CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE INCHEIAT IN BAZA LEGII NR. 112/1995- RESTITUIREA VALORII DE CIRCULATIE A IMOBILULUI
Art. 50 alin. 2 ind. 1 si 3 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009 - despagubiri solicitate de chiriasul caruia i s-a anulat contractul de vanzare-cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995 -Restituirea valorii de circulatie a imobilului.
Chiar in situatia retinerii relei credinte a cumparatoarei la incheierea contractului, in temeiul dispozitiilor art. 50 alin. 2 ind. 1 si 3 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009 coroborat cu art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, aceasta are dreptul la restituirea pretului de piata al imobilului in conditiile in care au fost respectate dispozitiile Legii nr. 112/1995 pentru cumpararea imobilului, reclamanta avand calitatea de chirias la intrarea in vigoare a legii, ocupand imobilul la data cumpararii, nefacand parte din categoria persoanelor prohibite la vanzare, iar Statul era intabulat in cartea funciara.
Decizia civile nr. 2797/R din 23 noiembrie 2011 pronuntata de Curtea de Apel Oradea in dosar nr. 8807/271/2007 Prin sentinta civila nr. 5163 din data de 4 mai 2010 a Judecatoriei Oradea pronuntata in dosar nr. 8807/271/2007, a fost admisa in parte cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta P. M. in contradictoriu cu paratul S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B., a fost obligat M.F.P la plata catre reclamanta a sumei de 12.790,36 lei, actualizata cu indicele de inflatie de la data de 31.12.2009, pana la data platii efective, au fost respinse ca nefondate celelalte pretentii, a fost obligat paratul la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata in cuantum de 680 lei, reprezentand onorariu expert contabil.
Pentru a pronunta aceasta hotarare prima instanta a retinut ca reclamanta a incheiat cu R.A.G.C.L. Oradea, in baza legii nr. 112/1995, contractul de vanzare-cumparare nr. 1867/15.08.1997, avand ca obiect locuinta situata in Oradea, str. Nicolae Jiga nr. 41, ap. 1, compusa din doua camere, antreu, baie, camara, pivnita, sas, bucatarie, camara, terasa, magazie de lemne, pentru un pret de 22.459.367 lei, achitat integral de cumparatoarea-reclamanta, conform adresei nr. 54985/04.04.2008.
Contractul de vanzare-cumparare a fost desfiintat prin sentinta civila nr. 3594/2003 pronuntata de Judecatoria Oradea in dosar nr. 117/2003 (f.5-8). In considerentele sentintei mentionate, instanta a retinut reaua-credinta a paratilor-cumparatori (printre care si reclamanta din prezenta cauza) constand in aceea ca paratii au fost notificati de adevaratul proprietar inainte de vanzare, imobilul a mai facut obiectul unui litigiu inca din anul 1993 (notat in CF) iar paratii au cunoscut faptul ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu.
Urmare acestei hotarari, reclamanta a predat imobilul catre adevarata proprietara, la data de 10.08.2007 (f.16).
Referitor la cel de-al doilea capat de cerere - obligarea paratului la plata valorii de piata a unui apartament similar cu cel in litigiu, instanta de fond a retinut ca prezenta cauza nu este similara cu cea in care Curtea Europeana a Drepturilor Omului a pronuntat hotararea din 19 octombrie 200-cauza Raicu impotriva Romaniei. In cauza analizata de CEDO, s-a retinut buna credinta a chiriasilor la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare (ulterior anulat). Insasi CEDO releva, in hotararea mentionata, ca legislatia ar trebui sa permita sa se ia in considerare circumstantele speciale ale fiecarei spete, astfel incat persoanele care si-au dobandit bunurile de buna credinta sa nu fie aduse in situatia de a suporta ponderea responsabilitatii Statului care a confiscat in trecut aceste bunuri.
Impotriva acestei hotarari au declarat apel apelantii S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B si P.M..
Prin decizia civila nr. 284/A din 28 septembrie 2010 pronuntata de Tribunalul Bihor in dosar nr. 8807/271/2007, au fost respinse ca nefondate apelurile civile introduse de apelantii S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B si P. M., impotriva sentintei civile nr. 5163 din 4.05.2010 pronuntata de Judecatoria Oradea pe care o pastreaza in totalitate.
Fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta in acest mod, instanta de apel a retinut urmatoarele aspecte:
Intrucat prin sentinta civila nr. 3594/2003 a Judecatoriei Oradea s-a desfiintat contractul de vanzare cumparare nr. 1867/15 august 1997 incheiat de reclamanta cu RAGCL Oradea, in baza Legii nr. 112/1995, avand ca obiect o locuinta situata in Oradea, str. Nicolae Jiga, nr. 41, ap. 1, compusa din 2 camere, antreu, baie, camara, pivnita, etc. retinandu-se reaua credinta a cumparatoarei, tribunalul a retinut ca dispozitiile legale aplicabile sunt art. 50 aliniat 2 si 3 din Legea nr. 10/2001, cum in mod corect a retinut si instanta de fond.
Conform acestor dispozitii chiriasii, ale caror contracte de vanzare cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului actualizat.
Reaua credinta a reclamantei cumparatoare a constat in aceea ca a fost notificata de adevaratul proprietar inainte de vanzare, imobilul a mai facut obiectul unui litigiu inca din anul 1993, litigiu notat in cartea funciara a imobilului, iar reclamanta a cunoscut faptul ca imobilul a fost preluat de Stat fara titlu. Reaua credinta rezulta din considerentele sentintei civile nr. 3594/2003 a Judecatoriei Oradea.
Sustinerea apelantului Statul Roman in sensul ca pretul de vanzare al imobilului nu a fost in mod corect actualizat este contrazisa de raportul de expertiza contabila intocmit de expert Blage Viorica si depus la fila 147-148 dosar fond. Acest raport cuprinde actualizarea sumei achitate de reclamanta pentru achizitionarea imobilului din litigiu, luandu-se in calcul 35 chitante de plata, prima fiind din data de 15 august 1997, ultima fiind in data de 19 decembrie 2001.
In ceea ce priveste suportarea cheltuielilor de judecata de catre paratul S.R. reprezentat de M.F.P., tribunalul a retinut ca in mod corect instanta de fond a aplicat dispozitiile art. 275 Cod procedura civila, intrucat paratul si-a exprimat pozitia dupa prima zi de infatisare, mai exact pentru al cincilea termen de judecata.
De asemenea, s-a apreciat ca nu poate fi luata in seama pozitia apelantei P.M. in sensul ca dispozitiile art. 1 din Protocolul 1 aditional Conventiei ocroteste dreptul de proprietate indiferent de buna sau reaua credinta. CEDO ocroteste interesele cumparatorilor de buna credinta, ale caror contracte au fost anulate, la fel cum stabilesc si dispozitiile art. 50 aliniat 21 din Legea nr. 10/2001.
In continuare s-a retinut ca situatia din speta de fata nu este similara cu cea solutionata prin sentinta civila nr. 2429/31 martie 2009 pronuntata de Judecatoria Oradea, ramasa definitiva prin decizia civila nr. 54/A/2010 a Tribunalului Bihor si irevocabila prin decizia civila nr. 841/2010-R a Curtii de Apel Oradea. In acest ultim caz s-a retinut si culpa S.R. in procesul dintre cumparator si vanzator, culpa constand in preluarea nelegala a imobilului de la proprietarul acestuia, modul insuficient de clar in care a fost reglementata procedura de restituire a bunurilor preluate in mod samavolnic si posibilitatea acordata chiriasilor de a cumpara imobile inainte ca situatia restituirii sa fie finalizata. In speta de fata reaua credinta a cumparatoarei reclamante P.M. a fost in mod clar stabilita prin sentinta care a desfiintat contractul de vanzare cumparare nr. 1867/15 august 1997.
Asa fiind, tribunalul in temeiul art. 296 Cod procedura civila a respins apelurile.
Fata de dispozitiile art. 274 Cod procedura civila nu au fost acordate cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei decizii, in termen a declarat recurs reclamanta-recurenta P.M., solicitand modificarea in parte a deciziei atacate si a sentintei pronuntata de instanta de fond, in sensul admiterii in intregime a actiunii formulate de reclamanta, respectiv respingerea apelului declarat de parata, cu cheltuieli de judecata in toate instantele.
In motivarea recursului sunt formulate urmatoarele critici:
-in mod gresit instanta a facut aplicarea art. 50 alin. 2 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, intrucat dreptul reclamantei la repararea prejudiciului s-a nascut la data introducerii actiunii 22 octombrie 2007, anterior intrarii in vigoare a Legii nr.1/2009;
-buna-credinta a reclamantei la incheierea contractului de vanzare-cumparare este indiscutabila, avand in vedere faptul ca in cartea funciara figura ca proprietar S.R., acesta fiind cel cu care s-a incheiat initial contractul de inchiriere, percepand chirie pe toata durata de timp pana la incheierea contractului de vanzare-cumparare;
-ca o consecinta a desfiintarii contractului de vanzare-cumparare, partile trebuie repuse in situatia existenta inainte de incheierea lui, ceea ce inseamna obtinerea unei sume de bani care sa permita cumparatorului achizitionarea unui imobil similar; nu trebuie uitat ca la momentul incheierii contractului, reclamanta a dobandit un drept de proprietate protejat de art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, in calitatea sa de proprietar reclamanta putand spera in mod legitim ca se va bucura de toate prerogativele conferite de lege; de altfel jurisprudenta CEDO este in sensul celor mai sus evocate (cauza Raicu contra Romaniei, Paduraru contra Romaniei, etc.).
-se mai invoca faptul ca prin deciziile nr.1799/2010 si 62/2008 Curtea de Apel s-a pronuntat asupra unor situatii de fapt identice, statuand in sensul ca reclamantii sunt indreptatiti la valoarea de circulatie a imobilelor in litigiu, reclamantii F. S. si L. (in dosar 68/2008) fiind chiar vecini cu reclamanta;
In drept, invoca art. 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila.
Recurs a declarat S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B, solicitand modificarea in parte a deciziei atacate in sensul admiterii apelului declarat de acesta si modificarea in parte a sentintei instantei de fond, cu consecinta respingerii actiunii fata de M.F..
Se arata in motivare ca se justifica obligarea recurentei doar la restituirea pretului achitat, actualizat cu indicele de inflatie, mai putin dobanzile aferente acestei sume, care au profitat RAGCL Oradea.
De asemenea, nu se justifica obligarea recurentei la cheltuieli de judecata intrucat nu se impunea efectuarea expertizei dispuse in cauza de instanta.
Examinand recursurile declarate, prin prisma motivelor invocate, precum si din oficiu, Curtea a retinut urmatoarele:
S-a apreciat ca in mod gresit instantele de fond si apel au apreciat ca reclamanta nu este indreptatita la restituirea pretului de piata al imobilului in litigiu ca urmare a desfiintarii irevocabile a contractului de vanzare-cumparare incheiat cu S. R..
Este adevarat ca prin sentinta civila nr. 3594/2003 a Judecatoriei Oradea, irevocabila, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr. 1867/15.08.1997 incheiat intre reclamanta si RAGCL Oradea privind imobilul in litigiu, ca urmare a retinerii relei-credinte a cumparatoarei.
In pofida retinerii relei credinte a cumparatoarei prin hotararea mai sus evocata, instanta de recurs a apreciat ca nu se poate concluziona in cauza de fata ca incheierea contractului s-a facut cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995, in conditiile in care au fost indeplinite cerintele impuse de lege pentru cumpararea imobilului, in sensul ca reclamanta avea calitatea de chirias la intrarea in vigoare a legii, ocupa imobilul la data cumpararii, nu facea parte din categoria persoanelor prohibite la vanzare, iar Statul era intabulat in cartea funciara.
Prin urmare, culpa majora ii revine S.R., care prin institutiile sale abilitate a procedat la instrainarea imobilului in favoarea reclamantei, urmare cererii facute de aceasta, cu toate ca aceste institutii aveau obligatia sa verifice situatia juridica a imobilului si sa stabileasca daca imobilul pe care chiriasul il detine poate fi instrainat sau nu.
Referitor la sustinerile privind inaplicabilitatea in cauza a Legii nr. 1/2009 pe considerentul ca s-ar incalca principiul neretroactivitatii legii civile, acestea s-au apreciat ca fiind nefondate, Legea nr. 1/2009 fiind de imediata aplicare, in speta, decizia fiind pronuntata dupa intrarea in vigoare a legii, si in consecinta vizeaza si situatiile juridice in curs de solutionare.
In concluzie, s-a retinut ca reclamanta este indreptatita potrivit art. 50 alin. 2 indice 1 si 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 1/2009 la restituirea pretului de piata al imobilului, in speta la suma de 70.203 RON, conform expertizei efectuate in cauza, cu precizarea ca aceasta suma reprezinta contravaloarea apartamentului, nu si a terenului aferent, neproducandu-se dovezi in sensul cumpararii si a acestuia din urma.
S-a mai retinut ca raspunderea Statului se impune a fi angajata si prin prisma dispozitiilor art. 1337 Cod civil, care reglementeaza raspunderea pentru evictiune, dar si a dispozitiilor art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, dispozitiile legale interne venind sa confirme jurisprudenta CEDO, in sensul necesitatii ca despagubirea acordata sa fie corespunzatoare prejudiciului suferit, urmare a anularii unui act ce confera proprietatea asupra unui bun, in intelesul Conventiei.
In fine, in ceea ce priveste cuantumul despagubirilor acordate pentru imobilul in litigiu, acesta a fost stabilit prin expertiza, necontestata de recurenta, prin urmare sub acest aspect recursul declarat de paratul-recurent M.F., s-a retinut a fi nefondat.
Fata de cele ce preced Curtea in temeiul art. 312 al. 1 Coroborat cu art. 316 si 296 Cod procedura civila a admis recursul declarat de petenta P. M. in sensul admiterii apelului si a schimbarii in parte a hotararii instantei de fond, in sensul majorarii cuantumului despagubirilor acordate la 70.203 RON, mentinand totodata restul dispozitiilor din sentinta.
Totodata, in baza art. 274 Cod procedura civila paratul-recurent S.R. prin M.F.P. a fost obligat la 3.000 RON cheltuieli de judecata partiale in prima instanta, apel si recurs, reprezentand onorariu avocatial, onorariu expertiza si contraexpertiza.