Faliment - contestatie – hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
- Legea nr.85/2006, art. 931
Pentru ca administratorul judiciar sa poata fi obligat la incheierea contractului de vanzare-cumparare, conform art. 931 din Legea nr. 85/2006, este necesar ca promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare sa aiba data certa anterior deschiderii procedurii insolventei fata de debitoarea promitenta vanzatoare.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A VI-A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 2158 din 08.11.2013)
Prin sentinta civila nr. 5641/06.06.2013 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a VII Civila, in dosarul nr. 50166/3/2012, s-a admis contestatia formulata de reclamantii J.D. si P.I. in contradictoriu cu administratorul judiciar T si A SPRL ai comitetul creditorilor format din P B R SA, D G F P M B si A B C, dispunand obligarea administratorului judiciar sa execute antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 modificat prin actul aditional din 14.08.2009, urmand ca pretul final sa fie calculate in raport cu clauzele antecontractului.
In motivare, s-a retinut ca,
Impotriva acestei sentinte, s-a formulat recurs, la data de 15.07.2013, de catre recurenta-creditoare P B R SA, prin care solicita admiterea recursului, modificarea in tot a hotararii recurate si pe fond respingerea contestatiei, ca neintemeiata.
In motivare, se arata ca contestatorii - creditori chirografari ai debitoarei O C SRL au formulat contestatie impotriva refuzului administratorului judiciar T si A de a executa obligatiile rezultate din antecontractul de vanzare-cumparare incheiate de catre debitoare.
Prin contestatia formulata, contestatorii au solicitat obligarea administratorului judiciar T si A S.P.R.L., la incheierea contractului de vanzare - cumparare in temeiul art. 93 ind. l din Legea 85/2006 privind procedura insolventei, sustinand ca sunt indeplinite conditiile prevazute expres in cuprinsul acestui text legal, respectiv: pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii; bunul se afla in posesia promitentului - comparator; pretul nu este inferior valorii de piata, bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
Prin sentinta recurata, judecatorul sindic investit cu solutionarea contestatiei formulate a retinut ca „reclamantii J.D. si P.I., au calitate de promitenti cumparatori in baza antecontractului de vanzare cumparare nr.99/29.02.2008 (fila 25) incheiat cu promitentul vanzator O C S.R.L, antecontract care are ca obiect promisiunea de vanzare a dreptului de proprietate asupra apartamentului BN 6.9 situat la etajul 6 al blocului BN din ansamblul B S [...] prin actul aditional nr. 1/14.08.2009 (fila 61) la antecontract s-a stabilit ca antecontractul sa fie modificat astfel ca apartamentul este cel cu numarul AN 7.9 situat la etajul 7 al blocului A". In aceste conditii nu exista niciun temei pentru care administratorul judiciar sa refuze a da curs obligatiilor rezultand din antecontractul de vanzare cumparare, considerand indeplinite prevederile art. 93 ind. 1 din Legea 85/2006 privind procedura insolventei.
Desi instanta retine ca antecontractul de vanzare - cumparare a fost modificat printr-un act aditional care nu poarta data certa, in baza caruia a fost schimbat obiectul contractului, respectiv pentru apartamentul din blocul B cu un apartament in blocul A, totusi admite contestatia formulata si dispune administratorului judiciar sa procedeze la executarea obligatiei rezultate din antecontractul de vanzare - cumparare nr. 99 din data de 29.02.2008, modificat prin actul aditional nr. 01/14.08.2009, retinand ca nu contravine dispozitiilor art. 93 ind 1 in sensul ca actul pe care ii modifica, respectiv antecontractul nr.99/29.02.2008, are data certa si indeplineste aceasta conditie.
Sentinta recurata, pronuntata de catre judecatorul sindic, este netemeinica si nelegala, fiind data cu incalcarea si aplicarea gresita a legii.
In cuprinsul considerentelor sentintei civile nr. 5641, judecatorul sindic retine in mod gresit ca, in speta dedusa judecatii, sunt indeplinite prevederile art. 93 ind. l din Legea 85/2006, si in mod gresit judecatorul sindic a dispus administratorului judiciar sa procedeze la executarea obligatiilor rezultate din antecontractul de vanzare-cumparare.
Potrivit dispozitiilor art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, care prevad „obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare - cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul - vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/ lichidator la cererea promitentului cumparator, daca: pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii; bunul se afla in posesia promitentului – cumparator, pretul nu este inferior valorii de piata a bunului, bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
Promitentii cumparatori au incheiat la data de 29.02.2008, antecontractul de vanzare cumparare sub semnatura privata nr. 99, avand ca obiect imobilul compus din apartamentul nr. B.N 6.9 situat in blocul B in cadrul ansamblului B din S jud. P.
Prin actul aditional nr. l din data de 14.08.2009. se modifica insusi obiectul contractului pentru un apartamentul din blocul A numarul AN7.9 in cadrul aceluiasi ansamblu B in locul celui contractat initial in blocul B, insa fara a mai avea o data certa actul aditional pentru a fi aplicabile dispozitiile art. 93 ind. l din legea insolventei.
Lipsa datei certe a acestui act aditional face ca promitentii cumparatorii (fiind modificat obiectul contractului) sa nu dovedeasca ca sunt indeplinite conditiile articolului sus citat.
Textul legal sus citat, mentioneaza cinci conditii ce trebuie indeplinite cumulativ, pentru interventia exceptiei de la regula operatiunilor efectuate dupa data deschiderii procedurii, patru conditii sunt enumerate, a cincea conditie regasindu-se in cuprinsul alin 1, respectiv prevederea conform careia exceptia se aplica strict antecontractelor de vanzare - cumparare cu data certa anterioara deschiderii procedurii.
Astfel, in ceea ce priveste conditia existentei antecontractelor de vanzare - cumparare cu data certa anterioara deschiderii procedurii insolventei, se cere a fi analizata cu prioritate fata de celelalte conditii enumerate de art. 93 ind. 1, avand in vedere faptul ca exceptia intervine doar in cazul existentei antecontractelor de vanzare - cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii insolventei, iar lipsa indeplinirii acestei conditii face inutila analiza/ verificarea indeplinirii celorlalte conditii prevazute expres de art. 93 ind. 1 din legea insolventei.
Raportat la aceasta prima conditie prevazuta de art. 93 ind. 1 din legea insolventei, respectiv data certa anterioara deschiderii procedurii insolventei, instanta gresit a apreciat ca este indeplinita aceasta conditie pentru apartamentul din blocul A, in situatia in care asa cum s-a aratat actul aditional nr. l modifica insusi obiectul contractului si nu are data certa anterior deschiderii procedurii.
Cele retinute de instanta de fond in sensul ca sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 93 ind. l din legea insolventei vin in contradictie cu cele retinute de aceeasi instanta prin Sentinta civila nr. 3998 din data de 29.03.2012, in dosarul nr. 38081/3/2009/a3 ramasa irevocabila prin Decizia civila nr. 1849/2012 a Curtii de Apel Bucuresti, din care rezulta fara putinta de tagada ca nu sunt indeplinite conditiile enumerate la art. 93 ind. 1 din Legea nr. 85/2006, in situatia in care nu este prevazuta posibilitatea administratorului judiciar de a efectua modificari a antecontractului incheiat /...../ in situatia in care s-ar aduce aceste modificari antecontractelor de vanzare - cumparare acestea nu ar mai indeplini conditiile prevazute de la art. 93 ind 1 din lege.
Astfel, dispozitiile articolului sus citat obliga administratorul judiciar sa incheie contratele de vanzare cumparare in forma autentica numai pentru antecontractele de vanzare - cumparare cu data certa, incheiate anterior deschiderii procedurii si numai daca sunt indeplinite conditiile enumerate in textul de lege.
Fata de cele de mai sus, se apreciaza ca nu sunt indeplinite conditiile prevazute de art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006, avand in vedere lipsa datei certe a actului aditional nr. l pentru imobilul din blocul A, instanta interpretand gresit actul dedus judecatii retinand ca data certa a antecontractului de vanzare - cumparare nr. 99/29.02.2008 pentru blocul B ca fiind valabila si pentru imobilul din blocul A, chiar si in situatia in care obiectul contractului a fost modificat prin actul aditional.
In drept, se invoca art. 8 din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 299 si urm. si art. 304 punct 9 si 304 ind. 1 Cod de procedura civila.
In dovedire, se solicita proba cu inscrisuri.
Prezenta cale de atac a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 60 lei si timbru judiciar de 0,15 lei.
La data de 04.11.2013, intimatii au depus intampinare, prin care au solicitat pe cale de exceptie anularea recursului ca fiind lipsit de interes, iar pe fond respingerea acestuia ca neintemeiat.
In motivare, se arata, in ceea ce priveste exceptia lipsei interesului recurentei, ca instanta de fond a stabilit faptul ca sunt indeplinite in cauza conditiile art. 93 indice 1 din Legea insolventei nr.85/2006, printre care si conditia conform careia bunul nu are importanta determinanta pentru reusita planului de reorganizare al debitoarei, aspect retinut de instanta din cuprinsul adresei inregistrate la fila 176, vol 20 a administratorului special din dosarul principal de insolventa (pag. 5 paragr. 8 din sentinta atacata).
Mai mult decat atat, la data perfectarii contractului de vanzare-cumparare, trebuia achitat restul de pret, respectiv aproximativ 51.852,50 euro, bani ce vor intra in contul de lichidare al debitoarei si care vor fi folositi la acoperirea masei credale, implicit si al creantei recurentei.
In consecinta, interesul debitoarei si implicit si al creditoarei recurente este de a respecta dispozitiile instantei de fond, a perfecta contractul de vanzare-cumparare asupra apartamentului si a incasa acest rest de pret, nicidecum de a obtine anularea hotararii.
Pe fondul cauzei, se sustine ca instanta de fond a apreciat in mod corect faptul ca sunt indeplinite in cauza toate conditiile impuse de art. 93 ind. l din Legea nr.85/2006, inclusiv conditia datei certe a antecontractului de vanzare-cumparare incheiat intre subsemnatii se debitoare.
Astfel, conform dispozitiilor art.93 ind 1 din Legea nr.85/2006, obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: (i) pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; (ii] pretul nu este inferior valorii de piata a bunului; (iii) bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
Antecontractul de vanzare-cumparare are data certa.
Prin antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008, promitentul vanzator SC OZER CONSTRUCTION SRL s-a obligat sa vanda lor apartamentul nr.BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN impreuna cu locul de parcare aferent descris in art.2.11.
Prin actul aditional nr.01/14.08.2009, obiectul antecontractului nr.99/29.02.2008 a fost modificat in sensul inlocuirii apartamentului nr.BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN, cu apartamentul AN7.9 situat la etajul 7 al blocului AN si locul de parcare aferent acestuia.
Antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008 a fost inscris atat in Cartea Funciara nr…. a apartamentului AN7.9 cu numar cadastral …, conform Extrasului de carte funciara pentru informare nr…., cat si in Cartea Funciara nr…. a spatiului de parcare 005, conform Extrasului de carte funciara pentru informare nr…., avand in consecinta data certa.
Considera ca instanta a retinut in mod corect si legal faptul ca beneficiaza de un antecontract cu data certa, constatand ca "actul principal modificat prin actul aditional poarta data certa anterioara deschiderii procedurii. Darea de data certa a inscrisurilor sub semnatura privata este o conditie a opozabilitatii acesteia fata de terti si care este considerate a fi pentru acestia adevarata data a acelui inscris, prin terti, intelegand peroanele care au dobandit drepturi de la partile contractului si care pot fi prejudiciate prin eventuala schimbare a datei reale a actului respective, ceea ce nu este insa cazul in speta. In cazul de fata lipsa datei certe nu este invocate de un tert ci chiar de catre partea contractanta, respectiv debitorul prin reprezentantul sau legal".
De asemenea, se invedereaza ca, desi actul aditional la Antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008 a fost incheiat la data de 14.08.2009. sub semnatura privata intre intimati si debitoarea SC O C SRL, fara prezenta unui notar, debitoarea a dus ulterior acest act aditonal. dupa 3 [trei] luni de zile si imediat dupa deschiderea procedurii de insolventa (01.10.2009) la BNP B V. care a dat incheierea de data certa nr.4887/21.10.2013 si a eliberat partii (n.r. debitoarei) un singur exemplar, dupa care au primit apoi o copie simpla.
In executarea obligatiilor de plata a pretului antecontractului de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008, au efectuat urmatoarele plati: suma de 25.925,25 Euro reprezentand 25% din pret a fost achitata cu titlu de avans la data semnarii antecontractului, asa cum prevede art.6.2. lit. a), conform inscrisurilor depuse la dosarul de fond; suma de 25.926,25 Euro reprezentand 25% din pret a fost achitata in 15 rate lunare, conform prevederilor art.6.2. lit. b) din antecontract, conform inscrisurilor depuse la dosarul de fond.
S-au angajat prin cererea introductiva de fond ca la perfectarea contractului de vanzare-cumparare sa achite diferenta de pret, conform prevederilor contractuale.
Se mai sustine ca au posesia apartamentului.
In prezent, sunt in posesia apartamentului, obtinuta in urma procesului-verbal de predare-primire incheiat in data de 14.08.2009, aspect retinut si de instanta de fond.
Pretul nu este inferior valorii de piata a apartamentului.
Pretul determinabil, convenit prin antecontractul de vanzare-cumparare nr.99/29.02.2008 indeplineste conditiile de valabilitate prevazute de lege, fiind serios si determinabil conform art.6 din antecontract, si nu este in niciun caz inferior valorii de piata, mai ales luand in considerare faptul ca piata imobiliara in anul 2008 se afla la apogeu, iar niciuna dintre parti nu a contestat acest lucru, asa cum si instanta de fond a retinut in pag. 5 paragraful 8 al sentintei.
Bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare. Mai mult decat atat, valorificarea prin vanzare a imobilului este in interesul lichidatorului, pentru a putea acoperi pasivul debitoarei.
In drept, se invoca art. 93 indice 1 Legea nr. 85/2006, art 969 Cod Civil art. 115 si urm Cod procedura civila.
La termenul din 08.11.2013, Curtea a respins ca neintemeiata exceptia lipsei de interes a recursului, pentru considerentele expus in practica.
La acelasi termen, Curtea a incuviintat pentru recurenta proba cu inscrisuri.
Analizand recursul prin prisma motivelor invocate si care se incadreaza in dispozitiile art 304 pct 9 Cod Pr Civ 1865, cat si a dispozitiilor art 304 ind 1 Cod Pr Civ, instanta retine urmatoarele:
In esenta, recurenta sustine ca judecatorul sindic a apreciat in mod gresit faptul ca nu sunt indeplinite condtiile art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, astfel incat nu se putea dispune in sarcina administratorului judiciar sa procedeze la executarea obligatiilor rezultate din antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 modificat prin actul aditional din 14.08.2009.
Aceasta aparare este intemeiata.
Astfel, conform art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca:
- pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;
- pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
- bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
Din lecturarea acestui text reise ca, pentru ca administratorul judiciar sa poate fi obligat la incheierea contractului de vanzare-cumparare, este necesar ca promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare sa aiba data certa anterior deschiderii procedurii insolventei fata de debitoarea-promitenta-vanzatoare.
Sunt considerate de lege ca imprejurari care dau data certa: prezentarea inscrisului la o institutie de stat; inregistrarea intr-un registru public; mentionarea inscrisului, chiar intr-o forma prescurtata, intr-un act oficial, intocmit de o persoana care detine o functie de stat sau obstesca; decesul oricareia din persoanele care au subscris actul sub semnatura privata; darea de data certa la cererea celui interesat, de catre un organ notarial (art 1182 Cod Civil 1864).
In speta, intre debitoarea SC O C SA si reclamantii-intimati J.D. si P.I. s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare nr 99/29.02.2008 printr-un inscris sub semnatura privata, prin care societatea se obliga sa vanda promitentilor cumparatori dreptul de proprietate asupra imobilului-apartament nr BN6.9 situat la etajul 6 al blocului BN, compus din 2 camere, bucatarie, grup sanitar, loc de parcare, aflat in complexul B din S, str W M nr …, jud P…, precum si asupra cotei indivize din partile comune si din teren, la pretul de 103.705 euro, ce se achita in urmatoarea modalitate: 25926,25 euro reprezentand avans la data semnarii antecontractului, 25926,25 euro platibila in 15 rate lunare, iar diferenta de 51.852,50 euro la momentul autentificarii contractului de vanzare-cumparare.
Prin actul aditional nr 1/14.08.2009, incheiat tot sub forma unui inscris sub semnatura privata, partile au convenit asupra modificarii obiectului antecontractului, in sensul ca acesta vizeaza apartamentul nr AN7.9 situat la etajul 7 al blocului A, compus din 2 camere, bucatarie, grup sanitar, loc de parcare, aflat in acelasi complex., modalitatea de plata ramanand neschimbata. La aceeasi data, s-a procedat la preadarea apartamentului nr AN7.9 si a locului de parcare catre promitentii-cumparatori (reclamantii-intimati din prezenta cauza), astfel cum rezulta prin procesul verbal din 14.08.2009 (f 68, dosar Tribunalul Bucuresti).
Din cuprinsul actului aditional de mai sus rezulta ca s-a schimbat obiectul antecontractului de vanzare cumparare nr 99/29.02.2008, acesta fiind un element esential al actului juridic incheiat intre parti, conform art 948 pct 3 din Codul civil 1864, astfel incat acest act aditional trebuie sa indeplineasca conditia impusa de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006, respectiv de a avea data certa anterioara deschiderii procedurii insolventei impotriva SC O C SA.
Or, procedura generala a insolventei s-a deschis impotriva societatii la 01.10.2009 (a se vedea incheierea din 01.10.2009 publicata in Buletinul Procedurilor de Insolventa nr 5151/2009 (f 56, dosar CAB), iar actul aditional nr 1/14.08.2009 a capatat data certa prin incheierea nr 4887 din 21.10.2009 intocmita de BNP B V (f 40, dosar CAB), respectiv ulterior intrarii in insolventa a promitentei-vanzatoare, nefiind satisfacuta, asadar, conditia datei certe a actului.
Sustinerea intimatilor-reclamanti in sensul ca societatea debitoare a dus actul aditional dupa 3 luni de la incheiere la notar pentru a primi data certa nu are relevanta, atat timp cat data certa trebuie sa fie anterioara deschiderii procedurii. Aceasta conditie prevazuta de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006 este justificata de ideea de a exista certitudine cu privire la data incheierii actului nu in raport cu promitenta vanzatoare, ci cu tertii care, in cadrul procedurii insolventei, sunt creditorii promitentei.
In ceea ce priveste argumentul judecatorului sindic in sensul ca data certa a antecontractului de vanzare-cumparare astfel cum a fost modificat prin actul aditional este conferita de inscrierea acestuia in cartea funciara, Curtea constata ca acesta este eronat. Din cuprinsul incheierii nr 55953 emisa de registratorul din cadrul Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara P. in dosarul nr 55953/27.10.2009 (f 72, dosar Tribunalul Bucuresti) rezulta ca notarea antecontractului nr 99/29.02.2008 asupra apartamentului nr AN7.9 s-a facut la 30.10.2009, in baza cererii reclamantilor-intimati, astfel incat data certa, prin inscrierea in registrul public al Cartii Funciare, exista doar incepand cu 30.10.2009, data care este ulterioara deschiderii procedurii insolventei, motiv pentru care, nici din aceasta perspectiva, nu se poate considera ca indeplinita conditia reglementata de art 93 ¹ din Legea nr 85/2006.
Totodata, nici sustinerea judecatorului sindic in sensul ca lipsa datei certe nu este invocata de catre un tert, ci de catre administratorul judiciar al debitoarei nu poate fi luata in considerare, intrucat art 93 ¹ din Legea nr 85/2006 nu conditioneaza verificarea datei certe de calitatea persoanei care invoca inexistenta acesteia. Judecatorul sindic, chiar din oficiu, este tinut sa verifice daca antecontractul de vanzare–cumparare are data certa, intrucat, in procedura insolventei (care este una colectiva si concursuala), trebuie sa fie ocrotiti creditorii. Or, executarea unei obligatii de constituire a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil apartinand debitoarei are ca efect scoaterea respectivului bun de la masa credala, afectandu-i in mod direct pe creditori, tocmai de aceea legiuitorul instituie conditii limitative si restrictive pentru a putea efectua operatiunea de transfer patrimonial, conditii care trebuie verificate de judecatorul sindic, indiferent daca administratorul judiciar sau lichidatorul contesta sau nu existenta datei certe.
In aceste conditii, avand in vedere nerespectarea elementului datei certe anterioare deschiderii procedurii insolventei, Curtea constata ca judecatorul sindic a pronuntat o sentinta nelegala, cu incalcarea prevederilor art 93 ¹ din Legea nr 85/2006.
Pentru aceste considerente, in baza art 304 pct 9, art 312 Cod Pr Civ, a admis recursul si a modificat in tot sentinta civila nr 5641/06.06.2013, in sensul respingerii contestatiei formulate de reclamantii J.D. si P.I.