1.REVENDICARE SI OBLIGATIE DE A FACE. Obligarea paratului sa efectueze lucrarile pentru redarea terenului in circuitul agricol sau obligarea realizarii unui schimb de terenuri.
Prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei Targu-Jiu, reclamantii M. E. si P. G. L.au au chemat in judecata pe parata E. M. C. R., solicitand instantei, ca prin sentinta ce se va pronunta, aceasta sa fie obligata sa le lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul situat pe raza comunei F. in suprafata de 2500 mp, individualizat cu vecinatati, sa le plateasca uzufructul pe anii 2004 - 2005 - 2006 intrucat au fost lipsiti de folosinta ternului in litigiu, sa redea terenul in circuitul agricol sau sa-i despagubeasca cu suma care ar fi necesara lucrarilor de amenajare a suprafetei in vederea exploatarii in culturi intensive agricole, sau in conditiile in care exista posibilitatea unui schimb rezonabil de terenuri si oportunitatea schimbului sa li se acorde un alt teren in schimb, cu cheltuieli de judecata.
Reclamantii au aratat ca sunt proprietarii terenului mentionat mai sus,conform titlului de proprietate nr.xxxxx/19.06.2001 iar parata a ocupat fara drept terenul si a escavat o parte din el.
Parata la randul sau s-a aparat de maniera ca a cumparat terenul de la o alta persoana,B.L prin contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1322/1997, inscris in registrul de transcriptiuni sub nr. xx/22.04.1997.
Totodata, aceasta a solicitat introducerea in cauza a vanzatoarei B. L. in calitate de chemata in garantie.
In urma probelor administrate, prima instanta, prin sentinta civila nr.6166/26.09.2007 a respins actiunea si cererea de chemare in garantie, motivat de faptul ca, actul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1322/21.03.1997, prin care parata a cumparat terenul in litigiu de la chemata in garantie a fost trecut in registrul de transcriptiuni, acesta fiind mai bine caracterizat.
Impotriva sentintei au declarat recurs reclamantii aratand ca, in conditiile in care instanta a procedat la compararea titlurilor, trebuia sa verifice cine este adevaratul proprietar al terenului in litigiu.
Prin decizia civila nr.3361/12.12.2007,Tribunalul Gorj a admis recursul, a casat sentinta si a trimis cauza spre rejudecare cu indicatia de a se compara titlurile partilor.
Cu ocazia rejudecarii instanta a procedat la compararea titlurilor de proprietate, respectiv la verificarea modului in care acestea au fost constituite si care dintre aceste titluri provin de la adevaratul proprietar.
In cauza a fost pronuntata sentinta civila nr.1680/06.03.2008 , prin care a fost admisa actiunea si cererea de chemare in garantie si obligata parata E.M.C.R sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul arabil in suprafata de 2500 mp., sa plateasca reclamantilor suma de 1815 lei reprezentand contravaloare uzufruct pentru perioada 2004 - 2006 si sa readuca terenul in circuitul civil, cu obligarea la cheltuieli de judecata.
Impotriva acestei sentinte a formulat recurs parata E.M.C.R., iar prin decizia nr. 2072/02.07.2008 a Tribunalului Gorj - Sectia Civila a fost admis recursul, casata sentinta si trimisa cauza spre rejudecare, retinandu-se ca instanta de fond cu ocazia rejudecarii nu a respectat indicatiile din decizia de casare, neefectuand probe care sa permita o comparare efectiva a titlurilor partilor, titluri care au surse diferite si nu a aratat in ce consta raspunderea chematei in garantie fata de parat, indicandu-se sa se respecte decizia de casare nr.3361/2007, sa se administreze probatorii complete care sa permita compararea efectiva a titlurilor de proprietate ale partilor, in urma carora sa se dea preferinta titlului mai bine caracterizat si sa se dispuna chiar efectuarea unei expertize de specialitate.
Cu ocazia rejudecarii s-au administrat noi probatorii si s-a retinut ca in anul 1994, chemata in garantie, B.L., in calitate de mostenitoare a autoarei V. I D. obtine adeverinta nr. AA/21.09.1994 si procesul - verbal de punere in posesie, nedatat, prin care i s-a reconstituit de catre C. L. F. de aplicarea Legii 18/1991 dreptul de proprietate pe un teren in suprafata de 2500 mp. conform HCJ nr. B/02.09.1991.
In paralel, au urmat procedura la Legea 18/1991 si autorii. In timp ce acestia erau in litigiu cu C.L.F. si B. L pentru terenul in suprafata de 2500 mp (s.civ.3616/28.04.1998 a Judecatoriei Tg.- Jiu, definitiva prin decizia civila nr.544/1998 a Tribunalului Gorj), garanta B. L., vinde prin contract de vanzare - cumparare autentificat ,paratei, terenul in litigiu, act care a fost inscris in registrul de transcriptiuni sub nr.xx /22.04.1997.
Ulterior,autorii reclamantilor obtin,in anul 2001, titlul de proprietate nr.xxxx/19.06.2001, prin care i se reconstituie dreptul de proprietate pentru suprafata de 7500 mp, in care se include siterenul de 2500 m.p. in litigiu.
Dupa obtinerea titlului de proprietate, reclamantii se adreseaza paratei EMC R. cu cererea nr. yy/06.06.2002 si solicita acesteia sa-i plateasca uzufructul pentru terenul in suprafata de 2500 mp.
Cu adresa nr. xy/19.06.2002 , reclamantilor li s-a comunicat de catre parata ca aceasta este proprietara terenului in litigiu si ca atare ei nu pot pretinde uzufructul .
In anul 2007 reclamantii promoveaza o actiune in revendicare , uzufruct si obligatia de a face impotriva paratei, cerere care le-a fost respinsa prin sentinta civila nr. 6166/21.09.2007, cu motivarea ca actul de vanzare - cumparare al paratei a fost transcris , devenind astfel opozabil erga omnes (tuturor) raportat la titlul de proprietate eliberat mostenitorilor autoarei Buca Sava .
Instanta a retinut ca nu s-a finalizat procedura la Legea 18/1991 pentru vanzatoarea B. L., in sensul ca nu s-a eliberat acesteia titlul de proprietate pentru suprafata de 2500 mp , ci autorilor reclamantilor.
Mai mult, adeverinta de proprietate nr. zz/1994 emisa pe numele B. L. a fost anulata prin sentinta civila nr.3616/1998 a Judecatoriei Tg- Jiu, sentinta prin care, in contradictoriu cu B. L. s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru petitionara P. A. (autorul reclamantilor) si s-a anulat si HCJ x/1991 prin care se reconstituia dreptul de proprietate pentru numita B. L.
In aceasta hotarare judecatoreasca s-a retinut ca terenul nu provenea de la autorii lui B.L., ca aceasta nu era persoana indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate pentru acest teren si ca adeverinta de proprietate nr.zz/1994 si HCJ nr.x/1991 au fost eliberate acesteia din eroare, eroare produsa chiar de catre B. L., care a obtinut aceste acte datorita faptului ca lucra la Primarie, iar nu pentru ca ar fi fost persoana indreptatita.
Din actele si lucrarile dosarului, rezulta, asa cum s-a aratat mai sus, ca autoarea reclamantilor a urmat procedura prevazuta de Legea 18/1991 pentru acest teren, iar titlul de proprietate i s-a emis ca urmare a dispozitiilor sentintei civile nr.3616/1998, hotarare judecatoreasca opozabila si lui B. L. care a fost parte in acest litigiu.
In raport de aceste considerente, instanta a retinut pentru actiunea in revendicare formulata ca, partile se afla in situatia in care detin acte de proprietate care emana insa de la autori diferiti .
Astfel, in timp ce reclamantii detin acte de proprietate emise in baza Legii 18/1991 dispuse prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, prin care s-a retinut in mod definitiv ca acest teren provine de la autorii reclamantilor si ca ei sunt persoanele indreptatite la reconstituire, parata detine un contract de vanzare - cumparare incheiat cu o persoana ce nu a fost proprietarul terenului si care desi la momentul vanzarii detinea acte premergatoare provizorii de proprietate emise in baza Legii 18/1991, nu era persoana indreptatita la reconstituire, actele ei fiind de altfel desfiintate asa cum am aratat prin sentinta nr. 3616/1998.
Intr-o atare situatie, comparandu-se intre ele drepturile autorilor de la care provin cele doua titluri s-a ajuns la concluzia ca are castig de cauza cel care a dobandit de la autorul al carui drept este preferabil potrivit principiului ca nimeni nu poate sa transfere mai multe drepturi cat are.
Intrucat, autorii reclamantilor au urmat procedura la Legea 18/1991, iar in urma parcurgerii etapelor li s-a eliberat titlul de proprietate nr.xxxx/2001, in timp ce numitei B. L. i s-a anulat adeverinta de proprietate (care a stat la baza instrainarii terenului catre parata in anul 1997), instanta a retinut ca reclamantii detin un titlu de proprietate, pentru terenul in litigiu, care provine de la o persoana al carui drept de proprietate este preferabil, adica detin titlul de
proprietate ce provine de la adevaratul proprietar al terenului si care a fost dispus printr-o hotarare judecatoreasca irevocabila opozabila garantului - vanzator B. L.
De altfel, se retine ca parata a cumparat acest teren pe riscul ei, declarand ca are cunostinta ca terenul cumparat nu a iesit din circuitul civil in baza vreunui act normativ de trecere in proprietatea statului.
In acest caz, cumparatorul si-a asumat un risc la cumparare si nu a depus diligentele necesare pentru a verifica daca terenul este cu adevarat proprietatea vanzatorului.
De altfel, din interogatoriul tinut de instanta garantului B.L. in sedinta publica, rezulta ca aceasta nu stia cu exactitate nici la momentul la care a obtinut adeverinta de proprietate daca terenul respectiv este pe vechiul amplasament al autorilor sai, dar a avut cunostinta despre faptul ca actele sale de proprietate au fost desfiintate prin hotarare judecatoreasca.
In acest caz, in care din actele prezentate de vanzator rezulta ca terenul a facut obiectul legilor de retrocedare iar vanzatorul nu prezinta acte definitive de proprietate iar cumparatorul cumpara pe riscul sau cu declararea faptului ca are cunostinta ca terenul nu a iesit din circuitul civil in baza vreunui act normativ de trecere in proprietatea statului, desi acest lucru este evident, instanta apreciaza ca in speta nu are eficienta prezumtia de buna credinta .
De altfel , in actiunea in revendicare in care se compara titlurile este irelevanta buna credinta ,avand relevanta doar concretizarea titlurilor , data de persoana de la care ele provin.
Spre deosebire de titlul reclamantilor, care provine de la adevaratii proprietari si care a fost verificat de instantele de judecata in contradictoriu cu garantul vanzator, titlul paratilor, respectiv contractul de vanzare cumparare apare ca fiind mai putin concretizat. El nu provine de la titularul dreptului de proprietate, iar titlul de proprietate al adevaratului titular al dreptului de proprietate este valabil si nu a fost niciodata anulat, fiind opozabil vanzatorului.
Din motivele expuse, instanta apreciaza ca fiind mai bine concretizat titlul reclamantilor, respectiv al autorilor lor si prin urmare considera ca actiunea in revendicare este intemeiata.
Fata de probatoriile administrate s-a apreciat ca reclamantele au facut dovada dreptului de proprietate si a faptului ca terenul se afla in posesia paratei.
Pentru aceste considerente, instanta a admis actiunea si a obligat parata , in raport de disp.art.480 C.civ., sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 2500 mp descris in actiune.
Totodata, instanta a admis cererea de chemare in garantie a numitei B. L., vanzatorul avand obligatia ( prevazuta de altfel si in contract) de a garanta cumparatorul contra evictiunii potrivit art.1337 C.civ, respectiv a pierderii proprietatii lucrului.
Se retine ca instanta nu poate sa dispuna in mod concret asupra obligatiei garantului fata de parat, deoarece paratul nu a ridicat pretentii cu privire la garant , ci doar l-a chemat in judecata, pentru ca acesta sa-si dovedeasca dreptul de proprietate si sa-i fie opozabila hotararea.
Astfel, fata de cererea paratului si principiul disponibilitatii in materie civila,art. 129, pct. 6 C.pr.civ., instanta nu poate sa-i acorde prin hotarare partii mai multe drepturi decat a cerut, ci doar sa constate ca garantul are in mod teoretic aceasta obligatie in caz de evictiune.
In ceea ce priveste uzufructul solicitat de reclamanti, instanta a admis cererea, intrucat conform art.483 C.civ. fructele terenului revin de drept proprietarului. Potrivit art. 41 din Constitutia Romaniei, raportat la art.480 , 481 C. civ., si la art. 1 din Protocolul Aditional nr. 1 la Conventia Europeana pentru apararea drepturilor omului si libertatilor fundamentale " orice persoana are dreptul la respectarea bunurilor sale si nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru o cauza de utilitate publica, in conditiile prevazute de lege si cu o reala despagubire".
Asadar, instanta apreciaza ca in lumina acestor texte de lege reclamantii au fost lipsiti de bunul lor in mod nelegal si au dreptul la toate fructele produse de bunul sau in aceasta perioada.
Este adevarat ca potrivit art.485 C.civ, posesorul de buna credinta dobandeste fructele insa in speta nu s-a putut retine ca parata EMC R. a mai fost de buna credinta din momentul in care a luat cunostinta de existenta unui drept al reclamantilor asupra terenului, aspect ce rezulta din adresa nr. XX/06.06.2002.
Ca atare, in raport de dispozitiile art.480,483 si urm. C.civ., instanta a obligat parata la plata catre reclamanti a sumei de 1.815 lei reprezentand contravaloare uzufruct pentru perioada 2004 - 2006.
Ca o consecinta a admiterii capatului de cerere avand ca obiect revendicare, vazand si faptul ca, pe terenul in litigiu parata a efectuat lucrari de exploatare, avand in vedere si categoria de folosinta a terenului, respectiv arabil, instanta va admite cererea reclamantilor avand ca obiect obligatie de a face, urmand sa instituie in sarcina paratei obligatia de a readuce terenul in circuitul agricol.
Asa cum am aratat, dreptul de proprietate recunoscut paratilor le confera acestora toate drepturile ce decurg din acest drept real , inclusiv dreptul de a folosi terenul conform categorie de folosinta prevazuta in titlul de proprietate si care a fost schimbata prin fapta paratei atat timp cat la detinut fara drept.
Referitor la capatul de cerere privind schimbul se retine ca fata de solutia pronuntata acesta nu are obiect.
In baza art. 274 C. proc. civ., obliga parata la plata catre reclamanti a sumei de 658 lei reprezentand cheltuieli de judecata din primul ciclu procesual, constand in taxa de timbru, onorariu avocat si onorariu expert, la care se adauga onorariul aparatorului cu ocazia rejudecarii, respectiv 400 lei.
In concluzie, fata de aceasta motivare, instanta admis in parte actiunea civila formulata de reclamantii M.E. si P. G. L., impotriva paratei E. M.C. R., a admis cererea de chemare in garantie formulata de parata E.M. C.R.in contradictoriu cu B.L.
A obligat parata sa lase reclamantilor in deplina proprietate si linistita posesie terenul arabil in suprafata de 2500 mp. situat xxxxx, invecinat xxxxx si sa plateasca reclamantilor suma de 1.815 lei, reprezentand contravaloare uzufruct pentru perioada 2004-2006, fiind obligata parata sa redea terenul in circuit agricol.
A fost respinsa cererea privind schimbul de terenuri, ca fiind ramasa fara obiect si obligata parata sa plateasca reclamantilor cheltuieli de judecata.