Civil - actiune in constatare Hotarare nr. 7064 din data de 12.07.2010
pronunțată de Judecatoria Targu-Mures

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul Judecatoriei Targu-Mures la data de 27.01.2010, sub nr. 1209/320/2010, reclamanta SC RICCARDI TRANS SERVICE SRL prin lichidator judiciar NARCONIC SPRL, a chemat in judecata pe paratii CM si CG, solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna:
- constatarea nulitatii absolute si desfiintarea cu efect retroactiv a precontractului de vanzare-cumparare sub semnatura privata nr. 182/06.04.2001 incheiat intre parati, in calitate de vanzatori si reclamanta in calitate de cumparator;
- obligarea paratilor in solidar la restituirea sumei de 9.000 lei incasata cu titlu de pret;
- obligarea paratilor in cazul in care se opun admiterii prezentei actiuni la suportarea cheltuielilor de judecata ocazionate de acest proces.
In motivare s-a aratat ca prin precontractul de vanzare-cumparare nr. 182/6.04.2001 paratii au vandut reclamantei terenul in suprafata de 0,18 ha din localitatea Sintioana de Mures (zona Solymosto) si au incasat cu titlu de pret suma totala de 9.000 lei iar la baza incheierii acestui precontract au stat adeverinta nr. 519/12.03.2001 eliberata de Primaria Panet, jud. Mures si copiile buletinelor de identitate ale paratilor. Reclamanta a mai invederat ca, cu Scrisoarea nr. 634/29.04.2009, a solicitat Primariei comunei Panet eliberarea unor copii de pe actele de proprietate emise cu privire la terenul sus-mentionat in conformitate cu prevederile Legii nr. 18/1991 iar cu Scrisoarea nr. 1729/18.05.2009, Primaria comunei Panet i-a comunicat faptul ca nu pot identifica terenul, persoana detinatoare si ca nu au acte.
S-a precizat totodata ca, prin Instiintarea nr. 982/02.07.2009, paratii au fost convocati la sediul lichidatorului judiciar pentru clarificarea situatiei juridice a precontractului in sensul fie de a incheia contractul in forma autentica, daca paratii prezentau actele de proprietate asupra terenului, fie sa restituie suma de 9.000 lei. S-a invederat ca paratul CM a fost prezent la conciliere spunand ca exprima si punctul de vedere al sotiei, versiunea sustinuta fiind darea terenului in folosinta pentru scoaterea de piatra contra sumei totale de 900 lei. Reclamanta a mai mentionat ca paratii au fost pusi in intarziere cu Notificarea din dosarul executional nr. 58/N/2009 in vederea achitarii sumei de 9.000 lei in contul reclamantei insa acestia nu au restituit amiabil pretul incasat si nici nu au prezentat acte de proprietate asupra terenului, neputandu-se astfel incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Reclamanta a mai aratat ca precontractul de vanzare-cumparare sub semnatura privata nr. 182/06.04.2001 este o promisiune sinalagmatica de vanzare prin care ambele parti s-au obligat ferm sa incheie in viitor un contract de vanzare ale carui elemente esentiale - terenul individual determinat si pretul - au fost deja convenite. S-a precizat ca promisiunea sinalagmatica de vanzare a terenului trebuie sa fie incheiata in forma autentica pentru ca vanzarea unui teren trebuie facuta in forma autentica, forma ceruta ad validitatem. Reclamanta a mentionat ca a admite valabilitatea promisiunii consensuale (acord verbal sau consemnat intr-un inscris sub semnatura privata) a unui contract solemn (autentificat) ar insemna practic sa se goleasca de continut norma imperativa care instituie solemnitatea, intrucat prin aceasta s-ar ajunge la obtinerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual, nesolemn, ceea ce este inadmisibil. De asemenea reclamanta a precizat ca lipsa formei autentice ceruta de lege ad validitatem este sanctionata cu nulitatea absoluta care odata constatata opereaza cu caracter retroactiv, desfiintarea producandu-se pe data incheierii actului juridic si ca circulatia juridica a terenurilor a cunoscut doua reglementari de la data incheierii precontractului si pana in prezent: Legea nr. 54/1998 si Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Reclamanta a mai precizat ca desfiintarea retroactiva a precontractului ca urmare a constatarii nulitatii acestuia are drept consecinta restitutio in integrum, restituirea reciproca a tuturor prestatiilor efectuate de parti in temeiul contractului, repunerea partilor in situatia de fapt anterioara datei incheierii precontractului desfiintat, astfel ca paratii sunt datori, in solidar, sa-i restituie pretul incasat in suma de 9.000 lei. S-a mai invederat de reclamanta ca nu a exercitat in fapt dreptul de folosinta - dobandit prin precontractul sus-mentionat - asupra terenului, nu a construit pe teren, nu a exploatat terenul in cauza, acesta ramanand de la inceput in proprietatea deplina, de fapt si de drept, a vanzatorilor, astfel ca nu are nicio obligatie de restituire fata de acestia.
In temeiul art. 242 alin. 2 Cod proc. civ. reclamanta a solicitat judecarea cauzei si in lipsa.
In drept au fost invocate prev. art. 275 Cod proc. civ., art. 1079 alin. 1 Cod civ., Legea nr. 54/1998, Titlul X al Legii nr. 247/2005 si Legea nr. 185/2006.
In dovedire reclamanta a depus copii ale urmatoarelor inscrisuri: Incheierea nr. 103/14.01.2009 pronuntata de Tribunalul Comercial Mures in dosar nr. 428/1371/2008 (f. 4-8), precontractul de vanzare cumparare nr. 182/6.04.2001 (f. 9), adeverinta nr. 519/12.03.2001 (f. 10), certificat de nastere seria N. w. nr. 897910 (f. 11, 39), buletin seria B.X. Nr. 584079 (f. 12), certificat e casatorie seria C.7, nr. 136633 (f. 13, 40), buletin seria G.T. nr. 842960 (f. 13, 40), adresa nr. 634/29.04.2009 (f. 14), Tabel (f. 15), confirmare de primire (f. 16), adresa nr. 1729/18.05.2009 (f. 17), Inttiintarea nr. 982/02.07.2009 si confirmare de primire (f. 18), Proces-verbal de conciliere nr. 1078/17.07.2009 (f. 19), Notificare si adresa nr. 1524/22.10.2009 (f. 20), dovada de primire si proces-verbal de predare (f. 21).
Paratii au depus intampinare (f. 30) prin care au aratat ca sustin declaratia cuprinsa in procesul-verbal de conciliere nr. 1078/17.07.2009.
In sustinere paratii au depus la dosar copii ale urmatoarelor inscrisuri: adeverinta nr. 104/8.10.1991 (f. 26), adeverinta nr. 773/12.07.1994 (f. 27), adeverinta nr. 519/12.03.2001 (f. 28), adresa nr. 916/19.06.2009 (f. 29), proces-verbal de conciliere nr. 1078/17.07.2009 (f. 31), Precontract de vanzare cumparare (f. 32).
Reclamanta a depus la dosar prin serviciul registratura la data de 29.06.2010 "Raspuns la intampinare" (f. 34-36) reiterand motivele invocate prin cererea de chemare in judecata si invederand faptul ca paratii nu sunt nici pe departe in pozitia de a se legitima ca proprietari ai terenului cu acte in regula si de a putea oferi alternativa incheierii contractului in forma autentica.
Instanta a incuviintat si administrat proba cu inscrisuri, constand in actele existente la dosarul cauzei.
Analizand coroborat actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Analizand inscrisul intitulat precontract de vanzare-cumparare nr. 182/06.04.2001 depus la dosar la fila 9 si avand in vedere cele precizate de parti, in conformitate cu dispozitiile art. 977 Cod civ. instanta constata ca respectivul inscris reprezinta o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare prin care paratii CM si CG, in calitate de promitenti-vanzatori s-au obligat sa vanda reclamantei SC RICCARDI TRANS SERVICE SRL, in calitate de promitenta-cumparatoare, intregul drept de proprietate asupra imobilului-teren situat in com. Panet, sat Santioana de Mures, identificat cu denumirea Solymosto, in suprafata totala de 0,18 ha, conform Adeverintei nr. 519/12.03.2001, eliberata de Primaria Panet.
Pretul vanzarii a fost stabilit chiar prin antecontractul de vanzare-cumparare, la suma de 5.000.000 ROL/arie, in total 90.000.000 ROL, facandu-se mentiunea ca acest pret a fost achitat integral la data semnarii antecontractului, data de la care cumparatorul intra de drept in posesia terenului sus-mentionat. Totodata partile au stabilit ca toate cheltuielile ocazionate de prezentul contract precum si de indeplinirea formalitatilor notariale translative de proprietate, cad in sarcina exclusiva a cumparatorului.
In temeiul imprejurarilor de fapt pe care le-a expus, reclamanta a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a precontractului de vanzare-cumparare intocmit, invocand ca motiv de nulitate nerespectarea formei autentice la incheierea antecontractului de vanzare-cumparare a terenului, aratandu-se ca, aceasta forma este necesara pentru ca vanzarea unui teren trebuie facuta in forma autentica, forma ceruta ad validitatem.
In primul rand instanta retine ca promisiunea de vanzare-cumparare nu constituie o vanzare, fiind distincta de ea si nu produce efectele unei vanzari. O astfel de promisiune nu transfera proprietatea ci da nastere unui drept de creanta, mai precis a unor obligatii de a face, cu caracter personal, ambele parti obligandu-se sa incheie, in viitor, la pretul stabilit contractul de vanzare-cumparare. In speta instanta constata ca, fata de prevederile imperative, de ordine publica, ale art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998, in vigoare la data incheierii antecontractului, fiind vorba de vanzarea unui teren, contractul de vanzare-cumparare nu este incheiat cat timp acesta nu se intocmeste in forma prevazuta de lege, respectiv forma autentica, forma ceruta ad validitatem.
Antecontractul nu este insa supus niciunei conditii speciale de forma, el avand caracter consensual. In speta instanta constata ca antecontractul a fost incheiat sub forma unui inscris sub semnatura privata, perfect valabil ca antecontract de vanzare-cumparare din punct de vedere al formei, cuprinzand semnatura partilor, necontestata de acestea. Inscrisul nu este unul autentic si deci nu este susceptibil prin el insusi de a transmite proprietatea conform art. 1295 Cod civ., insa are aparenta exprimarii vointei reale a partilor, data fiind insusirea continutului acestuia prin semnaturile lor. Instanta mai retine de asemenea ca atat pretul cat si terenul sunt determinate, partile intelegandu-se asupra acestor elemente esentiale.
Prin urmare, instanta constata ca motivul de nulitate absoluta invocat de catre reclamanta este neintemeiat. De asemenea, analiza acestui inscris precum si a intregii situatii de fapt relevanta acestei cauze nu pune in evidenta alte motive de nulitate absoluta care sa fie analizate si constatate din oficiu de catre instanta.
In plus, chiar daca s-ar considera ca reclamanta a avut in vedere faptul ca inscrisul sub semnatura privata, desi valabil ca antecontract, este nul ca si contract de vanzare-cumparare pentru lipsa formei autentice si prin urmare, constatarea acestei nulitati are ca efect repunerea partilor in situatia anterioara incheierii antecontractului, acest rationament nu schimba solutia in cauza. In speta, conditia de forma a actului juridic trebuie analizata in raport de insusi actul juridic incheiat intre parti, care este antecontractul de la fila 9, act in temeiul caruia s-au si executat prestatiile. Chiar daca acest antecontract este nul ca si contract de vanzare-cumparare pentru lipsa formei autentice, repunerea partilor in situatia anterioara nu poate fi dispusa decat ca urmare a anularii antecontractului - adica a actului juridic efectiv incheiat - si nu a constatarii ca nul a unui ipotetic contract de vanzare-cumparare. Intentia partilor a fost aceea de a incheia initial un antecontract, ceea ce s-a si intamplat in cauza, iar interpretarea manifestarii de vointa a partilor trebuie facuta in sensul in care produce efecte juridice care nu contravin legii si pot fi, deci, mentinute.
De altfel, antecontractul de vanzare-cumparare are ca si consecinta imposibilitatea transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului tocmai in considerarea lipsei formei cerute de lege pentru aceasta operatiune juridica. In schimb, un astfel de antecontract nu este nul prin el insusi, ci are o existenta proprie, cu efecte ce sunt specifice, ce nu contravin legii si care, in speta, corespund chiar manifestarii de vointa a partilor.
Eventuala incidenta in speta, a unei alte sanctiuni ce impune verificare unor alte conditii si care implica administrarea unor probe specifice, nu poate fi facuta de instanta din oficiu, avand in vedere principiul disponibilitatii partilor in procesul civil si imposibilitatea schimbarii de catre instanta a cauzei juridice a cererii de chemare in judecata.
Prin urmare, apreciind ca singurul motiv de nulitate invocat de reclamanta in vederea constatarii nulitatii absolute a antecontractului de vanzare-cumparare nu poate fi retinut de instanta, netemeinicia acestuia fiind evidenta in considerarea motivelor expuse anterior, instanta urmeaza a respinge aceasta actiune ca neintemeiata.
Instanta va lua act ca paratii nu au solicitat cheltuieli de judecata.