Dec. civ. nr. 444R din 30.10.2009, irevocabila
Sectia a IX-a civila si pentru cauze privind proprietatea intelectuala
Contract de inchiriere locuinta incheiat pe durata contractului de munca. Vanzarea imobilului unei alte societati. Incetarea contractului prin vointa locatorului.
Cod civil: art.1441, 1436 alin.2
Deliberand asupra recursului civil de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 6 Bucuresti la data de 02.04.2007 reclamanta S.C. E.S. SRL. a chemat in judecata pe paratii SI,SA,SM si SV, solicitand instantei ca prin sentinta ce se va pronunta, in principal sa se constate incetarea contractului de inchiriere nr. 1038/05.02.2003, prin expirarea termenului locatiunii si evacuarea neconditionata a paratilor din imobilul situat in Bucuresti, sectorul 6, iar in subsidiar, daca se va aprecia ca locatiunea a continuat, sa se constate incetarea contractului de inchiriere prin denuntarea unilaterala a acestuia in baza dispozitiilor art. IV lit. c din contract si evacuarea neconditionata a paratilor, cu cheltuieli de judecata.
Prin sentinta civila nr. 3921/08.06.2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 6 Bucuresti - Sectia Civila s-a admis actiunea formulata de reclamanta S.C. E.S. SRLL. in contradictoriu cu paratii SI,SA,SM si SV; s-a constatat incetat contractul de inchiriere nr. 1038/05.02.2003, prin denuntarea unilaterala din partea locatorului; s-a dispus evacuarea paratilor din imobilul situat in Bucuresti, sectorul 6, proprietatea reclamantei; au fost obligati paratii sa plateasca reclamantei suma de 58 RON, reprezentand cheltuieli de judecata si s-a luat act ca reclamanta isi rezerva dreptul de a solicitat pe cale separata onorariu avocat.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, prima instanta a retinut ca la data incheierii contractului de vanzare cumparare intre S.C. E.S. SRLL. si vanzatoarea S.C.L.S.A, paratii SI,SA,SM si SV ocupau camera nr. 24 din imobilul situat in Bucuresti, sectorul 6, potrivit contractului de inchiriere inregistrata sub numarul 1038/05.02.2003, termenul de inchiriere fiind reprezentat de durata contractului de munca de care beneficia paratul SI.
Prin decizia nr. 426/31.05.2006 S.C.L.S.A a procedat la desfacerea contractului de munca al paratului in temeiul art. 55 lit. b din Codul Muncii.
Instanta a retinut ca in speta ne aflam in situatia unui contract de inchiriere fara termen nascut prin tacita relocatiune care a dat nastere in patrimoniul paratului SI, unor drepturi locative vizand camera nr. 24, din imobilul situat in Bucuresti, sectorul 6, cu privire la care locatorul, reclamanta S.C. E.S. SRLL. a procedat la denuntarea unilaterala la data de 01.02.2007 prin notificarea adresata prin intermediul executorului judecatoresc D. G., comunicata la data de 02.02.2007 conform dovezii de comunicare aflat la dosar.
Instanta a constatat ca a incetat prin denuntare unilaterala contractul de inchiriere nr. 1038/05.02.2003, astfel ca paratul S I nu mai prezinta titlu locativ opozabil locatorului proprietar, astfel incat a dispus evacuarea acestuia din imobil.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel paratul SI, criticand hotararea pentru respingerea gresita a cererii de suspendare a cauzei, precum si pentru faptul ca in mod gresit a retinut prima instanta incetarea contractului de inchiriere nr. 1038/ 05.02.2003 ca efect al incetarii contractului de munca.
Apelul a fost inregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a V-a civila.
Prin decizia civila nr. 298 din 26.02.2008 pronuntata in solutionarea apelului, tribunalul a admis apelul declarat in cauza si a dispus schimbarea in tot a sentintei, in sensul respingerii actiunii ca neintemeiate.
Tribunalul a gasit intemeiat cel de al doilea motiv de apel invocat de apelant.
Astfel, Tribunalul a constatat ca in mod gresit a retinut prima instanta incetarea contractului de inchiriere nr. 1038/05.02.2003 ca efect al incetarii contractului de munca.
Astfel, potrivit contractului incheiat intre S.C.C.S.A. si paratul SI, durata inchirierii a fost cea a contractului de munca.
La dosarul cauzei (fila 16 dosar fond) a fost depusa decizia nr. 426/31.05.2006 emisa de S.C.L.S.A. Din ceasta decizie rezulta ca, in raport de perfectarea la data de 31.05.2006 a contractului de vanzare cumparare si transfer al dreptului de proprietate asupra unei parti din unitate si a obiectului de activitate privind fabricarea de obiecte similare din ceramica, intre vanzatorul S.C.L.S.A si cumparatorul S. M.S.R.L., cumparatorul este obligat sa angajeze, incepand cu data de 01.06.2006, cu contract de munca pe durata nedeterminata, salariatii care deservesc sectia de obiecte sanitare si activitati conexe, in conditiile respectarii prevederilor art. 169 alin. 2 din Codul Muncii. Mai rezulta ca incepand cu data de 01.06.2006 inceteaza contractul individual de munca incheiat pe durata nedeterminata si inregistrat sub nr. 42219/08.11.1995 al apelantului parat SI, in functia de ceramist in cadrul sectiei de obiecte sanitare, S.C.L.S.A obligandu-se sa achite toate drepturile banesti ale angajatului pana la data de 01.06.2006, drepturile ulterioare si dreptul la concediul de odihna neefectuat aferent anului 2006, transferandu-se noului angajator.
Din cuprinsul acestei decizii rezulta ca nu a avut loc o concediere propriu zisa, ci un transfer in sensul art. 169 din Codul Muncii, potrivit caruia salariatii beneficiaza de protectia drepturilor lor in cazul in care se produce un transfer al intreprinderii, al unitatii sau al unor parti ale acesteia catre un alt angajator, potrivit legii. Drepturile si obligatiile cedentului, care decurg dintr-un contract sau raport de munca existent la data transferului, vor fi transferate integral cesionarului. Transferul intreprinderii, al unitatii sau al unor parti ale acesteia nu poate constitui motiv de concediere individuala sau colectiva a salariatilor de catre cedent ori de catre cesionar.
Prin urmare, nu s-a putut retine ca a operat o concediere si deci o incetare a contractului de munca al apelantului parat, ci un transfer atipic, in sensul dispozitiei legale mentionate.
Ca atare, Tribunalul a apreciat ca nu se poate retine ca a incetat contractul de inchiriere, incheiat pe durata nedeterminata, in vigoare pe durata contractului de munca, neexistand nici un temei pentru a se constata incetarea locatiunii, nici ca urmare a implinirii termenului, nici ca urmare a denuntarii unilaterale. In conditiile in care apelantul parat reclamant a consemnat chiria datorata pe numele intimatei reclamante s-a considerat ca nu se poate retine nici existenta unei cauze de reziliere a contractului pentru neplata chiriei.
Tribunalul a constatat ca primul motiv de apel, privind gresita respingere a cererii de suspendare a cauzei in temeiul art. 244 alin. 1 C.pr.civila, nu este intemeiat, caci dezlegarea prezentei pricini nu atarna de cererea de anulare a contractului de vanzare cumparare intervenit intre cele doua societati si de obligare a fostului proprietar la vanzarea catre paratul chirias a camerei detinuta cu chirie pentru motivele expuse corect de instanta de fond.
Impotriva acestei decizii, in termen legal a declarat recurs S.C. E.S. SRLL., criticand-o ca fiind nelegala.
Recurenta a sustinut incidenta in cauza a motivului de recurs prevazut de Art. 304 pct. 9 Cod procedura civila - Gresita interpretare a dispozitiilor art. 1436 Cod civil precum si a clauzei (art. IV lit. c) din contract privind denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere.
Astfel, a sustinut recurenta, in mod corect, instanta de apel a retinut ca "potrivit contractului de inchiriere incheiat intre S.C. C. SA si paratul SI, durata inchirierii este cea a contractului de munca".
In continuarea motivarii, instanta, analizand continutul deciziei de desfacere a contractului de munca, concluzioneaza ca, in fapt, nu s-a produs o concediere propriu-zisa ci un transfer in sensul dispozitiilor art.169 din Codul muncii.
Mergand mai departe, instanta isi argumenteaza solutia astfel: " ... nu se poate retine ca a incetat contractul de inchiriere, incheiat pe durata nedeterminata, in vigoare pe durata contractului de munca, neexistand niciun temei pentru a se constata incetarea locatiunii, nici ca urmare a implinirii termenului nici ca urmare a denuntarii unilaterale. "
Singurul aspect care interesa in speta pentru a aprecia daca poate opera denuntarea unilaterala si care a fost retinut de instanta, astfel cum reiese din fraza reprodusa anterior, este ca aceste contracte de munca sunt incheiate pe o durata nedeterminata.
Insasi prevederile Codului muncii, art.12 alin 1, stabilesc cu valoare de principiu ca, contractul individual de munca se incheie pe durata nedeterminata. Exceptia este prevazuta la art. 12 alin. 2 in sensul ca se poate incheia si pe durata determinata, in conditiile expres prevazute de lege.
Durata contractului individual de munca nefiind determinata, inseamna ca si durata locatiunii urmeaza acelasi regim juridic potrivit principiului de drept accesorium sequitur principale.
La data incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1288/03.04.2006 de B.N.P. D. M. D. intimatii-parati ocupau camera nr. 24 din imobilul situat in Bucuresti, sector 6 potrivit contractului de inchiriere nr. 1038/05.02.2003 (la dosar), termenul de inchiriere fiind reprezentat de durata contractului de munca (nedeterminata), cu incepere de la data de 09.08.2003 (art. 1 alin. ultim din contract) .
Astfel, chiar daca nu a existat o concediere propriu-zisa si paratul ar fi in situatia unui transfer, operand subrogarea in drepturile si obligatiile proprietarului anterior al imobilului, in conditiile existentei unui contract de inchiriere fara termen, contract ce avea prevazuta la art. IV lit. c o clauza privind denuntarea unilaterala, convenita de parti, recurenta a procedat la denuntarea unilaterala a contractului la data de 01.02.2007, prin notificarea adresata prin intermediul B.E.J. D. G., conform dovezii de comunicare aflata la dosar, in conformitate cu dispozitiile art. 1436 alin. 2 Cod civil.
In aceste conditii, a sustinut recurenta, a avut temei contractual in ce priveste denuntarea unilaterala dar si temei legal potrivit dispozitiilor art. 1436 alin. 2 cod civil. Denuntarea unilaterala a contractului reprezinta exercitarea dreptului de a pune capat contractului. Acest drept s-a nascut din vointa partilor, in mod direct, cand s-a stipulat clauza de denuntare unilaterala sau in mod indirect, cand legea (art. 1436 cod civil) prevede o asemenea posibilitate, acceptata implicit de parti prin incheierea contractului.
Mai mult decat atat, in cazul contractelor incheiate pe o perioada nedeterminata, chiar daca legea nu prevede si nici partile nu au stipulat dreptul de a denunta unilateral conventia, totusi aceasta exista in virtutea principiului constitutional care consacra libertatea persoanei. Daca nu ar putea sa puna capat, prin vointa lor unilaterala, unui contract pe perioada nedeterminata, ar insemna ca intre ele se stabileste o adevarata relatie de servitute personala.
Asadar, nu numai ca denuntarea unilaterala este posibila pe temeiul acestor contracte, dar ar fi nula clauza prin care partile ar stipula ca renunta la dreptul de a denunta unilateral un astfel de contract.
In ceea ce priveste interpretarea clauzei stipulata expres la art. IV lit. c din contractul de inchiriere raportat la modalitatea de redactare a acesteia, recurenta considera ca notiunea respectiva a fost aleasa neinspirat, intrucat rezilierea este o sanctiune care intervine in cazul neexecutarii culpabile a unei obligatii contractuale de catre una din parti. Acceptarea ideii de reziliere ar fi conforma literei textului citat dar ar contraveni spiritului acestuia.
In dreptul comun, daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436 alin.2 Cod civil).
Chiar daca Legea nr.114/1996, speciala prin raportare la dispozitiile evocate din codul civil, nu face vreo referire expresa la posibilitatea denuntarii unilaterale, se poate deduce ca, facandu-se aplicarea normei generale, de drept comun, o asemenea posibilitate este deschisa ambelor parti, cu respectarea insa a termenului de preaviz.
Prin urmare, recurenta s-a conformat dispozitiilor exprese ale art. IV lit. c din contractul de inchiriere coroborate cu dispozitiile art. 1436 alin.2 cod civil si a anuntat intimatului-parat concediul cu notificarea expediata prin intermediul Biroului Executorului Judecatoresc "D G" cu 30 de zile inainte, asa cum prevede clauza din contract si respectand astfel termenul de preaviz.
Nefiind constransa sa demonstreze vreo culpa a chiriasului, S.C. E.S. SRLL. poate denunta contractul independent de conditiile prevazute in contract pentru a obtine rezilierea.
Termenul de preaviz a fost respectat atat prin emiterea notificarii comunicata intimatului prin intermediul executorului judecatoresc, cat si prin promovarea actiunii in evacuare, asimilata unei manifestari neechivoce de vointa in sensul denuntarii contractului.
Intrucat legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare, in toate cazurile "actiunea de chemare in judecata pentru evacuare constituie manifestarea vointei de denuntare a contractului ", termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului .
Potrivit art. 480 Cod civil, titularul dreptului de proprietate se poate bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut in limitele determinate de lege. In consecinta, nimeni nu poate fi ingradit in exercitarea atributelor dreptului de proprietate (dreptul de a poseda, de a culege fructele si dreptul de dispozitie), decat in cazurile si in conditiile strict determinate de lege, in cauza neregasindu-se vreuna din situatiile pe care legea le reglementeaza strict si numai ca o exceptie de la exercitarea in mod exclusiv si absolut a dreptului de proprietate.
In consecinta, recurenta, in calitate de proprietara a imobilului nu poate fi limitata in exercitarea prerogativelor dreptului sau de proprietate, prin urmare nu poate fi limitata nici sub aspectul exercitarii posesiei bunului aflat in proprietatea sa, intimatul-parat locuind in prezent in imobil fara a putea opune un titlu locativ
Analizand actele si lucrarile dosarului, in limita motivelor de recurs, Curtea constata recursul ca fiind fondat, potrivit celor ce urmeaza:
In argumentarea solutiei, instanta de apel a procedat in mod nelegal la o interpretare a raporturilor juridice nascute in baza contractului de vanzare-cumparare intervenit intre vanzatorul S.C.L.S.A si cumparatorul S M S.R.L., trecand peste vointa acestor parti contractante in ce priveste drepturile constituite in favoarea tertilor, intre care si intimatii parati.
Actele aflate la dosarul cauzei contrazic in mod neechivoc acest mod de interpretare, potrivit caruia in fapt nu a avut loc o concediere colectiva a salariatilor vanzatorului din contractul mentionat ci un transfer atipic, situatie in raport de care s-ar fi mentinut toate obligatiile persoanei juridice de la care ar fi fost transferati salariatii, respectiv, pentru ceeace intereseaza in cauza, s-ar fi mentinut si contractul de locatiune pe durata nedeterminata, cu titlu de accesoriu al contractului de munca, de natura sa le permita intimatilor sa locuiasca in imobilul a carui proprietate a fost dobandita de catre recurenta pe intreaga durata a contractului de munca incheiat ulterior cu societatea cumparatoare.
In realitate, transferul dreptului de proprietate asupra unei parti din unitate si a obiectului de activitate al societatii vanzatoare, a intervenit fara ca societatea cumparatoare sa-si fi asumat alte obligatii fata de chiriasii intimati, decat cele ce rezulta din aplicarea dispozitiilor art. 1441 Cod civil, potrivit carora ,,Daca locatorul vinde lucrul inchiriat..., cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare".
Intre societatea cumparatoare si intimatii parati nu a intervenit vreun acord cu privire la locatiunea camerei ocupate in imobilul proprietatea celei dintai, cu atat mai putin vreo manifestare de vointa in sensul de a da locatiunii existente semnificatia unor raporturi juridice a caror durata sa fie aceeasi cu cea din contractul de munca, incheiat intre aceste parti, situatie in care obligatia de asigurare a unei locuinte pentru acestia din urma ar fi fost prevazuta in contractul de munca sau printr-un act aditional la acesta.
Ca urmare, locatiunea de care era tinuta recurenta a fost una pe durata nedeterminata, in acord cu dispozitiile art. 1437 Cod civil, potrivit carora, in situatia locatiunii considerate ca reinoite, ,,efectele ei se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen", cum in mod corect a apreciat si prima instanta, pozitie adoptata de recurenta prin prezentele motive de recurs.
Asa fiind, Tribunalul nu putea inlatura de la aplicare dispozitiile art. 1436 alin.2 Cod civil, potrivit carora ,,daca contractul a fost fara termen, (n.n. este necesar concediul locatarului), concediul trebuie sa se dea de la o parte la alta", dispozitii care, dincolo de orice indoiala, se regasesc si in cuprinsul contractului la a carei respectare era tinuta recurenta, la capitolul IV pct. c in care s-a stipulat posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de catre proprietar ,,cu conditia notificarii chiriasului cu 30 de zile inainte".
Astfel cum in mod corect a argumentat recurenta, chiar daca la acest capitol partile contractante au folosit termenul de reziliere, situatiile in privinta carora au inteles sa convina au depasit sfera acestei modalitati de incetare a raporturilor juridice specifice situatiei in care una dintre partile contractului nu-si respecta obligatiile contractuale, reglementand, in mod distinct, incetarea contractului din vointa locatorului si, corespunzator, din cea a locatarului, ca manifestare a principiului libertatii contractuale.
Curtea nu poate sa-si insuseasca concluziile intimatilor, in acord cu decizia recurata, privind incidenta in cauza a dispozitiilor art. 169 alin.2 din Codul muncii, care ar obliga cesionarul sa preia ca atare drepturile si obligatiile cedentului decurgand din contractele sau raporturile de munca existente la data transferului si pentru urmatoarele argumente:
Decizia nr. 426 din 31.05.2006 emisa de S.C.L.S.A, de incetare a contractului de munca incheiat cu intimatul SI pe temeiul dispozitiilor art. 55 lit. b din codul muncii - ca urmare a acordului partilor, chiar daca face vorbire in preambulul ei de obligatii asumate de societatea cumparatoare in temeiul art. 169 alin.2 din Codul muncii nu se coroboreaza in sensul sustinerilor intimatilor cu adresa acestei societati, catre locatarii caminului de nefamilisti, (fila 49 dosar fond) prin care li se aduce la cunostinta acestora ca urmare cumpararii de catre recurenta reclamanta a caminului, ,,urmeaza a fi contactati de noul proprietar, in vederea stabilirii noilor relatii locative".
Pe de alta parte, acceptand teza potrivit careia locuinta ocupata ar fi fost accesoriu la contractul de munca, Curtea retine ca potrivit raspunsului la interogatoriul ce le-a fost luat intimatilor S A si S I de catre prima instanta, rezulta ca acestia isi au domiciliul la o alta adresa decat cea la care se afla locuinta in litigiu, situatie in raport de care nici nu se justifica, in planul necesitatii imediate, continuarea locatiunii, cata vreme locatarul nu justifica cu necesitate continuarea unei asemenea locatiuni.
Nu in ultimul rand, ingradirea dreptului de proprietate dobandit de catre recurenta in baza unor acte incheiate cu respectarea dispozitiilor legale trebuie sa fie justificata de un scop legitim, iar pentru situatia de speta, astfel cum a fost prezentataa anterior, un asemenea scop legitim nu poate fi retinut, cata vreme potrivit hotararilor judecatoresti depuse in dosar, pronuntate in cereri aflate la acest moment pe rolul altor instante, recunoasterea locatiunii asupra camerei ocupate in caminul de familesti nu reprezinta atat un fapt necesar, pus in directa legatura cu contractul de munca incheiat cu fosta societate C. si nevoile locative ale salariatilor, ci o premisa a anularii contractului de vanzare-cumparare incheiat intre S.C.L.S.A si cumparatorul S.M. S.R.L. si de obligare a cedentei la vanzarea camerelor din camin catre fostii salariati.
In consecinta, Curtea, gasind incidente motivele de recurs prevazute de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila, va admite recursul declarat in cauza de reclamanta si va dispune, in baza art. 312 alin.1 si 3 modificarea deciziei recurate in sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat de parati.
Se va lua act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.