Hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare. Sentinta civila nr. 764 din data de 24.02.2009
pronunțată de Judecatoria Slobozia

Prin cererea de chemare in judecata inregistrata pe rolul acestei instante sub numarul unic de dosar 341/ 312/ 2009, reclamanta S.C. D S.R.L., a solicitat in contradictoriu cu paratii M M, si M S, sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru terenul in suprafata totala de 0,9131 ha teren arabil situat in extravilanul localitatii Amara, judetul Ialomita.
In motivarea cererii de chemare in judecata, reclamanta a aratat, in esenta, ca intre parti s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare prin care au convenit asupra bunului si asupra pretului, care a fost achitat, insa parata nu a respectat obligatia asumata de a face demersuri in vederea incheierii in forma autentica a actului de vanzare-cumparare cel mai tarziu pana la data de 15 12 2008.
In drept, reclamanta a invocat dispozitiile art. 1073, 1077 Cod civil, ale art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/ 2005 si ale art. 969 Cod civil.
In dovedirea cererii, reclamanta a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri.
Paratii nu au formulat intampinare si nu s-au prezentat la judecata.
In cauza s-au administrat proba cu inscrisuri.
La termenul de judecata din 24 02 2009, instanta a invocat din oficiu si a pus in discutie exceptia prematuritatii cererii.
Analizand cu prioritate, in temeiul art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, exceptia prematuritatii cererii fata de fondul acesteia, o constata intemeiata pentru urmatoarele motive:
La data de 18 10 2007, intre reclamanta, in calitate de promitenta - cumparatoare, si parati, in calitate de promitenti - vanzatori, s-a incheiat un "antecontract vanzare - cumparare" prin care partile contractante isi exprimau acordul de vointa cu privire la vanzarea, respectiv cumpararea ( in viitor ) a suprafetei de 0,9131 ha teren arabil, asupra caruia s-a constituit dreptul de proprietate in temeiul Legii nr. 18/ 1991, asa cum rezulta din titlul de proprietate ( fila 5 ). Actul juridic in discutie a generat in sarcina partilor o obligatie de a face, respectiv de a perfecta in viitor contractul de vanzare-cumparare in forma autentica. O data cu incheierea conventiilor, promitentii-vanzatori au primit integral pretul.
In ceea ce ii priveste pe parati, din cuprinsul titlului de proprietate nr. 015567/12 616 ( fila 5 ) emis de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Ialomita la data de 13 12 1996 rezulta ca acestia sunt proprietarii imobilului care a facut obiectul antecontractului analizat.
Din acelasi titlu de proprietate rezulta ca dreptul de proprietate asupra terenului de 0,9131 ha a fost constituit in temeiul prevederilor Legii nr. 18/ 1991.
Potrivit art. 31 din Legea nr. 18/ 1991, in redactarea in vigoare la data emiterii titlului de proprietate, terenul atribuit conform art. 18 alin. 1, art. 20 si art. 39 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare.
De asemenea, potrivit art. 7 din acelasi act normativ, fondul funciar si, in mod corespunzator, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale trebuie inregistrate in documentele de evidenta funciara si de publicitate imobiliara prevazute de lege, pentru a se asigura publicitatea si opozabilitatea actului. Mai mult, scopul inscrierii proprietatii s-a realizat pentru ca persoanele interesate sa poata cunoaste interdictia speciala de a vinde prevazuta de lege.
Ca atare, avand in vedere ca terenul a fost constituit in anul 1996 (luna decembrie) si interpretand sistematic textele de lege aratate anterior, parata trebuia sa isi inscrie dreptul de proprietate in cartea funciara, dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 7/ 1996. Prin raportare la cerinta imperativa a art 7 din Legea 18/1991, mai sus citata, se desprinde concluzia ca titularul dreptului de proprietate avea obligatia de a indeplini formalitatile de publicitate potrivit legii in vigoare la data eliberarii titlului, respectiv 13 12 1996.
Astfel, instanta retine ca numai de la momentul indeplinirea acestei formalitati incepea sa curga termenul de 10 ani, prevazut de art. 31 din Legea nr. 18/ 1991, in redactarea in vigoare la data emiterii titlului de proprietate.
Cum paratii nu au procedat in acest mod, instanta nu poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic, inainte de expirarea acestui termen legal.
Instanta nu poate retine argumentul potrivit caruia termenul de 10 ani incepe sa curga de la data inregistrarii in registrul agricol, pentru motivele:
Potrivit art. 1 din O.G. nr. 1/ 1992 privind registrul agricol, in scopul asigurarii unei evidente unitare cu privire la starea terenurilor pe categorii de folosinta, dezvoltarea agriculturii gospodariilor populatiei si buna utilizare a resurselor locale, consiliile locale comunale, orasenesti, municipale si ale sectoarelor municipiului Bucuresti vor organiza intocmirea si tinerea la zi a registrului agricol potrivit prevederilor prezentei ordonante.
De asemenea, asa cum prevede art. 7 din acelasi act normativ, inscrierea datelor in registrul agricol se va face pe baza declaratiei date, sub semnatura proprie, de capul gospodariei sau, in lipsa acestuia, de un alt membru major al gospodariei, prin vizitarea gospodariilor, sau la sediul consiliilor locale comunale, orasenesti, municipale sau ale sectoarelor municipiului Bucuresti in a caror raza teritoriala isi are domiciliul capul gospodariei.
Astfel, instanta retine ca registrul agricol are un caracter informativ, neputand suplini modalitatile de publicitate imobiliara aratate anterior. Mai mult, prin registrul agricol nu se poate realiza scopul " inscrierii proprietatii ", acela ca persoanele interesate sa poata cunoaste interdictia speciala de a vinde prevazuta de lege.
Din aceasta perspectiva, se va avea in vedere adresa nr 467/22 01 2009 a Serviciului de Publicitate Imobiliara din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Ialomita, din care rezulta ca nu au fost intocmite astfel de formalitati cu privire la titlul de proprietate analizat.
In consecinta, cum termenul de 10 ani prescris de lege nici nu a inceput sa curga, iar, avand in vedere considerentele expuse mai sus, inalienabilitatea propter rem stabilita de lege inca exista, astfel ca instanta va admite exceptia si va respinge cererea ca fiind prematur introdusa.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E:
Admite exceptia prematuritatii cererii, invocata de instanta din oficiu.
Respinge cererea formulata de reclamanta S.C. D S.R.L., in contradictoriu cu paratii M M si M S, ca fiind prematur introdusa.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 24 02 2009.