Pretentii
Deliberand asupra cauzei civile deduse judecatii constata urmatoarele
Prin cererea inregistrata la Judecatoria Bacau, la data de 11.04.2012, reclamanta a chemat in judecata pe parata S.C. T E S.R.L. V S , solicitand sa se constate reziliat contractul de inchiriere nr. 95/19.01.2010, obligarea acesteia la plata sumei de 8692,27 lei, cu titlu de pretentii, din care suma de 3215,03 lei reprezinta chiria pentru perioada iunie 2010 – octombrie 2011, suma de 923,24 lei, penalitati de intarziere calculate pana la data de 29.02.2012, acestea urmand a fi calculate si
in continuare pana la data achitarii efective a chiriei restante, suma de 4554 lei, daune-interese pentru perioada 01.11.2011-31.03.2012, acestea urmand a fi calculate si in continuare pana la eliberarea efectiva a spatiului, restituirea bunului inchiriat prin eliberarea terenului in suprafata de 90 mp. , cu cheltuieli de judecata.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru de 632 lei, conform ordinului de plata nr. 830/09.05.2012 si timbru judiciar de 5 lei.
Motivand cererea, reclamanta a aratat ca intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 95/19.01.2010 pe perioada de 36 de luni in perioada 05.01.2010 – 04.01.2013. In cadrul acestor relatii comerciale , reclamanta a inchiriat terenul in suprafata de 90 mp, iar parata s-a obligat la plata chiriei, conform termenelor stipulate in contract cap. V .Contractul a fost reziliat cu data de 01.11.2011, deoarece parata nu a executat obligatiile asumate.
Deoarece parata nu a predat spatiul in conditiile impuse in art. 30 din contract si il ocupa si in prezent fara forme legale locatarul datoreaza locatorului plata de daune interese, in valoare de 4554 lei , acestea fiind in cuantum de 3 (trei) ori chiria pe o luna, pana la eliberarea bunului care face obiectul inchirierii , conform art.27 din contract.
Intrucat nici pana la momentul actual chiria restanta nu a fost achitata, conform art. 13 din contract, s-au calculat penalitati in valoare de 0,10 % pentru fiecare zi de intarziere in suma de 923,24 lei .Penalitatile au fost calculate pana la data de 29.02.2012, acestea urmand a fi calculate in continuare pana la plata debitului.
Conform adresei nr. 6.4/13/2012 (cu confirmare de primire ) parata a fost convocata la conciliere, insa nu a dat curs invitatiei, conform art. 720 indice 1 C.proc. civ.
Pentru achitarea chiriei si a penalitatilor s-au emis un numar de 8 ( opt ) facturi.
In drept, reclamanta a invocat art. 1270, art. 1272, art. 1796, art. 1821 Cod civ.
In dovedirea cererii, reclamanta a depus inscrisuri-contractul de inchiriere nr. 95/19.01.2010 ; notificarea de reziliere nr. 6.2/5065-S/2011 Procesul verbal de predare primire spatiu nr. 62/62-S/2010; lista facturilor cu sold; fisa calcul penalitati pentru perioada 01.08.2011 – 31.12.2011, fisa calcul daune-interese, convocare la conciliere, 8 facturi.
Legal citata, parata a depus intampinare la data de 30.10.2012 prin care a solicitat respingerea actiunii motivat de faptul ca a inteles sa nu mai achite chiria pentru a se rezilia astfel contractul de drept si a asteptat notificare in acest sens de la reclamanta, terenul a fost eliberat insa nu a primit nicio notificare de la executorul judecatoresc.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri pentru ambele parti precum si interogatoriul paratei.
Analizand materialul probator administrat in cauza constata urmatoarele:
Tinand seama de momentul incheierii actului juridic in cauza, de dispozitiile art.6 alin.2 din Noul Cod civil, instanta a avut in vedere dispozitiile legale incidente la momentul incheierii contractului de inchiriere (2010), respectiv Codul civil din 1864 si Codul comercial astfel cum era acesta in vigoare la data respectiva
Prin contractul de inchiriere nr. 95/19.01.2010, depus la fila 7-10, dosar, incheiat intre reclamanta in calitate de locator si parata S.C. TE in calitate de locatar, s-a transmis dreptul de folosinta asupra unui teren in suprafata de 90 mp , situat in Statia CF S , pentru o perioada de 36 de luni, perioada cuprinsa intre 05.01.2010 – 04.01.2013.
Prin art. 9 din contract, parata s-a obligat sa plateasca suma de 540 lei, lunar, la care se adauga TVA, cu titlu de chirie, in termen de 15 zile de la data emiterii facturii fiscale, asa cum s-a stabilit in art. 10 din contract.
Facturile fiscale emise in derularea raporturilor contractuale au fost acceptate tacit de parata, care nu le-a contestat in perioada emiterii iunie 2010 – octombrie 2011 ori in instanta.
In temeiul art. 720 indice 1 Cod proc.civ, reclamanta a convocat parata la conciliere directa, conform adresei nr. 6.4/126/2012, depusa la fila 18, dosar, insa acesta nu a dat curs invitatiei.
I. Potrivit art. 1429 Cod civil, principala obligatie a paratei, in calitate de locator este de a plati chiria in cuantumul si la termenele stabilite in contract, iar conform art. 1431 Cod civil, trebuie sa restituie lucrul inchiriat in starea in care l-a primit. Locatiunea inceteaza la expirarea termenului stabilit de parti.
In contract, partile au stipulat in art. 30 alin. 1 lit. e) ca daca intarziere platii chiriei depaseste 30 de zile, contractul se reziliaza de plin drept , iar dreptul de utilizare a locatiei inceteaza, fara interventia instantei de judecata, incepand cu data notificarii prin scrisoare recomandata.
Cu toate acestea mai este prevazuta o conditie pentru a opera rezilierea de plin drept, respectiv cea prevazuta la art. 30 alin. 5 din contract unde se arata ca „Partea care invoca incetarea sau rezilierea contractului va notifica celeilalte parti cauza de incetare/reziliere cu 5 zile inainte de data la care urmeaza sa-si produca efectele.”
Ori, paratul nu a probat faptul ca ar fi notificat cauza de reziliere catre reclamanta, apararea sa in sensul ca a asteptat de la locator aceasta notificare neavand relevanta, aceasta obligatie revenindu-i in cazul in care intentiona sa se prevaleze de clauzele privind rezilierea.
In aceste conditii instanta constata ca rezilierea de drept a contractului a avut loc incepand cu luna noiembrie 2011, astfel cum a solicitat reclamanta, acesta fiind momentul la care a fost emisa de catre aceasta notificarea nr. 6.2/5065-S/2011, fila 11 ds.
II. In aceste conditii, raportat si la articolele din contract invocate mai sus instanta apreciaza intemeiata solicitarea reclamantei de obligare a paratei la plata chiriei in suma de 3215,03 lei, aferenta perioadei iunie 2010-octombrie 2011, parata recunoscand in intampinare ca nu a mai platit chiria din luna iunie 2010 iar luna finala in care contractul si-a mai produs efectele, anterioara rezilierii contractului fiind, asa cum am aratat anterior luna octombrie 2011.
III. In ceea ce priveste problema penalitatilor, in conformitate cu dispozitiile articolului 13 al. 1 din contract pentru neachitarea facturii in termen, debitorul este obligat la plata penalitatilor in cuantum 0,10% pe fiecare zi de intarziere. Penalitatile prevazute in cadrul conventiei partilor reprezinta o clauza penala, aceasta constituind o modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de creditor, fixandu-se anticipat valoarea acestuia. Potrivit legii, partile sunt libere sa stabileasca, in conventii, rata dobanzii pentru intarzierea la plata unei obligatii banesti; in cazul in care, potrivit dispozitiilor legale sau prevederilor contractuale, obligatia este purtatoare de dobanzi fara sa se arate rata dobanzii, se va plati dobanda legala. Evaluarea anticipata a prejudiciului prin stabilirea penalitatilor, prin acordul partilor acopera atat pierderea suferita de reclamanta (damnum emergens) cat si beneficiul de care creditoarea a fost lipsita (lucrum cessans), fiind o reparare integrala, cererea fiind intemeiata, motiv pentru care instanta va obliga parata la plata sumei de 923,24 lei, penalitati de intarziere calculate pana la data de 29.02.2012, penalitati ce se vor calcula in continuare pana la data achitarii efective a chiriei restante.
IV. Potrivit art. 23 din contract, partile au stipulat ca in cazul neplatii chiriei pe o perioada de mai mult de 30 zile de la data scadentei facturii, locatarul este obligat sa elibereze spatiul ocupat..
Din cuprinsul raspunsului la intrebarea 7 la interogatoriul depus la dosar la fila 90 (intrebarile regasindu-se la fila 78) rezulta ca terenul a fost eliberat de catre parata de la data de 1.02.2011, data de la care acesta si-a incetat activitatea in locatia respectiva.
Aceasta afirmatie este sustinuta de documentele depusa de parata la dosar (filelel 61-63) de unde rezulta ca salariatii societatii au avut suspendate raporturile de munca in perioada 1.02.2011-31.05.2012, astfel incat societatea parata nu a mai prestat nici un fel de activitate in spatiul care se afla pe terenul inchiriat, iar reclamanta nu a dovedit in vreun fel ca aceasta ar mai ocupa si in prezent terenul. De altfel, la raspunsul la intrebarea nr. 10 parata arata ca spatiul constructie care se regaseste pe terenul inchiriat nu ii apartine ci acesta este al SC C SRL, acesta fiind motivul pentru care nu s-a putut intocmi procesul-verbal de predare-primire al terenului, asa cum se prevede in contract..
Din aplicatia Ecris a instantei s-a identificat dosarul avand ca obiect stabilire drept de superficie, actiunea fiind formulata de SC C 2002 SRL prin lichidator judiciar in contradictoriu cu paratii Sucursala Regionala de cai ferate I si S.C. T E SRL privitor la terenul din prezenta cauza pe care se afla un spatiu construit de SC C2002 SRL.
In aceste conditii reclamanta nu se poate prevala de faptul ca spatiul care se afla pe terenul in cauza ar apartine paratei din prezenta cauza in conditiile in care a fost parte activa in litigiul indicat anterior, astfel incat eliberarea terenului prin ridicarea acestei constructii nu poate fi ceruta societatii S.C. T E SRL
Fata de cele aratate, instanta constata ca terenul care a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 95/19.01.2010 a fost eliberat de parata anterior momentului rezilierii contractului, nemaifiind ocupat nici in prezent de catre aceasta, motiv pentru care va respinge capatul de cerere privind obligarea paratului la eliberarea terenului in suprafata de 90 mp.
V. Partile au mai stipulat ca in situatia in care, dupa rezilierea contractului, locatarul ocupa in continuare terenul datoreaza cu titlu de despagubire, ca si clauza penala, plata unei sume de bani in cuantum de 3 ori chiria lunara pe o luna, pe perioada intervalului de la notificarea de reziliere si pana la eliberarea terenului, conform art. 27 din contract.
Asa cum am aratat anterior, instanta apreciaza insa ca parata nu a mai ocupat terenul ulterior momentului rezilierii (noiembrie 2011), astfel ca solicitarea reclamantei nu este intemeiata, motiv pentru care va respinge capatul de cerere privind obligarea paratului la plata sumei de 4554 lei reprezentand daune-interese la contract calculate pentru perioada 1.11.2011-31.03.2012, cu mentiunea ca desi reclamanta face referire la daune-interese care sunt prevazute in contract la art. 21 alin. 2 unde se vorbeste de ocuparea terenului dupa momentul incetarii contractului, adica dupa expirarea termenului pentru care a fost incheiat, de fapt este vorba de clauza penala de la art. 27.
Fata de cele mentionate instanta va admite in parte actiunea, va constata reziliat contractul de inchiriere nr. 95/19.01.2010 incepand cu luna noiembrie 2011, va obliga parata sa plateasca reclamantei suma de 8692,27 lei, compusa din suma de 3215,03 lei, contravaloare chirie aferenta perioadei iunie 2010-octombrie 2011, suma de 923,24 lei, penalitati de intarziere calculate pana la data de 29.02.2012, penalitati ce se vor calcula in continuare pana la data achitarii efective a chiriei restante, va respinge capatul de cerere privind obligarea paratului la eliberarea terenului in suprafata de 90 mp. si va respinge capatul de cerere privind obligarea paratului la plata sumei de 4554 lei reprezentand daune-interese la contract calculate pentru perioada 1.11.2011-31.03.2012.
In temeiul art. 274 Cod proc.civ, va obliga parata, partea cazuta in pretentii, sa plateasca reclamantei suma de 637 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentand taxa judiciara de timbru de 632 lei aferenta capetelor de cerere admise si 5 lei timbru judiciar.