Rezolutiune

Prin sent.civ.nr.5812/27.10.2014, s-a admis in parte exceptia lipsei calitatii procesual pasive a paratului T.C.V., respectiv cu privire la rezolutiunea contractului, repunerea in situatia anterioara si restituirea contravalorii imbunatatirilor, exceptie invocata de parati si s-a respins actiunea fata de acest parat cu privire la aceste capete de cerere.
Totodata, s-a admis in parte actiunea formulata de reclamantii parati S.I. si S.E.M., in contradictoriu cu paratul-reclamant T.C.I. si s-a dispus rezolutiunea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R., incheiat intre reclamanti si paratul T.C.I., prin procurator T.C.V.
De asemenea, s-a dispus repunerea partilor in situatia anterioara prin restituirea de catre paratul T.C.I. a pretului vanzarii, respectiv echivalentul in lei la data platii a sumei de 52.500 euro.
A fost obligat paratul T.C.I. sa plateasca reclamantilor suma de 32.235 lei reprezentand contravaloarea amenajarilor efectuate de acestia.
Au mai fost obligati paratii T.C.I. si T.C.V. sa plateasca in solidar reclamantilor,in solidar suma de 50.000 lei daune morale si, in solidar, reclamantilor, cheltuieli de judecata in suma de 7154,35 lei, din care 2100 lei onorariu avocat si 4354,35 lei taxa de timbru si 700 lei onorariu expert .
Pentru a hotari astfel, prima instanta a avut in vedere urmatoarele considerente:
“Exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului T.C.V. urmeaza a fi admisa in parte pentru urmatoarele considerente:
Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si cel care este titularul dreptului pretins (calitate procesuala activa), precum si intre persoana chemata in judecata (parat) si cel care este subiect pasiv in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala pasiva).
Reclamantul fiind cel care porneste actiunea trebuie sa justifice atat calitatea sa procesuala activa cat si calitatea procesuala pasiva a persoanei pe care a chemat-o in judecata prin indicarea obiectului cererii si a motivelor de fapt si de drept pe care se intemeiaza pretentia sa.
Paratul T.C.V. a fost chemat in judecata pentru ca instanta sa dispuna rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 591/2009, repunerea partilor in situatia anterioara prin restituirea pretului vanzarii, restituirea contravalorii imbunatatirilor si daune morale in suma de 50.000 lei.
Cum din autorizatia de constructie, procesul verbal de receptie a lucrarilor si contractul de vanzare cumparate nr. 591/2009 rezulta ca proprietar al imobilului este T.C.I., paratul T.C.V. avand doar calitatea de mandatar in contractul de vanzare, instanta constata ca acesta din urma are calitate procesuala pasiva doar cu privire la cererea de acordare a daunelor morale, nu si  in ceea ce priveste cererile de rezolutiune a contractului, repunerea in situatia anterioara si restituirea contravalorii imbunatatirilor intrucat,  neavand calitatea de proprietar al imobilului, nu este subiect pasiv in raportul juridic dedus judecatii.
Prin incheierea din data de 3,02,2014, a fost respinsa exceptia prescriptiei dreptului la actiune al reclamantilor pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 5 din Decretul 167/1958, dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari executate, se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.
Potrivit art. 11 alineatul 2 din acelasi act normativ, prescriptia actiunii privind viciile unei constructii, incepe sa curga de la data descoperirii viciilor, insa cel mai tarziu de la implinirea a trei ani de la predare.
Aceste dispozitii trebuiesc coroborate cu cele ale art. 29 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, intrucat paratul T.C.I. a executat imobilul locuinta si imprejmuire in regie proprie, astfel cum rezulta din procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor fl. 11 ds.
Astfel, dispozitiile art. 29 din Legea nr. 10/1995, prevad ca „Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricantii si furnizorii de materiale si produse pentru constructii, executantul, responsabilul tehnic cu executia atestat, dirigintele de specialitate, expertul tehnic atestat raspund potrivit obligatiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale constructiei, ivite intr-un interval de 10 ani de la receptia lucrarii, precum si dupa implinirea acestui termen, pe toata durata de existenta a constructiei, pentru viciile structurii de rezistenta rezultate din nerespectarea normelor de proiectare si de executie in vigoare la data realizarii ei”.
In speta, viciile imobilului au fost ascunse intrucat, din memoriu de structuri faza PAC (fl. 128 ds.) rezulta ca beneficiarul - executant cunostea ca adancimea minima a fundatiei trebuia sa fie de minim -1,60 m fata de cota 0,00 m, iar din studiul geotehnic nr. 53/2013 (fl. 28-33) rezulta ca fundatia a fost realizata la adancimea de 0,60 m (situatie confirmata si de raportul de expertiza efectuat in cauza).
Prin urmare actiunea redhibitorie pentru viciile ascunse ale constructiei poate fi intentata si in termenul special  de prescriptie de 10 ani, avand in vedere ca viciile ascunse ale bunurilor predate. Cum actiunea de fata a fost introdusa la Judecatoria Bacau la data de 18.09.2013 iar receptia lucrarii a avut loc la data de 14.11.2008, instanta constata ca aceasta este formulata inauntrul termenului de prescriptie. 
Pe fondul cauzei, la data de 10.08.2009 intre reclamantii S.I., S.E.M., in calitate de cumparatori si paratul T.C.I. reprezentat prin mandatar T.C.V., in calitate de vanzator, s-a incheiat contractul de vanzare cumparare autentificat 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R., privind imobilului situat in Bacau, com M., jud. Bacau, compus din suprafata de 342 mp teren cu numar cadastral 5503, impreuna cu una casa in suprafata construita la sol de 72 mp, nr. cadastral 5503/C1, in schimbul pretului de 52.500 euro.
In luna aprilie 2013 au inceput sa apara fisuri in peretii casei, ce au evoluat rapid, ajungandu-se la fracturarea pe directie oblica a doi pereti, fisurarea placilor de gresie pe directia longitudinala a casei si a placilor de faianta, situatie ce rezulta si din rapoartele de expertiza extrajudiciare efectuate de reclamanti in anul 2013, cu privire la studiul geotehnic pentru locuinta si de determinare a gradului minimal de asigurare la solicitari gravitationale si seismice (fl. 28-44 ds.).
Cu privire la edificarea locuintei, instanta retine ca aceasta s-a facut in baza certificatului de urbanism nr. 255/28.10.2008 emis pe numele paratului T.C.V., a autorizatiei de construire nr. 133/31.10.2008 emis pe numele paratului T.C.I. si a documentatiei elaborate de S.C. U. S.R.L. Bacau Proiect 79/2008 in vederea obtinerii autorizatiei de constructie, emisa pentru beneficiarul T.C.V., (fl. 106-125 ds.).
Din procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor rezulta ca beneficiarul constructiei este T.C.I., iar lucrarea, respectiv construire locuinta si imprejmuire a fost executata in regie proprie (fl. 11 ds.).
Din concluziile raportului de expertiza efectuat in cauza rezulta ca degradarile aparute si prezente in structura casei sunt: fisuri in toti peretii din zidarie (cea mai mare fiind crapatura din peretele fatadei principale, care coboara la 45° catre peretele nestructural dintre hol si living si are corespondent pe tencuiala din exterior - vezi foto DVD anexat), in peretele exterior, de pe fatada principala din stanga usii de intrare exista o fisura orizontala de 3 - 4 mm, fisura orizontala pe toata lungimea peretelui exterior de pe latura de SE, fisuri de 2-4 mm in peretele de pe spatele casei, fisuri in toti peretii de compartimentare, toate tavanele sunt desprinse de pereti, pardoseala de gresie este crapata in hol si baie, trotuarul de 15 cm grosime de pe latura de NE, s-a rupt, asa incat s-a turnat altul de 20 cm, in trepte.
Mai arata expertul ca lucrarile ce se impun pentru remedierea degradarilor sunt: adancirea fundatiilor pana la terenul bun de fundare - praf argilos sau argila prafoasa, galben-cafenie, teren recomandat de studiul geo - expertiza intocmita de catre S.C. A. S.R.L., - consolidarea fundatiilor continue existente, conform detaliilor din proiectul ce se va intocmi, - desfacerea tencuielilor interioare, a placajelor de faianta si a tencuielilor exterioare la pereti, - consolidarea peretilor prin camasuire cu plasa sudata si mortar sau cu beton, pe o fata sau pe  ambele - conform solutiei ce va fi data in proiectul de consolidare, - desfacerea pardoselilor din gresie si refacerea placii de pardoseala din beton si a gresiei care sunt crapate, - demontarea obiectelor sanitare si de incalzire si remontarea lor, - realizarea corespunzatoare a legaturii elementelor de structura din beton, intre ele si cu peretii structurali din zidarie precum si ancorarea corespunzatoare a sarpantei, - rezemarea corespunzatoare a planseului din lemn de peste parter pe peretii deja consolidati, - consolidarea elementelor din lemn ale sarpantei, - realizarea tencuielilor zugravelilor, placajelor interioare, - realizarea termosistemului si a tencuielii decorative la exterior, - realizarea stresinilor, remedierea sistemului de colectare a apelor pluviale si executarea trotuarelor. Dupa aprecierea expertului, valoarea acestor lucrari depasesc 80% din valoarea de nou a cladirii, cheltuieli ce nu sunt justificate.
Cu privire la cauzele ce au condus la aceasta degradare, expertul arata ca, contrar dispozitiilor art. 7 alin 2 si 4 din Legea 50/1991 si art. 21 lit. c si art. 23 lit. b din Legea nr.10/1995, proiectul  nr. 79/2008 ce a stat la baza autorizarii constructiei nu este verificat si a fost intocmit pentru un act beneficiar, respectiv pentru T.C.V., si nu pentru proprietarul imobilului.
Chiar si in aceste conditii proiectul nr. 79/2008 nu a fost respectat, in sensul ca nu au  fost respectate distantele fata de limitele de proprietate, asa cum au fost stabilite prin proiect, acest lucru facand imposibil de executat lucrari de reparatii si consolidari in situatia creata, astfel: distanta fata de limita de proprietate la NE este de 2,5 m, fata de 3,4 prevazuti in proiect, la SE- distanta reala este de 1 m, fata de 2 m in proiect, la SV- distanta este de 3 m, fata de 3,1 in proiect, iar la NV de numai 1,20 m fata de 2,90 m prevazuti in proiect.
De asemenea, in proiect s-a prevazut un soclu de 45 cm inaltime cu 3 trepte - s-a realizat soclul de 15 cm inaltime cu 1 treapta;  cota la coama la +4,89 m - cota realizata de 4,14 m; cota la streasina +2,74- realizat cota de 2,40; fundatii izolate 1,30*1,30 sub stalpisor – realizat numai fundatii continue sub ziduri;  latimea fundatiilor continue exterioare 60 cm - realizat latime de 30-35 cm, la limita soclului; adancimea de fundare de 1,10 m de la CTN- realizat 0,60 mde la CTN; teren de fundare recomandat  este strat de praf nisipos argilos – realizat pe umplutura de pamant, afanata, cu resturi de carpe, polietilena, lemne, plastic, sticla, vegetale, etc, avand o adancime de la 1,10 m fata de CTN in coltul SE, pana la adancimea de 2,50 m fata de CTN in coltul NV; structura din zidarie intarita cu stalpisori si centuri din beton armat - nu s-a respectat calitatea materialului ,,nu s-a realizat legatura intre centuri si stalpi, armaturile oprindu-se la baza centurii iar pe stalp centura era discontinua, astfel cum rezulta din  expertiza S.C. „D.P." S.R.L.
Nerespectarea acestor limite a conduce la incalcarea dispozitiilor art. 21 lit a  si d din Legea 10/1995, privind obligatia investitorului de stabilire a nivelului calitativ ce trebuie realizat atat prin proiectare cat si prin executie, precum si de asigurare a verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructiei.
Mai concluzioneaza expertul ca aceste obligatii n-au fost indeplinite intrucat  nu a existat proiect de executie PTh  + DDE (s-a lucrat pe proiectul faza PAC si nici macar pe acesta nu l-a respectat) si nu si-a angajat diriginte de santier care sa urmareasca calitatea lucrarilor executate.
Totodata se arata ca  nu s-a putut constata marca de beton pusa in fundatii sau ce tip de armatura s-a folosit, deoarece nu exista nici un proces verbal de lucrari ascunse, nici un proces verbal de constatare a calitatii lucrarilor in faza determinanta, nici un document care sa ateste calitatea lucrarilor executate asa cum prevede Legea nr.10/1995, art. 23, alin. a), b), c), d), e), f), g), i), m).
Cu privire la clasa de risc seismic, expertul arata ca imobilul se incadreaza in clasa I de risc seismic, intrucat stabilitatea si siguranta si se bazeaza in primul rand pe asigurarea incastrarii fundatiilor in terenul bun de fundare(ceea ce s-a facut fiind o prelungire de 60 cm in pamant a elevatiei, nefiind respectata nici macar adancimea de inghet de 1,20 m) si structurii de rezistenta, aceasta fiind puternic afectata de executia empirica, fara celor mai elementare norme de calitate in constructii.
Potrivit art. 1352 Cod Civil in vigoare la data nasterii raporturilor de drept,  vanzatorul este supus la raspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vandut, daca, din cauza acelora, lucrul nu este bun de intrebuintat, dupa destinarea sa, sau intrebuintarea sa e atat de micsorata, incat se poate presupune ca cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar fi dat pe dansul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.
  Prin urmare, raspunderea vanzatorului este conditionata de tripla cerinta ca viciile sa fie ascunse, grave si sa fi existat la data incheierii contractului. Reclamantii au facut dovada intrunirii acestor elemente astfel cum rezulta din probele administrate, paratul T.C.I., in calitate de executant in regie proprie, nu a respectat nici macar normele elementare de calitate in constructii, viciile fiind ascunse, grave si existente la data incheierii contractului.
Fata de aceste considerente actiunea privind rezolutiunea contractului de vanzare cumparare  autentificat sub nr. 591/10.08.2009 de B.N.P. A.R. este intemeiata si urmeaza a fi admisa. Efectul rezolutiunii fiind acela al desfiintarii retroactive a contractului, urmeaza ca partile sa isi restituie tot ceea ce si-au prestat in temeiul contractului incheiat, urmand ca paratul T.C.I. sa restituie pretului vanzarii, respectiv echivalentul in lei la data platii a sumei de 52.500 euro.
Cu privire la cererea privind obligarea la plata contravalorii amenajarilor efectuate de reclamanti, din probele administrate rezulta ca acestia au achizitionat si montat obiecte sanitare in baie si bucatarie in valoare de 3144 lei, achizitionat CT si calorifere in suma de 6251 lei, au izolat podul casei cu vata minerala si lemn -2193 lei, betonat fosa septica 985 lei, betonat camin apa - 457 lei, imprejmuire si porti – 3308 lei,  magazie OSB – 11425 lei, aleea betonata in jurul casei - 2592 lei, cumparat si montat pluviale 872 lei,  montare usa culisanta -1008 lei.
Valoarea totala a imbunatatirilor a fost de 32.235 lei, insa, intrucat valoarea acestor imbunatatiri nu reprezinta costul acestora, ci, o reprezinta sporul de valoare adus casei, daca aceasta s-ar vinde pe piata libera, a dedus mai multi coeficienti de individualizare a imobilului pentru obtinerea valorii de piata, astfel ajungand la valoarea de 7736 lei.
Cu toate acestea, instanta urmeaza sa retina valoarea efectiva a acestor imbunatatiri, de 32.235 lei, intrucat nu valoarea de piata actuala este relevanta in cauza, ci prejudiciul efectiv suferit de reclamanti din culpa paratului.
Potrivit art. 14 din Noul Cod civil in vigoare la data constatarii viciilor,  orice persoana fizica sau persoana juridica trebuie sa isi exercite drepturile si sa isi execute obligatiile civile cu buna-credinta, in acord cu ordinea publica si bunele moravuri.
Potrivit art. 16, daca prin lege nu se prevede altfel, persoana raspunde numai pentru faptele sale savarsite cu intentie sau din culpa.
(3) Fapta este savarsita din culpa cand autorul fie prevede rezultatul faptei sale, dar nu il accepta, socotind fara temei ca nu se va produce, fie nu prevede rezultatul faptei, desi trebuia sa il prevada. Culpa este grava atunci cand autorul a actionat cu o neglijenta sau imprudenta pe care nici persoana cea mai lipsita de dibacie nu ar fi manifestat-o fata de propriile interese.
Potrivit art. 1349 privind raspunderea delictuala, orice persoana are indatorirea sa respecte regulile de conduita pe care legea sau obiceiul locului le impune si sa nu aduca atingere, prin actiunile ori inactiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane.
     Potrivit art. 1357 C.civ., „(1) Cel care cauzeaza altuia un prejudiciu printr-o fapta ilicita, savarsita cu vinovatie, este obligat sa il repare.
    (2) Autorul prejudiciului raspunde pentru cea mai usoara culpa”.
Instanta retine ca, in speta, sunt intrunite conditiile raspunderii civile delictuale a faptei proprii, respectiv fapta ilicita (actiunea de edificare fara respectarea proiectului si fara respectarea legislatiei in domeniu), existenta unui prejudiciu cert (contravaloarea imbunatatirilor), vinovatia paratului in calitate de proprietar executant in regie proprie a imobilului  si legatura de cauzalitate intre fapta si prejudiciu.
Fata de cele aratate, instanta urmeaza a admite si acest capat de cerere, urmand a obliga paratul T.C.I. la plata catre reclamanti a sumei  de 32.235 lei reprezentant contravaloarea amenajarilor efectuate de acestia.
Si capatul de cerere privind acordarea daunelor morale este intemeiat urmand a fi admis pentru urmatoarele considerente:
Potrivit art. 252 C.civ., Orice persoana fizica are dreptul la ocrotirea valorilor intrinseci fiintei umane, cum sunt viata, sanatatea, integritatea fizica si psihica, demnitatea, intimitatea vietii private, libertatea de constiinta, creatia stiintifica, artistica, literara sau tehnica.
Potrivit art.253 alin 4  C.civ., persoana prejudiciata poate cere despagubiri sau, dupa caz, o reparatie patrimoniala pentru prejudiciul, chiar nepatrimonial, ce i-a fost cauzat, daca vatamarea este imputabila autorului faptei prejudiciabile. In aceste cazuri, dreptul la actiune este supus prescriptiei extinctive.
     Art. 1358 C.civ., prevede ca pentru aprecierea vinovatiei se va tine seama de imprejurarile in care s-a produs prejudiciul, straine de persoana autorului faptei, precum si, daca este cazul, de faptul ca prejudiciul a fost cauzat de un profesionist in exploatarea unei intreprinderi.
Pe de o parte, instanta retine ca raspunderea civila a unei persoane este angajata in cazul in care aceasta savarseste cu vinovatie un fapt ilicit cauzator de prejudicii fata de o alta persoana, cu conditia ca intre faptul ilicit si prejudiciu sa exista o legatura de cauzalitate.
Fapta ilicita reprezinta orice fapta prin care, incalcandu-se normele dreptului obiectiv, sunt cauzate prejudicii dreptului subiectiv apartinand unei persoane.
In speta, fapta ilicita cauzatoare de prejudicii invocata de catre reclamanti o reprezinta actiunea paratilor de construire  a unui imobil in scop comercial fara a respecta normele legale privind siguranta in constructii astfel cum s-a constatat anterior. Fapta ilicita apartine ambilor parati deoarece, in edificarea si vanzarea acestui imobil o contributie majora a avut-o si paratul T.C.V. Aceasta situatie rezulta din faptul ca documentatia cadastrala aflata la fl. 15 ds., rezulta ca  imobilul vandut face parte dintr-un ansamblu de 6 case, construite in scop comercial, certificatul de urbanism nr. 255/28.10.2008 a fost emis pe numele paratului T.C.V., autorizatia de construire nr. 133/31.10.2008 a fost emisa pe numele paratului T.C.I., iar documentatia elaborata de S.C. U. S.R.L. Bacau Proiect 79/2008 in vederea obtinerii autorizatiei de constructie, e fost executata pentru beneficiarul T.C.V., (fl. 106-125 ds.). De asemenea, din raspunsurile la interogatorii, rezulta ca Paratul T.C.V. era la curent cu toate lucrarile efectuate la imobil in timp ce fratele acestuia, T.C.I. nu cunostea multe aspecte legate de autorizarea si edificarea imobilului. Practic cei doi parati au actionat impreuna pentru edificarea si vanzarea imobilelor construite in acel ansamblu.
Prejudiciul reprezinta paguba efectiva suferita de catre victima.
Pentru a fi angajata raspunderea unei persoane este necesar ca intre fapta si prejudiciu sa existe un Raport de cauzalitate, in sensul ca acea fapta a provocat acel prejudiciu.
In cauza, reclamantul solicita repararea prejudiciului moral. Dat fiind caracterul subiectiv, intern a prejudiciului moral constand in atingerea onoarei, a demnitatii ori a reputatiei, proba sa directa este imposibila.
Prin urmare, avand in vedere principiul repararii prejudiciului moral, principiul efectivitatii ocrotirii drepturilor recunoscute de lege si principiul echitatii, instanta constata ca probarea faptei ilicite retinute in sarcina paratilor este suficienta pentru a prezuma prejudiciul suferit de catre reclamant si raportul de cauzalitate.
Cu privire la cuantumul prejudiciului, instanta retine urmatoarele:
Prin chiar definitia sa, dauna morala nu se preteaza, strict vorbind, unei evaluari pecuniare, in stabilirea cuantumului despagubirii, instanta fiind chemata doar sa fixeze o suma de natura sa ofere victimei o satisfactie cu caracter compensatoriu in raport cu prejudiciul moral suferit, avand in vedere criterii precum consecintele negative suferite de cei in cauza, in plan fizic, psihic si afectiv, calitatea paratilor, gravitatea faptelor acestora, criterii referitoare la importanta valorilor lezate, masura in care acestea au fost lezate.
In speta, avand in vedere ca reclamantii au achizitionat imobilul prin credit bancar „Prima Casa” in scopul  locuirii in imobil, insa ca urmare a viciilor constructiei, reclamantii sunt nevoiti sa locuiasca impreuna cu copilul minor intr-un imobil cu grad seismic I, neavand alta locuinta,  instanta constata ca fapta paratilor are consecintele negative in plan psihic si afectiv, asupra reclamantilor.
Statuand in echitate, instanta apreciaza ca suma de cate 50.000 lei, reprezentand daune morale, apare ca fiind rezonabila si justificata.
Fata de aceste considerente, in temeiul art. 252-253 C.civ., va obliga paratii T.C.I. si T.C.V. sa plateasca reclamantilor, in solidar, suma de 50.000 lei cu titlu de daune morale.
In temeiul art. 453  Cod procedura civila, va obliga paratii T.C.I. si T.C.V. sa plateasca in solidar reclamantilor, cheltuieli de judecata in suma de 7154,35 lei, din care 2100 lei onorariu avocat si 4354,35 lei taxa de timbru, si 700 lei onorariu expert.
In temeiul art. 18 din O.U.G. 51/2008 privind ajutorul public judiciar, va obliga paratii T.C.I. si T.C.V. sa plateasca in solidar catre bugetul statului  suma de 1866,15 lei reprezentand contravaloare taxa de timbru pentru care reclamantii au beneficiat ca ajutor public, potrivit incheierii din data de 25.09.2013.”
Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii T.C.V. si T.C.I..
Apelantii au criticat solutia primei instante, astfel:
Gresit s-a respins exceptia prescriptiei dreptului la actiune, instanta retinand ca temei de drept art.29 din Legea nr.10/1995, temei de drept care, de altfel nu a fost supus in dezbaterii partilor. Insa, acest termen special de prescriptie nu este incident in speta, intrucat imobilul in litigiu nu face obiectul reglementarii acestei legi, avand un singur nivel si fiind situat in mediu rural, caracteristici care il exclud din sfera de aplicare a legii, conform art.2 alin.2 din actul normativ.
Au sustinut apelantii ca, in realitate, termenul de prescriptie caruia ii este supus prezenta actiune este cel 3 ani prevazut de art.11 din Decretul 167/1958, respectiv cel pentru vicii ascunse, care curge de la data predarii imobilului.
De asemenea, acestia nu au calitate de beneficiari executanti ai lucrarii pentru a li aplica prevederile Legii nr. 10/1995, constructia fiind realizata de o firma specializata.
In ceea ce priveste caracterul ascuns al viciului, apelantii au aratat ca se impune ca aceasta situatie de fapt sa se raporteze la conduita unui cumparator prudent si diligent.
In speta, constructia a fost edificata cu respectarea proiectului de construire si a calitatii materialelor; a fost vizionata de reclamanti care, ulterior dobandirii bunului, au si efectuat o serie de imbunatatirii, astfel ca ar fi fost imposibil sa nu sesizeze aceste vicii.
Asadar, au concluzionat apelantii, cumparatorii – reclamanti nu au fost diligenti la momentul incheierii contractului, intrucat chiar daca nu au cunostinte de specialitate si in eventualitatea unui raspuns nesincer - nedovedit – din partea apelantilor, ar fi trebuit sa apeleze la un specialist.
De altfel, lucrarile realizate de intimati asupra constructiei au cauzat fisurarea peretilor si au agravat deteriorarile deja existente.
Mai mult, instanta de fond a admis actiunea in rezolutiune, insa aceasta reprezinta sanctiunea extrema, aplicabila in situatia in care deteriorarea ar fi atat de grava incat ar face imposibila folosirea bunului potrivit destinatiei pentru care a fost achizitionat.
Or, in speta, este posibila remedierea defectiunilor, solutie cu care, initial, intimatii au fost de acord si care rezulta din probe ca fiind posibila.
Insa, desi, sustin apelantii, au solicitat instantei si efectuarea unei contraexpertize in acest sens, proba a fost respinsa.
Prin intampinare, intimatii au solicitat respingerea apelului si au aratat ca termenul de prescriptie de 3 ani curge, potrivit art.11 alin.2 din Decretul 167/1958, de la data descoperirii viciilor, dar nu mai tarziu de 3 ani de la data predarii.
Au mai aratat ca existenta viciilor este indubitabila, acestea fiind consecinta nerespectarii proiectului de executie, fapt ascuns de apelanti.
Mai mult, aceste vicii nu ar fi putut fi descoperite decat prin realizarea de lucrari la fundatie si prin gaurirea peretilor or, acesta excede sferei notiunii de “diligenta”.
In apel nu s-au administrat probe noi.
Analizand apelul, Tribunalul constata ca este nefondat.
Potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.10/1995, forma in vigoare la data incheierii contractului, de la aplicarea prevederilor acestei legi “Sunt exceptate cladirile pentru locuinte cu parter si parter plus un etaj si anexele gospodaresti situate in mediul rural si in satele ce apartin oraselor, precum si constructiile provizorii.”
Intrucat imobilul in litigiu este situat in com. M., sat M., jud. Bacau si are doar un nivel, nu intra sub incidenta dispozitiilor Legii nr.10/1995, cum eronat a retinut prima instanta.
In fapt, Tribunalul retine ca potrivit procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.11058/14.11.2008, constructia ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare nr.591/10.08.2009, incheiat intre parti, a fost executata in regie proprie, la receptia acesteia participand, in calitate de beneficiar, vanzatorul-apelant T.C.I..
Constructia a fost edificata in baza autorizatiei de construire nr.133/31.10.2008, eliberata de Primaria com. M., jud. Bacau.
Din raportul de expertiza efectuat in cauza de expert ing. H.C. rezulta, fara echivoc, faptul ca la construirea imobilului nu s-au respectat normele legale si nici proiectul care a stat la baza eliberarii autorizatiei de construire ceea ce a avut ca urmare degradarea severa a constructiei.
Mai mult, expertul a aratat ca, practic, imobilul nu are fundatie iar terenul de fundare este un strat de umplutura, impropriu pentru realizarea de constructii, teren care s-a tasat si, in conditiile in care constructia nu are suportul necesar - fundatie – tasarea a antrenat structura de zidarie care a crapat, dar si aceasta structura a fost executata necorespunzator.
In aceste conditii, este evident ca viciile constructii au caracter ascuns.
Pe de alta parte, Legea nr. 50 din 29 iulie 1991,  privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii forma in vigoare la nivelul anului 2008 cand s-a eliberat autorizatia de construire pentru imobilul in litigiu, statueaza la art.7 : “(1) Autorizatia de construire se emite in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, pe baza documentatiei depuse la autoritatile prevazute la art. 4, care va cuprinde:
     a) certificatul de urbanism;
     b) dovada titlului asupra terenului si/sau constructiilor;
     c) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii;
    d) avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
     e) dovada privind achitarea taxelor legale.
     (1^1) Prin exceptie de la prevederile alin. (1), pentru constructiile reprezentand anexele gospodaresti ale exploatatiilor agricole termenul de emitere a autorizatiei de construire este de 15 zile de la data inregistrarii cererii.
     (2) Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii este extras din proiectul tehnic si se elaboreaza in conformitate cu continutul-cadru prevazut in anexa nr. 1, in concordanta cu cerintele certificatului de urbanism, cu continutul avizelor si al acordurilor cerute prin acesta, si se intocmeste, se semneaza si se verifica, potrivit legii.
     (3) In situatia depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia.
     (4) Executarea lucrarilor de constructii se poate face numai pe baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie.
     (5) Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire stabileste o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. In aceasta situatie, valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.
     (6) Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire. In situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism.
     (7) Prin exceptie de la prevederile alin. (6), in cazul justificat in care lucrarile de constructii nu pot fi incepute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autoritatii emitente prelungirea valabilitatii autorizatiei cu cel putin 15 zile inaintea expirarii acesteia. Prelungirea valabilitatii autorizatiei se poate acorda o singura data si pentru o perioada nu mai mare de 12 luni.
    (8) Investitorul are obligatia sa instiinteze autoritatea emitenta a autorizatiei de construire, precum si inspectoratul teritorial in constructii asupra datei la care vor incepe lucrarile autorizate. In caz contrar, daca constatarea faptei de incepere a lucrarilor fara instiintare s-a facut in termenul de valabilitate a autorizatiei, data inceperii lucrarilor se considera ca fiind ziua urmatoare datei de emitere a autorizatiei.
     (9) Autorizatia de construire se emite daca sunt indeplinite cumulativ conditiile cerute pentru prezenta lege. Autoritatea emitenta a autorizatiei nu este responsabila pentru eventualele prejudicii ulterioare cauzate de existenta, la momentul emiterii actului, a unor litigii aflate pe rolul instantelor judecatoresti privind imobilul - teren si/sau constructii - apartinand exclusiv solicitantului.
     (10) Lucrarile de consolidare la cladirile incadrate prin raport de expertiza tehnica in clasa I de risc seismic si care prezinta pericol public se autorizeaza in regim de urgenta, in conditiile prevazute la alin. (16).
     (11) In conditiile prezentei legi nu se emit autorizatii provizorii.
     (12) Autorizatiile de construire/desfiintare se emit numai pe baza unei documentatii complete, in conformitate cu continutul-cadru prevazut in anexa nr. 1, cu exceptia situatiilor prevazute la alin. (16).
     (13) Autorizatia de construire se semneaza de presedintele consiliului judetean sau de primar, dupa caz, de secretar si de arhitectul-sef sau de persoana cu responsabilitate in domeniul amenajarii teritoriului si urbanismului din aparatul propriu al autoritatii administratiei publice emitente, responsabilitatea emiterii autorizatiilor revenind semnatarilor, potrivit atributiilor stabilite conform legii.
     (14) Valabilitatea autorizatiei se mentine in cazul schimbarii investitorului, inaintea finalizarii lucrarilor, cu conditia respectarii prevederilor acesteia si a transcrierii actelor care confera dreptul de construire.
     (15) In situatia in care in timpul executiei lucrarilor, si numai in perioada de valabilitate a autorizatiei de construire, survin modificari de tema privind constructia autorizata, care conduc la necesitatea modificarii acesteia, titularul are obligatia de a solicita o noua autorizatie, potrivit legii. Pentru obtinerea noii autorizatii de construire solicitantul va depune o documentatie, elaborata cu conditia incadrarii noilor propuneri in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate si numai in limitele avizelor si acordurilor obtinute pentru autorizatia initiala. Nu este necesara emiterea unui nou certificat de urbanism.
     (16) Autorizatia de construire pentru lucrarile de interventie de prima necesitate in cazuri de avarii, accidente tehnice, calamitati ori alte evenimente cu caracter exceptional, inclusiv la constructiile prevazute la art. 3 lit. b), se emite imediat de catre autoritatea administratiei publice abilitata, conform legii, urmand ca documentatia legala necesara sa fie definitivata pe parcursul sau la incheierea executarii lucrarilor, cu respectarea avizelor legale.
     (17) Primariile pot dezafecta constructiile, proprietate a unitatii administrativ-teritoriale, aflate in stare avansata de degradare si care pun in pericol siguranta publica, cu exceptia constructiilor monument istoric, pe baza de autorizatie de desfiintare emisa in conditiile alin. (16), cu obligatia de a se intocmi documentatii specifice in conformitate cu prevederile cuprinse in anexa nr. 1.
     (18) Taxa pentru eliberarea autorizatiei de construire se calculeaza potrivit legii.
     (19) Taxa pentru prelungirea valabilitatii autorizatiei de construire se calculeaza la 30% din valoarea initiala a taxei de autorizare.
    (20) Institutiile abilitate prin lege sa emita avize si acorduri in vederea autorizarii lucrarilor de constructii, altele decat cele prevazute la art. 5 alin. (1), au obligatia emiterii acestora in termen de maximum 15 zile de la data inregistrarii cererii/documentatiei, dupa caz, direct structurilor organizate de consiliile judetene si locale sau, dupa caz, solicitantului.”
Avand in vedere reglementarea legala complexa a elementelor ce trebuie intrunite pentru eliberarea autorizatiei de construire, este evident ca existenta unei astfel de autorizatii a fost de natura sa creeze convingerea cumparatorilor ca toata lucrarea de constructie a imobilului s-a desfasurat in conditii de legalitate.
Din intreaga situatie de fapt, respectiv existenta autorizatiei de construire, a procesului-verbal de receptie etc.,  rezulta ca s-a creat aparenta de legalitate, s-a dat impresia respectarii tuturor cerintelor legale.
Ar fi excesiv sa se ceara reclamantilor sa efectueze lucrari de sapare la fundatie, anterior cumpararii pentru a da dovada de diligenta.
Efectuarea unor asemenea lucrari  nu se circumscrie notiunii de “diligenta si prudenta”, constituind o sarcina excesiva ce excede naturii contractului de vanzare-cumparare.
Toate aceste circumstante, precum si  faptul ca lucrarea a fost realizata in regim de regie proprie – creeaza convingerea instantei ca viciile au fost ascunse cu viclenie de catre vanzator.
In consecinta, termenul de prescriptie al actiunii in rezolutiunea contractului este cel prevazut de art.5 coroborat cu dispozitiile art.11 din Decretul nr.167/1958, privitor la prescriptia extinctiva.
Astfel, conform art. 5 din acest act normativ, “Dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari executate, se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie.” Din interpretarea per a contrario, rezulta ca in situatia in  care viciile au fost ascunse cu viclenie, cum este cazul in speta, termenul de prescriptie este cel general, de 3 ani.
De asemenea, potrivit art.11 alin.2, acest termen incepe sa curga, in situatia actiunii privind viciile unei constructii, de la data descoperirii viciilor, insa cel mai tarziu de la implinirea a trei ani de la predare.
Asadar, in speta, predarea constructii a avut loc la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv 10.08.2009, astfel cum au stipulat partile contractante.
La aceasta data incepe sa curga termenul de 3 ani in interiorul caruia viciile ascunse trebuiau  descoperite, termen ce s-a implinit la 10.08.2013.
Potrivit expertizei, crapaturile in peretii imobilului au aparut incepand cu primavara anului 2013, anterior impliniri termenului de 3 ani.
Asadar, de la momentul acesta, se presupune ca reclamantii au luat cunostinta de existenta viciilor, astfel ca din primavara anului 2013 incepe sa curga termenul de prescriptie de 3 ani pentru exercitarea actiunii in rezolutiune.
Insa, prezenta actiune a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Bacau la data de 18.09.2013, deci in interiorul termenului de prescriptie.
Asadar, exceptia prescriptiei este nefondata.
Sub un alt aspect,  chiar daca nu vanzatorul, personal, a executat lucrarile de construire, aceasta nu este o cauza exoneratoare de raspundere in ceea ce il priveste pe acesta.
Faptul ca, asa cum sustin apelantii, constructia ar fi fost realizata de o firma de profil, nu este de natura sa inlature raspunderea vanzatorului pentru viciile constructiei, intre acest prezumtiv executant si reclamanti neexistand niciun raport juridic.
Nici sustinerea potrivit careia nu se impune rezolutiunea contractului in conditiile in care exista posibilitatea remedierii defectiunilor, nu este fondata.
Astfel, expertul constructii a aratat, in cuprinsul raportului de expertiza, ca, de fapt, remedierea deficientelor ar insemna, practic, reconstruirea imobilului, lucrari care presupun costuri ce depasesc valoarea actuala a constructiei.
Avand in vedere aceste considerente, Tribunalul constata ca apelul este nefondat si, in consecinta, il va respinge.
In temeiul art.453 NCPC, ii va obliga pe apelanti sa plateasca intimatului S.I. cheltuieli de judecata reprezentand onorar de avocat, conform chitantei de la dosar.
In baza art.19 alin.1 din O.U.G. nr.51/2008, cheltuielile procesuale avansate de catre stat in favoarea apelantilor, ca urmare a acordarii ajutorului public judiciar, raman in sarcina acestuia.