Dincolo de izvorul controversat al dreptului de superficie, acesta este dreptul real cunoscut unei persoane, superficiarul, de a folosi terenul proprietatea tertului, atunci cand detine in proprietate constructii edificate pe terenul celui de-al treilea. Trebuie recunoscut ca proprietarul terenului suporta o limitare a dreptului sau, atunci cand este lipsit de jus utendi datorita superficiei cu care terenul este incarcat. Privatiunea pe care o sufera proprietarul terenului este in corelatie cu beneficiul pe care proprietarul cladirii il primeste, acela de a folosi neingradit si de a exploata in folos personal terenul altuia. (decizia comerciala nr. 475/24.10.2008, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, Sectia a VI-a Comerciala in dosar 6263/3/2005)
Deliberand asupra apelului, constata urmatoarele:
Prin sentinta comerciala nr.4887/04.04.2008, pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala, in dosar nr.6263/3/2005, instanta a admis cererea formulata de catre reclamanta S.C. M S.A. in contradictoriu cu parata S.C. DI S.A., obligand parata la plata sumei totale de 524.639 lei in favoarea reclamantei, reprezentand contravaloarea folosintei terenului in perioada decembrie 2002 - ianuarie 2005 si a folosintei actualizate pentru acelasi teren, plus cheltuieli de judecata de 15.927 lei.
Pentru a hotari astfel, prima instanta a retinut ca reclamanta este proprietara terenului pe care parata isi afla amplasate constructiile si ca actiunea se justifica pe dispozitiile art. 480 Cod civil.
Probele pe care se intemeiaza prima instanta justifica admiterea actiunii datorita existentei unui drept de superficie al paratei pe terenul proprietatea reclamantei, de natura sa genereze un drept indemnitar al proprietarului terenului, care isi vede dreptul real dezmembrat.
Intrucat probele dosarului justifica actiunea, instanta a admis-o, raportand cuantumul despagubirilor la concluziile expertizei tehnice efectuate in cauza.
Impotriva acestei hotarari a declarat apel, in termen legal, parata S.C. DI S.A., solicitand admiterea apelului si prin rejudecare respingerea actiunii ca nefondata.
Arata apelanta ca a devenit proprietara spatiilor comerciale situate in Bucuresti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1, sos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2, si in B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2, prin raportarea acestora la capitalul social al S.C. Mega Prestige S.A., societatea care ulterior s-a divizat in S.C. Mega Doi S.A. si S.C. Mega Invest S.A., pentru ca ulterior S.C. Mega Invest S.A., care a preluat in patrimoniu spatiile comerciale aratate, sa fie absorbita de catre S S.C. DI S.A.
La randul sau, S.C. M S.A.., societate care a transmis proprietatea spatiilor comerciale identificate, a devenit la 02.12.2002 proprietara terenurilor pe care aceste spatii erau amplasate, in cadrul unei indiviziuni asupra proprietatii prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr.0133/02.12.2002 emis de CGMB.
Se arata ca in aceasta succesiune a modalitatii in care drepturile reale au fost dobandite de catre partile litigante, prima instanta de fond a ignorat dreptul de superficie al S.C. DI S.A., drept constand in folosinta asupra terenurilor pe care spatiile comerciale erau amplasate si care s-a nascut din chiar momentul in care acestea au devenit proprietatea S.C. DI S.A., in timp ce terenurile se aflau in domeniul privat al statului.
S.C. DI S.A. sustine ca S.C. M S.A. a dobandit, la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, dreptul real dezmembrat in configuratia in care el se regasea in 02.12.2002, adica prin dezmembrarea folosintei care nu a facut obiectul constituirii, deoarece era alocata in patrimoniul S.C. DI S.A.
Se arata ca neintemeiat si prin interpretarea gresita a probelor Tribunalul Bucuresti s-a referit la sentinta civila nr.4694/2005, care avea doar calitatea unui act in constatare si nu in constituire de drepturi.
Un alt temei al apelului il reprezinta faptul ca lipsa de folosinta generatoare de prejudiciu pe care se intemeiaza reclamanta-intimata ar fi putut fi invocata ca temei al actiunii numai daca ar fi avut un izvor contractual si s-ar fi justificat pe obligatia S.C. DI S.A. de a plati contravaloarea folosintei, sau in temeiul unei raspunderi civile delictuale.
Or, sustine apelanta, este cert ca intre S.C. Dolphin Invest S.A. si S.C. M S.A. nu a existat nici un raport juridic contractual sau delictual de natura a genera o plata cu caracter indemnitar.
Nu se poate considera ca prin atestarea dreptului de proprietate asupra terenurilor S.C. M S.A. i se recunoaste vocatia de a putea exploata in vreun fel independent de dreptul de superficie terenurile in discutie, atata cat constructiile ridicate pe acestea se mentin.
Facand apel la doctrina si jurisprudenta referitoare la dreptul de superficie si reiterand ca nasterea dreptului apelantei se plaseaza in momentul in care terenurile se aflau in proprietatea statului, dar si ca dreptul are caracter perpetuu, apelanta sustine ca S.C. M S.A. are o atitudine abuziva intemeiata pe propria sa culpa si ca actiunea este profund netemeinica, atat prin stabilirea unei situatii de fapt gresite, cat si prin omologarea unui raport de expertiza care evalueaza necorespunzator din punct de vedere pecuniar valoarea dreptului de folosinta printr-o determinare exorbitanta a despagubirii.
Impotriva acestui apel S.C. M S.A. a formulat intampinare solicitand respingerea apelului ca nefondat, plecand in apararile sale de la dispozitiile art.480-482 Cod civil.
Astfel, se arata ca potrivit art. 20 alin.2 din Legea nr.15/1990, S.C. Mobitex S.A. a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului fara nici o limitare sau dezmembrare si ca, dincolo de orice sustinere a apelantei, dreptul de superficie este unanim recunoscut de catre jurisprudenta si nu poate fi considerat ca o obligatie de gratificare a proprietarului in favoarea superficialului.
La nivel de principiu, intimata arata ca proiectul Codului civil reglementeaza obligatia superficiarului de a achita proprietarului contravaloarea dreptului de folosinta de care este privat cel dintai plecand de la principiul imbogatirii fara justa cauza.
In cadrul apelului partile nu au solicitat probe noi, prevalandu-se de probele administrate in fata primei instante, chiar in conditiile in care Curtea a luat concluziile apelantei cu privire la oportunitatea efectuarii unei noi expertize evaluatorii avand in vedere critica legata de omologarea expertizei in fata primei instante.
Analizand apelul, in masura criticilor pe care apelanta le formuleaza impotriva primei hotarari pronuntate in judecarea cauzei in fond, Curtea va stabili situatia de fapt retinuta prin propria evaluare a dosarului, dar si avand in vedere limita cerereii cu care instanta este investita.
Astfel retine:
La 16.02.2005 reclamanta S.C. M S.A. a sesizat Tribunalul Bucuresti cu cererea avand ca obiect obligarea paratei S.C. DI S.A. la plata contravalorii folosintei terenurilor indivize folosite de catre parata care exploateaza spatiile comerciale situate pe aceste terenuri, spatii amplasate in Bucuresti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1, sos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2, si in B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2.
Reclamanta si-a cuantificat pretentia la data sesizarii instantei la 274.790,971 lei (RON) pentru perioada decembrie 2002- ianuarie 2005 si a solicitat si plata unei sume lunare cu acelasi titlu, in continuarea perioadei aratate, de 10.568,8835 lei (RON), pe toata durata folosintei spatiilor comerciale de catre parata, sume la care solicita si aplicarea cotei de TVA in sarcina paratei.
Ulterior, dupa administarea probelor, in special a expertizei evaluatorii care a determinat catimea valorica a dreptului de folosinta al reclamantei, la 20.03.2008, reclamanta a modificat cererea de chemare in judecata in conditiile art. 132 Cod procedura civila (prin cererea consemnata la fila 193 a dosarului Tribunalului Bucuresti) solicitand plata sumei de 524.639 lei contravaloare folosinta teremuri corespunzatoare perioadei decembrie 2002 - august 2007, plus 10.061,70 lei lunar, cu acelasi titlu in continuare, pe toata durata folsintei terenurilor de catre S.C. DI S.A..
Astfel, fata de principiul disponibilitatii procesului civil si faptul ca limita investirii in care o instanta judeca in materie civila o prefixeaza reclamantul, prin actele sale de procedura, aceasta ultima cerere a configurat obiectul litigiului cu care instanta a fost si ramane investita.
In masura in care prima instanta a pronuntat hotararea de condamnare a paratei la plata sumei de 524.639 lei contravaloare folosinta teremuri corespunzatoare perioadei decembrie 2002 - ianuarie 2005 si plus "folosinta actualizata", Curtea considera ca acest capital vizeaza suma globala solicitata de catre S.C. M S.A. in cererea sa de actualizare a pretentiilor prin actul de porcedura formulat in conditiile art. 132 Cod procedura civila.
Cu privire la criticile de fond aduse sentintei de catre apelanta S.C. DI S.A., Curtea arata urmatoarele:
1. Din probele cauzei, rezulta ca in perioada 1996 - 1997 S.C. M S.A. a aportat la capitalul social al S.C. Mega Prestige S.A. (potrivit actelor constitutive si aditionale ale S.C. Mega Prestige S.A.) spatiile comerciale -cladiri - situate in Bucuresti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1, sos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2, si in B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2.
Ulterior, dupa divizarea S.C. Mega Prestige S.A. in S.C. Mega Doi S.A. si S.C. Mega Invest S.A. si fuziunea S.C. Mega Invest S.A. prin absorbtia sa de catre S.C. DI S.A., asa cum rezulta din protocolul de predare primire din 08.08.2002 (filele 45- 51 dosar Tribunalul Bucuresti), spatiile comerciale in discutie au fost transferate in patrimoniul societatii absorbante, S.C. DI S.A..
Din analiza protocolului aratat, la punctul 2 rezulta cu precizie ca obiectul transferului catre S.C. DI S.A. nu l-a constituit terenurile aferente spatiilor comerciale.
Prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr.0133/02.12.2002 emis de CGMB si intocmirea anexei 2 la Hotararea CGMB nr. 34/17.02.2002, in patrimoniul S.C. M S.A. a fost constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor situate in Bucuresti, B-dul Nicolae Titulescu, nr.39-49, bl.12, sc.C, parter, sector 1 - 161 mp - cota parte indiviza, sos. Pantelimon, nr.243, bl.52, sc.B, parter, sector 2 - 295 mp - cota parte indiviza si in B-dul Ion Mihalache, nr.92, bl.44A2, sector 2 - 1040 mp -cota parte indiviza.
Rezulta ca la 02.12.2002 reclamanta intimata a devenit in temeiul art. 20 din Legea nr. 15/1990, titulara dreptului de proprietate prin transferul dreptului real din patrimoniul unitatii administrativ teritoriale.
2. Fata de modalitatea in care apelanta concepe configuratia dreptului de superficie de care se prevaleaza cu privire la terenurile in discutie si nasterea sau modalitatea in care acest drept se grefeaza pe dreptul de proprietate asupra bunului, Curtea face urmatoarele observatii:
Dincolo de izvorul controversat al dreptului de superficie, pe care Codul civil actual nu il reglementeaza expres, ci doar il argumenteaza pe interpretarea generata de prezumtia de proprietate trasa din art. 492, acesta este totusi recunoscut, nu doar cu caracter doctrinar si jurisprudential, atat in Drecretul nr. 167/1958 - art. 22, cat si in Legea nr. 6/1996 privind cadastrul imobiliar - art. 19 si este dreptul real cunoscut unei persoane, superficiarul, de a folosi terenul proprietatea tertului, atunci cand detine in proprietate constructii edificate pe terenul celui de-al treilea.
Astfel, dreptul de superficie dezmembreaza proprietatea asupra terenului, facand ca atributul folosintei sale sa fie exercitat de catre superficiar.
Cum in speta de fata calitatea de superficiar apartine S.C. DI S.A., in favoarea acesteia este dezmembrata folosinta terenurilor asupra carora S.C. M S.A. si-a titularizat dreptul de proprietate potrivit certificatul de atestare a dreptului de proprietate nr.0133/02.12.2002 emis de CGMB.
Cu privire la data constituirii dreptului de superficie, Curtea arata ca aceasta se identifica cu momentul la care dreptul de proprietate asupra cladirilor cu destinatia comerciala si dreptul de proprietate asupra terenurilor au avut titulari diferiti.
Or, in masura in care aceasta disociere s-a intamplat inca de cand terenul se afla in proprietetea unitatii administrativ teritoriale, Municipiul Bucuresti, data nasterii dreptului de superficie se identifica anterior momentului in care terenul a trecut in proprietatea S.C. M S.A., respectiv 02.10.2002.
Subliniind si vocatia la perpetuitatea a dreptului, dar si caracterul sau composit (determinand efectul ca insoteste asociat dreptul de proprietate asupra cladirii, indiferent de titular), urmeaza ca dreptul de superficie a fost transmis de la titularul sau primordial, S.C. M S.A. catre S.C. DI S.A. in procedura de aportare a spatiilor comerciale catre S.C. Mega Prestige S.A. si ulterior, prin efectul fuziunii intre S.C. Mega Prestige S.A. si S.C. DI S.A., dar si ca la data la care S.C. M S.A. a devenit proprietarul terenurilor, proprietatea lor era dezmembrata.
3. Pe de alta parte, incetarea dreptului de superficie, actualmente exercitat de catre S.C. DI S.A,. ar insemna reintregirea dreptului de proprietate al titularului proprietatii terenului, S.C. M S.A..
De aceea, indiferent de modul in care folosinta terenului a fost dezmembrata de dreptul principal, trebuie recunoscut ca proprietarul terenului suporta o limitare a dreptului sau, atunci cand este lipsit de jus utendi datorita superficiei cu care terenul este incarcat. Sau, cu alte cuvinte, fiind titulatul proprietatii terenurilor, potrivit art. 480 Cod civil, S.C. M S.A. are in patrimoniu toate atributele proprietatii, usus, fructus si abusus, numai ca folosinta este exercitata efectiv de catre un alt titular, superficiarul S.C. DI S.A., iar nu " pierduta" din patrimoniul sau.
Si de asemenea, mai trebuie subliniat ca privatiunea pe care o sufera proprietarul terenului este in corelatie cu beneficiul pe care proprietarul cladirii il primeste, acela de a folosi neingradit si de a exploata in folos personal terenul altuia.
Or, limitarii dreptului S.C. M S.A. cu privire la folosinta terenului trebuia a-i fi corelata o retribuitie indemnitara datorata de catre superficiar, chiar daca este pretinsa ulterior datei la care dreptul de superficie a luat nastere (faptul ca titularul primordial al terenlui, Municipiul Bucuresti nu a solicitat plata compensatorie a dreptului de folosinta, nu presupune o obligatie de gratuitate a respectarii dreptului de catre titularul sau succesiv).
Prin urmare, Curtea considera ca titularul dreptului de proprietate asupra terenului are dreptul de a cere superficiarului o plata pentru dauna efectiva pe care o suporta prin acea ca nu poate sa exercite discretionar dreptul de a folosi terenul.
4. In ce priveste temeiul pretentiei indemnitare (despagubire echivalenta contravalorii lipsei folsintei pe care S.C. M S.A. o sufera ca proprietar al terenului), Curtea arata ca acesta se situeaza la limita intre raspunderea contractuala si cea delictuala si se identifica, tot ca principiu, pe imbogatirea fara justa cauza a S.C. DI S.A. in dauna S.C. M S.A..
De aceea, Critica adusa in apel de catre S.C. DI S.A., potrivit cu care lipsa de folosinta, cuantificata pecuniar, trebuie sa aiba un temei contractual sau sa rezulte din faptul ilicit nu poate fi considerata relevanta.
Fata de situatia in care dreptul de superficie in cauza a fost generat si transmis in favoarea S.C. DI S.A. si avand in vedere ca acest drept s-a nascut anterior Legii nr. 247/2005, Curtea considera ca acest drept are izvor conventional, chiar daca aceasta conventie nu are reprezentare scrisa, insa nu se poate sustine ca limita continutului sau determina, ca obligatia asumata de S.C. M S.A., garantia de gratuitate a dezmembrarii folosintei terenurilor.
De aceea, faptul ca pana in luna decembrie 2002 S.C. DI S.A. a folosit terenurile fara plata nu poate fi opus proprietarului succesiv al terenului, S.C. M S.A., care suporta o limitare a dreptului sau, corelata unui castig echivalent al superficiarului, pe care aceste il obtine fara cauza legitima.
5. In sfarsit, ultimul motiv de apel vizeaza determinarea calculului contravalorii lipsei de folosinta de catre probele adminstrate in fata primei instante de fond, critica punand in judecata caracterul exorbitant si nejustificat al despagubirii.
In privinta acestui motiv, pe care Curtea il considera, de asemenea, nefondat, va arata in primul rand ca S.C. DI S.A. a aratat instantei de apel, chiar in conditiile in care formulase acest motiv de apel, ca nu solicita nicio proba noua in judecata apelului.
Potrivit art. 292 alin. 2 Cod procedura civila, atunci cand in apel partile nu solicita noi probe, instanta de apel va judeca litigiul numai pe baza celor invocate la prima instanta.
In aceste conditii, probele administrate in fata primei instanta de fond vor fi reevaluate, ceea ce nu inseamna o repunere in discutie a obiectiunilor pe care partea le ridica impotriva raportului de expertiza din urmatoarele motive: potrivit art. 212 alin. 2 Cod procedura civila obiectiunile si orice critici de fond aduse probei tehnice sunt cerute de catre parte la primul termen de judecata urmator celui la care expertiza a fost consemnata la dosar, iar S.C. Dolphin Invest S.A. a formulat aceste critici la 16.11.2007 (fila 176 dosar Tribunalul Bucuresti), critici admise de catre Tribunalul Bucuresti si la care expertul a formulat raspunsurile sale.
In aceste conditii, proba a fost omologata la dosar, iar alte obiectiuni nu mai pot fi rediscutate sau reformulate in aceste conditii, in apel punandu-se numai problema reevaluarii concluziilor expertizei, in sensul interpretarii valorii si greutatii sale probatorii.
Or, Curtea constata, din modalitatea in care obiectivele lucrarii au fost formulate si in care expertul in cauza a raspuns acestora, ca nu se pune problema nelegalitatii sau inlaturarii expertizei si a concluziilor retinute de catre expert.
In aceste conditii, calculul determinat de catre expert cu privira la cunatificarea valorii dreptului de folosinta in parioada considerata este condiderat corect si de natura a sustine solutia instantei de judecata.
Astfel, fata de toate considerentele prezentate in aceasta motivare, Curtea a considerat ca apelul promovat este nefondat si astfel, il va respinge in totalitate.
??
??
??
??
1