fost respinse , iar hotararea atacata a fost pastrata.