Dosar nr. 4693/318/2009 Cod operator 2445 R O M A N I A
JUDECATORIA TARGU JIU
JUDETUL GORJ
SENTINTA CIVILA Nr. 486
Sedinta publica de la 25 ianuarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE JANETA POPESCU
Grefier ALINA-MARIA GHIMIS Pe rol fiind pronuntarea asupra dezbaterilor ce au avut loc in sedinta publica din 18.01.2011, privind solutionarea actiunii civile avand ca obiect revendicare, formulata de reclamantii C I, C M, B I in contradictoriu cu paratul D Vsi cererea reconventionala avand ca obiect actiune in constatare formulata de parat.
La apelul nominal, facut in sedinta publica, au lipsit partile .
Procedura de citare legal indeplinita din ziua dezbaterilor .
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, care a invederat instantei ca dezbaterile asupra cauzei de fata au avut loc in sedinta publica din 18.01.2011, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la acel termen de judecata, incheiere ce face parte integranta din prezenta sentinta si cand a fost amanata pronuntarea asupra cauzei, pentru a da posibilitatea partilor de a formula concluzii scrise.
Deliberand, instanta pronunta urmatoarea hotarare.
JUDECATA
Prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg Jiu sub nr. 4693/318/2009 reclamantii C I, C M si B I au chemat in judecata pe paratul D V , solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa fie obligat acesta sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul intravilan in suprafata de 2830 m.p. situat in continuarea proprietatii paratului, invecinat: la S- E D la V- proprietate parat, N- C M, E- Canalul, si obligarea acestuia la cheltuielile de judecata.
In motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca prin sentinta nr. 5398/21.09.2006, pronuntata la Judecatoria Tg- Jiu, in calitate de mostenitori ai autorului lor C I, au devenit proprietarii unui teren in suprafata de 3080m.p. situat in intravilanul com. T.
Au aratat reclamantii ca in anul 1990 autorul lor a instrainat paratului, printr-un inscris sub semnatura privata, o suprafata de teren de 250m.p., din terenul de 3080m.p., ulterior dobandind titlul de proprietate, dar paratul, fiind de rea credinta, a ocupat intreaga suprafata de teren refuzand sa recunoasca dreptul de proprietate al reclamantilor.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe disp art. 480 , 483si 485Cod civil .
In dovedire, a solicitat proba cu acte, martori, expertiza si interogatoriu si s-a depus sentinta civila nr. 5398/2006.
Paratul a formulat in cauza cerere reconventionala prin care a solicitat, in baza art. 1075, 1077 C. civ., sa se pronunte o hotarare prin care sa se valideze vanzarea cumpararea terenului in litigiu in suprafata de 2830m.p., invecinat: la E - propr. A, la V- proprietate parat conform titlului de proprietate emis in baza Lg. 18/1991, N-S.C ,la S- rest proprietate parat cumparat de la C.M.
In motivare, a aratat ca prin actul sub semnatura privata din 03.06.1990, incheiat cu autorul reclamantilor, acesta i-a facut o promisiune de vanzare a acestui teren, ocazie cu care partile s-au inteles, paratul a platit pretul intreg al terenului, 30.000 lei, iar vanzatorul i-a predat terenul, stapanindu-l ca un adevarat proprietar, pasnic public si netulburat pana in prezent, iar reclamantii parati reconventional refuza sa se prezinte la notariat pentru a incheia in forma autentica respective conventie.
Reclamantul reconventional mai arata ca a notificat prin executorul judecatoresc pe paratii reconventionali sa se prezinte la notariat N M, pentru data de 18.05.2009, ora 10 ,00, insa nu s-au prezentat.
In concluzie, a solicitat respingerea actiunii principale si admiterea cererii reconventionale, a solicitat proba cu acte, martori si interogatoriu si a invocat dispozitiile Legii 247/2005.
Reclamantii - parati reconventional au formulat intampinare la cererea reconventionala si au solicitat respingerea cererii, motivate de faptul ca prin actul sub semnatura privata autorul lor a instrainat trenul in suprafata de 250m.p. pe care paratul si-a construit casa si care -i fusese atribuita paratului reclamant reconventional prin decizia nr. 16/11.04.1990, a C.P. T, fara acceptul proprietarului, in mod abuziv, iar ulterior schimbarii regimului si legislatiei, D V l-a despagubit pe proprietar cu suma de 30.000 lei pentru acest teren de 250m.p., iar nu pentru cel de 2830m.p. care se afla in continuare si are destinatia de teren agricol.
Se mai sustine ca acest aspect rezulta din faptul ca in actul sub semnatura privata nu este individualizata suprafata de teren vanduta si ca titlul paratului a fost eliberat ulterior, la data de 10.11.2000, iar terenul in litigiu s-a aflat tot timpul in registrul agricol al autorului lor, acesta fiind cel care a achitat taxele si impozitele, iar ulterior mostenitorii sai.
In cauza, au fost audiati martorii D M, F, S P, martorii semnatari ai actului sub semnatura privata incheiat intre paratul reclamant reconventional si autorul reclamantilor parati reconventional.
S-au efectuat in cauza si doua lucrari de expertiza topografica de catre expert G L , iar ce-a de-a doua, de catre expert N.P.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine ca prin sentinta civila nr. 5398/2006, pronuntata la Judecatoria Tg.- Jiu, s-a realizat iesirea din indiviziune asupra succesiunii autorului D M, decedata in anul 1980, iar printre mostenitorii acesteia se afla si reclamantii in calitate de mostenitori directi ai autorului C I. I, care a decedat la data de 08.12.1999 si care era mostenitor al autorului D M. In cadrul acestui partaj reclamantilor le-a revenit lotul nr. 5 din sentinta nr. 5398/2006, in care este inclus terenul in suprafata de 3080m.p.intravilan, invecinat: la S- E D, la V- proprietate parat, N- C M., E- Canalul, V.- strada, din care face parte si terenul in litigiu de 2830m.p.
Din analiza considerentelor din aceasta sentinta nu rezulta insa, ca la data la care partile s-au partajat acestea detineau acte de proprietate pe acest teren, ci bunurile au fost retinute la masa partajara in baza declaratiilor si a recunoasterilor partilor.
In acest caz si avand in vedere ca hotararea de partaj are valoare juridica declarativa, instanta apreciaza ca aceasta hotarare judecatoreasca invocata de reclamanti nu poate fi opusa ca titlu de proprietate fata de cumparatorul care a dobandit dreptul de proprietate de la autorul reclamantilor .
Se retine, asadar, ca la momentul la care s-a incheiat conventia dintre parat si autorul reclamantilor, acest nu era singurul proprietar al terenului, deoarece el mostenise acest teren de la autorul sau si deci a vandut un bun care se afla in indiviziune, acesta fiind singurul aspect care ar putea pune in pericol drepturile cumparatorului. Si aceasta problema insa, a fost inlaturata, deoarece prin pronuntarea sentintei civile nr. 5398/2006, prin care acest teren a intrat in lotul reclamantilor, care au participat la acea succesiune, prin reprezentare pentru autorul C I.I, practic s-a validat conventia de vanzare -cumparare incheiata intre autorul reclamantilor si parat.
Este de remarcat ca desi se sustine de catre reclamant ca autorul lor este cel ce a achitat impozitele pentru acest teren si dupa ce s-a incheiat conventia de vanzare cumparare si ca vanzarea se referea la terenul de 250 m.p. pe care se afla amplasata casa paratului, aceste sustineri sunt contrazise de probele administrate .
Astfel, se constata ca terenul in suprafata de 250 m.p. pe care se afla casa paratului i-a fost atribuit acestuia in anul 1989 de catre CAP .... pentru edificarea casei si face parte din suprafata totala de 3080m.p.preluat de catre CAP de la C I. Asadar, rezulta ca acest teren era inclus in CAP la data la care a intrat in vigoare LG. 18/1991. In forma initiala a legii, potrivit disp. art. 24, proprietarului constructiei i se constituia dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 250m.p. aferenti casei si in contextul acestor dispozitii legale, paratul a obtinut titlul de proprietate nr. 1352338/2000, care, desi este emis ulterior, adica in anul 2000, el a fost emis in baza actelor premergatoare, conform legii, care au fost emise in 1991. In acest context, paratul nu avea interes sa mai faca o conventie de vanzare cumparare cu Caprita Ion pentru aceasta suprafata de teren de 250 m. p. pe care o detinea si pentru care i se constituise dreptul de proprietate in conditiile prevazute de Lg. 18/1991 in forma ei initiala.
De asemenea, rezulta din depozitiile martorilor D M, F E si S P, ca intelegerea partilor contractante nu se referea la cei 250m.p. pe care se afla casa, ci in mod explicit acestea s-au inteles in sensul ca se vinde terenul din spatele casei.
In aceasta situatie, desi termenii conventiei nu sunt clari, fata de probatoriile administrate si vazand disp. art. 977C. civ, coroborat cu art. 982si art. 984 C. civ., interpretarea acesteia se va face in conformitate cu intentia partilor contractante, cu toate clauzele si elementele conventiei si cu privire la obiectul asupra carora partile si-au propus a contracta, rezultand asa cum am aratat, ca este vorba de terenul situat in continuarea celui pe care se afla casa paratului.
Coroborand aceste aspecte cu alte conventii de vanzare de teren din aceeasi zona, aproximativ aceeasi suprafata si data apropiata de vanzarea dintre parti, rezulta ca si pretul platit este unul serios pentru o suprafata de teren mai mare, neputand fii un pret de 30.000 ROL pentru o suprafata de 250mp. In acest sens, se evidentiaza actul sub semnatura privata ( fila 73), prin care tot in anul 1990, in luna aprilie, paratul a cumparat de la un alt proprietar un teren alaturat cu lungime de 160m si latime de 14m, deci suprafata de 2240 m.p., la pretul de 20.000 ROL. Astfel, paratul nu putea sa plateasca un pret mult mai mare, respectiv - 30.000 Rol, catre C I, la data de 03.06.1990 ( deci 2 luni mai tarziu fata de aceea tranzactie), pentru o suprafata de numai 250m.p. ( deci de 10 ori mai mica ) ci, desigur, pretul apare serios pentru restul de teren de peste 2000 m.p. apreciat de parti .
Cat priveste suprafata exacta, instanta retine ca partile nu au indicat-o, iar din masuratorile expertului rezulta ca in teren este o suprafata de 2156 m.p., astfel cum este identificat in raportul de expertiza efectuat in cauza de catre expert N P.
Tot din raportul de expertiza rezulta ca acest teren se regaseste in continuarea celui de 250m.p. pentru care paratul detine titlul de proprietate si este in spatele casei acestuia, astfel ca el poate fi cel despre care martorii spun ca partile contractate au convenit sa faca obiectul vanzarii, martorii precizand expres ca partile "s-au inteles asupra terenului din spatele casei ".
In sustinerea acestui punct de vedere vine si atitudinea autorului reclamantilor. Se retine ca acesta a decedat in anul 1999, iar paratul a intrat in posesia terenului din anul 1990, chiar dupa incheierea tranzactiei. In toata aceasta perioada de 9 ani pe timpul vietii sale, autorul a fost in relatii bune cu paratul, il vizita pe acesta, ii solicita banii pentru plata impozitului pe acest teren, dar nu l-a deranjat niciodata in folosinta terenului, ceea ce conduce la prezumtia (coroborata cu celelalte probatorii ), ca autorul a vandut paratului terenul ce face obiectul actualului litigiu, iar nu pe cel de 250m.p. Cum nu se dovedeste nicio alta intelegere intre acestia, nu se explica atitudinea autorului decat prin faptul ca a vandut acel teren, altfel nu ar fi avut motiv sa lase pe parat sa foloseasca cca. 9 ani in mod nestingherit un teren de peste 2000 m.p. pe care exista si plantatii de pomi si vie, fara sa intervina sau sa aiba pretentii.
Din motivele expuse si vazand disp. art. 948 raportat la art. 1295 C. civ., privind conditiile de valabilitate a contractului, si in special, a contractului de vanzare cumparare, potrivit carora " vinderea e perfecta intre parti din momentul in care partile s-au invoit, chiar daca bunul nu se va fi predat si pretul nu se va fi platit", instanta apreciaza ca vanzarea cumpararea incheiata intre partile contractante la data de 03.06.1990(parat si autorul reclamantilor) este valida. Tot fata de cele exprimate mai sus, instanta apreciaza ca aceasta vanzare a avut ca obiect terenul in litigiu, cu atat mai mult cu cat pretul s-a platit iar bunul a fost predat cumparatorului, care l-a stapanit nestingherit pana in prezent. Dat fiind specificul bunului, instanta apreciaza ca folosinta nestingherita de catre parat, de la acea data reprezinta o predare a bunului .
Odata valida vanzarea cumpararea, instanta apreciaza ca in speta sunt intrunite conditiile prevazute de art. 111 C. pr. civ..
Paratul reclamant reconventional fiind cumparator in cadrul acestei conventii care nu s-a incheiat in forma autentica si facand dovada ca i-a solicitat vanzatorului sa se prezinte la notariat dar nu s-a realizat acest lucru, iar ulterior, a intervenit decesul vanzatorului si, totodata avand posesia bunului, nu are posibilitatea unei actiuni in realizare, ci doar a unei cereri in constatarea dreptului.
Din motivele expuse si vazand disp. art. 111 C. pr. civ. raportat la art. 1295 C. civ., instanta urmeaza sa pronunte o hotarare care sa tina loc de cat autentic de vanzare cumparare avand ca obiect acest teren de 2156m.p.
Comparand acest titlu al paratului, care este un titlu ce dovedeste ca terenul a iesit din patrimoniul autorului reclamantilor din anul 1990, cu titlul invocat de reclamanti, respectiv sentinta de partaj pronuntata cu ocazia partajarii averii autorului C vanzatorul, instanta apreciaza ca este mai bine caracterizat titlul paratului . Asa cum am aratat, hotararea de partaj are caracter declarativ si este opozabila numai mostenitorilor pe cand vanzarea a fost realizata chiar de autor si, deci, la momentul decesului sau el nu mai detinea acest teren, ci il instrainase catre cumparatorul parat, caruia nu-i este opozabila hotararea de partaj.
Din motivele expuse si vazand disp. art 480 C.civil si art. 1 din Protocolul aditional CEDO, instanta urmeaza sa respinga actiunea in revendicare .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge actiunea avand ca obiect revendicare, formulata de reclamantii C I, C M, B I, toti trei cu domiciliul ales in Tg-Jiu, str. N N, bl. 15, sc. 1, jud. Gorj, in contradictoriu cu paratul D V, domiciliat in Tismana, jud. Gorj.
Admite in parte cererea reconventionala formulata de catre paratul-reclamant reconventional D V, in contradictoriu cu reclamantii - parati reconventionali C I, C M, B I.
Constata intervenita intre paratul - reclamant reconventional D V si autorul reclamantilor, C I. I, vanzarea - cumpararea terenului in suprafata de 2156 m.p., situat in localitatea Tismana, identificat in raportul de expertiza efectuat in cauza de catre expert N P, invecinat la N - C M si S C, la S - rest proprietate D V, la E - Canalul, la V - D.J. 672A, la data de 03.06.1990.
Prezenta sentinta tine loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Cu recurs, in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica de la 25 ianuarie 2011, la Judecatoria Tg-Jiu.
PRESEDINTE, GREFIER, J.P./G.A.M
6ex./ 10 Februarie 2011