Actiune in constatare Admite exceptia inadmisibilitatii
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 30.08.2012 sub nr. 31549/281/2012, reclamantii TB si TA au chemat in judecata pe paratii GL si GN, pentru a se pronunta o hotarare care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
Reclamantii arata in motivare ca, la data de 23.01.2012, paratii le-au au vandut printr-un act sub semnatura privata intitulat "chitanta", imobilul compus din teren intravilan Cc in suprafata de 450 mp si locuinta situata pe acest teren, imobil situat in comuna Bucov, _., jud. Prahova, pretul de 10.000 lei fiind achitat paratilor la data incheierii chitantei, iar reclamantii intrand in stapanirea imobilului.
Paratii nu s-au prezentat la notariat in 30 de zile astfel cum se stipula in chitanta, in vederea incheierii actului autentic de vanzare-cumparare, motiv pentru care s-a introdus prezenta actiune.
In drept, actiunea a fost intemeiata pe disp. art. 1669 C. civ.
Paratii, legal citati, nu s-au prezentat si nu au depus intampinare.
Din oficiu, la termenul din 21.01.2014, instanta a invocat din oficiu exceptia inadmisibilitatii actiunii si a dispus citarea partilor cu mentiunea de a pune concluzii pe exceptia invocata. Analizand actele si lucrarile dosarului, prin prisma inadmisibilitatii actiunii, instanta retine urmatoarele:
Intre parti, reclamantii TB si TA si paratii GL si GN s-a incheiat, de 23.01.2012, actul sub semnatura privata intitulat "chitanta", prin care paratii au vandut reclamantilor imobilul compus din teren intravilan Cc in suprafata de 450 mp si locuinta situata pe acest teren, imobil situat in comuna Bucov, _., jud. Prahova, pretul de 10.000 lei fiind achitat paratilor la data incheierii chitantei, iar reclamantii intrand in stapanirea imobilului.
Instanta constata ca, intre reclamanti si parati s-a incheiat un antecontract de vanzare.
Spre deosebire de vechea reglementare si de jurisprudenta creata in baza art. 1073, 1077 C. civ. de la 1865, noul Cod civil impune ca, in cazul promisiunii de a contracta privind un imobil, forma promisiunii de vanzare trebuie sa respecte conditiile prevazute de lege pentru insasi vanzare, daca se solicita pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic.
Potrivit art. 1669 alin. 1 C. civ. corob. cu art. 1279 C. civ. alin. 3 C. civ., instanta poate pronunta o astfel de hotarare, "...daca toate celelalte conditii de valabilitate sunt indeplinite"/"...atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite".
Textele anterior aratate nu se refera in terminis la forma actului juridic, insa, raportandu-ne la disp. art 1178 si art. 1179 C. civ., constatam ca forma este una dintre conditiile de valabilitate a actului juridic, iar "In masura in care legea prevede o anumita forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile legale aplicabile", cum stipuleaza art. 1179 alin. 2.
Instanta constata ca poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare atunci cand, repetam, natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite.
Instanta retine ca promisiunea poate fi incheiata si prin act sub semnatura privata, fiind valabila ca act juridic, insa aceasta forma a actului nu este suficienta pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare, in cazul imobilelor. Actul juridic ramane valabil si in acest caz, fiind sanctionat prin celelalte modalitati prevazute de lege, dar nu prin pronuntarea unei astfel de hotarari.
In cauza, s-a incheiat o promisiune bilaterala de vanzare privind un imobil teren.
In cazul vanzarii terenurilor, sunt pe deplin aplicabile disp. art 1244 C. civ., potrivit caruia "In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara."
Pentru acestea, instanta constata ca, potrivit noului Cod civil, in cazul incheierii unui antecontract de vanzare privind un imobil, cand una dintre partile care au incheiat promisiunea bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, numai daca forma promisiunii este tot autentica. Aceasta, deoarece art. 1669 prevede clar ca toate conditiile de validitate trebuie sa fie indeplinite, coroborat cu art. 1279 alin. 3 C. civ., care stipuleaza ca cerintele legii pentru validitatea contractului trebuie sa fie indeplinite, referindu-se expres la contract, iar nu la promisiunea de contract.
Forma autentica este una dintre conditiile de validitate ale contractului de vanzare a unui imobil, neputandu-se sustine ca forma va fi suplinita prin insasi hotararea judecatoreasca. Forma autentica trebuie sa preceada pronuntarii hotararii si trebuie sa fie respectata de promisiunea de vanzare.
Nefiind indeplinita conditia formei autentice a promisiunii de vanzare, in cauza, instanta constata ca exceptia inadmisibilitatii actiunii, invocata din oficiu, este intemeiata, astfel ca va fi admisa, cu consecinta respingerii actiunii.