Antecontract de vanzare-cumparare.Existenta unei clauze penale. Evaluarea de catre parti a prejudiciului cauzat in cazul neexecutarii obligatiilor asumate de catre una dintre partile contractante.
Cod Civil, art.969, art.1066, 1069.
Clauza mentionata in contract este o clauza penala la care s-a obligat vanzatoarea, in caz de neexecutare, potrivit dispozitiilor art.1066 Cod civil . Singura modalitate in care vanzatoarea putea evita plata clauzei penale era aceea a executarii obligatiei principale, adica aceea a instrainarii bunului conform antecontractului, dar aceasta obligatie nu a fost indeplinita in termenul prevazut in contract. De aceea, promitenta - vanzatoare datoreaza "clauza penala" care este - conform art.1069 Cod civil - o compensatie a daunelor interese ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.
Instanta nu are nici un drept sa evalueze prejudiciul in cazul in care partile insele au stabilit - prin acordul lor - valoarea prejudiciului la care vor fi expuse eventual, ca urmare a neexecutarii contractului. Scopul clauzei penale este chiar acela de a exclude orice terta apreciere asupra existentei prejudiciului si cuantumului acestuia. De aceea in baza art.969 Cod civil si a clauzei contractuale la care instanta a facut referire, parata trebuia sa fie obligata la plata sumei de 30.000 de Euro, reprezentand daune - interese pentru neexecutarea contractului catre reclamanta.
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.718/26.11.2010
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti la data de 3.03.2008 reclamanta G.C.D. a chemat in judecata pe paratii P.E. si Autoritatea de Valorificare a Activelor Statului (A.V.A.S.)pentru ca instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare cumparare a unor suprafete de teren situate in sectorul 2 - in baza antecontractelor de vanzare cumparare incheiate cu Popa Elena.
Prin sentinta civila nr.3150 din 7.04.2008 Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti si-a declinat competenta pentru solutionarea cauzei catre Tribunalul Bucuresti, avand in vedere valoarea litigiului situata la peste 500.000 lei.
La data de 30.03.2009 reclamanta si-a precizat cererea solicitand rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.1615/1.07.2007 de catre BNP Expert, astfel cum a fost modificat prin acte aditionale, si obligarea paratei P.E la restituirea pretului incasat si la plata daunelor interese. La data de 11.01.2010 reclamanta a precizat, din nou, ca sustine in justitie numai cererea mentionata.
Prin sentinta civila nr.49 din 19.01.2010 Tribunalul Bucuresti Sectia a IV a Civila a admis in parte cererea formulata de reclamanta G.C.D impotriva paratei P.E; a constatat rezolvit antecontractul de vanzare - cumparare, autentificat sub nr.1615/1.07.2007; a obligat pe parata P.E, la plata sumei de 90.000 de Euro (echivalent in lei la data platii) reprezentand avansul din pretul contractului, catre reclamanta; a respins cererea de obligare a paratei P.E la plata sumei de 30.000 de Euro reprezentand daune interese, ca neintemeiata; a obligat pe parata la plata sumei de 5950 lei reprezentand cheltuieli de judecata (onorariu de avocat).
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut ca partile au inserat in antecontractul de vanzare cumparare un pact comisoriu de gradul IV ce prevede desfiintarea de drept a acestui act, in cazul in care vanzarea nu se incheie intr-un anumit termen - termen care nu a fost respectat. De aceea, instanta a dispus repunerea partilor in situatia anterioara incheierii Conventiei rezolvite, prin obligarea paratei - din culpa careia a prezumat, in baza art.1082 Cod civil, ca actul nu a putut fi incheiat - la plata avansului achitat,in suma de 90.000 de Euro. Cu privire la respingerea cererii reclamantei privind plata unei sume de bani pentru prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului instanta a retinut ca, reclamanta nu a dovedit nici un prejudiciu.Instanta a retinut ca, partile au inclus in contract o clauza penala - estimand in avans prejudiciul pentru neexecutarea contractului la suma de 90.000 de Euro, adica avansul achitat din pretul contractului.
Impotriva sentintei a declarat apel reclamanta G.C.D pentru interpretarea gresita a clauzei contractuale privind daunele interese evaluate la 30.000 de Euro. De asemenea, reclamanta a criticat sentinta pentru ca instanta nu a acordat sub forma cheltuielilor de judecata decat suma reprezentand onorariu de avocat si nu si suma reprezentand taxa de timbru, achitata de reclamanta pentru judecarea in fond a cauzei.
Apelul este fondat.
In fapt, prin antecontractul de vanzare - cumparare nr.1615 din 11.07.2007 (fila 5 dosar fond) intre parata P.E in calitate de vanzatoare, si parata G.C.D, in calitate de cumparatoare a fost consfintit consimtamantul partilor de a vinde si, respectiv, cumpara, in viitor, un teren si o locuinta situate in sectorul 2, cu pretul de 242.550 de Euro, din care a fost achitat de catre promitenta cumparatoare (reclamanta in acest proces) suma de 90.000 de Euro.
La data de 7.11.2007 partile au modificat antecontractul mentionat prin actul nr.1322 din 7.11.2007 incheiat la BNP Semper, si au inserat, printre alte precizari, urmatoarea clauza contractuala "In situatia in care pana la data de 21.12.2007 promitenta vanzatoare, personal sau prin mandatar, nu se prezinta in fata notarului public pentru a incheia contractul de vanzare - cumparare in forma autentica,partile convin a considera antecontractul susmentionat rezolvit de drept, urmand ca promitenta vanzatoare, personal sau prin mandatar, sa returneze promitentei cumparatoare avansul primit in suma de 90.000 de Euro si sa achite acesteia daune - interese in suma de 30.000 de Euro" .
Actul 1615, astfel cum a fost completat si modificat prin actul 1322, a fost din nou modificat si completat la data de 12.12.2007 - prin actul nr.1476(BNP Semper - prin care partile au inserat clauze nerelevante in prezentul apel, precizand in final ca, celelalte clauze ale antecontractului raman nemodificate.
Din succesiunea actelor prezentate, rezulta ca, la data de 7.11.2007, prin actul nr.1322, partile din proces au stabilit valoarea prejudiciului pentru neexecutarea contractului la suma de 30.000 de Euro, in mod evident suma urmand a fi datorata de vanzatoare - peste valoarea avansului - deoarece, suma stabilita de parti la valoarea de 30.000 de euro reprezinta, fara nici un echivoc, daune - interese pentru neexecutare.
Clauza mentionata in contract este o clauza penala la care s-a obligat vanzatoarea, in caz de neexecutare, potrivit dispozitiilor art.1066 Cod civil . Singura modalitate in care vanzatoarea putea evita plata clauzei penale era aceea a executarii obligatiei principale, adica aceea a instrainarii bunului conform antecontractului, dar aceasta obligatie nu a fost indeplinita in termenul prevazut in contract. De aceea, promitenta - vanzatoare datoreaza "clauza penala" care este - conform art.1069 Cod civil - o compensatie a daunelor interese ce creditorul sufera din neexecutarea obligatiei principale.
Instanta nu are nici un drept sa evalueze prejudiciul in cazul in care partile insele au stabilit - prin acordul lor - valoarea prejudiciului la care vor fi expuse eventual, ca urmare a neexecutarii contractului. Scopul clauzei penale este chiar acela de a exclude orice terta apreciere asupra existentei prejudiciului si cuantumului acestuia. De aceea in baza art.969 Cod civil si a clauzei contractuale la care instanta a facut referire, parata trebuia sa fie obligata la plata sumei de 30.000 de Euro, reprezentand daune - interese pentru neexecutarea contractului catre reclamanta. Astfel, apelul va fi admis in baza art.296 Cod procedura civila si sentinta va fi modificata in sensul mentionat.
Si critica privind acordarea partiala a cheltuielilor de judecata este intemeiata, iar in baza art.274 Cod procedura civila instanta va modifica sentinta si sub acest aspect. Parata datoreaza cheltuieli de judecata in totalitate, taxa de timbru si onorariu de avocat, deoarece a pierdut procesul.