hotarare care tine loc de act autentic – conditiile de validitate sunt indeplinite, in afara de consimtamantul vanzatorului Hotarare nr. 18798 din data de 15.10.2015
pronunțată de Judecatoria Sectorului 1

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prezenta cauza a fost trimisa spre rejudecare prin decizia civila nr. 393R/27.03.2015 pronuntata in dosarul nr. 37941/299/2012 a Curtii de Apel Bucuresti.
Dupa casarea cu trimitere spre rejudecare dosarul a fost inregistrat sub nr. 73654/299/2015 pe rolul acestei instante.
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 20.08.2012 sub nr. 37941/299/2012 (nr. anterior), reclamantul C.N., a chemat in judecata pe paratii S.L., S.E. si S.M., solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare a imobilului teren in suprafata de 300 mp, situat in Bucuresti, str. Limanului nr. 3, sector 1.
In motivarea cererii reclamantul a aratat ca este succesorul defunctilor C.A. si C.M. si au cumparat terenul in suprafata de 300 mp, situat in Bucuresti, sector 1 de la defuncta S.V. la data de 08.03.1970. In acest sens a fost intocmit inscrisul denumit chitanta, autorii reclamantului platind integral pretul vanzarii.
S.V. a decedat in anul 1993, fiind identificat ca succesor numitul S.M.F. Si acesta a decedat in anul 2004, succesorii sai fiind S.L., S.E. si S.M..
Atat autorii sai, dar si reclamantul au locuit in casa construita pe acest teren. Casa nu are autorizatie de construire, insa a fost luata in evidenta fiscala. La acest moment casa se afla intr-o stare avansata de degradare. Reclamantul este unicul mostenitor al parintilor sai.
In drept cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art. 1668-1670 C.civ.
In dovedirea cererii a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri, interogatoriul, proba testimoniala si expertiza topografica, fiind atasate inscrisurile aflate la filele 3-20.
Paratii nu au formulat intampinare in cauza.
In cauza a fost incuviintata si s-a administrat proba cu inscrisuri, cu interogatoriul paratilor, proba testimoniala si proba cu expertiza tehnica in specialitatea topografie.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Autorii reclamantului, C.A. si C.M., in calitate de promitenti-cumparatori, au incheiat cu S.V., in calitate de promitent-vanzator, un antecontract de vanzare-cumparare, intitulat de parti „Chitanta de vanzare-cumparare” la data de 08.03.1970, S.V. obligandu-se sa vanda 300 mp din parcela de 600 mp situata in Bucuresti, sector 1, contra sumei de 6.000 lei (fila 4).
C.A. a decedat la 29.11.1995, iar C.M. a decedat la data de 18.01.2010, mostenitorul acestora fiind reclamantul C.N., astfel cum reiese din mentiunile certificatului de mostenitor nr. 46/27.06.2012 eliberat de Birolul Notarului Public S.C.D. (fila 3).
Conform mentiunilor certificatului de mostenitor nr. 47 din 12.07.2006 eliberat de Birolul Notarilor Publici Asociati „M.P., M.I. si S.D.T.”, mostenitorii numitei S.V., decedata la 31.01.1993, sunt S.E. si S.M. (fila 139), in calitate de nepoti de fiu. Instanta retine ca fiul defunctei S.V., S.M., a decedat la 27.04.2004, lasand ca mostenitori de sotia sa, S.L.si pe copiii sai, S.E. si S.M. conform certificatului de mostenitor nr. 48/12.07.2006 eliberat de BNPA (fila 140).
Prin adresa nr. 1127146/19075/03.01.2013 P.M.B. – D.P. a comunicat instantei ca imobilul teren intravilan in suprafata de 316 mp situat in Bucuresti, sector 1 si constructii in suprafata de 85 mp. este proprietatea lui C.M. si A., D.V., D.I. si D.G. (fila 51). In ceea ce priveste mentiunea ca terenul apartine lui C.M. si A. , instanta considera ca este vorba despre o eroare materiala, referindu-se de fapt la C.M. si A., sotia sa.
Nu a fost constituit/reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului in litigiu in temeiul Legii nr. 18/1991 republicata si Legii nr 10/2001, astfel cum retinem din continutul adresei nr. 38780/11.01.2013 a C.F.F., R.A. din cadrul P.S. 1 (fila 60). Reconstituirea s-a realizat cu privire la un teren de 300 mp situat pe Bucuresti, sector 1, fiind deci vorba despre alt imobil.
Prin adresa nr. 463155/29.01.2013, Directia Generala de Impozite si Taxe Locale Sector 1 a comunicat ca titularii de rol fiscal al imobilului situat in Bucuresti, sector 1 compus din teren in suprafata de 300 mp. si corp principal de cladire in suprafata de 56,50 mp. sunt C.A. si C.M., depunand, in copie certificata, toate actele care au stat la baza intocmirii dosarului fiscal (file 66-76). Atat din inscrisurile doveditoare, dar si din declaratia martorilor audiati, rezulta ca autorii reclamantului au cumparat un teren viran, iar apoi au construit pe acesta o casa, aceasta fiind luata in evidentele fiscale (file 5-10).
Reclamantul si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile art. 1668-1670 Noul Cod civil.
Avand in vedere ca promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare a fost incheiata la data de 08.03.1970 si priveste un teren, instanta apreciaza ca nu sunt aplicabile dispozitiile art. 1668-1670 Noul Cod civil invocate de reclamant, ci dispozitiile Codului civil de la 1864, ca lege civila in vigoare la momentul incheierii actului.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Titlul X – Circulatia juridica a terenurilor, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 247/2005, in situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract.
Potrivit dispozitiilor art. 1294 C.civ. vanzarea-cumpararea este contractul prin care una dintre parti- vanzatorul- stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti- cumparatorul- care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut. In principiu, contractul de vanzare-cumparare este consensual, intrucat legea nu prevede conditii de forma specifice pentru incheierea tuturor vanzarilor, astfel incat acestora le este aplicabil principiul consensualismului. Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile expres prevazute de lege, vanzarea devine un contract solemn, cum ar fi cazul transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, cum este cazul in speta. In acest caz forma autentica este prevazuta chiar pentru validitatea contractului.
Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune bilaterala prin care ambele parti se obliga sa incheie in viitor un contract de vanzare-cumparare.
In speta, partile au incheiat un antecontract de vanzare-cumparare materializat intr-un inscris sub semnatura privata, bunul se afla in posesia mostenitorului promitentilor-cumparatori, iar mostenitorii promitentului-vanzator refuza incheierea contractului in forma autentica.
Instanta retine faptul ca partile s-au obligat sa vanda, respectiv sa cumpere, contractul de vanzare-cumparare nefiind incheiat cat timp contractul nu s-a intocmit in forma prevazuta de lege (autentica). Intrucat vanzatorul nu a vandut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, care a si fost achitat, vanzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor si cu respectarea dispozitiilor speciale privind forma autentica este valabila.
Daca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia de a incheia actul in forma autentica, promitentul-cumparator se poate adresa instantei de judecata, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si a repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 C.civ., o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare ce va avea efect constitutiv de drepturi. Aceasta in conditiile in care toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite, cu exceptia consimtamantului vanzatorului-promitent.
Conditiile de validitate sunt capacitatea de a contracta, sa se prevada lucrul ce face obiectul contractului si pretul ce trebuie platit. In acest caz, lipsind doar consimtamantul vanzatorului, ce refuza sa incheie actul in forma autentica. Instanta retine ca partile antecontractului aveau la momentul incheierii actului capacitate deplina de exercitiu, obiectul contractului este clar stabilit, fiind reprezentat de terenul de 300 mp. din parcela de 600 mp. situata in Bucuresti, str. Limanului, nr. 3, sector 1, iar pretul vanzarii a fost deja achitat in intregime, acest aspect fiind stabilit de instanta de recurs, prin decizia civila nr. 393R/27.03.2015. De asemenea, terenul a fost individualizat prin expertiza topografica efectuata in cauza, acesta fiind situat in Bucuresti, pe str. Limanului nr. 3, sector 1, in suprafata de 300 mp din acte si 305 mp din masuratori. Expertiza a fost avizata de OCPI- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bucuresti (fila 185).
Coroborand inscrisurile aflate la dosar, rezulta ca defuncta S.V. a avut calitatea de proprietar exclusiv al terenului ce a facut obiectul antecontractului. Astfel, terenul a fost dobandit de catre defuncta prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6185/15.02.1947 de la numita V.M., asa cum rezulta din adresa de la fila 7. In cuprinsul acestei adrese terenul figureaza ca fiind situat in Bucuresti, sector 1. Cu toate acestea, se retine ca este vorba despre acelasi teren, avand in vedere adresa nr. 1127158/19047/12.01.2013 (fila 61) emisa de Primaria Municipiului Bucuresti- Serviciul Cadastru prin care s-a aratat ca strada a purtat mai multe denumiri. Prin urmare, la momentul la care numita S.V. a cumparat terenul acesta figura, intr-adevar, ca fiind situat in Bucuresti, sector 1.
Avand in vedere aceste considerente, instanta admite actiunea formulata de reclamant si constata ca intre autorii acestuia si autorii paratilor a intervenit vanzarea cumpararea terenului situat in Bucuresti, sector 1, in suprafata de 300 mp din acte si 305 mp din masuratori.
Prezenta hotarare tine loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata de catre reclamant. Mai retine acesta a fost scutit de la plata taxei de timbru in cuantum de 3.069,38 lei. Instanta a calculat taxa de timbru finala ca fiind in cuantum de 6.892,19 lei, din care reclamantul a achitat diferenta de 3.823 lei. Conform art. 50 ind. 2 din OUG 51/2008, asa cum era in vigoare la momentul acordarii scutirii, in situatia in care, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, beneficiarul ajutorului public dobandeste bunuri sau drepturi de creanta a caror valoare, respectiv cuantum, depaseste de 10 ori cuantumul ajutorului public acordat, acesta este obligat sa restituie ajutorul public. Expertiza a stabilit faptul ca terenul valoreaza 278.119 lei si acesta va deveni proprietatea reclamantului. Astfel, obtinand un bun cu o valoarea mai mare de 10 ori decat cuantumul ajutorului public acordat, acesta este obligat sa restituie catre stat suma de la plata careia a fost scutit.